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조성찬 | 중국인민대학교 토지관리학과 박사과정(인터뷰)
서울시립대학교 도시공학과를 졸업하고, 서울대학교 환경대학원에서 도시및지역계획 전공으로 석사학위를 받았으며, 현재 중국 인민대학 토지관리학과에서 박사과정 중이다. 국토연구원 연구원으로 지역계획 및 토지정책 분야 프로젝트에 참여하였다. 현재 주요 관심분야는 전환기 경제체제의 토지공공임대제(중국, 북한), 토지공공임대제와 도시계획과의 연계, 토지공공임대방식에 따 른 화폐유동성 및 부동산 거품경제와의 연관성 분석이다. 최근의 연구논문으로「지대자본화와 화폐유동성 과잉의 관계 및 영향에 관한 연구( )」(2009), 「토지원리에 근거한 중국 근현대 농촌토지 사용제도 평 가( )」(2008) 등이 있으며, 현재는「중국 도시토지연조제 및 북한 경제특구에
의 적용모형 연구( )」를 주제로 박사논문 작성 중이다.
이에지앤핑 교수는 중국의 우한대학에서 공학 학사, 중국인민대학 경제학 석사를, 연방독일발전기금（DSE）지원 방문연구자로 독일에서 부 동산 분야를 연구한 후 중국인민대학교 관리학 박사 학위를 취득하였다. 현재 중국인민대학 공공관리학원 토지관리학과 학과장이며, 중국인 민대학 토지관리학과 부설‘토지정책 및 제도연구소’소장으로 재직 중이다. 미국 캘리포니아대학교 버클리 캠퍼스, 뉴욕대학교, 영국 캠브 리지대학교, 독일 뮌헨이공대학(Technische Universitaet Munchen), 홍콩이공대학 등 10여 대학에서 중국 부동산 정책에 대해 강의 하였다. 주요 연구분야는 토지개발 및 도시농촌발전, 부동산정책, 부동산경영관리 등이다. 이에지앤핑 교수는 세계 화교부동산학회 장 (2008~2009), 중국 부동산평가사 및 관리학회 부회장(2002~계속), 중국토지학회 상무이사, 아시아태평양주택연맹(APHRN) 이사 및 발 기인, 영국 왕실측량사학회(FRICS) 베테랑 회원 등으로 활동하였으며 세계은행 중국토지제도연구(2004~2005), UNDP 중국소도시 지속 가능발전(1999~2002), 중국 토지정리 및 토지자원 지속가능이용(2003~2005) 등 중국 관련 국제 프로젝트의 전문가를 역임하였다.
2008년에 제13차 아시아 부동산학회 컨퍼런스(The 13th Asian Real Estate Society, AsRES Annual Meeting and International Conference)에서 최고논문상 수상하였다. 이에지앤핑 교수는 현재 주택공적금 제도와 도시 및 농촌 결합부의 합리적인 토지이용, 토지정책과 국민경제와의 조화로운 발전전략 연구에 중점을 두고 있다.
- interview
Yejianping
조성찬
▶조성찬(이하‘조’):교수님께서는 중국인민대학교 토지관리학과의 교수 및 학 과 부설‘토지정책 및 제도연구소’소장을 맡으면서 오랫동안 국토자원부와 긴 밀한 관계를 맺으며 정책연구를 진행하고 계신 것으로 알고 있습니다. 교수님 의 토지정책에 대한 연구철학과 연구활동에 대해 소개해 주시기 바랍니다.
▶▶이에지앤핑(이하‘이에’):저의 연구 철학과 연구 활동에 대해 말씀드리겠습 니다. 토지는 사람과 자연 및 사회와 밀접하게 연결되어 있습니다. 따라서 한 사회경제가 토지를 통해서 어떻게 원활하게 발전할지, 개인의 토지재산권은 어 떻게 보호할지를 깊이 고민해야 합니다. 저의 연구철학은 토지와 사람, 토지와 자연, 토지와 사회경제 등 세 가지에서 어떻게 조화를 이루어야 하느냐에 기초 하고 있습니다. 이러한 철학에 입각하여, 첫 번째 연구 부문은 정부차원의 토지 정책 연구입니다. 특히 국토자원부의 프로젝트를 수행하면서, 주로 사회경제와 토지와의 관계를 연구하였으며, 또한 토지자원의 각도에서 경지보호의 장점 등 에 관한 연구도 진행하였습니다. 두 번째, 토지의 경제성과 관련된 연구를 진행 하였습니다. 이와 관련한 연구로 토지가치 및 가격의 형성, 토지의 개발과 투 자, 토지의 시장화 등에 관하여 연구하였습니다. 세 번째, 토지의 재산권적 성 격에 관하여 연구하였습니다. 이러한 방면으로, 토지권리, 토지법의 보호 등에 관하여 연구하였습니다.
