서울시 주택재고 산정을 위한 데이터기반 연구 A Study on Database for Measuring Housing Stock in Metropolitan Seoul

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(2) 시 정 연 2006-R-40. 서울시 주택재고 산정을 위한 데이터기반 연구 A Study on Database for Measuring Housing Stock in Metropolitan Seoul. 2006. 서울시정개발연구원.

(3) 연구진 연구책임. 신 상 영 • 서울시정개발연구원 연구위원 장 영 희 • 서울시정개발연구원 선임연구위원. 연 구 원. 김 천 일 • 서울시정개발연구원 연구원. 자문위원. 김 숙 희 • (주)솔리데오시스템즈 사장 박 환 용 • 경원대학교 교수 변 창 흠 • 세종대학교 교수 윤 주 현 • 국토연구원 선임연구위원 정 의 철 • 건국대학교 교수 정 창 무 • 서울대학교 교수. 이 보고서의 내용은 연구진의 견해로서 서울특별시의 정책과는 다를 수도 있습니다..

(4) Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구배경 ◦ 서울시의 주택정책환경은 주택보급률의 고도화, 주택수요의 다양화, 기 존주택의 노후화와 개발가능지의 고갈, 부동산문제의 정책적 중요성 부 각 등을 들 수 있겠는데, 이러한 변화하는 여건에 따라 정책지원을 위 한 기반조건으로서 주택재고(housing stock) 파악을 위한 기초데이터 및 통계를 보다 정확하고도 과학적으로 관리하여 신뢰성 있고 실효성 있는 정책을 지원해야 할 필요성이 높아지고 있음. ◦ 그러나 현재 주택공급정책을 지원하는데 필수적인 주택관련 기초자료가 부실하고, 통계작성기준이 기관마다 상이하며, 이에 대한 학문적정책적 ․ 관심은 상대적으로 저조한 실정임. ◦ 주택재고량, 주택보급률 등을 산정함에 있어서 데이터의 부정확성, 누 락, 오류 등으로 인해 정확하고 신뢰성 있는 산정결과를 도출하기 어려 우며, 사용되는 데이터, 산정목적, 범위, 방법 등에 따라 결과치가 상이 하여 일관성 있는 주택정책을 지원하는데 한계가 있음.. 2. 연구목적 ◦ 본 연구는 서울시 주택재고를 일관성 있고 정확하게 산정하기 위하여 현행 인구주택총조사, 건축물대장, 과세대장, 주택특성조사 등 주택관련 기초자료의 정확성, 정밀성, 연계성, 일치성, 주택재고 산정방법 및 산 정과정에서의 오차요인 등을 비교 분석하여 문제점과 원인을 밝혀내고,.

(5) 주택분류체계, 주택산정기준 및 방법, 데이터베이스 및 업무체계 등에 대한 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 함. ◦ 특히 본 연구는 다양한 주택관련 기초자료 중에서 서울시가 보유하고 있는 건축물에 대한 가장 기본적인 자료라고 할 수 있는 건축물대장자 료를 이용한 주택재고 산정문제에 각별한 비중을 두고 있음.. Ⅱ. 주요 연구결과 1. 현행 기초자료별 산정방법에 의한 서울시 주택수 ◦ 현행 각 기초자료별 주택재고산정방법에 근거할 때, 서울시 소유거래기 ․ 준 주택수는 2005년 말 현재 자료에 따라 대략 220만～250만호로 추 정됨. ◦ 2005년 인구주택총조사자료에 의한 서울시 주택재고는 약 232만호이 며, 주된 주택유형은 아파트(52.69%)와 단독주택(19.63%)임. 주택 이외의 거처까지 포함하면 약 239만호임. ◦ 현행 건축물대장자료(AIS)에서의 주택수 산정방법을 따를 경우의 서울 시 주택수는 2005년 기준 약 230만호이며, 과세대장자료에 의한 주택 수는 2005년 현재 약 219만호임. ◦ 주택재고의 오차가 가장 심한 주택유형은 예상대로 단독주택과 다가구 주택인 것으로 나타남.. 2. 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 주거현황 ◦ 서울시의 ‘공식’ 주택보급률은 2000년의 77.4%에서 2005년 89.7%로 상승하였으며, 다가구의 가구수를 하나의 거처수로 계산하고 일반가구 개념을 도입한 실질 주택보급률은 2005년 93.9%임..

(6) 주택수 년도. 소유기준 (A). 거처기준 (B)*. 2005 년. 2,321,949. 3,049,994. 2000 년. 1,973,179. -. 가구수 보통가구 (D). 일반가구 (E). 공식 주택보급률 (A/D). 실질 주택보급률 ((B+C)/E). 58,774. 2,587,502. 3,309,890. 89.7%. 93.9%. -. 2,548,051. -. 77.4%. -. 오피스텔 (C). 주: 거처기준 주택은 다가구주택을 일반가구수로 환산하여 산정함. 자료: 2005년 통계청 인구주택총조사. ◦ 주택규모는 단독주택을 제외하면 19～29평형의 주택재고량이 가장 많 은 것으로 나타났으며, 특히 아파트와 다세대주택의 경우 14～19평형, 19～29평형이 주를 이루는 것으로 조사됨. ◦ 가구당 주거면적과 1인당 주거면적은 각각 19.1평, 6.6평임. ◦ 단독주택의 경우 1989년 이전에 지어진 주택이 전체 단독주택의 절반 이상(58.78%)을 차지하며, 아파트는 1990～1999년에, 연립주택은 1989년 이전에, 다세대주택은 최근 5년 사이에 많이 지어진 것으로 나 타남.. 3. 건축물대장자료를 이용한 서울시 주택수 재산정 ◦ 현행 건축물대장(AIS)에서는 기본적으로 건축물의 ‘주(세부)용도’ 필드를 기준으로 주택수를 산정하는데, 이는 보다 정확한 주택수 산정 에 한계가 있고 과소계상의 가능성이 있기 때문에 본 연구에서는 건축 물대장의 ‘총괄표제부’, ‘동별개요’, ‘층별개요’ 테이블의 ‘주 (세부)용도’와 ‘기타용도’ 자료를 동시에 고려하여 주택수를 재산 정함. ◦ 재산정 결과, 건물동의 주용도가 주택(단독, 공동)인 경우는 2006. 7월 현재 약 240만호로 집계되었고, 여기에 건물동의 주용도가 비주거이거 나 불명확한 경우를 합하면 251만호로 집계됨..

(7) 4. 주택의 범위 및 분류체계의 문제점 ◦ 주택재고를 산정하고자 할 경우에 직면하는 문제점의 하나는 각종 기초 자료간의 주택의 범위 및 분류체계가 필요 이상으로 일관성이 약하고 복잡다기화되어 있기 때문에 일관된 정책지표를 제시하기 어렵고 혼란 을 준다는 것임. - 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택은 산정단위를 잡 는 방식에 일부 차이에도 불구하고 모든 자료들에서 일치하는 부분인 반면, 하숙집, 기숙사 등 집단적인 거주시설에 대해서는 불일치가 큼. - 주거와 비주거 용도가 혼재된 주거시설이 많은 현실에서, 분류체계상 의 불일치와 혼란은 「인구주택총조사」나 「주택특성조사」와 같이 주 택에 한정하여 주택유형을 분류하는 방식과 「건축법」과 같이 다양한 유형의 건물들에서 주용도를 기준으로 주택을 식별하고 이를 분류하는 방식 간에서도 연유함. - 기숙사, 하숙집과 같은 집단거주시설과 마찬가지로 점차 늘어나고 있 는 오피스텔, 원룸 등과 같은 거주시설 등에 대한 처리방식이 명확치 않음. - ‘단독주택’ 용어와 관련하여, 단독주택, 다가구주택을 포괄하는 ‘대’분류상의 단독주택과 다가구주택 등과 동일한 수준의 ‘소’분류 상의 단독주택 용어가 동일하여 주택유형을 식별하는데 불분명한 경우 가 발생함. ◦ 단독다가구다세대주택 ․ ․ 간의 구분이 명확치않아 자료간 가장 큰 변이를 만들어내고 있음. ◦ 주택산정단위도 동(棟), 호, 세대 등 자료마다 다양하게 사용하고 있음..

