이론적으로 보증부월세는 같은 주택에 동일한 전세금 수 준을 유지하는 선에서 보증금 비중을 줄이고 월세 부담 을 높이거나, 반대로 보증금 비중을 늘려 월세 부담을 낮 추는 다양한 선택 조합이 가능하다. 그렇다 보니 지역 주 택시장에서 임대되는 주택 수에 변함이 없더라도, 개별 주택 각각의 임대차계약이 전세와 보증부월세 중 어느 쪽으로 이루어지는가에 따라 해당 지역 전세 공급 물량 이 늘어나거나 월세 방식의 임대주택이 줄어드는 등 전 월세 수급이 달라진다. 이것이 복잡한 국내 주택 임대시 장의 특성이다.
이러한 고유특성으로 인해 하부 주택 임대시장에서는 전세와 월세 간 수요공급의 불일치로 인해 전월세난 또 는 역전세난이 빈번히 발생하고 있다. 결국 자가 보유율 이 높지 않은 국내 현실에서 서민주거 안정대책이 효과 적으로 마련되기 위해서는 전월세시장의 양상과 원인을
분석하는 것이 중요한데, 그동안 이에 대한 연구분석과 논의는 전국적 · 총량적 차원의 현상 파악에만 국한되어 온 측면이 강하다.
이에 본 보고서는 전월세시장의 구조 변화 양상과 원 인을 비롯해 전월세시장 구조 변화로 인한 주거비 부담 변화, 지역별 시장 영향, 주거이동 및 이동 범위 변화 등 을 분석하고 국내외 정책 사례를 종합하여 임차가구 주 거안정을 위한 정책 방안을 도출한 매우 시의적절한 연 구 내용을 담고 있다.
본 보고서에서는 ‘전월세시장의 구조 변화’를 시계열적 구조 변화를 동반하는 주택 임대시장 내 전세, 보증부월 세, 월세의 구성 비중 변화로 정의한다. 이어 미시적 차 원과 거시적 관점에서 전월세시장 구조 변화의 원인을 고 찰하고, 패널 모형을 활용하여 2000년 중반 이후 시계열 적인 전월세시장 구조 변화를 실증하고 있다. 아울러 광
부동산시장 이슈 분석과 정책방안(II):
전월세시장 구조 변화의 지역별 영향을 중심으로
An Analysis on Real Estate Market Issues and Policy
Implications(II): Focusing on the regional influence of changes in the structure of jeonse and monthly rental market
변세일, 박천규, 전성제, 노민지, 최진, 방보람, 정경석, 최진도, 전석훈, 이태리, 김태환, 유승동, 최명섭 지음
이재우 | 목원대학교 금융보험부동산학과 교수([email protected])
주택 전월세시장 구조 변화의 지역별 양상과 임차가구 주거안정 정책 제시
KRIHS 보고서
90 국토 제447호(2019. 1)
역 대도시를 중심으로 한 전세의 큰 감소, 시군구 단위에 서 도시 지역과 그 주변지역의 월세 비중 확대 등 전월세 시장 구조 변화의 지역별 양상을 확인하고 있다. 또 연구 에서는 다항로짓모형을 활용하여 2000년대 중반 이후 임 차 거주형태 선택에 영향을 주는 요인을 추가 분석하고, 자산과 소득에 연관된 변수들이 지역에 관계없이 점유형 태 선택에 주요 영향을 미치고 있음을 설명한다.
그렇다면 국내 주택전월세시장의 구조 변화는 어떠한 영향과 파급효과를 가져오는가. 이 보고서는 다중회귀분 석을 통해 점유형태별 주거비에 미치는 영향 요인과 크 기를 확인했다. 그 결과, 수도권, 비수도권, 광역시, 광 역도 지역 모두에서 월세는 전세보다 주거비 부담을 더 높이고, 비수도권에 비해 수도권에서, 광역도보다 광역 시 지역에서 주거비 부담이 상대적으로 더 크게 증가했 음을 실증적으로 확인해준다.
한편 주택 전월세시장 변화에 따른 정책적 대응이나, 건설 부문의 사업의사결정 등을 위해서는 시장여건 변화 가 전월세 가격에 미치는 영향 분석이 요구된다. 이처럼 주택시장 참여 주체들의 궁금증을 해소하고 연구결과의 실용적인 활용을 감안하여, 본 보고서에서는 수요와 공 급 부문의 세부 모형과, 모형에 적용된 주요 변수의 변화 를 통해 여건 변화에 따른 임차수요 변화 및 공급 변화를 시뮬레이션할 수 있는 모형을 구축했다. 또한 시뮬레이 션 분석을 통해 전월세시장 파급 효과와 지역별 영향을 분석하고 있다.
주택 임대시장에서 주거비 부담이나 전월세 수급 불일 치 등은 임차가구의 비자발적 주거이동을 유발할 수밖에 없다. 이에 본 연구보고서가 권역별 · 임차거래 유형별 지역 간 주거이동의 공간 패턴 변화를 분석한 결과는 지 역 간 주거이동의 공간 범위가 전월세 거래 모두, 그중에 서도 월세 거래에서 더욱 확대되고 있음을 보여준다. 이 러한 연구결과는 지역별 · 임차 유형별로 지역 간 주거이 동 경향이 동일하지 않기 때문에 지역별 · 임차 유형별에
따른 맞춤형 정책이 필요함을 시사한다.
다양하고 심도 있는 실증분석 결과와 국내외 사례 조 사에 기반을 둔 본 보고서에서는 임차가구의 주거안정을 위한 정책 세부 추진 방안을 다음과 같이 제시하고 있다.
첫째, 임대주택 공급 확대를 위해 공공임대주택 공급 방 식을 다양화하고, 장기임대 민간임대사업자를 육성해야 한다. 둘째, 임차인 자금 지원 확대를 위해 주거급여 확 대, 전세자금 및 월세자금 지원 강화가 필요하다. 셋째, 임차인 보호제도 강화를 위해 급격한 임대료 인상을 막 기 위한 장치와 함께 보증금 보호 범위의 상향 조정이 필 요하다. 넷째, 수도권, 지방광역시 등 정책소요지역에 우 선 지원하고, 주거정책과 지역정책 연계를 위해 주거-복 지-산업 정책의 연계를 강화하며 도시계획과 주거정책 간 연계 강화가 필요하다는 것이다.
민간 주택시장의 지역별 임대료 수준 차이가 크고 공 공임대주택 재고 여건도 다른 상황에서, 주택시장 양상 변화에 따른 지역 맞춤형 주거안정 정책의 필요성은 더 욱 증대되고 있다. 아무쪼록 보고서의 방대하고 심도 있 는 연구결과와 제안이 관련 정책 수립과 실행에 유용하 게 접목될 수 있기를 기대해본다.
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