개발제한구역 해제지역의 효율적인 관리방안

(1)

2007년도 IDI정책연구보고서

개발제한구역 해제지역의 효율적인 관리방안

이 인 재(도시계획․교통연구실 연구위원)

장 세 리(도시계획․교통연구실 초빙책임연구원) 박 만 희(시정연구관)

인천발전연구원

Incheon Development Institute

(2)

연 구 진

연구책임 이 인 재 / 도시계획교통연구실 연구위원 연 구 진 장 세 리 / 도시계획교통연구실 책임연구원 박 만 희 / 시정연구관

(3)

차례

제1장 서 론 ···1

제1절 연구의 배경 및 목적 ···1

제2절 연구의 내용 및 방법 ···1

제2장 인천시 GB 해제지역 건축물 관리 기준 ···3

제1절 GB 해제 과정 및 취지 ···3

제2절 인천시 GB 우선 해제지역 현황 ···10

제3절 인천시 GB 우선해제지역의 지구단위계획 수립 기준 ···15

제4절 계양구 제2종근린생활시설 건축허가 미관심의 기준 ···19

제3장 인천시 GB해제지역 건축물관리 현황 및 문제점 분석 ···20

제1절 건축허가 조사 결과 ···20

제2절 현장조사 및 문제점 진단 ···21

제3절 제조업소 분포 현황에 따른 유형 분류 ···32

제4절 제조업소 입지에 따른 문제점 종합 ···33

제4장 인천시 GB 해제지역 건축물 관리 개선방안 ···35

제5장 결론 ···39

제1절 연구의 요약 ···39

제2절 정책제안 ···40

(4)

표 차례

<표2-1> 개발제한구역해제 관련 행위제한 ···6

<표2-2> 우선해제지역의 면적별 비율 ···15

<표2-3> 우선해제지역의 호수 밀도별 비율 ···15

<표2-4> 지구단위계획 수립지역 ···16

<표2-5> 지구단위계획의 계획내용 ···17

<표2-6>지구단위계획 세부계획 내용 ···17

<표2-7>지구단위계획 세부계획 내용 및 허용용도 ···18

<표2-8>지구단위계획 세부결정 사항 ···19

<표3-1> 인천시 용도별 건축물 허가 현황 ···21

<표3-2> 상야지구 지목별 현황 ···22

<표3-3> 상야지구 용도별 현황 ···22

<표3-4> 상야 지구 신⋅증축 사례 ···24

<표3-5> 이화지구 용도별 현황 ···28

<표3-6> 이화지구 건축물 신⋅증축 사례 ···28

<표3-7> 열우물 지구 지목별 현황 ···30

<표3-8> 열우물 지구 용도별 건축물 현황 ···31

<표3-9> 열우물 지구 신⋅증축 사례 ···31

<표4-1> 건축허가/개발 행위 제한 ···37

(5)

그림 차례

<그림1-1> 연구의 범위 ···2

<그림2-1 > 제조업 공장 조감도 ···8

<그림2-2 > 음식점 조감도 ···9

<그림2-3> 주유소 조감도 ···9

<그림2-4> 인천시 개발제한구역 우선해제 현황 ···12

<그림3-1> 상야지구 위성사진(2007년 3월) ···23

<그림3-2> 상야지구 건축물 용도 ···24

<그림3-3> 상야지구 현황조사 ···26

<그림3-4> 이화지구 위성사진(2007년 3월) ···27

<그림3-5> 이화지구 건축물 용도 ···28

<그림3-6> 이화지구 현황조사 ···29

<그림3-7> 열우물지구 위성사진(2007년 3월) ···31

<그림3-8> 열우물지구 건축물 용도 ···32

(6)

제1장 서 론

제1절 연구의 배경 및 목적

◦ 개발제한구역 해제지역 제조업소 급증에 따른 문제점 발생

지난 2006년 개발제한구역(이하 GB) 중 일부지역이 우선해제지역, 취락지구 등으 로 해제되었다. GB에서 해제된 지역은 제1종일반주거지역으로 관리되고 있으며, 최 근 GB 해제지역에서 신축 등 개발행위가 활발히 이루어지고 있다.

반면에, GB 해제지역 중 일부에서는 제조업소가 급증하여 난개발 문제점이 발생하 고 있다. GB 해제지역에서 제조업소 건축물 증가 현상은 주변 생활환경 훼손의 원 인이 되고 있으며, 제1종일반주거지역의 취지인 “저층주택을 중심으로 한 편리한 주 거환경 조성”의 근본 목적에 맞지 않아 이에 대한 대응이 요구된고 있다.

◦ GB해제지역 건축물 용도관리상 문제점 원인

제조업소의 급증 원인은 제도적으로 건축물 용도관리상 근린생활시설이 허용용도 로 분류되어 신축이 가능하고, 이에 대한 통제가 마련되지 못한 것으로 판단된다.

◦ GB해제지역 건축물 용도관리를 위한 합리적인 대처 방안 마련

금번 연구에서 GB해제지역 내 근린생활시설(제조업소) 용도의 설치허가를 제한할 것인지 여부를 검토하도록 한다.

◦ 제조업소 용도 제한시 건축물 관리 정책수단 검토

건축제한 관련하여 건축물 용도 관리를 위한 정책수단을 제안하도록 한다.

제2절 연구의 내용 및 방법

연구의 내용은 2장에서 인천시 개발제한구역 해제지역을 파악하고, GB 해제 취지 와 GB 해제지역에 대한 건축물 관리기준을 검토하도록 한다.

(7)

제3장은 인천시 GB 해제지역을 대상으로 지구단위계획 수립 현황 및 건축허가 동 향을 각 구청 건축허가 신청자료를 수집하여 분석한다. 또 제조업(공장) 난립 지역 에 대한 사례조사를 수행하여 문제점 및 발생 원인을 분석한다.

제4장은 GB 해제지역내 제조업소 난립을 방지하기 위한 정책적인 건축물 관리 수 단을 검토한다.

현장 조사의 공간적인 범위는 GB 해제지역 중 100호 이상 대규모로 지구단위계획 이 수립된 지역 3개 지역을 대상으로 한다.

개발제한구역

존 치 해 제 (100호)

취 락 지 구 (10～19호)

지구단위계획 수립 (100호 이상)

취락정비계획 수립 (20호～99호)

취락지구 개발계획

제1종일반주거지역 제1종일반주거지역 G . B 내 취락지구

󰀻 󰀻 󰀻 󰀻

지구단위계획 관리 도시계획 관리 개발계획

관 리

<그림1-1> 연구의 범위

(8)

제2장 인천시 GB 해제지역 건축물 관리 기준

제1절 GB 해제 과정 및 취지

◦ 용어 정의

개발제한구역은 국토이용관리법상 도시지역(도시계획구역)에만 적용되는 구역의 하나로 서, 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보존하여 도시민의 건전한 생 활환경을 확보하기 위해 지정되는 구역이다.¹⁾

◦ 인천시 GB 지정 현황

인천광역시는 1970년대 산업화, 도시화로 야기되는 인구⋅산업의 집중 억제 및 군사시설 보호를 위해 1972년 8월 개발제한구역 지정하였다. 이후 2006년 6월 우선 해제 이전까지 38개 지역에 2,094,770㎡ 면적을 GB로서 관리하였다.

1) GB 해제 과정

◦ GB 경계선 조정 배경

GB에서 경계선 설정은 중요한 문제이며 신중하게 검토되어야 하나, 설정 당시 충분한 검 토가 이루어지지 못하였다. 경계선 설정 당시 충분한 사전검사가 부족하여 녹지공간으로 부 적합한 곳이 많이 포함되었다. GB 운영경험이 있는 영국²⁾과 비교하면 단기간에 경계를 설 정하였다는 것을 알 수 있다.

GB의 경계선이 건축물과 취락이 관통되거나 집단부락이 개발제한구역에 포함되는 등 많 은 문제점을 가지고 있으므로 지형, 산세, 추락, 행정구역 그리고 토지이용상태 등의 현지조 사를 통하여 불합리한 지역은 재조정이 필요했다.