▶조:교수님은‘토지자원의 관리’라는 주제하에서 토지은행 제도에 대해서도
국유토지 유상사용과 도시개발 지원을 위한 중국 토지은행제도
조성찬｜중국인민대학교 토지관리학과 박사과정(인터뷰)
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깊이 연구해 오신 것으로 알고 있습니다. 그런데 중국의 토지은행 제도를 이해하려면 먼저 중국 의 국유토지 유상사용제도와 토지사용권 시장의 작동원리 및 토지사용권의 양도방식 등에 대한 이해가 필요합니다. 토지은행제도와의 관계를 중심으로 위의 세 가지에 대해 보다 자세히 설명 해 주시기 바랍니다.
▶▶이에:중국의 토지소유제도는 구체적으로 두 가지 측면, 즉 토지소유권 측면과 토지사용권 측 면에서 바라볼 필요가 있습니다. 중국의 현행 토 지소유제도는 토지공유(公有)제입니다. 토지공 유제는 다시 도시토지의 국가소유(國有) 및 농촌토지의 집체소유(共有)로 구분됩니다. 여 기서 집체란 농촌 마을을 의미하는 것으로, 농촌 토지소유권의 주체는 실제로는 집체라는 작은 단위의 마을로 한정됩니다. 여기서‘공유’(共 有)란 집체가 소유하는 주민 공동의 토지로, 국 가 전체를 의미하는‘공유’(公有)와는 다른 개 념입니다.
토지사용권 측면에서 말씀드리면, 도시의 토 지사용권은 토지소유권 중에서 분리되어 나온 것입니다. 토지사용권은 시장에 진입할 수 있는 데요, 이때 사용기한이 정해집니다. 가령 주택용 지는 최고 사용기간이 70년이고, 공업용지는 50 년, 상업용지는 40년입니다. 만약 사용기한을 무 시한다면, 국민에게 있어서 도시토지의 토지 소 유권과 토지 사용권에 아무런 구별이 없어지게 되는 것이지요. 농촌 집체토지 사용권에 대해서 말씀드리면, 농촌토지는 크게 경지, 주택지, 건
설용지 및 공공용지로 구분됩니다. 이 중 경지사 용권이 농민들에게 분배되는데, 이것을‘가정생 산승포경영권’(또는‘경작권’)이라고 하며, 사용 기한은 30년으로 정해져 있습니다[구이주( ) 같은 경우는 특수한 경우로, 50년임]. 반면 주택 지사용권은 영구적으로 농민들에게 분배되며, 건설용지는 향진기업의 사업용 토지로 제공됩니 다. 집체 소유의 건설용지와 도시토지는 특별히 구분되지 않으며, 도시의 자본이 농촌의 건설용 지에도 투입될 수 있습니다.
토지이용과 관련해서 말씀드리면, 토지는 크 게 도시토지, 농촌의 경지, 농촌의 기타용지(주 택지, 건설용지, 공공용지)의 세 가지로 나뉩니 다. 도시토지는 특성상 투입과 산출의 집약도가 매우 큽니다. 반면 농촌의 경지는 중국의 특성상 엄격한 보호정책의 대상이 됩니다. 중국은 현재 18.27억 무(畝,1무는 약 666.7m2)의 농지가 있 습니다. 농민 주택지의 경우, 도시화의 진전에 따라 주택지의 면적이 점진적으로 감소하는 것 이 바람직합니다. 점진적 감소가 결국은 도시발 전의 진전을 의미하기 때문입니다. 이것은 중국 에서 매우 중요한 정책입니다.
