부동산 서비스산업의

(1)

부동산산업은 GDP의 8%를 차지하는 산업이지만, 최근 부동산산업의 매출액 및 일자리는 정체되고 있다. 또한 다른 산업에 비해 사업체당 종사자수가 낮아 영세하고, 업역 간 칸막이로 인해 종합서비스를 제공하는 데 한계 가 있다. 이에 정부는 2016년 2월 부동산산업을 부가가 치 높은 서비스산업으로 육성하기 위한 ‘부동산 서비스산 업 발전방안’을 수립·발표하였다.

이번 호 특집에서는 부동산 서비스산업의 부문별 이슈 를 살펴보고, 부동산 서비스산업의 새로운 방향을 모색 해본다.

특집기획: 이형찬 국토연구원 토지정책연구센터장

특집

부동산 서비스산업의

새로운 방향

(2)

특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향

머리말

2013년 우리나라 총 국민순자산(國富)에서 부동산자산스 톡²⁾은 88.7%를 차지하였다. 그러나 부동산산업 산출액은 2010년에 59조 원까지 증가했다가 이후 2013년에는 50 조 원 규모까지 감소되었다. 전 산업 대비 부동산 및 임대 업의 부가가치 비중도 2000년에 9.4%로 정점에 이른 후 2014년에 약 8.0%³⁾ 수준으로 감소되었다. 부동산자산이 그 규모에 비해 거시경제에 기여하는 위상과 역할이 높지 않거나 축소되고 있는 것이 현실이다.

이는 과거의 고성장, 급격한 도시화 등에 맞춰진 부동산 산업 구조 재편을 본격적으로 논의할 시기가 도래했음을 드러내는 것일 수도 있다. 특히 세계 금융위기 이후 상시 화된 저성장, 저소비, 고령화, 고실업, 고위험 등의 사회 경제적 여건변화가 부동산산업의 새로운 성장방안을 모색 할 필요성을 높였다. 부동산산업의 신성장 방향 및 방안을 찾기 위한 시작점은 현재의 부동산산업 구조에 대한 정확 한 진단이다. 따라서 이 글에서는 우리나라 부동산산업의 위상과 구조적 특성을 국제비교를 통해 살펴보고 시사점 을 제시하고자 한다.

부동산산업의 낮은 거시경제 기여도

1. 낮은 부동산산업 산출액

세계 투입산출 자료(World Input-Output Database:

부동산산업의 구조적 특징과 시사점 ¹⁾

: 국제비교를 중심으로

송하승│국토연구원 책임연구원(hssong@krihs.re.kr)

01

1) 이 글은 ‘부동산산업 발전 기본계획(안) 수립에 관한 연구(2016)’의 일부 내 용을 발췌·수정·보완하여 작성되었음.

2) 부동산자산(9,790조 원)은 토지자산(5,848조 원)과 건설자산(3,942조 원)으 로 구성되어 있음(한국은행, 통계청 2015, 1).

3) 전 산업 대비 부동산 및 임대업의 부가가치 비중에서 장비임대업 비중 (0.25%)을 제외하면, 부동산산업 비중은 7.7% 정도로 추정됨(한국은행 경제 통계시스템 2015).

(3)

WIOD)⁴⁾에 따르면, 우리나라 부동산산업 산출액이 전 산 업 산출액⁵⁾에서 차지하는 비중은 1995년 4.55%, 2000년 5.00%, 2005년 4.39%, 2011년 3.32%로 지속적으로 감소 하고 있다. 이 비중은 2011년 건설업과 금융업 산출액 비 중인 5.70%와 4.32%보다 낮다. 이 같은 우리나라 부동산

산업 산출액 비중은 분석 대상 25개 국가 중에서 중국 다 음으로 최하위 수준이다. 반면 건설업과 금융업 산출액 비 중은 5.70%와 4.32%로 낮은 편이기는 하나, 최하위 수 준은 아니다. 결과적으로 우리나라 부동산산업 산출액 증 가 탄력성⁶⁾은 0.73으로 전 산업 산출액 증가에 기여하지

4) WIOD는 EU 집행위원회의 주관으로 세계 40개 국가의 산업연관표와 무역데이터, 국제수지통계 등을 이용하여 국가 간 거래표를 추정하여 발표되고 있음. WIOD 는 경상가격을 기준으로 작성되기 때문에 해당 산업의 순수한 산출효과와 물가상승으로 인한 산출효과가 혼재될 수 있다는 단점도 있지만, 국가 간 산업규모의 상대적 비교가 용이하다는 장점이 있음(정희남, 김승종, 송하승 2015, 3).