GB내 토지소유자의 재산권 제약과 생활불편의 초래에 따른 주민 불만 지속되는 경우 등 주변 현황과 맞지 않아 발생하는 여러 가지 문제점으로 인해 주민으로부터 GB의 해제 또는 수정을 요구하는 민원이 지속적으로 제기되어 왔다.

2) GB 해제의 기본방향

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조(개발제한구역의 지정)

2) 영국의 경우에는 법이 제정된 후 7년이란 조사기간을 거친 후 최종적인 구역 경계를 확정하였다.

(9)

◦ 개발제한구역 제도의 기본 골격은 유지하되, “선 환경평가 및 도시계획 후 해제” 방식 으로 조정하도록 한다.

◦ 시가지 확산압력이 낮고 환경훼손의 우려가 적은 도시권은 해제하되, 보전가치가 높은 지역을 보전․생산녹지, 공원 등 보전지역으로 지정한다.

◦ 시가지 확산압력이 높고 환경훼손의 우려가 큰 도시권은 개발제한구역을 유지하되 보전 가치가 낮은 지역을 선별하여 부분 해제한다.

◦ 대규모 집단취락, 산업단지, 경계선이 마을을 관통하는 지역 등 불합리한 지역은 우선적 으로 해제한다.

◦ 개발제한구역으로 계속 유지되는 지역은 철저히 관리하되 주민생활의 불편을 완화하고 지원․보상대책 강구한다.

3) GB 해제 관련 시관리계획 수립 과정 및 기준 가. 목적

도시관리계획변경(안)의 수립은 사회여건의 변화 등에 따라 개발제한구역으로 계속 지정․

관리함이 불합리하게 된 지역 등에 대하여 개발제한구역지정및관리에관한특별조치법 제3조 제2항의 규정에 의하여 이를 조정․해제할 필요가 있는 지역(광역도시계획의 수립 후 조정할 필요가 있는 지역은 제외)을 조기에 합리적으로 해제(우선해제)하기 위하여 필요한 기준․요 건 및 절차 등을 제공하기 위함이다.

나. 우선해제 도시계획 입안과정 검토

◦ 우선해제 도시계획의 입안

- 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수가 행한다.

- 다만, 국민임대주택단지 조성사업은 건설교통부장관이 직접 입안한다.

◦ 우선해제 입안시 포함해야 할 내용 - 개발제한구역의 변경에 관한 계획

- 개발제한구역이 변경된 후의 해제지역에 대한 용도지역․지구의 지정 및 지구단위계획 (지구단위계획은 필요한 경우에 한한다)

- 도시계획시설의 결정 및 변경결정에 관한 계획 - 도시계획사업에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)

(10)

다. 우선해제에 따른 용도지역의 변경

◦ 지구단위계획이 수립되지 않은 취락

- 해제지역 전반에 대하여 자연녹지지역으로 지정하고, 난개발이나 환경훼손의 우려가 있 는 지역은 보전녹지로 부여한다.

- 도시기반시설이 이미 공급되어 있거나 구체적인 실시계획이 수립된 경우 등 특별한 사 유가 있는 경우에는 건설교통부장관과 협의하여 제1종 일반주거지역 및 제1종 전용주거지 역 중 당해 지역의 여건에 부합되는 용도지역을 부여 가능

- 100호 이상의 취락은 해제와 동시에 지구단위계획구역으로 지정하고 지구단위계획이 수립될 때까지 동 계획수립의 목적달성에 지장을 초래할 우려가 있는 건축행위는 국토의 계 획 및 이용에 관한법률 제63조(개발행위허가의 제한)의 규정에 의하여 이를 제한한다.

- 100호이하의 중‧소규모 집단취락에 대해서는 구역을 조기에 해제하고, 계획적인 취락정 비를 유도할 수 있도록 집단취락 해제를 위한 도시관리계획 수립과 동시에 시장‧군수에게

「해제취락 정비계획」을 수립토록 할 수 있다.

◦ 지구단위계획이 수립된 취락

- 해제지역에 수립된 지구단위계획의 내용에 따른 용도지역을 부여한다.

- 주거지역의 경우 전용주거지역 및 제1종 일반주거지역 이외의 용도지역을 부여할 수 없다.

- 300호 이상 해제지역이 국민임대주택단지 조성사업시 지방도시 계획위원회 심의를 거 쳐 중밀도 개발을 위한 용도지역(제2종 일반주거지역까지)을 부여 가능하다.

4) GB 해제지역의 관리 및 행위제한 가. 관리를 위한 기본방향

- 개발제한구역내 기존 취락군들은 각기 기초생활권을 형성하고 있으며, 이러한 기본적 틀의 범위를 존중하여 해제하되 해제후 관리에 대하여는 현재의 물리적 환경의 고려와 더불 어 향후 발전방향을 고려되어져야 한다.

- 우선해제지침에 의거 해제와 동시에 지구단위계획 및 취락정비계획을 수립함으로써 기존 자연녹지지역을 제1종일반주거지역으로 변경하여 관리하도록 한다.

- 개발제한구역의 특성을 감안하여 합리적인 용도부여로 해제 후 계획적 관리가 가능하 도록 구체적인 관리방안을 마련하도록 한다.

(11)

나. 행위제한

구 분 G.B해제 (지구단위계획수립시) G.B 해제

제1종일반주거지역 자연녹지지역

변경 조건

∙주택 20호 이상

∙호수밀도 10호/1만㎡ 이상

∙우선해제지역은 자연녹지지역 원칙 (난개발 우려시 보전녹지) -호당 1,000㎡까지 허용

-50호 이상은 지구단위계획 수립 의무화 건폐율

용적률

∙건폐율 60%

∙용적률 200%

∙건폐율 20%

∙용적률 80%

신축

부지 대지, 전, 답 등 대지, 전, 답 등

층수

제한 ∙4층 이하 ∙4층이하

허용 주택

∙단독주택

∙공동주택(APT제외) ∙단독주택

건축

제한 지구단위계획 국토의계획및이용에관한법률

허용 가능 시설

∙단독주택

∙공동주택(APT제외)

∙제1종 근린생활시설

∙학교 (고등학교 이하)

∙아동관련시설,∙노인복지시설

∙다른 용도로 분류되지 아니한사회복지시설 및 근로복지 시설

∙단독주택

∙제1종,근린생활시설

∙의료시설,∙교육연구 및 복지시설,∙운동시설,∙창고시 설,∙동물및식물관련시설,∙분뇨쓰레기시설

∙공공용시설,∙묘지관련시설,∙관광휴게시설

조례로 허용 가능 시설

※4층이하의 건축물에 한함

∙제2종근린생활시설(옥외에 설치하는 골프연습장 및 지상 층에 설치하는 노래연습장 제외)

∙문화 및 집회시설 중 종교집회장, 동 지하층 납골당, 전 시장

∙교육연구 및 복지시설 중 교육원, 연수소 도서관

∙운동시설

∙판매․영업시설(2천㎡미만) 중 소매시장 및 상점, 농․축․수 산물 판매시설(15m 이상 도로)

∙창고시설(군지역, 1천㎡미만)

∙위험물 저장 및 처리시설 중 주유소및석유판매소, 액화 가스판매소

∙자동차관련시설(주차장)

∙공공용시설(군사시설 제외)

※4층이하의 건축물

∙제2종근생시설(단란주점, 안마시술소 제외)

∙문화 및 집회시설,∙판매 및 영업시설,∙공장(APT형공 장,도정공장, 식품공장에 한함),∙위험물 저장 및 처리 시설 (위험물제조소제외),∙자동차관련시설

<표2-1> 개발제한구역해제 관련 행위제한

출처:인천광역시 개발제한구역 우선해제 지구단위계획.인천광역시.2005

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건축법 시행령 별표1 [용도별 건축물의 종류]

가. 일반음식점ㆍ기원

나. 휴게음식점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

라. 테니스장ㆍ체력단련장ㆍ에어로빅장ㆍ볼링장ㆍ당구장ㆍ실내낚시터ㆍ골프연습장 기타 이와 유 사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥

면적의 합계가 500제곱미터미만인 것

마. 종교집회장ㆍ공연장이나 비디오물감상실ㆍ비디오물소극장(음반ㆍ비디오물및게

임물에관한법률 제2조제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다. 이하 같다)으로서 동일한 건축물안에 서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300제곱미터미만인 것