(8) 인구주택총조사 일반단독 단독 다가구단독 주택 영업겸용단독. 주택. 아파트 연립주택 다세대주택 비주거용건물내주택. 건축법상 주택용도 (주용도 ) 단독 주택. 공동 주택. 단독주택 다가구주택 다중주택 공관 아파트 연립주택 다세대주택 기숙사. -. 주택 이외의 거처. 오피스텔 숙박업소의 객실 기 숙 사 ․특 수 사 회 시 설 판 잣 집 ․비 닐 하 우 스 ․ 움막 기타 (임시막사 등 ). -. 재산세 과세대상 주택 단독 주택. 공동 주택. 단독주택 다가구주택 전문하숙집 기숙사 아파트 연립주택 다세대주택 사원아파트. -. 주택특성조사 (주용도 ) 주 거 용 (단독 ) 주 거 용 (공동 ) 용도 복합용. 단독주택 다가구주택 다중주택 단독기타 아파트 연립주택 다세대주택 기숙사 공동기타 주상용 주산용 기타복합용. 오피스텔 (주거용 ) 여인숙 -. -. 5. 건축물대장자료의 문제점 ◦ 건축물대장자료는 건축인허가과정에 상응하여 구축되는 사건기반 (event-driven) 자료이며, 건축물의 생애주기(건축허가신고 ․ , 착공, 준 공 및 사용승인, 철거멸실 ․ 등) 및 건축행정과정에서 다양한 오차가 발 생가능함. ◦ 자료의 정밀성 - 건축물대장자료에서 가장 세밀하게 분석할 수 있는 수준은 층별 정보 이고, 같은 층 내에서 다수의 용도가 혼재되어 있을 경우, 주택과 면적 을 식별하기가 용이하지 않음. - 건축물의 전반적인 물리적 구조 외에 주거수준 등 주거실태에 대한 정 보는 거의 취득이 불가능함..

(9) 건축행정과정. 건축허가·신고 (신축, 증축, 개축, 재축, 이전 등). 착공신고. 시공. 준공 및 사용승인. 사용 (용도, 대지, 도로, 구조, 재료, 건축제한, 설비, 공개공지 등). 대장 유지관리 (조사, 정리·정비·이기 등). 철거·멸실 신고. 오차발생요인. -무허가, 미신고. -건축허가 후 장기 미착공 -착공 미신고. -착공 후 장기 공사중단. -장기 미사용승인 -승인된 설계사항과 실제 공사내역 불일치 -건축물대장 미기재 및 오기. -위법 건축물(용도변경, 증.개축, 설비 등) -용도변경 등 미신고. -건축물대장 정리·정비·이기 등 미이행. -철거·멸실 미신고 -건축물대장 말소·폐쇄 등 미이행. ◦ 자료의 누락과 정확성 - 주택을 정확히 식별하는데 필요한 정보는 주택여부의 식별가능성, 주 택유형의 식별가능성, 세대수가구수면적 ․ ․ 등의 표기여부 등 다양한데, 자료의 누락, 불분명 등으로 주택인지 여부를 판단하는 일 자체가 어려 운 경우가 많고, 주택유형이 대분류로 되어 있거나 주(세부)용도와 기 타용도가 불부합하는 경우가 많음. - 공동주택(아파트, 연립, 다세대)을 산정하기 위해서는 세대수 또는 가 구수를 이용하게 되는데, 세대수/가구수로 계산할 경우에는 세대수/가구 수가 성립되지 않는 빈집이 누락될 수 있음은 물론, 건축물대장 ‘동별 개요’와 ‘총괄표제부’의 세대수/가구수 필드에 이에 대한 정보가 누.

(10) 락되거나 부정확한 경우가 많아 과소계상이 불가피함. ◦ 자료간의 연계성 - 필지수준에 비해 건물수준의 자료연계성이 낮은데, ‘주소(ADDRESS)' 기반으로 집계된(aggregate) 주택관련 자료들에서 연계율은 건축물대장 과 과세대장이 96%, 건축물대장과 주민등록인구자료가 90.7%로 나타남. 건축물대장 총괄표제부 - 고유번호 (ARCHUNIQUE). 건축물 과세대장 - 과세대장ID (ID) - 주소 (ADDRESS) - 건물ID (BLDG_ID). 건축물대장 동별개요 건물도형(GIS) - 주소 (PNU) - 건물관리번호(BLDG_MGRNU). -. 고유번호 (ARCHUNIQUE) 동일련번호 (DONGILNO) 주소 (ADDRESS) 건물ID (BLDG_ID). 건축물대장 층별개요. 주택특성조사자료 토지•건물통합특성정보 - 토지코드 (LAND_CD) - 건축물고유번호 (BLDG_REGNO) - 동일련번호 (DONG_GBN). - 고유번호 (ARCHUNIQUE) - 동일련번호 (DONGILNO) - 주소 (ADDRESS). 주민등록인구자료 - ID (ID) - 주소 (ADDRESS) - 건물ID (BLDG_ID). ◦ 자료간의 일치성 - 자료간의 불일치는 단독주택과 다가구주택에서 특히 심각함. - 건축물대장 층별개요자료의 ‘주용도’와 건축물 과세대장자료의 주택 용도 간의 일치정도를 비교한 결과, 단독주택은 일치율이 66%이고 주 용도가 비주거 건물인 경우가 19.8%로 나타나 이를 합치면 85.8%임. 다가구주택의 경우, 일치율이 39.9%이고 주용도가 비주거 건물인 경우 가 10.5%로 나타나 이를 합치면 50.4%에 지나지 않음.. Ⅲ. 정책건의 ◦ 현재 건축물대장, 과세대장 등은 서울시가 주택 등 건축물 재고파악을.

(11) 위한 가장 기초적인 자료임에도 불구하고, 이를 이용하여 주택재고를 정확하게 산정하는 것은 자료에 대한 대대적인 정비와 현장실사를 거 치기 이전에는 사실상 불가능함. 주택재고를 정확하게 산정하여 주택관 련지표 및 주택정책을 적실하게 지원하기 위해 데이터 측면에서 우선 적으로 개선되어야 할 과제들을 다음과 같이 제안함.. 1. ‘신’주택분류체계 마련 ◦ 각 기초자료별로 정책적 목적이 다르고 그에 따라 주택의 산정범위, 분 류체계, 분류기준, 산정단위, 산정시점 등이 다르기 때문에 주택재고 산 정결과에 차이가 발생하는데, 새로운 표준화된 분류체계를 구성하되, 목 적(건축물관리, 과세, 주거실태파악 등)에 따라 범위를 달리하도록 함.. 구분. 주택. 전용 주택 이외의 거처. 주택분류체계 개선안 일반단독주택 단독주택 공관 ․관사 ․사택 다가구주택 다세대 연립주택 공동주택 아파트 주거용 오피스텔 전문하숙집 집단거주 기숙사 시설 특수사회시설 숙박업소의 객실 기타 판잣집 , 쪽방 , 비닐하우스 , 움막 등. 현행 건축법상 분류체계 단독주택 공관 다가구주택 (단독주택 ) 다세대주택 , 연립주택 아파트 오피스텔 (업무시설 ) 다중주택 (단독주택 ) 기숙사 (공동주택 ) 노유자시설 일반숙박시설. 단독주택. 겸용 단독주택. 주용도가 주택이 아닌 건축물. 겸용 다세대주택. 주용도가 주택이 아닌 건축물. 주상복합아파트 기타 산업시설 내 거주시설. 아파트 (주상복합 ). 주택 공동주택. 겸용 주택 이외의 거처. -. -. 주용도가 주택이 아닌 건축물.

(12) 2. 건축물대장자료 정비 ◦ 데이터베이스 스키마 개선 - 현재의 ‘총괄표제부-동별개요-층별개요’ 구조는 정밀도가 낮고 다 수의 용도가 혼재되어 있는 경우 등을 소화할 수 없으므로 개별건물의 각 층에 포함되는 다수의 용도구조세대 ․ ․ (가구) 등의 정보를 수용할 수 있도록 ‘층별개요’ 테이블을 ‘층호 ․ 통합테이블’로 개편할 필요가 있음.. 총괄표제부 현행 건축물대장. 1. ∞. 고유번호. 층별 개요. 동별 개요 고유번호. 1. ∞. 고유번호. 동 일련번호. 동 일련번호. 동별 개요. 층·호별 현황. (개선안). 총괄표제부 1. 건축물대장 개선안. 주소. 1. ∞. 주소 동 일련번호. ∞. 주소 동 일련번호 층⋅호 일련번호 용도,구조, 세대·가구에 따라 세분. ◦ 건축물대장자료의 정확도와 활용도를 높이기 위해서는 주택관련 다양한 기초자료들의 주택재고 비교가 가능하도록 상호 연계할 필요가 있는데 먼저 키(key) 코드를 비롯한 데이터 표준화가 이루어져야 할 것임. ◦ 위법건축물을 비롯하여 등록사항과 실제이용이 다른 주택에 대한 지속 적인 지도단속과 모니터링을 하는 한편, 단속업무의 효율성을 높이기 위해 건축물 과세대장, 주택특성조사자료 등과의 연계를 통해 주기적으 로 비교 및 모니터링함..