5) 산출액은 각 산업부문에서 생산된 재화와 서비스가 다른 산업부문의 중간재와 최종재로 판매되는 해당 생산물의 총액을 의미함(한국은행 2007, 26).

6) 산출액 증가 탄력성(1995년 대비 2011년) = 부동산산업 산출액 증가율 / 전 산업 산출액 증가율. 탄력성이 1보다 크면 전 산업 산출액 증가에 부동산산업이 더 많 은 기여를 한 것으로 볼 수 있음.

건설업 110,028 9.93 81,821 7.09 140,053 7.32 158,926 6.14 163,998 5.70

금융업 47,977 4.33 51,154 4.43 85,374 4.46 109,651 4.23 124,361 4.32

부동산산업 50,477 4.55 57,664 5.00 83,979 4.39 87,912 3.40 95,411 3.32

출처: Marcel P. Timmer ed. 2012.

순위 국가 부동산산업 건설업 금융업 순위 국가 부동산산업 건설업 금융업

1 프랑스 8.47 6.92 4.96 14 에스토니아 6.51 8.30 2.90

2 호주 8.46 12.14 6.68 15 네덜란드 5.67 6.42 6.79

3 미국 8.25 3.95 9.36 16 벨기에 5.47 7.56 5.24

4 핀란드 8.11 7.99 2.35 17 체코 5.35 7.29 3.31

5 일본 7.65 6.54 4.39 18 멕시코 5.26 7.84 3.75

6 덴마크 7.59 5.82 4.65 19 헝가리 5.24 3.65 3.21

7 그리스 7.28 6.84 4.70 20 폴란드 5.22 9.10 3.26

8 이탈리아 7.25 6.13 4.39 21 포르투갈 4.87 8.70 5.40

9 스웨덴 7.20 6.22 3.01 22 아일랜드 4.64 11.44 3.67

10 터키 6.84 5.58 2.73 23 룩셈부르크 3.97 4.88 48.71

11 영국 6.81 7.14 7.85 24 슬로바키아 3.61 9.73 2.91

12 캐나다 6.77 7.21 5.86 25 한국 3.32 5.70 4.32

13 오스트리아 6.55 7.56 4.31 26 중국 2.20 9.62 2.42

<표 2> 국가별 전 산업 대비 부동산산업, 건설업, 금융업 산출액 비율 비교(2011년 기준) (단위: %)

(4)

못하였다. 반면 미국, 영국, 네덜란드, 일본은 각각 1.03, 1.23, 1.03, 1.20으로 부동산산업 산출액이 전 산업 산출 액 증가에 기여하였다.

우리나라 부동산산업 산출액의 절대적 수준이 낮은 것 보다 하락 추세가 큰 것이 더 심각한 문제로 인식될 수 있 다. 2008년 세계 금융위기 이후 대부분의 국가에서는 부동 산산업 산출액 비율이 오히려 상승하거나 소폭 하락에 그 쳤다. 특히 영국(6.21% → 6.81%)과 일본(7.05% → 7.65%) 의 경우에는 증가하였고, 네덜란드(5.76% → 5.67%)와 대 만(4.59% → 4.55%)의 경우에는 하락하더라도 소폭에 그 쳤다. 반면 우리나라 부동산산업 산출액 비중의 증감률은 –24.37%로 크게 하락하였다. 이는 우리나라 부동산산업 구조가 내외적 변화에 상대적으로 취약하다는 것을 반증한 다고 볼 수 있다.

