가. 지구 개요
열우물 지구는 최고 표고 39m, 최저 표고 11m로 열우물 북측 임야에서 남측으로 완만 한 경사지에 형성된 취락으로 임야로 취락이 둘러싸여 있으며, 취락내부에는 주택, 전․답, 낮은 구릉이 조화를 이루고 있다.
열우물 지구내 특별한 하천, 구거는 없으나, 기존 취락과 지형에 따라 자연스럽게 배수가 이루어고 있다. 동․북․서측으로 공원과 양호한 임야가 둘러싸고 있으며, 남쪽으로 경원로 건 너로 아파트 공사중인 십정동 일대가 보이며, 열우물길 건너로 서구 가좌동 공단이 분포해 있다. 지구 남측으로 중․고등학교 3개교가 허가되어, 향후 많은 변화 예상된다.
나. 토지 및 건축물 현황
열우물 지구는 총 318필지, 167,946㎡로서 1필지 당 평균 528.1㎡로 면적이 큰 필지와 작은 필지가 고르게 분포되었으며, 필지 당 평균 면적은 양호한 편이다. 필지수에 있어서 총 318필지 중 37.1%인 118필지가 전이며, 대지가 108필지 34.0%, 도로가 51필지에 13.6%를 차지하고있다.
면적별로 살펴보면 전이 79,065㎡로 47.1%, 대지가 40,037㎡로 23.8%로 전과 대지가 많으며, 임야가 22,745㎡인 13.6% 분포되었다.
구 분 합계 대 답 전 묘 창 구 임 도 잡 미등록
필지수 318 108 10 118 4 1 3 20 51 2 1
구성비(%) 100.0 34.0 3.2 37.1 1.3 0.3 0.9 6.3 16.0 0.6 0.3 면적 167,946 40,037 8,962 79,065 1,664 575 6,187 22,745 8,545 127 39 구성비(%) 100.0 23.8 5.3 47.1 1.0 0.3 3.7 13.6 5.1 0.1 0.0
<표3-7> 열우물 지구 지목별 현황
지구내 용도별 건축물 현황(나대지 포함)을 살펴보면 총 132동 중 주택이 103동 78.0%
로 분포되어 있고, 근생이 8개동으로 분포되어 있으며 나대지는 18개 필지 13.6%가 구성되 어 있다.
구 분 계 주택 근생 공공 종교집회장
(절) 나대지 기타
동 수 132 103 8 1 2 18
-구성비(%) 100.0 78.0 6.1 0.8 1.5 13.6
-<표3-8> 열우물 지구 용도별 건축물 현황
<그림3-7> 열우물지구 위성사진(2007년 3월)
다. 건축물의 신 증축 및 용도 변경 사례
2003년 이후 2007년 10월 현재까지의 건축물 신⋅증축 사례는 총 2건으로 다음과 같다.
번지 면적 층수 용도 변동사유 변동일자
148-7 88 1 제2종근린생활시설(사무소) 신축 2007.5.14
46-2 230.4 2 단독주택 신축 2006.12.8
<표3-9> 열우물 지구 신⋅증축 사례
자료:건축물대장. 2007년 10월기준
협소한 도로 양호한 주거지역
<그림3-8> 열우물지구 건축물 용도 (2007년 10월 기준)
라. 현장조사 결과
열우물지구는 비교적 양호한 취락지구이며 단독주택 비율이 타 지구단위계획 수립 지역에 비해 높은 편이다. 우선해제지역 선정 후 신축 및 증축 허가 현황이 2건으로 많지 않으며 허가신청 용도 또한 단독주택과 사무소로 주거용도에 적합한 것으로 나타났다.
단, 진출입 도로가 협소하여 두 대의 차량이 동시에 교행하기 어려운 실정이다.
<그림3-10> 열우물지구 현황조사
제3절 제조업소 분포 현황에 따른 유형 분류
우선해제지역의 입지여건과 최근 제조업소의 분포에 따라 세가지 유형이 나타나고 있다.
가. 제조업 포화 형
- 연구 대상지 중에는 상야지구가 이에 속한다.
- 최근 제조업소가 급증하여 문제가 되고 있는 유형이다.
- 제조업이 들어서기 위한 조건인 도로 등 기반시설이 갖추어져 있는 특징이다.
- GB 해제 시 관통지구로 분류 되어 이미 주거지로서의 기능 보다는 제조업, 음식점, 상 업기능이 더 중요시 되고 있는 지구이다.
- 난개발 현상이 나타나는 지역으로 건축제한 또는 용도지역 변경 등 근본적인 대책이 요구되는 지역이다.
나. 제조업 증가 형
- 연구의 대상지중 이화지구가 이에 속한다.