이제는 중국의 토지은행제도에 대해서 말씀 드리고자 합니다. 1978년 개혁개방 이전의 모든 도시토지는 원래 행정배정 방식(정부가 계획에 의해 무상, 무기한, 무유통의 원칙에 의거하여 정부기관, 기업, 학교, 주거 등에 필요한 모든 토 지를 분배하던 방식)에 의해 분배되었습니다. 개 혁개방 후에는 주로 공공용지에 한정하여 행정
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배정 방식을 적용할 뿐, 나머지 용지에 대해서는 토지사용권을 유상으로 양도하는 출양방식을 통 해 분배하기 시작하였습니다. 그런데 도입 당시 의 출양방식은 협의방식을 적용하였으며, 초기 에 토지은행 제도의 실시는 그다지 큰 문제를 표 출하지 않았습니다. 토지사용자는 비용을 지불 하고 토지를 구입하면 되었기 때문이지요. 그러 나 점차 공급 - 수요의 모순이 심화되고 이에 따 라 토지가치가 점점 상승하자 토지사용권 획득 에 따른 이익도 점차로 커지게 되었습니다. 이는 사회 불공평의 문제를 야기했습니다. 더 나아가 저렴한 비용으로 좋은 토지를 얻기 위해 뇌물을 제공하는 부패도 발생했습니다. 이러한 부패와 불공평한 거래를 막기 위해 중국은 2004년 8월 31일을 기점으로 토지은행제도를 더욱 강화하게 된 것입니다. 중국의 국토자원부와 감찰부은 2004년 3월 30일, 공동으로‘경영성 토지사용권 의 입찰경매를 통한 출양의 지속적인 집행 및 감 찰에 관한 통지’를 하달하였고, 2004년 8월 31 일 이후로는 역사적이라는 이유로 경영성 토지 사용권을 협의방식으로 출양하는 것을 금지하 며, 국유토지 사용권은 반드시 입찰, 경매를 통 한 출양방식으로 사용자에게 분배해야 한다고 규정하였습니다.
토지은행제도의 기틀 마련과 더불어 어떻게 운영할 것인지가 중요해집니다. 토지은행제도의 형성은 실제로 토지공유제의 결과였습니다. 즉 정부가 토지공급시장에서 독점적 지위를 행사하 고 있었기 때문에 이러한 상황에서 모든 토지가
시장에 들어가기 위해서는 반드시 토지은행을 거쳐야만 했습니다. 토지은행이 만들어낸 시장 은 매우 공개적이며 투명합니다. 이러한 제도의 시행으로 인해 시장 전체는 질서를 확립했으며, 가격결정은 투명하게 이루어졌습니다. 그런데 토지은행은 정부가 관리하는 산하기관이기 때문 에, 효율성이 낮다는 문제가 있습니다. 왜냐하면 토지은행의 토지공급량이 시장의 요구를 만족시 키기에는 매우 부족하기 때문입니다. 이러한 이 유로 한 때 지가가 급격히 상승한 경우가 있었습 니다. 이와 같은 배경에서 일부 학자들은 토지은 행의 입찰, 경매방식으로 인한 토지가격의 상승 이 부동산 가격의 상승을 초래한다고 주장하게 된 것입니다.
▶조:교수님께서 이미 지적하셨듯이, 일부에서 경영성 토지에 대해 경매, 입찰 등 시장경쟁방식 을 통해 토지사용권을 양도하기 시작하면서부터 토지사용권 가격이 올라가고 이는 다시 주택가 격의 상승에 영향을 주어 서민의 부담이 가중되 었다고 주장합니다. 이에 대해 교수님은 어떤 견 해를 가지고 계신지요.
▶▶ 이에:입찰 및 경배방식에 의한 토지사용권 출양방식이 과연 주택가격 상승에 영향을 주느 냐에 관하여, 저는 줄곧 주택가격과 지가는 서로 영향을 주고받는 관계라고 주장하고 있습니다.