2. 부동산산업과 타 산업과의 낮은 연관관계

부동산산업은 부동산재화를 직접 생산하는 건설업, 부동 산생산과 연관된 개발·기획과 생산된 부동산의 유통, 이 용, 관리 등의 과정에서 연관된 금융업, 정보산업 등과 같

은 다양한 산업과 관계가 있다. 부동산산업은 전통적으로 건설부문과 연관관계가 높았으나, 최근에는 금융부문과 특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향

구분 2005년 2011년 증감률

한국 4.39 3.32 -24.37

미국 9.15 8.25 -9.84

독일 7.55 7.13 -5.56

네덜란드 5.76 5.67 -1.56

대만 4.59 4.55 -0.87

영국 6.21 6.81 9.66

프랑스 8.40 8.47 0.83

일본 7.05 7.65 8.51

호주 8.40 8.46 0.71

<표 3> 부동산산업 산출액 비중 증감률 (단위: %)

국가 산업 1995년 2000년 2005년 2010년 2011년

한국

건설업 0.152 0.103 0.069 0.063 0.058 서비스업 0.057 0.061 0.065 0.063 0.060 금융업 0.085 0.115 0.152 0.153 0.158 부동산산업 1.014 1.022 1.013 1.012 0.012

일본

건설업 0.038 0.044 0.043 0.043 0.042 서비스업 0.071 0.079 0.071 0.074 0.073 금융업 0.070 0.067 0.070 0.058 0.058 부동산산업 1 . 0 1 1 1.008 1.008 1.008 1.008

중국

미국

영국

스웨덴

이탈리아

건설업 0.020 0.018 0.018 0.014 0.014 서비스업 0.042 0.053 0.067 0.051 0.050 금융업 0.023 0.034 0.042 0.032 0.032 부동산산업 1.008 1.009 1.012 1.010 1.010 출처: Marcel P. Timmer ed. 2012.

<표 4> 부동산산업과 타 산업과의 연관관계–생산유발효과 비교

(5)

보다 밀접한 관계를 형성하고 있다. 실제로 부동산산업에 의한 생산유발효과가 건설업은 1995년 0.152에서 2011년 0.058로 감소하였으나, 금융업은 1995년 0.085에서 2011 년 0.158으로 크게 상승하였다. 이 같은 경향은 미국, 영 국 등 신자유주의시장 정책의 추진으로 금융영역이 확장 되는 국가와 비슷하다.

반면 우리나라의 건설업과 금융업에 의한 부동산산업 생산유발효과는 미약한 편이고, 그 효과도 지속적으로 감 소하고 있는 추세다. 건설업에 의한 부동산산업 생산유발 계수는 1995년 0.023에서 2011년 0.012로, 금융업의 경우 에는 1995년 0.087에서 2011년 0.035로 감소하였다. 이 는 부동산 금융업의 성장에 따라 전통적 부동산산업에 미 치는 영향이 전통적 부동산산업이 성장하여 부동산 금융 업의 성장에 미치는 영향보다 적으며, 점차 더 줄어들고 있음을 의미한다. 현재 우리나라 부동산산업의 구조는 부 동산산업과 타 산업과의 연관성이 점차 감소하는 방향으 로 변하고 있는 것으로 보인다.

2009년 2.1%에서 2013년 1.9%로 다소 줄었으며, 절대 비중도 7.0%인 건설업과 3.4%인 금융업 종사자 비중보다 크게 낮 은 편이다. 다만 그 비중이 OECD 평균인 1.1%보다 높으며, 일본 1.6%, 미국 1.7%, 영국 1.7%보다도 여전히 다소 높은 편이 다. 앞서 살펴본 것처럼 전 산업 대비 부 동산산업 산출액 비중이 다른 나라보다 낮은 반면, 부동 산산업 종사자 비율이 OECD 평균보다 높다는 것은 우 리나라 부동산산업의 상대적 영세성을 시사하는 대목이 다. 실제로 통계청 국가통계포털(2012)에 따르면, 부동산 산업 종사자가 가장 많은 자문 및 중개업은 사업체 규모 가 작고 급여 수준이 낮았다. 자문 및 중개업 사업체 평균 종사자수는 1.6명이며, 급여 수준은 감정평가업의 7분의 1 수준인 580만 원이었다.

이 같은 영세성은 고용친화도⁷⁾와 자영업자 비율을 통 해서도 확인된다. 우선, 우리나라의 부동산산업 고용친화 도는 0.43으로 건설업의 2.11과 금융업의 0.77보다 현저 히 낮다. 즉, 다른 산업에 비해 부동산산업은 산출액이 증 가되더라도 고용이 늘지 않는 특성이 있다. 그 이유는 부 동산산업에 자영업자가 많기 때문이다. 우리나라 부동산 산업 자영업자 비율은 37.35%로 OECD 평균 23.23%보다 높으며, 우리나라 건설업 자영업자 비율 20.87%와 금융 업 자영업자 비율 3.77%보다 훨씬 높다.