(13) ◦ 건축물대장자료의 ‘주(세부)용도’ 및 ‘기타용도’ 필드 개선방향 구분 주(세부)용도-기타 용도 간의 관계. 용도분류 수준. 기타용도 필드의 표기방식 및 다양한 정보를 혼재하여 표기. 건축물 용도와 부속용도의 혼재 및 혼란. 현행. 개선방향. 일-대-일(1:1). 일-대-다(1:m). 동별개요 테이블에서는 대분류 수준, 층별개요 테이블에서는 소분류 수준으로 입력하는 경향이 있으나 일관성 없음. 동별개요와 층별개요 테이블 모두 소분류 수준으로 일원화하거나, 동별개요는 대분류 또는 중분류 수준, 층별개요는 소분류 수준으로 일관성 유지. 직접 용도를 입력하며, 주(세부)용도뿐만 아니라 부속용도, 세대가구수 ․ , 면적 등이 함께 표기되어 있고, 오자, 탈자 등 많으며, 용어사용의 일관성 없음 기타용도 필드에 건축물 용도(예: 주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등)와 부속용도(예: 경비실, 계단실, 기계실, 전기실, 보일러실, 주차장 등)가 혼재되어 기재. 용도코드 입력방식으로 전환하고 용어를 표준화하며, 주(세부)용도-기타용도 관계를 일-대-다(1:m) 관계로 전환. 건축용도와 그에 종(從)된 부속용도를 명확히 구분하고, 부속용도를 별도 필드에 기재하며, 부속용도 필드 신설 및 코드화. ◦ 자료관리업무 개선 - 대대적인 자료정비를 위한 보다 적극적인 프로그램이 마련되고 재정투 자가 이루어져야 함. 특히 현재 대장자료의 많은 부분을 차지하는 오류, 누락 등의 부분을 수정보완하는 ․ 정비업무는 재산권침해문제와는 큰 관 계가 없고 방대한 현장조사를 하지 않더라도 적극적인 정비사업 및 투 자만 이루어지면 상당부분 해소가능한 부분임. - 건축 인허가업무를 ․ 담당하는 건축행정업무와 건축물대장자료의 등록․ 말소 등 업무를 담당하는 부서가 다름으로 인하여 업무의 책임소재와 역할이 불분명한 경우가 있어 자료의 정확도를 떨어트리는 요인으로 작 용하고 있으므로 주택자료의 관리업무 및 모니터링을 철저히 함은 물론 관련부서에 대하여 역할과 책임을 조정하거나 보다 명확히 함..

(14) - 일선 구청별로 일관성 있는 자료입력이 되지 않으므로 주택자료업무처 리 및 용어에 대한 표준지침 마련과 교육훈련이 필요함. - 위법건축물 등을 시정하는데 있어 건축물 소유자의 자발적이고도 적극 적인 참여를 유도하기 위하여 건축물 정리, 정비, 말소 등을 위한 인허 ․ 가과정에서 소요되는 비용의 일부를 재정적으로 지원하는 등의 방안을 고려할 필요가 있고, 항공사진, 위성영상 등을 이용한 변화탐지기술을 개발활용하는 ․ 방안도 중장기적으로 고려해야 할 것임.. 3. 주택재고의 질 측정을 위한 기초자료의 활용성 강화 ◦ 주택보급률 100%를 눈앞에 두고 있는 상황에서는 앞으로 주택재고를 단순히 총량적 측면에서 파악할 것이 아니라 주거수준, 주택성능, 주거 환경 등 질적 측면을 고려하여 파악할 필요가 있음. ◦ 건축물대장자료의 도면자료는 프라이버시보호문제 등으로 인해 주택정 책을 위한 기초자료로서 거의 활용되지 못하는 실정인데, 앞으로 주택 의 질 파악을 위하여 활용도를 높이는 방안을 적극 검토해야 할 것임. 또한 신속한 분석하기 위하여 도면에 나타난 정보를 속성정보자료로 입 력 전환하거나, 분석이 가능한 GIS자료, 더 나아가서는 3차원 공간자료 로 구축하는 방안을 검토해야 할 것임. ◦ 현재 건축물대장자료는 대장과 도면자료(건물배치도, 층별 평면도)를 동시에 활용한다면 주거수준과 주택성능수준을 평가하는데 제한적으로 나마 활용 가능함..

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(16) 제I장 서론. 1. 제1절 연구의 배경 및 목적. 3. 제2절 연구의 범위 및 방법. 6. 제3절 연구의 체계. 6. 제II장 주택에 대한 기초적 논의 제1절 주택의 개념. 9 11. 1. 주택과 관련한 개념. 11. 2. 법․제도상의 주택의 정의. 15. 3. 가구 및 세대의 개념. 19. 4. 주택보급률 지표. 23. 제2절 주택의 범위 및 분류체계. 28. 1. 인구주택총조사에 의한 거처 및 주택. 29. 2. 건축법에 의한 주택용도 건축물. 31. 3. 주택법에 의한 주택. 33. 4. 지방세법에 의한 주택의 과세범위. 34. 5. 주택특성조사에 의한 주거용 건물. 36. 제3절 주택관련 기초자료. 37. 1. 인구주택총조사자료. 38. 2. 건축물대장 관련자료. 40. 3. 건축물 과세대장자료. 47. 4. 주택특성조사자료. 49. 제III장 서울시 주택재고 현황 분석. 51.

(17) 제1절 기초자료별 주택재고 현황. 53. 1. 인구주택총조사. 53. 2. 건축물 과세대장. 63. 3. 주택특성조사. 69. 제2절 기초자료간 주택재고 비교. 73. 1. 서울시 전체 주택재고. 73. 2. 자치구별 주택재고. 75. 제3절 건축물대장자료를 이용한 주택재고 재산정. 86. 1. 재산정의 필요성. 86. 2. 주택재고 재산정방법. 88. 3. 주택재고 재산정결과. 90. 제IV장 주택재고 산정을 위한 데이터기반 문제점 분석 제1절 주택의 범위 및 분류체계의 문제점 1. 자료별 주택의 범위 및 분류체계의 불일치. 97 99 99. 2. 다가구주택과 다세대주택. 103. 3. 오피스텔. 107. 4. 주택의 산정단위. 111. 제2절 주택관련 기초자료의 문제점: 건축물대장자료를 중심으로. 115. 1. 건축행정과 주택재고의 오차발생요인. 115. 2. 자료의 정밀성. 119. 3. 자료의 누락과 정확성. 121. 4. 자료와의 연계성. 126. 5. 자료간의 일치성. 129. 제V장 외국의 주택관련 기초자료 사례분석 제1절 일본의 주택조사 및 주택품질관련제도 1. 주택토지통계조사. 133 135 135.

(18) 2. 주택재고의 질적 수준을 관리하기 위한 제도. 137. 3. 시사점. 144. 제2절 미국의 지역사회조사. 145. 1. 10년단위의 센서스와 매년 미국지역사회조사(ACS). 145. 2. 시사점. 147. 제3절 영국의 주택조사 및 주택품질관련제도. 147. 1. 주택시장 자료. 147. 2. 주택관련 조사. 149. 3. 주거수준관련 지표. 153. 4. 시사점. 157. 제VI장 서울시 주택재고 산정을 위한 데이터기반 개선방안. 159. 제1절 주택분류체계 및 산정기준 개선방안. 161. 1. 주택분류체계 개선을 위한 기본방향. 161. 2. 주택유형별 검토사항. 163. 3. 주택분류체계 개선안. 167. 제2절 건축물대장자료의 정비방안. 172. 1. 건축물대장자료의 스키마 개선방안. 173. 2. 데이터 정비 및 업무개선방안. 175. 제3절 주택재고의 질 측정을 위한 기초자료 활용방안. 179. 1. 주택재고관련 정책지표 지원을 위한 기초자료의 활용성 제고. 179. 2. 주택재고의 질 평가를 위한 지원능력 제고. 186. 3. 건축물대장 도면자료의 활용성 제고. 188. 제VII장 결론. 193. 제1절 요약. 195. 제2절 정책건의. 199.

(19) 참고문헌. 205. ABSTRACTS. 209.