주택가격의 상승이 필연적으로 지가의 상승을 가져오고, 반대로 지가가 상승하면 주택가격 역 시 상승할 것으로 기대하게 됩니다. 왜냐하면,
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주택가격이 높아야만 토지의 원가를 최종 사용 자에게 전가시킬 수 있기 때문입니다. 그렇게 하 지 못할 경우, 중간에 있는 건설업자는 결국 손 해를 보게 되는 것입니다. 지가는 비단 현재의 가격뿐만 아니라 미래의 기대가격이 현재에 반 영되어 형성된 것입니다. 만약 모두가 미래의 지 가상승에 대해 낙관하게 된다면 미래의 지가는 높게 형성됩니다. 이것이 흔히 말하는‘토지왕’
(地王)현상을 초래하게 되었습니다. 이러한 현 상은‘밀가루와 빵의 관계’로 설명할 수 있습니 다. 밀가루를 사서 빵을 만들어 팔면 사람들은 빵 가격이 당연히 더 높아질 것으로 기대하게 됩 니다. 여기서 밀가루는 토지를 의미하고, 빵은 부동산을 의미합니다. 결국 이러한 입찰 및 경매 방식이 주택가격의 상승을 가져오고, 더 나아가 거품도 높게 형성됩니다. 그러나 진정한 주택가 격 상승의 원인은 공급-수요관계에서 찾아야 합 니다. 왜냐하면 부동산에 대한 수요가 있을 때에 만 공급이 이루어지기 때문입니다. 지가와 주택 가격의 관계는‘닭과 달걀의 관계’에 비유하여 설명할 수도 있습니다. 과연 먼저 주택가격이 높 아야 지가가 높은 것인지, 아니면 먼저 지가가 높아야 주택가격이 높은 것인가 하는 것이지요.
그런데 이 둘은 서로 영향을 주고받은 관계입니 다. 누가 누구를 초래했다는 식으로 이야기할 수 없습니다. 다만 분명한 점은 있습니다. 만약 주 택가격이 낮다면 지가는 비싸질래야 비싸질 수 없습니다. 이러한 이유로 금융위기 후에 중국의 지가가 하락하였으며, 심지어 많은 토지가 입찰
및 경매시장에서 유찰되기도 하였습니다. 이러 한 현상은 지가 및 주택가격 결정에서 시장기제 가 작용하고 있음을 증명해 줍니다. 따라서 어떻 게 토지은행을 효율적으로 운영할 것이냐가 시 장의 안정을 가져오는 데 결정적인 역할을 하게 됩니다. 이를 위해서 토지의 효율적인 공급기제 가 필요하게 되는 것입니다. 만약 주거, 공업, 상 업용지 등 필요한 토지를 효율적으로 공급할 수 있게 된다면, 주택가격 등 부동산 가격은 당연히 안정될 것입니다. 그러나 토지공급의 효율성 문 제가 개선되지 않는다면, 공급 - 수요의 모순이 더욱 심해질 것입니다. 중국은 어떻게 하면 토지 의 공급 속도를 늘릴 것인가를 고민해야 합니다.
▶조:한국에서는 2009년 2월 9일, 「공공토지의 비축에 관한 법률」을 공포하였으며, 이를 기초로 국토해양부가 최근 6월 19일에 토지은행의 출범 을 공식 발표하였습니다. 관련법에 따르면 토지 은행 제도의 목적을‘공익사업용지의 원활한 공 급과 토지시장의 안정’에 두고 있습니다. 아무래 도 토지사유제하의 토지은행 제도가 추구하는 목적 및 방법이 토지공유제하의 토지은행 제도 가 추구하는 목적 및 방법과 차이가 있을 것으로 보입니다. 토지사유제 국가들의 토지은행 제도 와 비교해 볼 때, 중국 토지은행 제도가 추구하 는 목적 중에서 공통점과 차이점을 설명해 주시 기 바랍니다.
▶▶이에:중국의 토지은행제도와 한국의 토지은 행제도를 비교해 볼 때, 기본적은 목적이 같다고
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봅니다. 토지비축의 목적이 결국은 공공이 필요 로 하는 토지를 획득한 후에 전체 토지시장을 안 정시키거나 조절하는 것입니다. 다만 다른 점은, 중국에서 모든 토지공급은 반드시 토지은행을 거쳐야 하기 때문에 중국 토지은행의 토지범위 가 한국에 비해 매우 넓다는 것입니다. 반면 한 국 토지은행의 관리 범위는 비교적 작은 것으로 보입니다. 이처럼 목적은 같지만 포함하는 내용 에 있어서 차이가 존재하고 있습니다. 이러한 차 이는 토지공유제와 토지사유제의 차이로 볼 수 있습니다. 중국은 토지은행을 통해 공급을 독점 하고 있습니다. 다만 독점은 독점 나름의 효율성 이 있고, 자유시장은 자유시장 나름의 효율성이 존재하고 있어 중국식 제도가 좋냐 나쁘냐를 평 가하기가 쉽지 않습니다. 개인적인 관점에서 볼 때, 이러한 두 가지 제도의 절충이 어쩌면 더 나 은 정책적 결과를 가져올 수 있다고 생각합니다.