바. 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로 서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합

계가 500제곱미터미만인 것

사. 제조업소ㆍ수리점ㆍ세탁소 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰 이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만이고, 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는 소음ㆍ진동규 제법에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것

아. 게임제공업소, 멀티미디어문화켄텐츠설비제공업소, 복합유통ㆍ제공업소(음반ㆍ비디오물및게 임물에관한법률 제2조제9호ㆍ제10호 및 제12호의 규정에 의한 시설을 말한다)로서 동일한 건축물안 에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것

자. 사진관ㆍ표구점ㆍ학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱 미터미만인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원을 제외한다)

ㆍ장의사ㆍ동물병원ㆍ독서실ㆍ총포판매소 기타 이와 유사한 것

차. 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 50제곱미터미만 인 것

카. 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합 계가 1천제곱미터미만인 것

타. 안마시술소 및 노래연습장

5) 제2종 근린생활시설 검토

◦ 제2종 근린생활시설에 해당하는 용도

◦ 제2종 근린생활시설에 해당하는 제조업

- 제2종근린생활시설의 제조장은 건축법상 공장이 아니나, 공업배치및공장설립에관한법 률상 공장에 해당되지만, 또한 공장설립승인 대상은 아님. 동 시설의 설치허가기준은 건축 법 및 국토계획법등이 적용되고 공장의 등록요건(절차)은 공업배치및공장설립에관한법률이 적용됨.

- 건축법상 제2종근린생활시설의 제조시설은 당해용도(제조시설의 부대용도 포함)로 사용 되는 바닥면적의 합이 500㎡미만이고, 국토계획법과 건축법에서 규정하는 환경관련기준을 충족하면서, 당해 제조시설이 공업배치및공장설립에관한법률제2조의 규정에 의한 공장에 해 당되는 때에는 승인대상 공장이 아니기 때문에 공장의 업종에 불구하고 공장등록이 가능함

(13)

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령

제2조 (공장의 범위) ①「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1호의 규정에 의한 제조업의 범위는 「통계법」제17조의 규정에 의하여 통계청장이 고시하는 표준 산업분류에 의한 제조업으로 한다. 다만,「석탄산업법」에 의한 석탄가공업은 이를 제조업으로 본다.

② 법 제2조제1호의 규정에 의한 공장의 범위에 포함되는 것은 다음 각호와 같다.

1. 제조업을 영위함에 필요한 제조시설(물품의 가공·조립·수리시설을 포함한다. 이하 같다) 및 시 험생산시설

2. 제조업을 영위함에 있어서 그 제조시설의 관리·지원, 종업원의 복지후생을 위하여 당해 공장부 지안에 설치하는 부대시설로서 산업자원부령이 정하는 것

3. 제조업을 영위함에 있어서 관계법령에 의하여 설치가 의무화된 시설 4. 제1호 내지 제3호의 시설이 설치된 공장부지

□ 제2종근린생활시설 유형

우선해제지역에 입지하는 제2종 근린생활시설 중 제소업소, 음식점, 주유소(위험물저장및 처리시설)가 대표적인 유형이다.

① 제조업소

- 제소업소는 건축물의 총 바닥면적의 합이 500㎡이하일 경우에 허가 신청이 가능하며, 건폐율과 용적률은 제1종일반주거지역의 허용치인 각각 60%,와 200%이다.

- 건축재료는 일반철골조의 슬라브지붕 형태로 사무동과 작업동으로 나누어져 있다.

- 건축허가 신청 시 조경, 주차, 오폐수처리 계획을 명시하여야 한다.

<그림2-1 > 제조업 공장 조감도 (계양구 이화동 254-2번지)

② 음식점

(14)

- 음식점은 바닥면적의 제한을 받지 않으며 제1종일반주거지역의 행위제한 기준인 4층 이하, 건폐율 60%, 용적률 200%에 해당할 경우 허가 신청을 할 수 있다.

- 개발제한구역에 허가된 음식점의 경우 대부분 철골조의 구조를 가지며 용도의 특성상 다양한 형태의 외관과 조경이 이루어지고 있다.

- 건축허가 신청 시 주차계획,오폐수계획, 조경계획을 명시하여야 한다.

<그림2-2 > 음식점 조감도 (계양구 상야동 15-1번지외 1필지)

③ 주유소(위험물저장및처리시설)

- 주유소는 위험물저장및처리시설로 분류되어 허용되고 있다.

- 건축허가 신청 시 조경, 차량동선계획을 명시하여야 한다.

<그림2-3> 주유소 조감도 (계양구 하야동 34-5대)

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(16)

제2절 인천시 GB 우선 해제지역 현황

1) GB 우선해제 지역 개요

◦ 2006년 6월 인천시에서는 대규모 취락지역, 관통취락, 꾸준히 민원이 제기된 지 역에 대하여 우선해제 지역으로 선정 되었다.

◦ 우선해제지역의 주택 총 호수는 1,476호이며 호수밀도는 9.29호/ha이다.

◦ 우선해제 취락지구 면적을 보면 계양구가 1,002,514.㎡로 가장 많이 차지하고 있 으며, 남동구 719,078㎡, 부평구가 174,835㎡인 것으로 나타났다. 인천시 전체 개 발제한구역 중에서 약 2.6%정도의 면적이 우선해제지역으로 해제 되었다.

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제2경인고속도로

영동고속도로 노오지JC

계양12 상야지구

인천공항고속도로

계양02

부평02

<그림2-4> 인천시 개발제한구역 우선해제 현황

출처: 출처:인천광역시 개발제한구역 우선해제 지구단위계획.인천광역시.2005

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구분 도 면 번 호

지구명 지구의

세 분 위 치

호수현황 면적현황(㎡)

비고 계

건 축 물

나 대 지

해제 면적

해제률 (%)

합 계 1,787 1,476 311 2,094,770 87.6

신설 01 큰도장 우선해제 선학동 100-2번지 일원 66 60 6 60,631 75.5 연수1 신설 02 간도장 우선해제 선학동 88-4번지 일원 44 32 12 35,977 68.2 연수2 신설 03 전재울 우선해제 구월동 770번지 일원 22 21 1 22,170 79.7 남동1 신설 04 경신 우선해제 수산동 45-8번지 일원 63 53 10 74,222 96.0 남동2 신설 05 냉정 우선해제 수산동 140-4번지 일원 75 53 22 86,106 88.6 남동3 신설 06 남발촌 우선해제 수산동 366번지 일원 26 21 5 33,313 95.3 남동4 신설 07 능골 우선해제 수산동 586-2번지 일원 53 43 10 62,628 96.0 남동5 신설 08 도림1 우선해제 도림동 222번지 일원 61 52 9 90,357 96.6 남동6 신설 09 주적 우선해제 도림동 348-8번지 일원 25 21 4 34,328 71.7 남동7 신설 10 동녘 우선해제 논현동 39번지 일원 27 27 - 27,903 83.5 남동8 신설 11 수현 우선해제 장수동 381-2번지 일원 53 40 13 44,465 67.1 남동9 신설 12 만의골 우선해제 장수동 115번지 일원 53 39 14 62,094 93.6 남동10 신설 13 연락골 우선해제 운연동 10-1번지 일원 74 58 16 71,156 79.2 남동11 신설 14 산저 우선해제 만수동 696-4번지 일원 22 16 6 35,419 91.9 남동12 신설 15 걸재 우선해제 서창동 51-2번지 일원 24 18 6 23,522 87.3 남동13 신설 16 제척 우선해제 운연동 343-6번지 일원 17 15 2 20,724 95.5 남동14 신설 17 구월 우선해제 구월동 726-2번지 일원 27 26 1 30,671 99.4 남동15 신설 18 화랑 우선해제 산곡동 산53-27번지

일원 12 12 - 6,889 51.6 부평1 신설 19 열우물 지구단위계획 십정동 30-3번지 일원 132 114 18 167,946 93.7 부평2 신설 20 둑실 우선해제 둑실동157-1번지 일원 23 16 7 26,103 97.7 계양1 신설 21 이화 지구단위계획 이화동250번지 일원 111 90 21 96,289 72.2 계양2 신설 22 오류 우선해제 오류동120-6번지 일원 43 35 8 55,840 97.6 계양3 신설 23 갈현2 우선해제 갈현동48-3번지 일원 28 22 6 23,709 70.5 계양4 신설 24 갈현 우선해제 갈현동101-2번지 일원 24 18 6 21,401 76.7 계양5