(20) <표 II-1> 주택의 개념과 성격에 대한 정의 사례. 13. <표 II-2> 통계청 인구주택총조사에서의 주택의 정의. 16. <표 II-3> 관련 법령에서의 주택의 정의. 16. <표 II-4> 주요 국가들의 주택에 대한 정의 사례. 19. <표 II-5> 가구 및 세대에 대한 개념 정의 사례. 21. <표 II-6> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 가구형태별 가구수. 22. <표 II-7> 외국에서 가구(household) 또는 세대의 정의. 22. <표 II-8> 주택보급률 관련 주요 쟁점사항 및 과제. 24. <표 II-9> 정부 및 서울시의 주택보급률 적용사례. 25. <표 II-10> 대안적인 주택보급률에 대한 주요 선행연구 요약. 27. <표 II-11> 인구주택총조사에서 주택 및 거처의 분류. 30. <표 II-12> 통계청 인구주택총조사 분류체계의 변천 과정. 31. <표 II-13> 건축법상 주택용도(주용도)의 분류. 32. <표 II-14> 건축법상 주택용도분류의 변천. 33. <표 II-15> 주택법상 주택의 분류. 34. <표 II-16> 지방세법에 의한 주택의 과세 범위. 35. <표 II-17> 지방세법상의 다가구주택에 대한 규정. 35. <표 II-18> 주택특성조사의 주거용 건물 (주)용도의 범위 및 분류. 37. <표 II-19> 주택관련 주요 자료와 목적. 38. <표 II-20> 2005년 인구주택총조사에서 가구 및 주택 관련 조사항목. 39. <표 II-21> 건축물대장의 종류 및 구성요소. 41. <표 II-22> 건축물 대장별 주요 자료항목. 42. <표 II-23> 서울시 건축․주택통계분석시스템의 주요 기능. 43. <표 II-24> 위법건축물 관련 조사(등재) 항목. 46.

(21) <표 II-25> 건축물 과세대장 물건관리자료 부분의 항목. 48. <표 II-26> 주택특성조사표 조사내역. 50. <표 III-1> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 주택 및 거처 현황. 53. <표 III-2> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 자치구별 주택유형 분포54 <표 III-3> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 주택 및 거처와 가구분포 56 <표 III-4> 인구주택총조사에 의한 서울시 주택보급률 현황. 57. <표 III-5> 서울시 자치구별 주택보급률 및 직주비율. 58. <표 III-6> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 자치구별 주거면적. 60. <표 III-7> 2005년 인구주택총조사에 의한 주택유형별 건축년도. 61. <표 III-8> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 주택유형별 주거시설 미달가구 현황 62 <표 III-9> 2005년 건축물 과세대장에 의한 서울시 주택 등 현황(과세건수 기준) 64 <표 III-10> 2005년 건축물 과세대장에 의한 서울시 주택보급률 현황. 65. <표 III-11> 2005년 건축물 과세대장에 의한 서울시 주택유형별 평균층수 65 <표 III-12> 2005년 건축물 과세대장에 의한 서울시 세대 및 가구당 주택면적. 66. <표 III-13> 2005년 건축물 과세대장에 의한 서울시 주택 연면적 현황(전체면적 기준) 67 <표 III-14> 2005년 건축물 과세대장에 의한 서울시 주택 연면적 현황(전용면적 기준) 68 <표 III-15> 2005년 건축물 과세대장에 의한 신축연도별 주택현황. 69. <표 III-16> 주택특성조사자료에 의한 2006년 서울시 주택수 (공동주택 제외). 71. <표 III-17> 주택특성조사자료에 의한 2006년 서울시 주거용 면적 (공동주택 제외) 72 <표 III-18> 주택특성자료에 의한 주택당 주거면적. 73. <표 III-19> 주택통계자료별 조사 목적과 주택재고차이의 원인. 74. <표 III-20> 2005년 기준 서울시 주택통계자료별 주택유형별 주택재고 현황 74 <표 III-21> 2005년 기준 서울시 자치구별 주택통계자료별 주택재고 현황 76 <표 III-22> 서울시 자치구별 단독주택 재고현황. 77. <표 III-23> 서울시 자치구별 다가구주택 재고현황. 81. <표 III-24> 서울시 자치구별 단독주택+다가구주택 재고현황. 84. <표 III-25> 건축물대장자료를 이용한 서울시 주택수 재산정 결과 요약. 91.

(22) <표 III-26> 건축물대장자료를 이용한 서울시 자치구별 단독주택 재산정 결과. 92. <표 III-27> 건축물대장자료를 이용한 서울시 자치구별 공동주택 재산정 결과. 93. <표 III-28> 본 연구의 서울시 주택수 재산정결과와 기존 주택통계자료의 주 택수 산정결과 비교. 94. <표 Ⅳ-1> 자료별 주택의 범위 및 종류 비교. 101. <표 Ⅳ-2> 서울시 주택유형별 일반가구 및 1인가구 분포. 102. <표 Ⅳ-3> 단독주택(소분류)과 다가구주택의 비교. 104. <표 Ⅳ-4> 다가구주택, 다세대주택, 연립주택의 비교. 106. <표 Ⅳ-5> 다세대․다가구․연립주택의 도입시기별 건축기준. 106 2. <표 Ⅳ-6> 2005년 건축물 과세대장에 의한 주택유형별 3층 초과 및 660m 초과 주택비율. 107. <표 Ⅳ-7> 오피스텔에 대한 건축법상 조항. 108. <표 Ⅳ-8> 오피스텔 건축 기준. 109. <표 Ⅳ-9> 서울시 자치구별 오피스텔 재산세 부과 현황(2005년). 111. <표 Ⅳ-10> 주택관련 기초자료별 주택수 산정단위 비교. 113. <표 Ⅳ-11> 건축물대장 정리 및 정비의 사유. 116. <표 Ⅳ-12> 건축물의 생애주기 변화 요인. 118. <표 Ⅳ-13> 건축물대장 층별개요 자료의 주택유형 식별 시 자료 불일치 유형. 124. <표 Ⅳ-14> 건축물대장 동별개요 자료의 주택유형 식별 시 자료 불일치 유형. 124. <표 Ⅳ-15> 건축물대장 동별개요 자료의 공동주택(주용도 기준) 세대수 및 가구수 누락 현황. 125. <표 Ⅳ-16> 건축물 관련 대장자료의 문제점. 126. <표 Ⅳ-17> 건축물대장 동별개요 자료와 관련자료간의 연계율 현황. 128. <표 Ⅳ-18> 건축물대장(층별개요)과 과세대장 간의 주택용도 일치성 비교 131 ․ 주택 및 주택 이외의 거주건물의 정의와 분류 136 <표 Ⅴ-1> 일본 주택토지통계조사에서 <표 Ⅴ-2> 일본 주택․토지통계조사 조사항목. 137. <표 Ⅴ-3> 일본 거주수준지표에서 거실 등의 구성에 관한 사항. 139. <표 Ⅴ-4> 일본 거주수준지표에서 거실 등의 규모에 관한 사항. 140.

(23) <표 Ⅴ-5> 일본 신축 및 기존주택의 성능수준 항목 및 성능표시사항의 적용. 141. <표 Ⅴ-6> 일본 주거환경수준의 항목 및 지표. 143. <표 Ⅴ-7> 미국 지역사회조사(ACS)의 주택 관련 조사항목. 146. <표 Ⅴ-8> 영국 센서스의 주택관련 주요 조사항목. 150. <표 Ⅴ-9> 영국주거조사(SEH)의 주택분류체계. 151. <표 Ⅴ-10> HHSRS의 평가 항목. 154. <표 Ⅴ-11> 유지보수상태 판정을 위한 시설물의 요소. 155. <표 Ⅴ-12> 난방시설의 적절성 판정 기준 및 항목. 156. <표 Ⅴ-13> 주거 과밀 상태에 대한 판단 기준. 146. <표 Ⅵ-1> 현행 주택관련 기초자료의 주택분류방식. 162. <표 Ⅵ-2> 주택분류체계 개선안. 168. <표 Ⅵ-3> 주택분류체계 개선안과 현행 건축법상 분류체계의 비교. 169. <표 Ⅵ-4> 건축물 주(세부)용도와 부속용도의 구분 및 시설사례. 177. <표 Ⅵ-5> 건축물대장 데이터베이스의‘주용도’ 및 ‘기타용도’ 필드 개선방향 177 <표 VI-6> 현재 사용 중인 주요 주택재고관련 지표. 181. <표 VI-7> 현행 최저주거기준(건설교통부). 183. <표 VI-8> 가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수(건설교통부). 183. <표 VI-9> 주택성능기준의 평가 항목(주택법). 185. <표 VI-10> 주택의 질 지표 측정을 위한 주요 필요정보. 186. <표 VI-11> 기초자료별 주택의 질 지표 측정을 위한 지원항목. 187. <표 VI-12> 기초자료별 주택의 질 지표 지원능력 제고를 위한 방향과 과제 189 <표 VI-13> 건축물대장 도면자료로부터 취득가능한 정보. 190.