왜냐하면 토지는 공공부문이 계획적으로 이용할 필요성이 있는 반면, 자산의 특성도 가지고 있어 서 개인 재산은 반드시 안정적인 보호를 받아야 하기 때문입니다.
두 나라의 토지은행은 토지공급 대상에 있어 서 또 다른 차이점이 존재하고 있습니다. 한국의 토지은행은‘토지소유권’을, 중국의 토지은행은
‘토지사용권’을 토지시장에 공급하는 것입니다.
그런데 토지사용권 기한 내에서 권리 행사의 내 용에 아무런 차이가 없기 때문에, 사실상 큰 차 이가 없습니다. 차이가 있다면, 중국의 토지사용 권 기한이 만료되었을 때 이를 어떻게 처리할 것
이냐가 문제입니다.
▶조:중국 도시의 토지사용권 개혁이 진행된 지 40년이 되는 2020년경이 되면 처음으로 상업용 지의 사용권이 만료됩니다. 그러면 토지은행의 기능이 보다 복잡해지고 새로워질 것으로 예상 됩니다. 이렇게 토지사용권 양도의 한 주기가 끝 나고 새로운 주기로 접어들게 되면 새롭게 보완 되어야 할 중국 토지은행의 기능과 주력해야 할 점은 무엇인가요?
▶▶이에:아주 중요한 점을 지적해 주셨습니다.
1978년 이후로, 중국의 토지사용제도는 여전히 개혁과정에 있습니다. 토지사용권의 기한이 무기 한에서, 기한이 가장 짧은 상업용지의 경우 40년 으로 한정되었습니다. 따라서 곧 있으면 상업용 지의 사용기한이 도래하게 됩니다. 그럼 토지은 행제도는 어떻게 운영되어야 할까요? 문제는 중 국 토지은행제도가 갖고 있는 하나의 특징입니 다. 일반적인 경우라면, 사용기한이 도래한 때의 토지은행제도 개혁은 두 가지 방식으로 전개될 수 있습니다. 한 가지 방식은, 만약 현재의 토지 사용과 도시계획이 서로 모순되어 있어서 현재 의 기능을 계속 유지하기 어려운 경우 정부가 기 존 사용자에게 보상해주고, 해당 토지를 되찾아 오는 것입니다. 그후에 바람직한 방향에 맞추어 토지를 새롭게 시장에 내놓게 되는 것입니다. 이 러한 방식은 매수방식에 해당합니다. 그러나 대 부분의 상황은 기존의 토지사용과 도시계획 간 에 큰 모순이 존재하지 않게 되는데, 이런 경우
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에는 계속해서 토지사용을 할 수 있도록 사용기 한을 연장해주는 것입니다. 따라서 개혁의 핵심 방향은 토지재산권을 안정적이며 장기적으로 사 용할 수 있도록 보호하는 것입니다. 다만 기존 토지의 사용방식은 도시의 발전과 서로 조화를 이루어야 합니다. 만약 도시계획 및 기능구역의 건설과 모순을 일으킨다면 이러한 토지의 사용은 조정되어야 합니다. 이것이 제가 생각하는 토지 은행제도의 개혁방향입니다. 현재 대량의 토지 가 이미 시장에 공급된 상태이고, 개발회사나 시 민들이 소유하고 있는 토지의 양이 점차로 늘어 나고 있는 추세이며, 동시에 중국이 도시화를 추 진한 이후 토지비축량이 점점 감소하고 있는 것 도 사실입니다. 결론적으로, 중국 토지은행 제도 의 개혁방향은, 하나는 토지은행의 목적을 공공 수요의 만족과 부동산가격 안정에 두는 것이며, 둘째로 도시의 발전변화와 특정한 기능을 만족시 키도록 토지은행의 기능을 전환하는 것입니다.
▶조:중국에서 토지은행과 도시경영이라는 주제 는 밀접한 연관성을 가지고 있는 것으로 보입니 다. 베이징시의 토지은행제도가 구체적으로 어 떻게 실시되고 있는지, 그리고 도시경영이라는 측면에서 실제적으로 어떤 기여를 하고 있는지 설명해 주시면 좋겠습니다.