<표2-1>인천시 개발제한구역 우선해제 현황

(19)

구분 도 면 번 호

지구명 지구의

세 분 위 치

호수현황 면적현황(㎡)

비고 계

건 축 물

나 대 지

해제 면적

해제률(

%)

신설 25 선주지2 우선해제 선주지동122-4번지

일원 25 21 4 19,686 62.8 계양6 신설 26 선주지 우선해제 선주지동113-1번지

일원 94 69 25 117,747 94.6 계양7 신설 27 목상 우선해제 목상동97-2번지 일원 20 13 7 21,768 93.0 계양8 신설 28 다남6 우선해제 다남동72-2번지 일원 29 24 5 30,942 90.1 계양9 신설 29 다남123 우선해제 다남동78-2번지 일원 43 33 10 54,108 94.6 계양10

신설 30 다남5 우선해제 다남동102-2번지

일원 38 32 6 41,945 90.7 계양11 신설 31 상야 지구단위계

획 상야141-4번지 일원 237 210 27 402,611 98.6 계양12 신설 32 방축 우선해제

(관통) 방축동 17-1번지 일원 14 11 3 17,033 94.1 계양13 신설 33 송현 우선해제 박촌동214-1번지

일원 21 21 - 24,419 96.4 계양14 신설 34 마가묘 우선해제 박촌동287-13번지

일원 23 18 5 9,161 35.7 계양15 신설 35 이화2 우선해제 이화동23-47번지

일원 29 28 1 39,752 97.7 계양16 신설 36 하동 우선해제 검암동454-6번지

일원 48 37 11 48,715 75.0 서구1 신설 37 시천1 우선해제 시천동111-1번지

일원 21 17 4 23,673 89.4 서구2 신설 38 다락방 우선해제 석남동322-32번지

일원 40 40 - 32,281 68.8 서구3 자료:인천광역시 도시계획과.2006년 6월 기준

(20)

2) GB 우선해제지역의 규모

가. 면적

우선해제지역은 면적 3만㎡미만이 14개 지역으로 전체의 36.84%를 차지하며, 3만㎡이 상~6만㎡미만의 지역이 13개 지역으로 전체 38개중 34.21%를 차지하고 있다. 그리고 6만

㎡이상은 총 11개 지역으로 전체의 28.94%를 차지하고 있다. 따라서 인천시의 우선해제지 역은 6만㎡미만 중소규모의 취락이 70.95%로 대부분을 차지하는 것을 알 수 있다.

구분 30,000㎡미만 30,000~60,000 60,000~100,000 100,000이상 합계

개소 14 13 8 3 38

비율 36.84 34.21 21.05 7.89 100

<표2-2> 우선해제지역의 면적별 비율

나. 호수 밀도

우선해제지역의 호수 밀도가 ha당 10호 미만의 지역이 26개로 전체의 68.42%를 차지하 고 있다. 또한 10호~15호의 호수밀도를 가진 지역도 10개로 26.32%가 되어 해제되는 지 역의 대부분의 호수밀도가 15호 미만으로 나타나고 있다.

구분 10호미만 10~15호 15호~20호 합계

개소 26 10 2 38

비율 68.42 26.32 5.26 100

<표2-3> 우선해제지역의 호수 밀도별 비율

다. 우선해제지역의 관리

GB 우선해제 지역 중에서 지구단위계획을 수립 지역은 전체 38개 지역 중 3개 지역이다.

(21)

구분 지구 지구의

세분 위치

호수현황 면적현황

계 건축물 나대지 가능

면적

해제

면적 해제율 신설 열우물 지구단위

계획

십정동

30-3번지 일원 133 115 18 217,754 215,147 98.8

신설 이화 지구단위

계획

이화동

248-1번지일원 111 90 21 133,435 96,289 72.2

신설 상야 지구단위

계획 상야170-1일원 240 214 26 410,099 402,611 98.2

<표2-4> 지구단위계획 수립지역

제3절 인천시 GB 우선해제지역의 지구단위계획 수립 기준

1) 지구단위계획의 기본방향

- 개발제한구역에서 최초로 해제되는 지역에 대한 적정용도 및 밀도배분을 위한 합리적 인 계획의 기준 마련한다.

- 해제지역에 편입된 전․답․임야 등에 적정규모의 도로․공원 등 기반시설을 계획하여 난개 발 방지한다.

- 도시의 효율적인 기능 수행을 위한 종합적 계획과 계획적 정비를 통한 기존의 도시환 경개선한다.

- 도시의 기능과 미관 증진을 통한 도시환경의 질적 향상 도모한다.

2) 지구단위계획의 주요 항목

- 지구단위계획 내용의 필수 사항³⁾으로 용도지역 및 지구지정, 도시기반시설 계획, 건축 물의 불허용도 및 건폐율․용적률․높이에 관한 사항으로 규정하고 있다.

가. 토지이용 및 시설에 관한계획

3) 건설교통부 “집단취락 등의 개발제한구역 해제를 위한 도시관리계획변경(안) 수립지침 별표 해제대상 집단취 락의 지구단위계획수립기준”

(22)

구 분 지구단위계획

∙용도지역․지구 계획 ○

∙도시계획시설의 배치와 규모계획

- 교통 및 가로망계획 - 공원․녹지계획

- 기타 도시계획시설계획

○

<표2-5> 지구단위계획의 계획내용

나. 획지 및 건축물 등에 관한계획

구 분 지구단위계획

∙가구 및 획지계획

- 최소대지규모 - 최대대지규모 - 공동개발 - 분할․교환/합병

○ - - -

∙건축물 용도 및 규모 계획

- 불허 용도 - 건폐율, 용적률 - 높이

○

∙건축물 배치와 건축선계획

- 건축한계선 - 건축지정선 - 벽면한계선 - 벽면지정선

○ - - -

∙건축물 형태와 색채계획 ○

∙기타 사항에 관한 계획

- 대지내 공지에 관한 사항 - 동선(교통처리)에 관한 사항 - 경관에 관한 사항

○

<표2-6>지구단위계획 세부계획 내용

※ 지침상 용도지역상향 및 개발제한구역에서 해제되는 지역의 경우 건축물의 규모(건폐율, 용적률, 높이제한)에서 완화기준을 적용하지 못하도록 규정하고 있어 “완화기준 미고려”

3) 지구단위계획 수립 현황

- 건설교통부 지침에 따라 100호 이상인 열우물, 이화, 상야 지구에 지구단위계획 수립

가. 인천시 지구단위계획 계획의 기본방향

(23)

- 건설교통부 지침에 따른 합리적인 경계선 설정과 형평성 있는 토지이용계획 수립 - 적절한 공간구조 형성 및 적정용도 계획

- 간선기반시설의 적정용량계획

- 지역적 특성과 주변여건 변화를 고려한 정비 방향 제시와 용도부여 나. 주요내용에 관한 결정사항

- 용도지역은 제1종 일반주거지역으로 부여한다.

- 건축물의 규모는 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용한다.

- 건축물의 층수는 4층 이하로 한다.

- 건축물의 용도는 도시계획조례에 따라 결정되었다. 제2종 근린생활시설 중 일부 용도 (옥외골프연습장, 안마시술소, 단란주점, 지상노래연습장)은 불허용도로 이외의 용도는 허용 용도로 구분되어 있다. 따라서 문제가 되고 있는 제조업소 용도가 제외되지 않아 건축물 신축이 허용되고 있다.