(24) <그림 I-1> 주택정책환경과 주택재고에 대한 시사점. 4. <그림 I-2> 연구 흐름도. 8. <그림 II-1> 주택의 개념적 차원과 주택재고 산정 시 고려사항. 12. <그림 II-2> 주택정보의 수집과 활용체계. 14. <그림 II-3> 가구의 구분과 공식 주택보급률 산정 시 가구의 범위. 21. <그림 II-4> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 거처수와 가구수 비교 24 <그림 II-5> 건축물대장 데이터베이스 연계형태. 43. <그림 II-6> 서울시 건축주택통계분석시스템 구성도. 44. <그림 II-7> 건축물 과세대장자료에서 건물내 용도․구조 등이 다른 여러 물 건이 있을 경우의 배치번호 부여방식 예시 <그림 II-8> 건축물 과세대장자료의 기본구조. 48 48. <그림 III-1> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 주택유형별 평형분포 59 <그림 III-2> 서울시 주택통계별 주택유형별 주택재고 비교. 75. <그림 III-3> 서울시 자치구별 주택재고 비교(단독주택). 79. <그림 III-4> 서울시 자치구별 주택재고 비교(다가구주택). 82. <그림 III-5> 서울시 자치구별 주택재고 비교(단독+다가구). 85. <그림 III-6> 현행 건축물대장 자료를 이용한 주택재고 재산정 프로세스 89 <그림 Ⅳ-1> 용도혼합 건물에 대한 자료별 주택분류의 차이 예시. 101. <그림 Ⅳ-3> 서울시 오피스텔 분포도. 110. <그림 Ⅳ-4> 건축물대장에 의한 주택의 산정단위 예시. 113. <그림 Ⅳ-5> 건축물대장 동별개요 자료의 용도, 세대수, 가구수 정보 누락사례 114 <그림 Ⅳ-6> 건축물대장 총괄표제부 자료의 용도, 세대수, 가구수 정보 누락사례 114 <그림 Ⅳ-7> 건축행정과정과 오차발생요인. 117. <그림 Ⅳ-8> 건축법상의 건축행위. 119.

(25) <그림 Ⅳ-9> 건축물대장 층별개요 자료의 용도가 다수인 경우 표기 사례 120 <그림 Ⅳ-10> 건축물대장 도면(층별 평면도) 예시. 121. <그림 Ⅳ-11> 건축물대장 층별개요 자료 용도부분의 오류 및 누락 사례. 122. <그림 Ⅳ-12> 건축물대장 동별개요 자료 용도부분의 오류 및 누락 사례. 123. <그림 Ⅳ-12> 주택관련 기초자료의 연계구조. 128. <그림 Ⅳ-14> 건축물대장과 과세대장 자료간의 주택용도 일치도 예시 (봉천8동 일대) 132 <그림 Ⅵ-1> 주택분류를 위한 개념 틀. 163. <그림 Ⅵ-2> 주택용도 식별과정. 163. <그림 Ⅵ-3> 건축물대장자료 정비의 제 측면. 172. <그림 Ⅵ-4> 건축물대장자료 스키마 개선안. 174. <그림 Ⅵ-5> 주택관련 기초자료의 통합과 연계. 175. <그림 Ⅵ-6> 주거서비스수준의 주요 차원들. 180.

(26) 제Ⅰ장 서. 론. 제1절 연구의 배경 및 목적 제2절 연구의 범위 및 방법 제3절 연구의 체계.

(27)

(28) 제Ⅰ장. 서 론. 제1절 연구의 배경 및 목적 주택재고를 정확하고 정밀하게 산정할 필요가 있는데, 이를 서울시 주 택공급환경 측면에서 살펴보면 크게 세 가지로 요약될 수 있다. 우선 주택 보급률이 일부 지역의 심각한 주택난에도 불구하고 비교적 높은 수준에 도 달하고 있어 총량적인 주택공급 보다는 정교하고도 질적 측면을 고려한 주 택재고관리가 중요하게 다루어져야 할 필요성이 높아지고 있다.1) 주택수 요의 고도화다양화에 ․ 부응하여 하위시장별로 차별화되고 섬세한 공급관리 가 필요하며, 주거서비스의 질, 주택선호와 지불능력에 따른 배분, 저소득 층의 주거환경개선 등에 보다 많은 관심을 기울일 필요가 있다. 이를 위해 서는 적절한 유형의 주택을 적재적소에 공급할 수 있도록 지원하는 정확하 고도 정밀한 주택통계가 필요하다. 둘째, 도시 내 미개발 개발가능지가 거의 소진되어 기존 주택재고의 관 리와 고도 활용, 주택문제에 대한 광역적 협력의 필요성이 높아지고 있다. 노후주택의 안전성 및 유지관리는 물론, 무분별한 다가구다세대주택의 ․ 개 발과 로부터 단독주택의 주거환경을 보호하고 주상복합건물과 오피스텔의 난립에 따른 주거환경을 질을 유지하기 위해서는 효율적인 유지관리체계 개발, 용도지역 및 건축규제 조절, 재개발재건축 ․ 활성화 등 다각적인 정책 수단이 필요하며, 이를 위해서는 주택재고와 주거실태, 유지관리상태 등. 1) 서울시 서울주택종합계획(2005. 9)에 따르면, 2003년 현재 ‘공식’ 주택보급률 (소유단위로 집계된 주택수를 보통가구로 나누어 산정)은 86.3%이고, ‘실질’ 주 택보급률(주거용 오피스텔을 포함하여 거주단위로 집계된 주택수를 1인 가구를 포함 한 전체 가구로 나누어 산정)은 84.7%임. 또한 목표연도인 2012년에는 110% 수준 으로 안정시킬 계획으로 있음..

(29) 기존 주택에 대한 정확한 실태파악이 전제되어야 한다. 또한 하나의 주택 시장을 형성하는 수도권 내 인접지역과 연계한 주택정책을 시행하기 위해 서는 주택정보의 공유와 협력이 필요하다. 셋째, 기존 주택이 노후화됨에 따라 리모델링, 재개발재건축의 ․ 중요성 이 높아지고 있다. 2000년 기준 서울시의 경과년수 20년 초과 주택은 18.1%이며, 단독다가구주택은 ․ 37.5%, 아파트는 13.0%이다. 이에 따라 주택재고의 노후도, 안전성, 주거환경의 질, 내구성과 잔존수명 등에 대한 정확한 정보가 필요하다. 위와 같은 주택보급률의 고도화, 주택수요의 다양화, 기존주택의 노후 화와 개발가능지의 고갈, 부동산문제의 정책적 중요성 부각 등 여건변화에 따라 정책지원을 위한 기반조건으로서 주택재고(housing stock) 파악을 위한 기초데이터 및 통계를 보다 정확하고도 과학적으로 관리하여 신뢰성 있고 실효성 있는 정책을 지원해야 할 필요성이 강조되고 있다. 주택정책환경. 주택재고 주택재고의 양적 관리. 수요측 ● ● ● ● ●. 가구규모 축소 독신가구 및 노인가구 가족구성 변화 주거환경의 질에 대한 관심 양극화 등. ● ● ● ● ●. 주택재고의 질적 관리 ● 주거기준 ● 주택성능기준 ● 주거환경기준. 공급측 ● 가용지 고갈 ● 기존주택 노후화 ● 주택보급률 100% 임박. 총량(호수, 면적, 가격 등) 주택유형의 다양성 기존 주택재고 고도(재)활용 주택 불평등 해소 노인, 독신가구 등 배려. 주택정보기반 정비 ● ● ● ●. 정확성 정밀성 무결성 범위, 분류체계, 기준의 일관성. <그림 I-1> 주택정책환경과 주택재고에 대한 시사점.

(30) 그럼에도 불구하고 지금까지 주택재고 자체에 대한 깊이 있는 연구가 여전히 미흡하며, 특히 주택공급정책을 지원하는데 필수적인 주택관련 기 초자료가 부실하고, 통계작성기준이 기관마다 상이하며, 학계에서는 서로 다른 주택 관련 지표를 제안하고 있는 상황이다. 주택재고량, 주택보급률 등을 산정함에 있어서 데이터의 부정확성, 누락 등으로 정확하고 신뢰성 있는 산정결과를 도출하기 어려우며, 사용되는 데이터, 산정목적, 범위, 방 법 등에 따라 결과치가 상이하여 일관성 있는 주택정책을 지원하는데 한계 가 있다. 체계적인 주택재고의 산정은 신뢰성 있는 주택정책 수립의 기본 적 요건이기 때문에 무엇보다도 일관성 있고 정리된 형태의 주택산정기준 을 마련하는 것이 시급한 과제라 할 수 있다. 이에 본 연구는 서울시를 대상으로 주택재고를 정확하고도 일관성 있 게 산정하기 위한 데이터기반에 대한 문제점 분석과 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 주택재고를 정확하게 산정하기 위해서 현행 주택관련 기초자료들의 정 확성, 정밀성, 연계성, 일치성 등을 비교 분석하여 문제점과 원인을 밝혀내 고, 이를 개선하기 위하여 주택관련 기초데이터, 주택분류체계, 주택산정기 준 및 방법, 주택조사 및 업무체계 등에 대한 개선방안을 제시하고, 변화 하는 정책여건을 고려하여 주택재고의 질적 측면을 아울러 고려할 수 있도 록 주택자료들을 고도 활용하는 방안을 제시하고자 한다. 특히, 본 연구는 건축물대장, 과세대장, 주택특성조사자료, 인구주택총조사자료 등 다양한 주택관련 기초자료 중에서 서울시가 보유하고 있는 건축물에 대한 가장 기 본적인 자료라고 할 수 있는 건축물대장을 통한 주택재고 산정문제에 각별 한 비중을 두고 있다..