금융업 0.066 0.046 0.039 0.043 0.043

부동산산업 0.023 0.022 0.013 0.012 0.012

금융업

건설업 0.016 0.011 0.004 0.004 0.003

서비스업 0.171 0.186 0.132 0.145 0.139

금융업 1.162 1.262 1.295 1.343 1.348

부동산산업 0.087 0.083 0.036 0.037 0.035

7) 고용친화도는 지수화할 대상 산업을 전 산업과 비교하여 다음과 같이 산출됨.

고용친화도 i^산업= 고용 i^산업/ 고용 전체 분석대상산업

매출액 i^산업/ 매출액 전체 분석대상산업

(6)

그리고 연령대별 부동산산업 종사자를 살펴보면, 55세 이상 종사자가 전체의 49.4%를 구성하고 있다. 이 같은 부동산산업 종사자의 고령화는 다른 산업에 비해 상당히

높다. 따라서 기존 종사자의 신규 부동산산업으로의 전환 을 기대하기는 어렵다.

특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향

국가 종사자 비율(%) 고용친화도 자영업자 비율(%)

부동산 건설업 금융업 부동산 건설업 금융업 부동산 건설업 금융업

OECD 평균 1.1 6.9 3.0 0.22 2.49 0.92 23.23 21.61 6.87

한국 1.9 7.0 3.4 0.43 2.11 0.77 37.35 20.87 3.77

일본 1.6 8.0 2.8 0.24 2.75 0.92 28.97 20.65 3.46

미국 1.7 6.3 4.8 0.31 2.42 0.81 9.51 38.65 6.23

영국 1.7 6.4 3.7 0.25 3.07 1.07 16.64 17.53 3.84

오스트리아 1.3 7.1 3.2 0.31 2.18 0.76 11.99 28.92 4.19

벨기에 0.6 6.1 2.8 0.25 2.11 1.03 26.01 8.16 9.82

체코 1.9 8.4 1.8 0.12 2.39 1.09 16.23 20.64 6.71

덴마크 1.7 6.1 2.8 0.37 2.12 0.56 32.25 30.48 19.24

에스토니아 1.9 7.9 1.7 0.30 2.32 0.95 16.28 12.09 0.00

핀란드 0.9 7.6 1.8 0.17 2.36 1.24 14.81 17.53 2.59

프랑스 1.3 6.7 2.9 0.20 2.63 1.35 8.52 15.12 3.52

독일 1.1 5.7 2.8 0.20 3.26 1.28 15.09 20.93 12.73

그리스 0.2 4.3 2.3 0.04 3.65 0.97 45.36 32.84 10.24

헝가리 1.6 6.4 2.3 0.31 2.56 0.84 3.07 15.40 14.98

아일랜드 0.5 5.4 4.9 0.14 2.30 0.77 35.42 37.04 4.12

이스라엘 0.8 6.9 3.2 0.12 2.94 1.32 35.68 16.01 5.87

이탈리아 0.7 6.6 2.8 0.12 2.99 1.02 59.77 37.40 16.73

룩셈부르크 0.9 10.4 11.0 0.15 3.10 0.81 42.86 2.58 0.00

멕시코 0.5 7.3 1.0 0.27 2.13 0.79 12.05 30.24 2.55

네덜란드 0.8 5.5 2.8 0.18 2.90 1.11 50.18 31.82 7.33

뉴질랜드 1.2 8.1 3.1 0.19 2.41 0.78 8.70 12.63 0.00

노르웨이 0.9 7.7 1.9 0.28 1.61 0.82 12.63 21.25 13.97

폴란드 0.9 7.4 2.5 0.13 3.18 0.43 32.86 10.83 5.08

슬로바키아 1.0 7.6 1.9 0.22 1.68 0.86 9.69 45.01 16.95

슬로베니아 0.6 6.8 2.5 0.12 2.09 0.80 10.91 15.66 5.10

스페인 1.0 5.6 2.1 0.22 1.81 0.77 28.84 11.96 6.21

스웨덴 1.6 6.9 2.1 0.31 2.30 0.86 5.50 11.17 0.32

출처: OECD 2014.