구 분 주요내용 참고

용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 ∙건폐율 60%

용적률 ∙용적률 200%

신축 부지 대지, 전, 답 등 층수제한 ∙4층 이하 허용주택 ∙단독주택

허용용도

∙단독주택

∙제1종 근린생활시설

∙학교 (고등학교 이하)

∙아동관련시설,∙노인복지시설

∙기타 사회복지시설 및 근로복지시설

∙제2종근린생활시설(옥외골프연습장, 안마시술소, 단 란주점, 지상노래연습장 제외)

∙문화 및 집회시설 중 전시장

∙교육연구 및 복지시설 중 교육원, 연구소 도서관

∙운동시설

∙판매시설(2천㎡미만) 중 소매시장 및 상점, 기존 도 매시장, 소매시장을 재건축하는 경우

∙창고시설(군지역, 1천㎡미만)

∙위험물 저장 및 처리시설 중 주유소및석유판매소, 액화가스판매소, 도료류 판매소

∙자동차관련시설 중 주차장

도시계획조 례에 의하여 허용된 용도

<표2-7>지구단위계획 세부계획 내용 및 허용용도

(24)

- 기타 지구단위계획 주요 내용

위 치 구 분 계획내용

열우물

건축선 ∙8m～12(13)m 도로변 : 건축한계선 1m

건물형태

∙건축물의 지붕은 지붕면적의 70% 이상을 경사지붕으로 하여야하며, 물탱크의 외부 노출은 불허한다.

∙경사지붕의 경사는 3/10～7/10이 되어야 한다. 단, 경사지붕 부분은 높이 산정에서 제외한다.

교통처리 ∙8m 이상 도로와 접하는 주요교차 가각부에 10m 이내 차량출입금지구간 설치 대지내 공

지

∙대지경계선과 건축선 후퇴사이의 공지는 전면공지로 조성

∙전면공지 조성시 인접보도나 도로와 단차가 없도록 조성

∙법정대지내 조경면적 및 공개공지 조성면적을 쌈지공원형태로 조성토록하여 가로변 보행공간이 확보 및 휴게공간 조성유도

경관

∙주진입도로의 건축한계지정으로 가로경관조성 및 주요시설의 조망권 확보

∙전면공지에 의해 확보된 보행공간의 포장패턴을 동일하여 일체 연속적인 가로경관 확보

이화

건축선 ∙소 2-1, 소3-1. 소3-3, 소3-14호선 도로변 : 건축한계선 1m

건물형태

교통처리 ∙지구내 어린이공원 인근 교차로 1개소와 소2-1호선의 교차가각부에 10m 이내 차량 출입 불허

대지내 공 지

경관

상야

건축선 ∙8m～10m 도로변 : 건축한계선 1m

건물형태

교통처리 ∙교통영향평가 결과를 반영 8m 이상도로에 접하는 주요교차로에 차량출입불허구간 설치

대지내 공 지

경관

<표2-8>지구단위계획 세부결정 사항

출처: 출처:인천광역시 개발제한구역 우선해제 지구단위계획.인천광역시.2005

(25)

제4절 계양구 제2종근린생활시설 건축허가 미관심의 기준

가. 주요내용

- 계양구는 "개발제한구역 집단취락 해제지구 심의기준"을 마련하여 건축심의시 건 축물의 색채와 높이 및 형태를 유도하고 있다.

○ 색채

- 건축물의 좌, 우, 배면은 전면색채와 동일계통의 색채를 사용 - 원색의 사용을 지양하며 (강조색은 가능) 저채도 색채를 사용

- 옥탑 및 기타 부속건축물은 녹색계통위주의 자연친화적인 색채를 사용

- 인천시의 시색인 청색 또는 계양구의 구색인 초록색 계통의 색을 주조색으로, 베이지, 연한연두, 연 한노랑 계통의 부담없고 친근한 색을 보조색으로 하여 주위환경을 고려하도록 권장

○ 높이 및 형태

- 획일적인 형태의 디자인을 피하고 주변 환경의 특성을 반영할 수 있도록 설계 - 외장유리는 반사율이 낮은 유리를 사용하여 인근 주택가의 환경 저해요인 최소화

- 제2종근린생활시설의 제조업소, 수리점 등의 1개층(층별 슬라브간 거리)은 4.5m 초과하지 않는 범위 - 옥상부의 건축설비(냉각탑, 물탱크등)의 노출을 금지할 것

- 건축물의 외장재는 가급적 시멘트블럭, 샌드위치 판넬의 사용을 자제할 것 - 철골조(피복이 없는것)가 노출되지 않도록 할 것

- 법정 조경면적 외에 화단등을 설치하여 과실수 또는 한국적인 식재(봉선화, 채송화등) 등 조성 권장

나. 시사점

- 계양구는 GB 해제지역 건축물 신축이 가장 활발한 지역으로, 타 자치구와 달리 GB 해 제지역 건축물 심의시 심의기준을 자체 운영하고 있다.

- 미관심의 항목이 색채, 높이 등 도시미관 측면에 한정되어 간접적으로 제조업소의 건축 물 형태를 유도하고 있어, 건축물 용도 관리 측면에서 한계를 갖는다.

(26)

제3장 인천시 GB해제지역 건축물관리 현황 및 문제점 분석

제1절 건축허가 조사 결과

◦ 조사방법

GB 해제이후 건축동향을 파악하기 위하여 인천시 개발제한구역 우선해제지역이 집중된 연수, 남동, 계양구에 대한 건축허가 자료를 해당 구청의 건축허가 부서의 협조를 받아 자 료를 수집하여 분류하였다.⁴⁾

◦ 제2종 근린생활시설의 건축허가 건수가 가장 많음

2006년 6월부터 2007년 7월까지의 우선해제지역의 건축물 허가 사항을 살펴보면 총 146건 중 단독주택이 34건으로 23%, 1종근린생활시설이 13건으로 비중이 8%, 제2종근린 생활시설이 83건으로 56%로 가장 많았다.

구별로 살펴보면 계양구의 허가건수가 78건으로 가장 많았으며 다음으로 남동구, 연수구 순이다. 이외의 다른 구의 개발제한 구역 해제지역의 허가 사항은 없는 것으로 나타났다.

(건) 단독주택 제1종

근린생활시설

제2종

근린생활시설 기타 합계

연수구 2 2 - 5 9

남동구 18 4 26 6 54

계양구 14 7 57 4 82

계 34

(23%)

13 (8%)

83 (56%)

16 (13%)

146 (100%)

<표3-1> 인천시 용도별 건축물 허가 현황

자료:인천광역시 도시계획과.2007년 7월기준

지구단위계획이 수립된 세 지역의 같은 시기의 건축물 허가현황 및 신⋅증축 및 용도변경 사례를 살펴보면 다음과 같다.

4) 인천시 우선해제지역의 구별 분포는 연수구 2, 남동구 15, 부평구 2, 계양구 16, 서구 3 곳이다.

(27)

제2절 현장조사 및 문제점 진단

1) 상야지구 가. 지구 개요

상야지구는 최고 표고 14m, 최저 표고는 4m로 지구내 10m의 고저차를 보이나 중앙으로 지나는 고속도로와 하천을 제외하면 거의 평탄한 지형에 분포하고 있으며, 굴포천과 인천공 항고속도로가 십자가 모양으로 지나며 이를 따라 크게 4개의 취락으로 나누어져 있다.

상야지구는 평탄한 전․답이었던 토지에 제조업, 창고시설들이 최근 많이 신축되고 있으며 인천의 북동쪽에 위치하고 있어 공항에 가깝고 서울 방향으로 연결된다는 특징으로 벌말로 변으로는 음식점 등의 근생시설이 지구내부에는 주택 및 제조업들의 신축 및 이축이 많이 이루어지고 있다.

나. 토지 및 건축물 현황

구 분 합계 대 답 전 구 임 도 종

필지수 214 108 10 56 5 9 25 1

구성비(%) 100.0 50.4 4.7 26.2 2.3 4.2 11.7 0.5 면 적 96,289 49,578 5,841 24,427 376 7,514 7,946 607 구성비(%) 100.0 51.4 6.1 25.4 0.4 7.8 8.3 0.6

<표3-2> 상야지구 지목별 현황

지구내 용도별 건축물 현황(나대지 포함)을 살펴보면 총 111동 중 주택이 79동 71.2%

로 분포되어 있고, 근생이 9개동 ,나대지는 21개 필지로 18.9%가 구성되어 있다.