(31) 제2절 연구의 범위 및 방법 본 연구는 서울시를 공간적 범위로 한다. 다른 지역과는 달리 서울시의 주택문제와 주거 유형은 수도권 뿐만 아니라 전국의 주택정책에 직간접적 ․ 영향을 미치기 때문에 서울시의 주택재고 산정을 위한 기초자료 검토만으 로도 정책적으로 의미 있는 연구결과를 도출할 수 있을 것이다. 내용적 범위는 주로 주택재고의 산정과 관련된 주제를 중심으로 하며, 이를 위해 기존의 선행연구 등 각종 문헌과 기초자료를 참고하고 분석한 다. 특히, 주택관련 기초자료의 분석은 통계청의 인주주택총조사자료와 서 울시가 보유하고 있는 건축물대장자료(장부 및 전산화 자료 양쪽 모두), 과세대장자료, 주택특성조사자료, GIS 건물도형 원자료(raw data) 등을 이용하여 비교분석한다. ․. 제3절 연구의 체계 본 연구는 서울시 주택재고를 체계적이고 정확하게 산정하기 위해서 주택관련 데이터, 산정방법, 재고관리, 조사 및 업무 체계 등에 대한 기준 및 개선방안을 제시하고자 한다. 제2장에서는 주택의 개념, 범위, 분류체계, 주택재고 파악을 위한 기초 자료 현황 등을 중심으로 다루었다. 특히 다양한 관점에서 바라본 주택의 개념과 주택을 정의함에 있어서 필요한 여러 용어들을 다루되 광범위하고 일반적인 내용이 주를 이룬다. 그리고 그동안 수차례 변화를 거듭하여 복 잡하고 일관성 없는 주택분류체계의 현황과 문제점을 다루었다. 서울시를 중심으로 이용가능한 건축물대장, 과세대장, 주택특성조사자료, 인구주택총 조사 등 자료구조와 내용을 상세하게 살펴보았다..

(32) 제3장에서는 건축물대장, 과세대장, 주택특성조사자료, 인구주택총조사 등을 이용하여 현행 주택재고 산정체계 하에서의 서울시 주택재고 현황을 비교분석하고 주택재고가 차이 나는 이유를 논의한다. 또한 건축물대장자 료를 이용하여 다른 시각에서 주택재고를 재산정하여 비교해 보았다. 제4장에서는 주택재고 차이 발생의 주요 원인인 주택의 범위 및 분류 체계, 산정단위, 산정시점 등에 대해 논하고 건축물대장자료를 중심으로 데이터베이스상의 상세한 문제점 분석을 하였다. 제5장에서는 주택재고산정과 관련한 기초조사와 정책동향에 대한 외국 의 사례로서 일본, 미국, 영국을 살펴보았다. 최근에 와서 주택재고의 질적 측면을 강조하는 일본의 사례, 2010년부터 매년 실시할 예정인 미국의 지 역사회조사(ACS: American Community Survey)를 살펴보았으며, 영국 의 주택관련 기초조사와 자료, 주택정책동향 등을 점검하였다. 제6장에서는 서울시 주택재고를 일관성 있고 정확하게 산정하기 위한 방안으로서 주택분류체계 개선방안, 건축물대장자료 정비방안, 주택관련 기초자료의 활용성 증진방안을 제시하였다. 주택분류체계에서는 주택재고 의 정확도 및 정밀도를 높임은 물론 관련 기초자료들간의 표준화된 분류체 계 구축을 지향하는 방향으로 개선방안을 제시하였다. 건축물대장자료 정 비방안에서는 데이터베이스 스키마 개편방안, 데이터 정비방안, 주택업무 개선방안 등을 제시하였다. 건축물대장을 비롯하여 과세대장, 주택특성조 사자료, 인구주택총조사자료 등 주택관련 기초자료의 활용성 증진을 위하 여 주거수준, 성능수준, 환경수준 등 주택의 질적 측면을 포착하기 위한 자료들의 능력을 평가하였다. 아울러 건축물대장 도면자료의 이용활성화방 안도 살펴보았다..

(33) 주택에 대한 기초적 논의 - 주택의 개념, 범위, 분류체계 - 주택관련 기초자료(건축물대장, 과세대장, 주택특성조사, 센서스 등). 서울시 주택재고 현황분석 - 기초자료별 주택현황 - 기초자료간 주택재고 비교분석 - 건축물대장자료를 이용한 주택재고 재산정. 주택관련 기초자료의 문제점 분석 - 주택의 범위 및 분류체계의 문제점 분석 - 주택의 산정단위 - 주택관련 기초자료의 문제점 분석 (오차발생요인, 정밀성, 정확성, 연계성, 일치성 등). 외국의 주택관련기초자료 및 정책동향 분석 - 일본, 미국, 영국 사례. 서울시 주택스톡 산정 개선방안 - 주택분류체계 및 산정기준 개선방안 - 건축물대장자료의 정비방안 (DB스키마, 데이터정비, 연계와 통합, 업무개선 등) - 주택관련 기초자료의 활용성 증진방안 (주택재고의 질 평가지표, 도면자료 등). <그림 I-2> 연구 흐름도.

(34) 제Ⅱ장 주택에 대한 기초적 논의. 제1절 주택의 개념 제2절 주택의 범위 및 분류체계 제3절 주택관련 기초자료.

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(36) 제Ⅱ장. 주택에 대한 기초적 논의. 제1절 주택의 개념 1. 주택과 관련한 개념 주택의 개념은 이를 바라보는 관점에 따라서 다양하게 서술할 수 있다. 일상생활에서의 주택은 ‘집’으로 인식하고 있는 모든 건축물을 지칭하는 바, 사전적 의미에서의 주택은 인간을 비바람이나 ․ 추위·더위와 같은 자연 적 위협과 사생활침해나 도난과 같은 사회적 위협으로부터 보호하기 위한 건물을 의미한다. 주택은 인간의 기본적 욕구인 의식주와 ․ ․ 관련된 모든 인 간 활동의 터전이며, 사회경제적 ․ 재생산과 재창조를 위한 휴식과 문화생활 을 담는 공간이라 할 수 있다. 따라서 주택은 외부로부터 적절하게 차폐하 기 위한 공간을 건축적으로 해결한 것이라고 정의할 수 있다. 다만, 주택 은 해당 사회에서 용인하는 무언의 합의, 즉 적절한 사회적 관계, 즉 공동 적 취락(聚落) 관계를 벗어나지는 않는다. 일반적으로 주택은 공간적 의미인 물리적 시설물로 인식되지만, 단순한 물리적 측면을 넘어 경제적사회적 ․ 의미를 갖는 바, 은신처(shelter), 프라 이버시(privacy)의 장, 주거의 상대적 입지(location), 경제적 자산(asset) 등 다양한 차원들을 함의한다. 주택의 어떤 측면을 강조하는가에 따라 주 택정책의 목적도 달라진다. 또한 주택에 대한 정의방식은 본 연구에서 목 적으로 하는 주택재고 산정에 있어서 고려해야 할 사항들, 즉 주택의 범위 와 분류체계, 주택산정의 단위, 산정시점, 주거기준, 편익시설, 수요와 공급 의 부합성, 적법성 등과 깊은 관련이 있다. 국가 및 사회 전체적인 관점에서의 주택은 경제적 재화이며, 집합재 (collective goods)로 기능하며, 국가경제의 일부분으로 시장경제 하에서.

(37) 거래되는 재화들 중 한 가지라 할 수 있다. 이는 주택이 개인사회국가에 ․ ․ 대해 차지하는 역할이 얼마나 중요한지를 반증한다. 사회의 최소단위로서 의 주택이 제공하는 규모와 입지에 따라 개인의 생활의 질이 달라질 수 있 으며, 주택 자체가 한 개인의 경제력을 평가하는 잣대가 될 수 있다. 또한 한 개인의 차원을 넘어서서 주택시장과 주택투자는 실물경제의 한 부분이 된다.. 주택의 차원들. 주요 주택특성 고려요소. 주택재고 산정 시 주요 고려사항. 거처로서의 주택. 주택의 질과 양, 물적 구조,기능 등. 주택·거처의 범위 및 분류체계 산정단위: 이용기준, 소유 및 거래기준. 프라이버시 장으로서의 주택. 편익시설, 주거수준, 기능 등 Lifecycle, 산정시점. 상대적 입지로서의 주택. 입지, 근린환경, 접근성 등. 주거기준, 편익시설여건, 유지보수상태 하위시장, 수요-공급의 부합성. 재산으로서의 주택. 가격, 지불능력, 재산권, 투자가치 등. 적법성(무허가, 위법 등), 과세여부. <그림 Ⅱ-1> 주택의 개념적 차원과 주택재고 산정 시 고려사항.