▶▶이에: 일반적으로 평가하자면 다음과 같습니 다. 여러 도시들의 재정수입 중에서 토지수입이 차지하는 비중은 평균적으로 약 33%이며, 일부 도시의 경우 50%까지 차지하고 있습니다. 베이
징시의 경우, 비중이 상대적으로 작은데, 시 전 체 경제규모가 매우 크다는 점이 주요 원인입니 다. 전체 재정수입 중에서 토지수입이 차지하는 금액의 절대량은 크지만 비중에 있어서는 작습 니다. 구체적인 수치상 10%를 넘는 것으로 알려 져 있습니다. GDP와 비교해 본다면 베이징시의 토지수입은 전체 부동산을 포함해서, GDP의 약 1~2%를 차지하고 있습니다.
토지의 기여도에 관하여 구체적으로 말씀드 리면, 도시발전 과정에서 토지은행이 끼친 기여 도는 두 가지 사례를 들어서 설명드릴 수 있습니 다. 하나는 베이징시의 중관춘(中關村) 서부지 구 개발사례로, 전체 면적이 약 1km2입니다. 3년 의 시간에 걸쳐 완성된 중관춘 서부지구의 주요 개발 목적은 높은 수준의 과학기술 관련 기업에 게 뛰어난 업무환경과 기술거래를 할 수 있는 무 대를 마련하는 것이었습니다. 이곳은 현재 중관 춘의 CBD로 기능하고 있으며, 고급 수준의 오 피스빌딩과 금융, 서비스 등의 시설들이 입주하 였고, IT 기술산업을 관리하는 본부가 집중하고 있습니다. 또한 컴퓨터 관련 전자제품 시장과 중 국 명문대학들의 인접에 따른 교육시장의 형성 으로 인해 이 지구의 거래 환경과 서비스에 개선 이 이루어졌습니다. 게다가 500대 국제기업들이 입주하여 이 지구의 경쟁력을 향상시켰습니다.
이러한 성과는 중관춘 서부지구가 속한 하이디 엔구(海淀區)가 고급 기술의 메카라는 도시수준 을 달성하기 위해, 토지은행을 통한 토지공급과 부동산 개발을 진행하였기 때문에 얻을 수 있었
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습니다．
또 다른 예는 베이징시의 가장 번화한 챠오양 구(朝陽區)의 CBD를 들 수 있습니다. 이곳의 전체 면적은 약 4km2로, 이 사례 역시 토지은행 을 통해 통일적으로 계획하고 개발한 경우에 해 당합니다. 개발이 이루어지자 이곳 및 주변지역 은 베이징에서 가장 활기찬 장소로 변했으며, 베 이징시 동부의 CBD 기능을 담당하게 되었습니 다. 현재 금융, 보험 등 많은 수의 국제 기업 지 역본부가 이 구역에 입주하고 있습니다. 이 사례 에서도 새로운 계획에 의거하여 해당 지구에 새 로운 기능을 부여한 후에 개발을 진행하였기 때 문에 도시개발과 토지은행제도는 매우 밀접한 관련을 갖고 있습니다. 이렇게 중관춘 서부지구 와 챠오양구 CBD가 형성됨으로 인해 베이징시 는 도시의 핵심 기능인 금융 및 보험과 IT 과학 기술 기능을 구비할 수 있게 되었습니다. 토지은 행과 도시개발의 연계를 통해 물리적인 조건이 구비된 이후에야 베이징의 경쟁력이 향상될 수 있었습니다.
▶조:1996년, 상하이에서 처음으로 토지은행제 도를 도입∙실시하여 중국 전역으로 확대된 이 래로 벌써 약 15년이 되어 갑니다. 중국 토지은 행제도는 국유토지 유상사용 및 토지사용권 양 도를 지원하기 위한 가장 중요한 제도로 자리매 김하고 있으며, 더 나아가 도시경영을 지향하고 있습니다. 반면 새로 출범한 한국의 토지은행은 토지의 유상사용 또는 토지공공임대나 도시경영
과의 연계보다는 주로 공공시설의 토지공급 및 지가안정을 추구하고 있습니다. 한국 토지은행 의 현행 주요 목적에 더해서, 토지은행이 한국적 상황에서 새롭게 담당할 수 있는 가능성으로 서 제시하실 내용이 있으면 말씀해 주시기 바랍 니다.