구 분 계 주택 근생 공공 종교집회장

(교회) 나대지 기타

동 수 111 79 9 1 1 21 -

구성비(%) 100.0 71.2 8.1 0.9 0.9 18.9 -

<표3-3> 상야지구 용도별 현황

(28)

<그림3-1> 상야지구 위성사진(2007년 3월)

다. 건축물의 신 증축 및 용도 변경 사례

상아 지구는 해제 이후 허가 건수 총 39건 중 단독주택이 2건, 제2종근린생활시설(제조 업, 음식점 등)이 36건, 위험물저장및처리시설(주유소)이 2건으로 나타났다.

(29)

지번 용도 면적 층수 허가일 변경사유 평동 19.13 2종근린생활시설 179.24 2 2007.4.11 증축 평동 19-17 2종근린생활시설 750.29 2 2007.1.19 신축

평동 19-7 2종근린생활시설 195.8 1 2007.5.2 용도변경 평동 19-9 2종근린생활시설 576.4 3 2006.12.18 신축

평동 3-6 2종근린생활시설 395.4 1 2006.8.9 용도변경

평동 46-19 2종근린생활시설 198 1 2007.2.27 신축

평동 52-1 2종근린생활시설 327.6 1 2006.11.1 용도변경 평동 52-3 2종근린생활시설 354.38 2 2006.12.14 신축

평동 52-5 2종근린생활시설 197 1 2007.1.16 용도변경

평동 52-7 2종근린생활시설 98.8 1 2006.12.4 용도변경 평동 54-1 2종근린생활시설 193.8 1 2006.8.4 용도변경 평동 90-2외 2필지 단독주택 399.08 2 2007.2.14 증축 평동 91-21외 1필지 2종근린생활시설 311.55 1 2007.3.20 증축

상아동 156-0 2종근린생활시설 27.84 1 2006.11.15 용도변경 상야동 10-8 2종근린생활시설 335.12 2 2006.10.2 증축 상야동 10-8 2종근린생활시설 275.1 1 2006.9.14 용도변경 상야동 125-5 2종근린생활시설 98.7 1 2006.11.30 신축 상야동 15-1외 1필지 2종근린생활시설 1989.79 3 2007.2.15 신축

<표3-4> 상야 지구 신⋅증축 사례

<그림3-2> 상야지구 건축물 용도 (2007년 10월기준)

(30)

상야동 155-3 2종근린생활시설 767.8 3 2006.11.28 신축 상야동 155-3 2종근린생활시설 342.43 2 2006.12.26 신축 상야동 16-8 2종근린생활시설 499.46 2 2007.5.9 증축 상야동 16-8외 1필지 2종근린생활시설 302.08 1 2006.8.4 증축 상야동 170-2 2종근린생활시설 67.32 1 2006.8.23 신축 상야동 173-3 2종근린생활시설 183.6 1 2006.8.16 용도변경

상야동 17-6 2종근린생활시설 660 1 2007.3.27 용도변경 상야동 18-9 2종근린생활시설 301.76 1 2006.11.15 용도변경 상야동 36-1 1종근린생활시설 315.6 1 2006.9.5 용도변경 상야동 36-1 1종근린생활시설 373.29 2 2006.10.19 증축 상야동 36-7 2종근린생활시설 240 2/-1 2006.12.6 증축

상야동 36-8 2종근린생활시설 232 2층 2006.12.6 증축

상야동 36-9 2종근린생활시설 236 2/-1 2006.12.6 증축 상야동 39-6외 1필지 2종근린생활시설 487.5 2 2007.2.13 신축 상야동 39-9외 3필지 위험물저장및처리시

설(주유소) 665.6 2 2007.1.12 신축

상야동 54-7 2종근린생활시설 579.6 2 2006.10.13 신축 상야동 55-12 2종근린생활시설 493.22 2 2007.3.6 신축

하야동 35-5 위험물저장및처리시

설(주유소) 249.33 1 2007.3.14 증축

하야동 38-22외

1필지 2종근린생활시설 745.79 1 2007.4.30 용도변경

하야동 40-30외

1필지 2종근린생활시설 281.46 2 206.12.22 증축

하야동 47-7 단독주택 69.72 1 2007.2.27 신축

하야동 52.26 2종근린생활시설 99 1 2007.1.26 용도변경 하야동 52-1 2종근린생활시설 371.38 2 2006.11.30 신축 하야동 52-15 외

1필지 2종근린생활시설 471.93 2 2006.11.30 신축

하야동 52-2 2종근린생활시설 196.9 1 2006.8.31 용도변경 하야동 56-6 2종근린생활시설 195.94 1 2007.4.17 신축 하야동 64-41 1종근린생활시설 212.78 1 2007.5.18 신축 하야동 64-48외

1필지 1종근린생활시설 592.76 2 2007.3.19 신축

자료:인천광역시 도시계획과.2007년 7월기준

라. 건축물 용도 분포

상아지구의 중심에 수송도로가 관통함에 따라 대형차량의 이동이 잦으며 소음과 진동이 심하다. 수송선을 따라 주유소, 음식점, 부동산등이 줄지어 있으며, 수송선 안쪽으로는 제조 업 공장들이 들어서있다.

이 지구는 개발제한구역이 해제되기 이전부터 제조업 공장들이 농가의 창고 형태로 들어 서있어 양호한 취락지구로서의 기능은 하지 못하고 있다.

마. 현장조사 결과

(31)

상야지구는 개발제한구역으로 지정되었을 당시 수송도로가 지구의 중심을 관통함에 따라 2006년 6월 개발제한구역 우선 해제 지역으로 선정되었다. 해제 이전 이미 많은 제조업소 가 분포 되어 있었으며, 주거지의 기능 보다는 집단적인 생산시설 밀집지구로서의 기능이 더 강하게 나타나고 있다.

대형 차량의 통행 오염된 굴포천

지구를 통과하는 수송선 폐기물 무단 폐기

정화시설이 없이 오염된 공기 배출 경관의 부조화

<그림3-3> 상야지구 현황조사

2) 이화지구

(32)

가. 지구 개요

이화지구는 최고 표고 14m, 최저 표고 7m로 지구내 7m의 고저차를 보이는 경로당 주 변이 높고 동측 경지정리된 답 쪽으로가 낮은 완만한 경사에 분포하고 있다. 김포시와 경계 를 이루고 있는 취락으로 주변에는 양호한 답이 분포고 있으며, 취락지구 내에는 특별한 하 천이나 구거가 없으나 동측 양호한 답에 수리시설이 되어 있다.

지구내부는 취락이 집중되어 분포하는 편이며, 지구내 북․남측에 다수의 전답이 분포하 고, 주변에는 양호한 답이 넓게 분포되어 있다. 남측 진입도로를 통해 장기토지구획정리사 업지구로 연결되며, 북측으로 김포시 고촌면 태리와 연결된다.

지구내 총 214필지, 96,289㎡로서 1필지 당 평균 449.9㎡로 면적이 큰 필지와 작은 필 지가 고르게 분포되었으며, 필지 당 평균 면적은 양호한 편이며, 필지수에 있어서 총 214필 지 중 50.4%인 108필지가 대지이며, 전이 56필지 26.2%, 도로가 25필지에 11.7%를 차지 하고 있다.

면적별로 살펴보면 대지가 49,578㎡로 51.4%, 전이 24,427㎡로 25.4%로 전과 대지가 많은 부분을 차지하며, 도로가 7,946㎡에 8.3% 분포하고 있다.

<그림3-4> 이화지구 위성사진(2007년 3월)

(33)

번지 용도 면적 층수 허가일 변동사유 이화동 248-8 외 1필지 2종근린생활시설 149.31 1 2006.12.27 신축

이화동 254-4외 2필지 2종근린생활시설 493.22 2 2007.3.6 신축

이화동 272-0 단독주택 103.67 1 2007.1.9 신축

<표3-6> 이화지구 건축물 신⋅증축 사례

구 분 계 주택 근생 공공

종교집회 장 (교회)

나대지 기타

동 수 111 79 9 1 1 21 -

구성비(%) 100.0 71.2 8.1 0.9 0.9 18.9 -

<표3-5> 이화지구 용도별 현황

현재(2007년 7월)까지 총 4건의 허가 신청 중 단독주택 1건, 제2종근린생활시설이 3건이 있었다.