(38) <표 Ⅱ-1> 주택의 개념과 성격에 대한 정의 사례 구분. 주택의 개념 및 특성. 하성규 (1995). ․물리적 시설물: 단위 혹은 구조로 이해할 수 있으며, 각종 인프라 제공의 단위와 은신처의 성격 ․경제적 재화 혹은 상품: 시장거래가 가능한 내구소비재, 투자재의 성격 ․사회재 혹은 집합재: 사회조직의 기초단위, 보건위생, 교육, 식품 등을 나누는 사회적 단위, 집합재의 성격 ․다양한 서비스의 총체: 다양한 공공시설의 이용과 함께 주변 환경 에 영향을 받는 곳 ․국가경제의 일부분: 고정자본, 스톡의 한 부분, 부의 창출수단. ․개인적 차원: 삶의 질을 결정하는 공간(생활을 담는 그릇), 개인의 경제적 능력을 반영하고 평가하는 척도 이중희 ․거시경제적 차원: 투자, 경기, 물가, 금융, 재정과 밀접한 관계 (1997) ․사회․정치적 차원: 불평등, 주거복지, 주거안정과 연관. 정책수단으 로서의 주택정책 자료: 하성규(1995), 이중희(1997).. 주택재고(housing stock)는 우리가 일상생활에서 흔히 ‘집’ 또는 ‘주택’ 이라고 부르는 주거용 건물(residential structures)을 일정시점 에서 파악한 저량(貯量)을 말한다.2) 경제적 관점에서 보면, 주택은 하나의 물리적 자산(physical asset)으로서 시간흐름에 따라 창출되는 가치를 보 유하고 있는 재화이다. 이에 반해 주거서비스(housing service)는 주택에 의해 유발되는(derived) 편익을 말한다. 주택재고와 주거서비스는 구별되 는 특징이 있으며 또한 서로 긴밀히 연관되어 있다. 자산으로서의 주택재 고의 가치는 궁극적으로 주거서비스를 시간의 흐름에 따라 생성해내는 능 력에 달려있다3). 가구는 주택 그 자체를 소비하지 않으며, 주택이 제공하 는 은신처로서의 기능, 일상적 생활, 입지 등의 혜택을 소비하는 것이다.. 2) 이중희(1997), 「주택경제론」, 박영사, pp.10~11. 3) Heikkila, Eric J(2000), Economics of Planning; Center for Urban Policy Research, Rutgers University: CUPR Press, pp.53～54..

(39) 주택정책 활용·지원. 주택통계 및 주택지표 추출·가공·집계·분석. 주택전산정보체계 전산 입·출력·수정 등. 대장자료, 조사자료 정리·정비·말소 등. 주택재고(현실세계). <그림 II-2> 주택정보의 수집과 활용체계. 한편 주택공급(housing supply)은 주택을 판매하려는 욕구이며 기본 적으로 생산자의 이윤극대화 행동원리에 의해 분석된다. 특정시점에서 파 악한 주택공급은 저량(stock) 개념이며, 일정기간동안의 주택공급은 유량 (flow)개념4)이다. 주택공급의 결과로서 나타나는 주택재고는 주택의 생애 주기(건축, 착공/준공, 사용 및 유지관리, 용도변경, 개축/재축/증축, 멸실/ 철거 등)와 관련을 가진다. 따라서 주택재고를 산정하고 이를 통해 주택관 련지표를 산출함에 있어서는 주택과 가구에 대한 객관적인 기준을 설정해 야 할 뿐만 아니라, 기준시점을 언제로 정하며, 기간을 어느 정도로 설정 하느냐도 중요하게 고려해야 할 문제이다. 통계작성기관에 따라 서로 다른. 4) 이중희(1997), 「주택경제론」, 박영사, pp. 31～32..

(40) 주택지표가 산출되는 것은 기본적으로 주택재고를 바라보는 관점에 차이가 있기 때문이다. 결국 주택재고의 올바른 산정은 주택정책을 수립하기 위한 가장 기본적인 요건이라 할 수 있다.. 2. 법제도상의 ․ 주택의 정의 현실세계에서 주택은 각종 법령과 제도에 의해 규정되며, 각각의 법령 과 제도가 갖는 정책적 목적(주거여건, 건축물관리, 주택건설공급 ․ , 과세 등)에 따라 주택을 달리 정의하며, 이러한 서로 다른 주택에 대한 정의는 고유한 정책적 목적의 필요성에도 불구하고 주택통계의 비일관성과 주택공 급관리에 있어 혼란을 초래하기도 한다. 우선 구조물로서의 주택 보다 그곳에 살고 있는 사람과 거주공간의 관 점에서 볼 때는 일반적으로 받아들여지는 주택 외에도 거주공간으로서 거 처에서 거주할 수도 있기 때문에 가장 폭넓게 정의할 수 있으며, 통계청이 매 5년마다 실시하는 「인구주택총조사」에서 주택을 포함하는 거처의 개 념이 이에 해당한다. 「인구주택총조사」는 사람이 살고 있는 모든 장소로 서 「거처」를 정의하고, 이를 다시 「주택」과 「주택이외의 거처」로 구 분한다(통계청, 2005). 주택은 가구가 독립적으로 살림을 할 수 있도록 지어진 영구 또는 반영구 건물로서 방, 부엌, 독립된 출입구, 소유 또는 매 매의 단위 등 요건을 갖춘 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 비거 주용 건물내 주택 등을 포함한다, 주택이외의 거처는 주택의 요건을 갖추 지 못한 거주공간으로서 사람이 살고 있는 장소를 말하며, 오피스텔, 호텔․ 여관 등 숙박업소의 객실, 기숙사 및 특수사회시설, 판잣집비닐하우스움막 ․ ․ 등을 포함한다. 한편, 위의 거처의 개념과 관련하여 사람이 이용하는 거처로서의 주택 의 개념을 강조할 경우, 주택 이외의 거처 중에서 소유나 매매의 한 단위.

(41) 는 아니더라도 영구건물, 한개 이상의 방과 부엌, 독립된 출입구 등의 주 거요건을 갖추고 있으며, 실제로 거주자의 기본적인 생활이 충족되는 경우 에는 이를 주택으로 간주해야 한다는 입장이 가능하다(윤주현 외, 2005). 이에 최근 들어 소유매매단위로서의 ․ 주택수와 보통가구를 기초로 산정한 전통적인 주택보급률에 더하여 거처기준의 주택수와 1인가구를 포함한 전 체가구수를 기초로 산정한 실질주택보급률을 강조하는 경향이 있다. <표 Ⅱ-2> 통계청 인구주택총조사에서의 주택의 정의 구분. 주택의 정의. 거처. 사람이 살고 있는 모든 장소를 지칭하며, 구조적으로 분리되고 독 립된 하나의 거주단위. 주택. 가구가 독립적으로 살림을 할 수 있도록 지어진 집으로 ①영구 또는 준영구 건물이며, ②부엌과 한개 이상의 방을 갖추고 있으 며, ③독립된 출입구를 갖추고 있고, ④관습상 소유 또는 매매의 한 단위를 이루고 있어야 함 - 단독주택(일반단독, 다가구단독, 영업겸용단독), 아파트, 연립 주택, 다세대주택, 비거주용 건물내 주택. 주택 이외의 거처. 주택의 요건을 갖추지 못한 거주공간 - 오피스텔, 숙박업소의 객실(호텔, 여관 등), 기숙사 및 특수사 회시설, 판잣집, 비닐하우스, 움막, 기타. 자료: 통계청, 2005 인구주택총조사 조사지침서. <표 Ⅱ-3> 관련 법령에서의 주택의 정의 관계법령. 주택의 정의 ․주택 자체에 대한 정의는 없고 건축물에 대한 정의가 있으며, 주 택을 용도별 건축물의 분류에서 단독주택(단독주택, 다중주택, 다 건축법 (제2조 제2항) 가구주택, 공관)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙 사)으로 구분하고, 각각의 건축기준을 정하고 있음 ․세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조 로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 단독 주택법 주택과 공동주택으로 구분 (제2조 제1호) ․세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 요건으로서 침실, 화장실, 부엌, 출입문의 구성요건을 갖춘 것 ․「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택을 말함 지방세법 ․다가구주택은 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 (제180조 제3호) 부분을 1구의 주택으로 봄(동법 시행령 제140조).