▶▶이에:중국토지은행은 도시건설과 도시경쟁 력 제고에 있어서 분명한 역할을 아주 적극적으 로 감당했습니다. 한국 역시도 토지은행을 통해, 공공용지를 제공하고 전체 토지시장을 조정하고 자 할 것입니다. 따라서 이러한 두 가지 목적은 모두 같습니다. 다만 이미 언급했듯이, 한국의 토지은행 기능은 상대적으로 약합니다. 반면 중 국의 토지은행 기능은 과대합니다. 토지은행 기 능이 지나치게 크면, 공공이익을 위한다는 본래 의 목적을 헤칠 수 있으며, 지나치게 작으면 이 기능을 발휘할 여지가 없어지게 됩니다. 이러한 상황에서 중국의 토지은행 기능에 수정을 가하 여, 시장기능에 완전히 위탁하여 해결할 수 있는 기능들은 토지은행을 통해 공급할 필요는 없으 며, 마찬가지로 토지은행을 통해서만 해결할 수 있는 기능들은 반드시 토지은행에 위탁하는 것 이 더 바람직한 기능분담으로 보입니다. 한국은 아마도 토지은행의 기능을 좀 더 보강하여, 시장 이 잘 처리하지 못하는 기능들을 토지은행이 담 당해야 할 것으로 보입니다. 이러한 균형이 제가 생각하는 양국 상호 간의 시사점입니다. 제가 한 동안 미국의 학자들에게 이러한 점들을 강조했 었습니다. 즉, “미국은 자유가 지나치게 많고, 중
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국은 계획이 지나치게 많다. 그래서 이 두 국가 가 균형점에 도달할 수만 있다면 더 바람직할 것 이다”라는 논지입니다. 제가 생각하기에, 오늘날 의 사회는 정부가 매우 중요한 역할을 감당해야 합니다. 특히 아시아 국가의 정부는 반드시 공공 이익의 보호자로서의 역할을 수행해야 합니다.
시장도 하나의 선택 대안일 수 있습니다. 다만 시장은 시장 자체의 규칙이 있기 때문에, 시장규 칙에 부합할 때에만 시장에 맡길 수 있으며, 시 장이 잘 담당하지 못하는 일들은 정부가 공공의 권리를 위하는 명분으로 충분하게 담당해야 합 니다.
▶조:마지막 질문을 드리겠습니다. 토지정책 방 면에서, 교수님은 양국 간 어떤 연구교류가 진행 되면 좋을지요.
▶▶이에:제가 앞에서 말씀드린 내용들에 비추어 볼 때, 하나는 토지제도 분야와 도시농촌 개발분 야입니다. 만약 중국이 한국을 배운다면, 제가 바라건데, 한국의 도시화 과정 중에서 농촌의 주 민과 토지를 어떻게 전환하여 도시화 과정이 순 조롭게 진행되도록 보장할 수 있었느냐 하는 점 입니다. 또 다른 하나는 한국은 수도권과 여타 권역간의 격차를 해결하기 위해 어떻게 공공정 책을 활용하고 있는지에 관한 것입니다. 왜냐하 면 저는 중국의 도시와 농촌, 구역과 구역이 균 형 있게 발전하기를 희망하기 때문입니다. 이러 한 점은 모두가 같겠지요. 그러면 이러한 노력을 해 나가는 데 있어서 도시 내부의 토지는 어떻게
활성화하여 효율적으로 이용할 것인지, 도시 주 변의 토지는 어떻게 유효하게 보호하면서 이용 할 것인지를 연구해야 합니다. 또한 구역의 발전 과정에서 토지는 어떻게 분배해야 하는지에 관 한 연구도 포함되어야 합니다.
▶조:이에지앤핑 교수님, 바쁘신 가운데 긴 시간 내주셔서 감사합니다.
▶▶이에:저에게도 유익하고 즐거운 시간이었습 니다. 감사합니다.
이에지앤핑의 주요 저서
Yejianping. 2005. “A study of Housing Policy During Chinese Social Transition: Practice and Development”. The Asia- Pacific Network for Housing Research International Conference, Housing and Globalization. APHRN : Japan.
Yejianping. 2008. “Reformes (Les) foncieres en Republique populaire de Chine”(法). Etudes foncieres, (FRA). No 132, mars-avr. pp36-41.
Yejianping. 2008. “Urban Housing Policy in China in the Macro- regulation Period 2004?2007”(澳）URBAN POLICY AND RESEARCH，Volume 26 Issue 3.
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