- 제조업소가 급증하지 않으나 꾸준히 증가하는 유형이다.
- 중심시가지에서 다소 떨어져 있는 소규모 취락 지구로 제조업의 수가 해제 이후 늘어 나고는 있으나 현재까지는 주택의 비율이 훨씬 높은 지구이다.
- 도로 등 기반시설의 여건이 열악하여 추가적인 확장이나 개발이 어려운 곳이다.
- 장래 난개발 우려가 예상되므로, 건축물 용도 관리가 요구되는 지역이다.
다. 양호한 주거지 형
- 열우물 지구가 양호한 주거지 형에 속한다.
- 아직까지는 제조업소의 증가가 나타나지 않은 유형이다.
- 중심시가지에 인접해 있으면서 농촌형 소규모 취락지구로 향후 지구의 환경이 급속도 로 변화할 가능성이 적다고 판단된다.
- 양호한 주거지 기능을 수행할 수 있도록 장기적인 건축물 용도 관리가 요구되는 지역 이다.
제4절 제조업소 입지에 따른 문제점 종합
- 최근 GB 해제지역 내에는 제조업소가 개별적으로 입지하고 있어, 개별 입지가 지속적 으로 이루어진 결과 제조업공장이 집단화되는 문제점이 나타나고 있다.
- 일부지역 GB 해제 전부터 입지 한 장기적인 현상으로 볼 수 있다.
- 최근 제조업소 밀집지역을 중심으로 제조업소의 신축 및 개축이 확산되고 있어 무분별 한 제조업소의 증가로 도시환경 등 많은 문제점 우려되고 있다.
가. GB 해제에 따른 난개발 문제
- GB 주민이나 토지소유자는 수십년간 토지이용규제에 따른 재산권 침해가 민원의 주요 내용이었다. 개발제한구역 해제 및 규제 완화가 이루어질 경우 토지이용의 규제 완화에 따 른 자산가치 증가와 개발압력으로 인한 지가 상승이 유발될 가능성이 크다.
- GB 해제 후 토지소유자가 허용용도 중 수익성이 가장 높은 용도인 제조업, 식당 등 개 발이익이 큰 용도로 변경하는 경향이 나타나고 있다.
- GB 취락해제에 따른 토지이용 규제의 완화 및 해제는 본래 취지인 열악한 주거 및 생 활 환경의 개선을 통한 지역발전과 주민의 삶의 질 향상에 기여하여야 한다. GB 해제에 따 른 이익은 외지인 등 토지소유자에게 개발이익을 보장하게 됨으로써 본래 취지와 상반된 결 과를 초래 할 수 있다.
나. 제조업의 확산 문제
- 개발제한구역에서의 해제된 취락은 원칙적으로 용도지역에 의하여 관리되며 그 이외의 수단은 제시되지 않고 있다. 앞서 살펴보았 듯이 해제 후 지정되는 용도지역의 종류는 지구 단위 계획 수립여부에 따른다.
- 우선해제지역내 지구단위계획 수립지역의 허용용도에는 제조업이 제2종 근린생활시설 에 포함되어있어 제조업의 건축물 허가 신청이 늘어 나고 있다.
-GB 해제 이전의 농가의 창고로 신고 되었으나 실제로는 제조업으로 이용되던 건축물이 해제 후 제조업 건축물이 쉽게 허가 될 수 있는 환경을 만들어 주고 있다.
다. 환경문제
- GB 해제에 따라 새로이 들어서는 건축물의 용도가 제조업으로 바뀌고 있으나 소규모 제조업 공장이 대부분이고 설치 조건이 느슨해 소음공해, 수질, 대기 오염이 현황 조사시 발견 되었으나 이를 규제할 규정이 따로 없는 실정이다.
라. 기반시설 부족 문제
- GB 해제에 따라 증가하는 인구와 입지하는 시설들은 기반시설 및 공공시설의 설치가 추가로 필요해진 반해, 진입도로 등 기반시설의 공급 없이 개발에 따른 수요만 늘어 날 경 우 기반시설 부족 현상이 나타나게 된다.
마. 도시 경관의 문제
-GB 해제지역의 용도지역은 제1종일반주거지역으로 양호한 주거지역으로 관리하기 위하 여 도시경관 및 주거환경이 우선적으로 보존되어야 할 곳으로서, 구릉지, 도시계획상 규제 에 의한 녹지축, 저층의양호한 주택지 및 그 인접지 등으로 저층저밀개발을 원칙으로 한다.
- 하지만 제조업 공장이 우후죽순 늘어남에 따라 기존의 주택들과의 도시경관의 부조화 현 상이 나타나고 있다.