<그림3-5> 이화지구 건축물 용도 (2007년 10월기준)

(34)

이화동 273-2 2종근린생활시설 259.03 1 2006.11.21 용도변경 자료:인천광역시 도시계획과.2007년 7월기준

라. 건축물 용도 분포

이화지구는 좁고 복잡한 농로를 따라 농가들이 밀집되어 있으며, 지구의 동쪽에 위치한 지구경계도로를 따라 제조업 공장이 줄지어 들어서 있으며, 이에 연속하여 지구의 서쪽에도 새로운 제조업 공장이 들어서고 있다.

마. 현장조사 결과

이화지구는 지구전체가 논으로 둘러 싸여져 있으며, 작은 필지의 농가들이 좁은 도로를 따라 거미줄처럼 분포해 있는 반면, 지구 동쪽의 양호한 도로를 따라 제조업소들이 줄지어 있으며 기존의 제조업소 옆으로 새로운 제조업소가 들어서면서 제조업소의 공간적 확산이 빠르게 이루어지고 있다.

경관의 부조화 갓길 주차로 인한 통행 방해

무단 적재 새로 들어서는 제조업 건축물

<그림3-6> 이화지구 현황조사

(35)

3) 열우물 지구

가. 지구 개요

열우물 지구는 최고 표고 39m, 최저 표고 11m로 열우물 북측 임야에서 남측으로 완만 한 경사지에 형성된 취락으로 임야로 취락이 둘러싸여 있으며, 취락내부에는 주택, 전․답, 낮은 구릉이 조화를 이루고 있다.

열우물 지구내 특별한 하천, 구거는 없으나, 기존 취락과 지형에 따라 자연스럽게 배수가 이루어고 있다. 동․북․서측으로 공원과 양호한 임야가 둘러싸고 있으며, 남쪽으로 경원로 건 너로 아파트 공사중인 십정동 일대가 보이며, 열우물길 건너로 서구 가좌동 공단이 분포해 있다. 지구 남측으로 중․고등학교 3개교가 허가되어, 향후 많은 변화 예상된다.

열우물 지구는 총 318필지, 167,946㎡로서 1필지 당 평균 528.1㎡로 면적이 큰 필지와 작은 필지가 고르게 분포되었으며, 필지 당 평균 면적은 양호한 편이다. 필지수에 있어서 총 318필지 중 37.1%인 118필지가 전이며, 대지가 108필지 34.0%, 도로가 51필지에 13.6%를 차지하고있다.

면적별로 살펴보면 전이 79,065㎡로 47.1%, 대지가 40,037㎡로 23.8%로 전과 대지가 많으며, 임야가 22,745㎡인 13.6% 분포되었다.

구 분 합계 대 답 전 묘 창 구 임 도 잡 미등록

필지수 318 108 10 118 4 1 3 20 51 2 1

구성비(%) 100.0 34.0 3.2 37.1 1.3 0.3 0.9 6.3 16.0 0.6 0.3 면적 167,946 40,037 8,962 79,065 1,664 575 6,187 22,745 8,545 127 39 구성비(%) 100.0 23.8 5.3 47.1 1.0 0.3 3.7 13.6 5.1 0.1 0.0

<표3-7> 열우물 지구 지목별 현황

지구내 용도별 건축물 현황(나대지 포함)을 살펴보면 총 132동 중 주택이 103동 78.0%

로 분포되어 있고, 근생이 8개동으로 분포되어 있으며 나대지는 18개 필지 13.6%가 구성되 어 있다.

(36)

구 분 계 주택 근생 공공 종교집회장

(절) 나대지 기타

동 수 132 103 8 1 2 18 -

구성비(%) 100.0 78.0 6.1 0.8 1.5 13.6 -

<표3-8> 열우물 지구 용도별 건축물 현황

<그림3-7> 열우물지구 위성사진(2007년 3월)

2003년 이후 2007년 10월 현재까지의 건축물 신⋅증축 사례는 총 2건으로 다음과 같다.

번지 면적 층수 용도 변동사유 변동일자

148-7 88 1 제2종근린생활시설(사무소) 신축 2007.5.14

46-2 230.4 2 단독주택 신축 2006.12.8

<표3-9> 열우물 지구 신⋅증축 사례

자료:건축물대장. 2007년 10월기준

(37)

협소한 도로 양호한 주거지역

<그림3-8> 열우물지구 건축물 용도 (2007년 10월 기준)

라. 현장조사 결과

열우물지구는 비교적 양호한 취락지구이며 단독주택 비율이 타 지구단위계획 수립 지역에 비해 높은 편이다. 우선해제지역 선정 후 신축 및 증축 허가 현황이 2건으로 많지 않으며 허가신청 용도 또한 단독주택과 사무소로 주거용도에 적합한 것으로 나타났다.

단, 진출입 도로가 협소하여 두 대의 차량이 동시에 교행하기 어려운 실정이다.

<그림3-10> 열우물지구 현황조사

(38)

제3절 제조업소 분포 현황에 따른 유형 분류

우선해제지역의 입지여건과 최근 제조업소의 분포에 따라 세가지 유형이 나타나고 있다.

가. 제조업 포화 형

- 연구 대상지 중에는 상야지구가 이에 속한다.

- 최근 제조업소가 급증하여 문제가 되고 있는 유형이다.

- 제조업이 들어서기 위한 조건인 도로 등 기반시설이 갖추어져 있는 특징이다.

- GB 해제 시 관통지구로 분류 되어 이미 주거지로서의 기능 보다는 제조업, 음식점, 상 업기능이 더 중요시 되고 있는 지구이다.

- 난개발 현상이 나타나는 지역으로 건축제한 또는 용도지역 변경 등 근본적인 대책이 요구되는 지역이다.

나. 제조업 증가 형

- 연구의 대상지중 이화지구가 이에 속한다.

- 제조업소가 급증하지 않으나 꾸준히 증가하는 유형이다.

- 중심시가지에서 다소 떨어져 있는 소규모 취락 지구로 제조업의 수가 해제 이후 늘어 나고는 있으나 현재까지는 주택의 비율이 훨씬 높은 지구이다.

- 도로 등 기반시설의 여건이 열악하여 추가적인 확장이나 개발이 어려운 곳이다.

- 장래 난개발 우려가 예상되므로, 건축물 용도 관리가 요구되는 지역이다.

다. 양호한 주거지 형

- 열우물 지구가 양호한 주거지 형에 속한다.

- 아직까지는 제조업소의 증가가 나타나지 않은 유형이다.

- 중심시가지에 인접해 있으면서 농촌형 소규모 취락지구로 향후 지구의 환경이 급속도 로 변화할 가능성이 적다고 판단된다.

- 양호한 주거지 기능을 수행할 수 있도록 장기적인 건축물 용도 관리가 요구되는 지역 이다.

(39)

제4절 제조업소 입지에 따른 문제점 종합

- 최근 GB 해제지역 내에는 제조업소가 개별적으로 입지하고 있어, 개별 입지가 지속적 으로 이루어진 결과 제조업공장이 집단화되는 문제점이 나타나고 있다.

- 일부지역 GB 해제 전부터 입지 한 장기적인 현상으로 볼 수 있다.

- 최근 제조업소 밀집지역을 중심으로 제조업소의 신축 및 개축이 확산되고 있어 무분별 한 제조업소의 증가로 도시환경 등 많은 문제점 우려되고 있다.

가. GB 해제에 따른 난개발 문제

- GB 주민이나 토지소유자는 수십년간 토지이용규제에 따른 재산권 침해가 민원의 주요 내용이었다. 개발제한구역 해제 및 규제 완화가 이루어질 경우 토지이용의 규제 완화에 따 른 자산가치 증가와 개발압력으로 인한 지가 상승이 유발될 가능성이 크다.

- GB 해제 후 토지소유자가 허용용도 중 수익성이 가장 높은 용도인 제조업, 식당 등 개 발이익이 큰 용도로 변경하는 경향이 나타나고 있다.

- GB 취락해제에 따른 토지이용 규제의 완화 및 해제는 본래 취지인 열악한 주거 및 생 활 환경의 개선을 통한 지역발전과 주민의 삶의 질 향상에 기여하여야 한다. GB 해제에 따 른 이익은 외지인 등 토지소유자에게 개발이익을 보장하게 됨으로써 본래 취지와 상반된 결 과를 초래 할 수 있다.

