경제구조조정에 대응한 국토현안 과제
Studies on the Real Estate and Construction Markets in the Economic Restructuring
이규방․김재영․손경환․정희남․권은경
IMF시대의 부동산시장과 건설산업(1/4분기 보고서), 1998. 4․111면․기본연구(국토연98-3-1) 구조조정기의 부동산시장과 대책(2/4분기 보고서), 1998. 6․113면․기본연구(국토연98-3-2)
IMF시대의 부동산시장과 건설산업(1/4분기 보고서) 제1장 거시경제 동향 및 전망
1. 거시경제 및 금융․외환시장 2. 최근의 경제현안 제2장 부분별 전망
1. 토지시장 2. 주택시장 3. 건설부문 제3장 주요현안과제
1. 공공부문 건설투자 확대를 통한 고용창출 방안 2. 부동산거래 활성화 대책
3. 외국인 토지취득 및 관리제도의 개편과 파급효과 4. 건설산업 위기해소 방안
5. 민자유치제도 개선방안
구조조정기의 부동산시장과 대책(2/4분기 보고서) 제1장 주요 현안 연구
1. 자산디플레이션에 대한 검토
2. 통화긴축 충격이 토지가격과 건설투자에 미치는 영향 제2장 동향 및 전망
1. 거시경제 및 금융․외환시장 2. 토지시장 3. 주택시장 4. 건설시장 제3장 구조조정기의 부동산 대책
1. 구조조정의 현황과 부동산 대책 2. 토지부문 3. 주택부문 제4장 건설산업의 구조조정 방안
1. IMF시대의 건설산업 실상 2. 건설산업 구조변화의 전망 3. 건설산업 구조조정 방향 4. 구조조정 여건조성
IMF시대의 부동산시장과 건설산업 (1/4분기 보고서)
1. 거시경제 및 부문별 시장동향 및 전망
1) 거시경제 동향 및 전망
IMF자금지원 이후 자금시장의 고금리 지속으로 실물부문이 급격히 침체되고, 토지 및 주택 등 부동산시장도 함께 위축되면서 경제침체가 크게 심화되고 있으며 이러한 침체는 향후 2∼3년 동안 지속될 전망이다.
97년 4/4분기 중 설비투자와 민간소비가 각각 28.2%, 1.0% 감소되어 경제성장률이 3.9%로 둔화되었고 98년에도 설비, 건설투자, 민간소비가 각각 35%, 25%, 4.5%씩 감 소할 것으로 보임에 따라 경제성장률은 마이너스 1.0% 내외를 기록할 전망이다.
국내 금리는 대외신인도가 회복되어 유동성이 개선되고 구조조정이 원활히 진행된 다면 금년 중 서서히 안정세를 회복하여 회사채수익률의 경우 하반기에는 17∼19%
내외까지 하락할 수 있을 것으로 전망된다.
환율의 경우 경상수지 개선과 외자유입 확대 등으로 외환수급상황이 점차 호전될 것으로 보여 98년 하반기에는 1,300원대에서 안정될 전망이다.
2) 주택시장
주택수요의 위축과 매물증가로 주택가격이 큰 폭으로 하락하였을 뿐 아니라 거래 조차 형성되지 않고 있어 금년 중 자산디플레이션 현상이 점차 가시화될 것이다.
지역에 따라 큰 차이가 있겠으나 주택가격지수가 전국적으로 약 5∼10%정도씩 하 락할 것으로 예측되며, 98년 중 주택공급은 작년보다 41% 감소된 약 35만 호에 그칠 전망이다. 특히, 신도시의 대형아파트는 급매물의 증가로 20∼30%씩 하락하는 등 대 형아파트를 중심으로 가격하락 추세가 심화되고 있다.
3) 토지시장
토지가격의 경우 97년 4/4분기 중 6대도시(지역별)가 0.36%, 공업지역 및 상업지역 (용도지역별)이 각각 0.45%와 0.43%씩 하락하는 등 전국 평균 0.18% 하락하였으며, 98년 중에도 전체적으로 3∼5% 정도 하락할 전망이다.
실제 매수여부는 상당기간이 경과해야 판단이 가능할 것이며, 소형매물은 중소기업의 채무상환용이 대부분으로서 매매가격은 급매물 상태를 감안하면 종전 가격의 50∼
60% 선에서 형성될 것이다.
준농림지역의 경우 94년 이후 개발가능성에 따라 지가가 가장 빨리 상승하였으나, 경기불황과 건설업체의 대량 부도사태, 개발심리의 위축 등으로 매물이 적체되고 있 고, 그간 지가가 많이 상승했던 한강이북의 준농림지는 가격이 대폭 내리고 있다.
