2009년에 이어 2010년에도 주택 매매가격은 안정된 반면 전세가격이 크게 올랐 다. 이 글에서는 전세의 본질을 이해하고 전세난에 대한 대책을 모색하기로 한다.
전세제도는 일견 집 주인에게 불리한 제도로 보인다. 전세보증금은 통상 매매가 의 40∼70% 수준이므로, 집을 사서 전세를 놓는 것보다 그 돈을 예금하는 것이 절 대적으로 유리하다. 그럼에도 불구하고 전세제도가 유지되는 것은 집 주인에게 또 다른 수익의 원천이 있기 때문이다. 바로 자본이득이다. 세입자가 부담하는 전세보 증금의 이자 상당액과 집값이 오르는 데 따르는 자본이득을 합쳐서 충분한 수익이 될 것으로 기대된다면 집 주인도 기꺼이 전세계약에 응하게 된다. 주택가격이 오르 지 않아서 자본이득이 작을 것으로 예상되면 매매가 대비 전세가격의 비율이 오른 다. 매매가격이 내릴 수도 있고 전세가격이 오를 수도 있다. 현재의 시장처럼 전세 가격이 크게 오르는 것은 시장에 나오는 임대물량이 충분하지 않기 때문이다.
최근 전세가격 급등은 임대물량 부족 탓
여기서 말하는 ‘임대물량’은 보금자리주택 같이 정부나 대규모 임대사업자들이 법 령에 근거해서 추진하는 제도권 임대주택뿐 아니라 개개인 간의 임대차계약에 의해 공급되는 셋집까지도 포함한다. 사실 우리나라 임대주택 시장에서 제도권 임대주택 은 얼마 되지 않는다. <표>에서 보듯이 2005년 센서스에 의한 전체 가구는 1,589 만 가구였는데, 자기 집에 사는 사람들은 55.6%, 883만 가구였다. 남의 집에 세 들 어 사는 706만 가구 중 제도권 임대주택에 사는 사람들은 불과 124만 가구였다.
나머지 582만 가구가 개인 간의 임대차 계약에 의존해서 세를 살고 있었다.
전세난과 자생적 임대주택 시장의 역할
손재영 건국대학교 부동산학과 교수
2011-01-26
<표> 점유 형태별 주택
(단위: 천 명, 천 가구, 천 호)
구 분 2000 2005 2006 2007 2008
총인구 47,008 48,138 48,297 48,456 48,606
일반가구 14,311 15,887 15,987 16,295 16,733
주택 수(호) 11,472 13,223 13,534 13,793 14,169
- 15,6631) 15,978 16,295 16,733
점유 형태
자가 7,753 8,828 - - -
장기공공임대2) 269 358 394 445 549
기타 제도권 임대3) 483 883 934 887 791
주: 1)은 2005년부터 기존에 1호로 집계하던 다가구주택을 거주공간의 개수만큼 독립된 주택으로 계 산하여 집계한 수치를 발표하고 있음. 2)는 영구임대, 50년 공공임대(정비사업 포함), 국민임대(다가구/
부도/미분양 매입 포함) 3)은 건설임대(5년/10년), 사원임대(공공/민간), 매입임대(공공/민간) 등 자료: 통계청, 『인구주택센서스』, 각 연도/국토부, 『2009 주택업무편람』, 2009.
이처럼 엄청난 물량의 집을 빌려주고 있는 사람들은 대개 다주택 소유자들이다.
이들은 자본이득을 기대하기 때문에 전세든 월세든 비교적 저렴한 임대료를 받았 다. 이들 다주택자를 어떻게 보아야 할까? 노무현 정부는 다주택자들이 주택을 매 점매석해서 가격이 오른다는 시각에서 다주택자들의 세금부담을 높이는 데 진력했 다. 이명박 정부가 부동산세를 완화한 데 대해 아쉬움을 가진 사람들이 있지만, 이 들은 “그 다음은?”이라는 질문을 해보아야 한다. 이들이 세금에 못 이겨 집을 처분 하면, 마침 목돈을 조달할 수 있었던 중산층 무주택자들은 내집마련을 할 절호의 기회를 갖는다. (이들이 꼭 이득을 보는 것은 아니다. 집을 싸게 사는 대신 세금을 많이 낼 것이기 때문이다.) 한 차례 주택의 손바뀜이 있은 이후, 누가 다주택자들 대신 충분한 물량의 임대주택을 공급할 것인가?
다주택자들에 의한 자생적 임대주택 시장 장려해야
정부가 공공임대주택을 지어서 공급하는 것이 대안일 수 있지만 이를 위해서는 엄청난 재정이 필요하고 시간도 걸린다. 보금자리주택 공공임대 한 채를 짓는데 정 부(국민주택기금)가 지원하는 돈이 7천만 원이다. 100만 가구의 임대주택을 공급한 다면 지원해야 할 액수가 70조 원에 달한다.
다주택자들이 공급자 역할을 하는 자생적 임대주택 시장은 적대시할 대상이 아니 라 오히려 장려하여야 할 대상이다. 다주택자들은 주택을 투자대상으로 삼아 자신 의 이해를 도모하는 가운데, 임대주택 공급자로서, 또 주택경기 조절자로서 기능한 다. 국민 세금부담 없이 이와 같은 기능이 수행되어 온 것을 다행으로 생각해야 한 다. 많은 사회적 기여를 하고 있는 다주택자들에게 지원은 못해줄망정 불이익을 주 려고 머리를 쥐어짜는 모습이 개탄스럽다.