나. 제조업의 확산 문제

- 개발제한구역에서의 해제된 취락은 원칙적으로 용도지역에 의하여 관리되며 그 이외의 수단은 제시되지 않고 있다. 앞서 살펴보았 듯이 해제 후 지정되는 용도지역의 종류는 지구 단위 계획 수립여부에 따른다.

- 우선해제지역내 지구단위계획 수립지역의 허용용도에는 제조업이 제2종 근린생활시설 에 포함되어있어 제조업의 건축물 허가 신청이 늘어 나고 있다.

-GB 해제 이전의 농가의 창고로 신고 되었으나 실제로는 제조업으로 이용되던 건축물이 해제 후 제조업 건축물이 쉽게 허가 될 수 있는 환경을 만들어 주고 있다.

(40)

다. 환경문제

- GB 해제에 따라 새로이 들어서는 건축물의 용도가 제조업으로 바뀌고 있으나 소규모 제조업 공장이 대부분이고 설치 조건이 느슨해 소음공해, 수질, 대기 오염이 현황 조사시 발견 되었으나 이를 규제할 규정이 따로 없는 실정이다.

라. 기반시설 부족 문제

- GB 해제에 따라 증가하는 인구와 입지하는 시설들은 기반시설 및 공공시설의 설치가 추가로 필요해진 반해, 진입도로 등 기반시설의 공급 없이 개발에 따른 수요만 늘어 날 경 우 기반시설 부족 현상이 나타나게 된다.

마. 도시 경관의 문제

-GB 해제지역의 용도지역은 제1종일반주거지역으로 양호한 주거지역으로 관리하기 위하 여 도시경관 및 주거환경이 우선적으로 보존되어야 할 곳으로서, 구릉지, 도시계획상 규제 에 의한 녹지축, 저층의양호한 주택지 및 그 인접지 등으로 저층저밀개발을 원칙으로 한다.

- 하지만 제조업 공장이 우후죽순 늘어남에 따라 기존의 주택들과의 도시경관의 부조화 현 상이 나타나고 있다.

(41)

제4장 인천시 GB 해제지역 건축물 관리 개선방안

개발제한구역 해제지역의 건축물에 대한 관리를 위해서 시행해야 할 사항을 크게 나누어 보면, 건축제한 등 행정조치, 지구단위계획에 의한 특정용도의 제한, 용도변경에 관한 행정 지도 단속 강화를 들 수 있다.

가. 건축허가 제한등 행정조치 강화

◦ 건축제한이 시급한 지역에 행정조치 우선 적용

최근 개발제한구역 해제지역에서의 공장의 급증 현상은 해제 당초 취지에 부합하지 않는 것으로 판단된다. 단기간에 공장의 신축 허가건수가 많고, 건축허가를 제한하는 것이 시급 하다고 판단되는 지역을 대상으로 일시적으로 건축허가 또는 개발행위를 제한하는 방안을 고려할 수 있다.

현행 법령에서 적용 가능한 수단은 건축법에 의한 건축허가 제한하는 방안과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개발행위의 제한 두가지 방식이 있다.

◦ 건축허가/개발행위 제한

건축법에 의한 건축허가 제한은 시·도지사가 구청장등 허가권자에 위임된 건축허가나 허 가를 받은 건축물의 착공을 제한하는 방식이다. 건축허가 제한 기간은 2년이고, 1회 1년 (총3년) 연장 가능하다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개발행위 제한은 건설교통부장관, 시·도지사, 시 장 또는 군수가 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위를 제 한 할 수 있다. 제한되는 개발행위는 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토석의 채취이다. 개 발행위 제한 기간은 3년이고, 1회 2년 (총5년) 연장 가능하다.

(42)

구분 건축허가 제한 개발행위 제한

근거 건축법 제12조 (건축허가의 제한 등) 국토의계획및이용에관한법률 63조 (건축행위 허가의 제한)

제한 사유

-국토관리상 필요하다고 인정하는 경우 -국방·문화재보존·환경보전 또는 국민경제 상 특히 필요하다고 인정하는 경우

-지역계획 또는 도시계획상 특히 필요하다 고 인정하는 경우

-녹지지역 또는 계획관리지역으로 보전할 필 요가 있는 지역

-개발행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관·

문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

- 도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하 고 있는 지역

-지구단위계획구역으로 지정된 지역

제한 기간

-건축물 착공 제한 : 2년 이내

-제한기간 연장 : 1회 1년 이내의 범위

-개발행위허가 제한 : 3년 이내 -제한기간 연장 : 1회 2년 이내의 범위

<표4-1> 건축허가/개발 행위 제한

건축허가 제한 또는 개발행위 제한의 경우 일반 건축 행위가 제한받게 되어 토지소유자의 재산권을 제한하게 되므로 한시적으로 운영하는 것이 바람직하고, 제한기간 내에 종합적인 건축물 용도 관리 대책을 별도 수립하여야 한다.

나. 종합적인 건축물용도 관리 대책 수립

◦ 지구단위계획의 수립 및 변경

당초에는 개발제한구역에서 해제되어 주거지역으로 용도지역이 부여되는 지역은 지구단위 계획을 수립하도록 되어 있으나, 지구단위계획의 항목에 제2종근린생활시설이 불허용도로 관리되지 못한 데 문제의 원인이 있다.

해제지역에 수립된 지구단위계획을 변경하여 건축물 용도항목에서 제2종근린생활시설 중 제조업소⁵⁾를 불허용도로 관리하도록 한다.

5) 건축법시행령 별표1용도별 건축물의 종류 - 4. 제2종근린생활시설 - 사 항목

(43)

해제지역 중 지구단위계획이 미수립된 지역은 지구단위계획을 수립하여 제조업소에 대한 건축물의 용도를 통제하도록 한다.

다 . 구 건축위원회 차원의 대응

◦ 구건축위원회 건축심의 보류

제조업소의 건축허가를 위해서는 해당 구의 건축위원회의 심의를 받아야 한다. 구건축위 원회에서 제2종근린생활시설 제조업소 용도에 대하여 건축허가 심의를 보류할 수 있다.

◦ 구건축위원회 심의기준 마련

개별 구건축위원회에서 건축물의 재료, 도시경관 등에 대한 엄격한 심의기준을 마련하여 제조업소 용도의 허가를 통제하도록 한다.

라. 행정지도 감독의 강화

◦ 용도변경등 단속 강화

개발제한구역 해제지역에 대해서는 무허가 건축, 신축 이후에 타용도로 전환되거나, 불법 증축 행위 등의 우려가 높다. 자치구의 건축지도 인력을 보강하여 위법건축물에 대한 단 속, 철거, 이행강제금 부과 등 행정조치를 엄격히 적용할 필요가 있다.

마. 도시관리계획 차원의 대응

◦ 용도지역 관리

도시관리계획차원에서는 현행 용도지역을 유지하는 것이 바람직하다. 개발제한구역에서 제1종일반주거지역으로 변경된 지역이 양호한 주거환경을 유지하도록 용도지역을 관리하여 야 한다.

중장기적으로 개발제한구역 해제지역의 성격을 구분하여, 자연환경이 우수하고 양호한 주

(44)

거지로서 관리되어야 할 지역과, 제조업소등 주거기능과 상충되는 용도가 밀집되어 더 이상 양호한 주거환경을 조성하기 어려운 지역을 구분하도록 한다. 주거기능이 입지하기에 부적 합하다고 판단된 지역은 타용도지역으로 변경을 검토할 필요가 있다.

◦ 준산업단지 적용 검토

지구단위계획 변경으로 제조업소를 허가하는 불허하는 제한 방안이 가장 바람직하나, 형 평성등 현실적인 이유로 적용하기 어려운 경우, 기 제조업소가 집단화된 지역을 대상으로 준산업단지⁶⁾ 성격의 일정부지를 지구단위계획 변경으로 지정 검토하는 것이 바람직하다.

6) 산업입지 및 개발에 관한 법률(법률 8조3의 4항)

- 준산업단지는 기존 공장 집적지역을 공공과 민간이 공동으로 계획적으로 관리하기 위한 산업단지 유형이다.

준산업단지로 관리되면 난개발 방지, 기반시설 공급이 가능하다.