4) 건설부문
건설부문의 경우 금년 1/4분기 중 공공부문 건설수주액이 전년동기 대비 21%, 민 간공사 수주액은 40% 가량 감소할 전망이다.
건설업체의 부도가 급증하여 금년 1∼2월 중 부도업체수는 전년동기대비 4배 증가 하였다(전 산업의 경우에는 2.8배 증가).
2. 공공부문 건설투자 확대를 통한 고옹창출 방안
1) 이러한 경기침체에 따라 금년 2월말에는 실업자가 124만 명까지 급증하는 등 실 업문제가 심각히 대두되고 있어 이를 해소하기 위한 부동산시장과 건설산업부문의 대응책 마련이 시급히 요구되었다. 98년 1∼2월동안 실업자가 약 58만 명이 증가하였 으며 특히 2월 들어서는 하루평균 1만 명씩 늘어나고 있다.
2) 실업문제의 해소방안과 부동산시장 및 건설산업부문의 현안과제로서는 공공건설 투자 확대를 통한 고용창출방안, 부동산거래 활성화 대책, 외국인 토지 취득 및 관리 제도의 개선, 건설산업 위기 해소 방안 모색, 민자유치 활성화와 외자도입 촉진을 위 한 민자유치 제도개선 등을 들 수 있다.
3) 실업문제가 현재보다 극심해지는 경우에는 실업해소방안으로서 10만 명 고용창 출을 위한 3조원 규모의 공공건설사업도 검토할 필요가 있다.
실업문제를 대처하는 데에는 제조업부문 특히 유망한 수출중소기업의 고용흡수력 을 늘려 실업을 예방하는 방안이나 SOC와 같은 대규모 공공투자사업을 통해 고용을 창출하여 실업문제를 해소할 수 있는 방안이 있다.
4) 실업문제가 매우 극심해지는 경우에는 보다 근본적이고 적극적인 접근 방안인 대규모 공공투자를 통한 고용창출대책이 적절한 방안으로 제시될 수 있다.
공공부문 건설투자사업은 고용창출효과가 타부문보다 클 뿐만 아니라 즉각적으로 추진할 수 있어 그 효과도 단기간 내에 가시화될 수 있다. 공공건설투자는 이미 설계 또는 착수되었던 계속사업에 즉시 투자할 수가 있기 때문에 단시간 내에 고용효과가 나타날 수 있다. 즉 1조원의 신규 투자시 토목사업에서는 3만 5,000명의 고용유발효 과가 있다.
도로사업의 경우 유지보수, 병목지점개선, 지방중소도시의 우회도로 등 조기착공이 가능하고 고용유발효과가 높으며 실업자와의 접근성이 높고 국가경쟁력 강화에 기여 하는 사업에 중점 투자해야 한다.
투자에 필요한 3조원은 교통세 인상이나 주행세의 도입 또는 한은차입을 통해 조 달하도록 한다.
3. 부동산거래 활성화 대책
1) 토지시장의 활성화를 위해서는 토지공개념제도․각종 부담금제도․비업무용토지 제도의 유보 등 규제완화와 세제지원 방안의 모색 및 토지관련 금융제도의 개편이 요구된다.
2) 주택거래를 활성화시키기 위해 고금리로 인한 가계의 주택구입 부담을 경감해 주고, 새로운 주택수요를 창출하는 데에 초점을 두고 추진하는 것이 바람직하다.
가계의 주택구입 부담경감 방안으로는 취․등록세율의 인하, 양도소득세율의 인하 및 주택자금대출 원리금상환의 소득공제제도 도입 등이 있다. 또한, 주택시장의 일 시적 경색현상을 해소하기 위하여 2년 정도의 단기 주택담보대출을 실시하는 것도 거래활성화에 상당한 도움을 줄 것이다.
3) 한편 새로운 수요창출을 위해서는 민간 임대주택사업의 활성화, 주택수요 창출 이 가능한 서울인구의 택지개발, 주택관련제도의 개선, 주택자금대출의 보증제도 강 화 등을 검토할 수 있다.
4. 외국인 토지 취득 및 관리제도의 개편
외국인 토지 취득 및 관리에 관한 법률의 개정이 외국인의 투자유치에 긍정적으로 작용할 것은 확실하나 가시적인 효과를 갖기는 미흡한 바, 외국인토지법 외에도 관련 제도를 동시에 개편해 나가야 할 것이다.
건설업체 도산을 방지하기 위한 금융지원조건 강화, 건설인력의 재취업 지원, 국책 사업의 조기 발주, 건설산업의 구조조정의 원활화 등이 강구되어야 한다.