<표 6> 각국의 산업별 종사자 특성 분석(2013년 기준)

(7)

맺음말

우리나라는 전체 순자본스톡에서 부동산이 차지하는 비중 이 매우 높으므로, 부동산산업의 중요성을 인식하고 구조 변화를 통해 거시경제에 기여하는 방안을 다양하게 모색 하고 있다. 일부는 자문 및 중개업 중심의 우리나라 부동 산산업을 일본과 같은 임대업으로 개편이 필요하다고 제 안하기도 한다. 부동산과 금융업의 융복합을 통한 글로벌 부동산기업⁸⁾의 설립도 하나의 대안으로 언급된다.

그러나 부동산산업의 거시경제적 위상, 고용구조의 영세 성과 비전문성 등 현재의 부동산산업 구조를 고려할 때 부 동산산업의 내생적 발전보다는 정책적 개입으로 융복합을 통한 고부가가치와 고용 증가를 기대할 수밖에 없다. 더욱 이 지금의 경제불황을 해결하는 데 부동산산업 구조 개편 이 하나의 실마리를 제공할 수 있다. 실제로 미국은 1980 년대 쇠퇴하던 제조업을 대신하여 FIRE산업을 육성하였 고, 영국은 1980년대 경제불황을 극복하는 과정에서 부동 산 서비스를 육성하는 사회적 자본 육성에 초점을 두었으 며, 일본은 1990년대 부동산 버블붕괴 이후 쇠퇴하는 건설 업을 대신해서 임대업 중심의 종합부동산산업으로 재편하 였다(정희남, 김승종, 송하승 2015, 8). 그리고 부동산산업 구조 개편의 방향은 전통적 부동산산업 간, 부동산산업과 금융업, 부동산산업과 정보 및 기술 관련 산업 등과의 융복

합을 통한 신규 산업으로 영역을 확대하는 것이다. 특히 초 기 제도적 지원은 신규 일자리 창출이 가능한 직무교육 등 과 같은 사회적 자본 육성이 바람직해 보인다.

부동산산업

및 임대업 0.1 1.6 4.6 7.3 9.3 11.0 8.2 8.7 10.8 38.6

출처: 통계청 국가통계포털. 2013.

8) 세계적인 부동산 기업체수는 미국이 25개로 가장 많으며, 중국 15개, 홍콩 13개, 영국 7개, 일본 5개였고, 한국은 아직 하나도 없음(Forbes 2015).

참고문헌

김승종, 정희남, 이형찬, 최수, 김민철, 송하승, 박준 외. 2016. 부동산산업 발 전 기본계획(안) 수립에 관한 연구. 세종: 국토교통부.

정희남, 김승종, 송하승. 2015. 부동산산업의 국제비교와 시사점. 국토정책 Brief 540호. 안양: 국토연구원.

통계청 국가통계포털. 2012. 전국사업체조사. http://kosis.kr/ (2015년 8월 17일 검색).

_____. 2013. 고용형태별 근로실태조사. http://kosis.kr/ (2015년 9월 23일 검색).

한국은행. 2007. 산업연관분석해설. 서울: 한국은행.

한국은행 경제통계시스템. 2015. 경제활동별 국내총부가가치. http://ecos.

bok.or.kr/ (2015년 9월 23일 검색).

한국은행, 통계청. 2015. 2013년 국민대차대조표(잠정) 작성 결과. 서울: 한국 은행, 대전: 통계청.

Forbes. 2015. Forbes Global 2000. www.forbes.com/global2000/ (2015 년 10월 8일 검색).

Marcel P. Timmer ed. 2012. The World Input-Output Database (WIOD):

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www.wiod.org./publications/papers/wiod10.pdf (2015년 8월 19일 검색).

OECD. 2014. OECD Labour Force Statistics. www.oecd-ilibrary.org/

employment/oecd-labour-force-statistics-2014_oecd_lfs-2014- en (2015년 8월 19일 검색).

부동산 서비스산업의

특집

부동산 서비스산업의

새로운 방향

머리말

부동산산업의 낮은 거시경제 기여도

부동산산업의 구조적 특징과 시사점 1)

: 국제비교를 중심으로

01

맺음말

부동산산업의 구조적 특징과 시사점 ¹⁾