특히, 건설공사체계와 발주체계를 개선, 현행의 면허․등록제도, 입찰․계약제도, 도급․하도급제도를 대폭 개선하여 건설산업구조를 재편한다.
6. 민자유치제도 개선방안
1) 민자유치 활성화와 외자도입 촉진을 위한 민자유치제도 개선방안으로는 적정수 준의 투자수익 보장책을 마련하고, 공공․민간 간 위험분담 및 위험관리체계 구축, 민자유치사업 추진체계의 개선 및 정비, 현재 추진되고 있는 민자사업에 대한 전면 재검토 등이 요구된다.
2) 민간투자를 유인할 수 있는 충분한 투자수익을 보장하고, 투자수익의 일정부분 을 외환베이스로 체결하여 환위험을 최소화시키며, 사업성 위주의 대상사업 선정기준 및 사업자 선정기준을 마련하며, 민간 창의 및 민간 효율성에 대한 인센티브를 제공 하고, 민자유치방식의 다양화와 다양한 업종의 참여를 유도하고, 관련 규정 및 제도 의 정비가 필요하다.
3) 민관간의 위험관리 및 위험분담원칙을 마련하고, 최소운영수익 등에 대한 정부 보장, 제도의 투명성․일관성 유지 및 충분한 계획기간 부여, 관련 규정 및 제도의 정비 등이 필요하다.
4) 일반적 민자사업 추진체계 마련, 민자사업 전담기구의 설치 및 전문가 양성, 민 간사업제안 위주로의 추진체계를 전환, 정부간섭 최소화와 민간재량 및 민간제시 범 위확대, 관련 규정 및 제도의 정비 등이 필요하다.
구조조정기의 부동산시장과 대책 (2/4분기 보고서)
1. 자산디플레이션에 대한 검토
향후 자산가격의 하락 폭과 하락 속도 그리고 본격적인 자산디플레이션의 발생여 부는 경제구조조정의 진행정도와 정책당국의 대책 수준에 달려 있다.
자산의 가격이 급락하고 있는 현 상황에 있어서 관심사는 가격급락 현상이 향후로 도 지속될 것인가, 또는 자산가격이 심각한 수준까지 하락하여 자산디플레이션으로 인한 복합불황이 발생할 것인가에 달려 있다.
이론적 모형에 의한 분석, 지가 및 주택가격의 수준, 부동산시장구조의 분석결과를 종합하여 볼 때, 현재 추진중인 시장안정대책들이 적절하게 추진된다면 자산가격 하 락이 심각한 자산디플레이션을 초래하고 복합불황까지 이어질 가능성은 높지 않다.
2. 통화긴축 충격이 토지가격과 건설투자에 미치는 영향
1) 예측치 못한 금리인상으로 측정한 통화긴축은 고정투자 감소와 지가하락을 초래 하는 것으로 나타났다.
고정투자는 금리상승 충격발생 1년이후부터 0.2∼0.4%p 정도 감소하고, 토지가격은 금리상승 충격발행 2년이후에는 약 0.6%p까지 감소한다.
지목별로 세분하여 추정한 결과, 용도별로는 공업용과 상업용의 지가, 지역별로는 대도시의 지가가 크게 하락하는 것으로 나타났는 바, 충격발생후 2년이 지나면서 상 업용이나 공업용 지가는 약 0.5%p∼0.8%p 정도, 대도시의 지가는 약 0.75%p 씩 하락 하지만, 주거용지가는 충격발생 1년후 약 0.25%p 하락하고, 중소도시의 경우에는 0.2%p 내외로 하락한다.
2) 고정투자의 반응을 세부적으로 보면, 설비투자는 충격발생후 1년이 지나면서부 터 약 0.3%p, 2년이후에는 0.5%p까지 감소하며, 건설투자의 경우 금리상승으로 감소 하지만 통계적으로 유의하지는 않는 수준이다.
건설투자를 주거용, 비주거용, 토목으로 나누어 추정한 결과, 주거용과 비주거용 건 물의 감소가 특히 두드러졌고 토지개량 등 토목부문은 상승하였는데 이는 공공부문 건설투자 확대를 통해 경기침체완화정책을 반영한다. 비주거용과 주거용 건설투자는 금리상승이후 6개월까지는 0.5%p 감소했고, 토목부문 투자는 금리인상이후 약 8개월 동안 소폭 증가하고, 토지개량 등 기타부문의 건설투자는 반경기적으로 반응했다.
3) 통화긴축충격 즉 미리 예측치 못한 콜금리의 인상은 지가하락을 초래하며, 이러 한 지가변동에 의해 통화정책 효과가 확대될 수 있음을 시사하므로, 통화긴축정책시 지가하락을 완충하는 정책적 보완책이 필요하다.
1) 거시경제 및 금융․외환시장
- '98년 1/4분기 중 설비투자와 민간소비가 각각 40.7%, 10.3% 건설투자가 7.7% 감 소하여 경제성장률이 마이너스 3.7%를 기록하였다.
- 금융시장은 환율안정세에 힘입어 금리가 하락하고 있으나, 금융산업 구조조정 등 으로 자금시장 경색은 지속되고 있다.
- 외환유동성 확보노력으로 가용외환보유고도 5월 현재 314억불, 단기외채비중도 40.3%에 그치는 등 외환시장은 다소 안정되었으나 일본 및 동남아 외환시장의 불안 정 등으로 향후 전망이 불투명하다.
2) 토지시장
토지거래 활성화 조치에도 불구하고 IMF이후 위축이 심화되고 있어 4월 현재 주거 지역 48.9%, 상업지역 44.6%, 공업지역 65.4%씩 거래가 급감했다.
3) 주택시장
주택부문의 경우, 4월 현재 주택건설실적이 전년동기대비 30% 감소, 미분양이 10만 호를 상회하고 있으며, 주택가격도 작년말대비 평균 11% 하락하였고 서울지역은 15.3% 하락하였다.
4) 건설시장 : 금년 상반기 중 건축허가가 전년동기대비 33.9%, 건설투자가 19.5%
감소할 것으로 추산되며, 하반기에는 총건축허가가 21.2%, 건설투자가 27.3% 감소될 것으로 전망된다.
3. 구조조정기의 부동산 대책
1) 구조조정의 현황과 부동산 대책
- 구조조정과정에서의 부동산 정책의 과제는 거래의 원활화, 수요기반의 확충, 적정 가격의 수준의 유지, 주택산업의 구조조정에 초점을 두어야 한다.
- '97년 10월 대비 주택과 토지가 각각 20∼30%, 50%씩 하락으로, 혹은 현재 수준 에서 추가적인 하락 (토지 20∼25%, 주택 10%)으로 금융자산 가격과의 균형을 유지 할 것이다.
- SOC투자의 적정화를 통한 고용창출로 부동산시장의 기반유지와 구조조정의 원활 화 및 비용최소화를 도모해야 한다.
- 과제의 실현을 위한 정책수단으로서, 기존 가격상승기의 주택정책을 근본적으로 전환하여, 가격하락기에 대응한 제도 및 정책을 마련하며, 부실채권 정리기금을 확보 하고, 비업무용토지의 철폐 등 규제를 완화하며, 부동산상품을 재포장 및 개발하고, 부동산금융의 개발과 주택수요자금융을 확충해야 한다.
2) 토지부문
기본적으로 토지시장의 구조조정과 활성화는 경제구조조정과 관련된 기업부동산 및 부실채권담보부동산의 처분에 정책의 우선 순위를 부여하고, 부동산 매입규모를 확대하며, 매입부동산 및 매각대금 활용제한을 폐지하고, 공공부동산 매입기관의 부 동산개발 및 관리 처분권을 허용하며, 부동산 유동화를 조기추진하고, 부동산 종합정 보망 구축 및 중개기능을 강화해야 한다.
3) 주택부문
금융위기 해소 및 수요활성화를 위해 전세거래를 원활화하고 전세권의 유통방안을 모색하며, 주택구입부담을 경감하는 방안을 모색하는 한편, 주택산업구조조정을 위하 여 국민주택기금운용의 효율화를 기하고, 금융기관의 대출심사 강화 및 보증기관의 신용평가능력을 제고한다.
4. 건설산업의 구조조정 방안
- 건설산업 구조조정방안으로는 건설업체간의 역할을 재정립하고, 건설생산구조를 조정하며, 건설업체간 공동참여방식의 활성화를 기하고, 구조조정의 여건을 조성한다.
- 바람직한 역할분담방안은 대형 및 중견일반건설업체와 대형 설계 및 엔지니어링 업체와 건설감리업체는 건설사업관리자로, 건설자재생산자 그리고 건설정보사업자로 서의 역할을 하고 중․소건설업체와 전문건설업체는 건설공사 시공자로서의 역할을 하는 방안이다.
- 건설생산구조는 발주자가 시공자를 직접선정하고 현장관리를 건설사업관리자가 종합적으로 관리하도록 조정되어져야 하며, 건설업체간의 공동참여는 건설관련업체간 의 전략적 제휴 및 협력관계의 정착, 건설기술의 공동개발 및 공유, 건설업체간의 이 해조정 통로유지 방안을 이용한다.