(42) 주택에 관한 주요 법률로는 「건축법」과 「주택법」이 있다. 주택의 정의와 관련하여, 건축물 관리를 목적으로 하는 「건축법」에서는 주택의 개념에 대해 따로 명시된 조항은 없으며, 건축물을 토지에 정착하는 공작 물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소공연장점포차고창고 ․ ․ ․ ․ 등으로 정의하고, 분류된 건축물의 용도에 단독주택과 공동주택을 포함하고 있다(법 제2조 제1항 및 제2항). 건축법에서는 주택을 다양한 건축물의 한 용도로서 파악 함과 함께 건축물 용도를 주용도를 기준으로 구분하기 때문에 주택으로 분 류된 건축물 속에도 비주거용도가 일부 포함될 수 있고, 주택 이외의 상업․ 업무용 건축물 등에도 주택이 포함될 수 있으며, 이는 주택재고를 파악하 는데 어려움을 주기도 한다. 주택의 건설공급관리를 ․ ․ 목적으로 하는 「주택법」에서는 주택을 세대 의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지로 정의하고 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있다(제2조 제1호). 기타 「지방세법」, 「건축물착공통계조사 시행규칙」 등에서도 각각의 목적에 따른 주택에 대한 개념정의를 찾아볼 수 있다. 특기할만한 것은 「지방세법시행령」 제140조에서는 주택재고 및 주택보급률 산정에서 논란거리의 하나인 다가구주택을 소유 또는 매매 의 단위로서 1개의 주택으로 산정하는 것이 아니라 1세대가 독립하여 구 분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1개의 주택으로 본다는 것이다. 관련 법령에서 주택을 정의하는 방식은 당해 법령의 목적에 따라 강조 점에 차이가 있음을 알 수 있다. 크게 보면, 구조물로서의 물리적 측면을 강조하는가 혹은 그 속에 사는 사람, 즉 거주의 측면을 강조하는가로 구분 할 수 있겠는데, 「건축법」은 전자를, 「인구주택총조사」는 후자를 강조 하는 경향이 있다. 주택에 관한 정의는 역사문화적 ․ 특성과 국가 및 지역의 자연환경에 따.

(43) 라 차이가 날 수 있다. <표Ⅱ-4>는 주요 국가들의 통계청에서 제시하는 주택에 대한 정의를 정리한 것이다. 영국의 경우 독립된 방, 화장실과 욕 실, 부엌이 있는 것을 주택으로 정의하고 있다. 일본에서는 독립된 가정생 활을 영위할 수 있도록 구획된 구조물로서 거실, 부엌, 화장실, 출입구 등 의 요건을 포함하고 있다. 미국은 프라이버시 측면을 강조하고 있는데, 독 립된 생활이 가능하도록 구획된 부분(separate living quarters)으로서 독 립된 출입구를 강조하고 있다. UN의 정의도 주요 국가들과의 정의와 크게 다르지 않다. 즉, 주택을 영속적이며 독립적인 공간으로 명시하고 있다. 이들 국가가 제시하는 주택의 정의와 요건은 다소 차이는 있으나, 주택 을 한 가구가 독립된 생활을 영위할 수 있는 최소한의 영역과 시설요건을 갖춘 집으로 이해할 수 있다. 또한 보다 향상된 주거서비스에 대한 욕구가 증가하고 서구식 생활이 보편화되고 매체가 발달하면서 주거와 주택의 개 념도 일반화보편화되는 ․ 경향이 있다..

(44) <표 Ⅱ-4> 주요 국가들의 주택에 대한 정의 사례 국가. 주택의 정의. 한국 (통계청, 인구주택총조사). 가구가 독립적으로 살림을 할 수 있도록 지어진 집으로 ①영구 또는 준영구 건물, ②부엌과 한개 이상의 방, ③독립된 출입구, ④관습상 소유 또는 매매의 한 단위 등의 요건을 갖춘 것. 영국 (National Statistics). 독립된 시설의 주거 단위로 가구가 사용가능한 문이 있는 방, 부엌, 욕실, 화장실 등이 요건인데, 다가구의 경우 가구별 화장 실, 욕실을 포함하여 문 달린 방이 있어야 함. 한 호의 주택 또는 아파트와 같이 완전히 구획된 건물의 일부 에서 하나의 세대가 독립해서 가정생활을 영위할 수 있도록 한 건축물 또는 개조물. ‘완전히 구획’되었다 함은 콘크리트벽 등 고정적인 칸막이가 있어 같은 건물 외의 부분과 완전히 차 일본 (統計局, 단되어 있는 상태를 말함.‘하나의 세대가 독립해서 가정생활 住宅․土地統計調査) 을 영위’할 수 있다는 것은 ①하나 이상의 거실, ②전용 취사 시설(부엌), ③전용 화장실, ④전용 출입구 등의 설비요건을 갖 춘 것을 말함. 이러한 요건을 충족하면 평소 거주하고 있지 않 아도 주택으로 봄.. 미국 (U.S. Census Bureau). 주택단위(housing unit)이란 사람이 사는 구조물로서, 독립된 거주구획(separate living quaters)으로 점유되는 주택, 아파 트, 이동식 주택 또는 트레일러, 일군의 방 등을 말함. ‘독립 된 거주구획’이란 점유자가 같은 건물의 다른 건물 바깥으로 직접 또는 공용의 복도를 통해 나 있는 출입구를 가진 구획을 말함. 빈집의 경우, 점유자가 언제나 독립된 구획과 직접적인 출입구가 가능하도록 의도된 것을 말함.. UN. 영속적인 건물로서 또는 구조적으로 독립된 거주공간(방과 부 속시설)으로 신축, 개축, 개조된 것으로 센서스 당시 전적으로 다른 용도에 쓰이지 않은 것. 가로로 통하는 독립된 출입구 또 는 공동공간을 가지고 있어야 함(영속적인 건물이란 10년 이상 의 내구연한을 가진 구조물을 말함).. 자료: 각국 통계청 자료 재구성. 3. 가구 및 세대의 개념 앞서 주택의 개념을 보면, 그곳에 살고 있는 ‘가구’ 또는 ‘세대’와 의 관계측면에서 정의하고 있음을 알 수 있다. 가구는 주거행위를 통하여 주택이 제공하는 주거서비스를 소비하는 주체이다. 따라서 주택재고를 어 떤 범위까지 어떤 방식(거주, 소유관계 등)으로 파악할 것인가와 관련하여.

(45) 주거서비스를 소비하는 주체인 가구(household) 및 세대의 개념을 이해할 필요가 있다. 가구라는 용어는 1955년 내무부에서 실시한 「제1회 간이인구조사」 에서부터 사용되었으며, 행정자치부, 국세청 등에서는 법률적 의미가 강 한 세대라는 용어를 사용하기도 한다. 가구는 기본적으로 하나의 주택에 거주하는 사람의 집단을 일컫는 개념으로 과거에는 주로 가족만으로 구 성되는 것이 보통이었다. 그러나 <표Ⅱ-5>에서 볼 수 있듯이 가구의 구 성과 개념이 변화하고, 통계적 목적에 따른 정의에 차이가 존재한다. 특 히 눈여겨 볼만한 사항은 과거에는 통계조사대상이 아니었던 가족이 아 닌 구성원으로 구성된 가구라든지 외국인 가구 등이 가구의 개념에 도입 되었다는 점이다. 세대라는 용어는 주민등록에 따른 동거를 지칭하는 용어로서 실제 살 고 있는 사람과 다르게 등록될 수 있기 때문에 실제 함께 살고 있는 사 람만을 포함하는 가구의 개념과 차이가 있다. 가구에 대한 범위 및 분류는 주택보급률 산정에서 중요한 역할을 하 는데, 통상적인 ‘공식’ 주택보급률에서는 혈연가구를 중심으로 하는 ‘보통가구’를 분모로 사용한다. 그러나 이는 최근에 늘어나는 1인가구, 외국인가구 등을 포함하지 않음으로 해서 현실성이 약하고 가구수 과소 추정에 따른 주택보급률 과다추정의 가능성이 있다. 이에 대해서는 다음 의 주택지표에 대한 논의에서 좀 더 살펴보기로 한다. 사회구성원에 관한 인식의 변화와 탈가족화의 경향은 비단 우리나라 뿐 아니라 전 세계적으로도 나타나는 추세인데, 이는 주택의 공급 및 건 설 패턴에 큰 영향을 미칠 것이다. <표Ⅱ-7>은 일본, 미국, 영국의 가구 의 정의를 비교하여 정리하고 있다..

(46) <표 Ⅱ-5> 가구 및 세대에 대한 개념 정의 사례 구분. 내용. ․자기의 생계를 위하여 식량이나 생필품을 마련하는 일군의 사람들의 사전적 정의 집단 ․1인 또는 2인 이상이 모여서 취사, 취침 등 생계를 같이하는 생활단위 - 일반가구: 가족으로 이루어진 가구, 가족과 5인 이하의 남남이 함께하는 가구, 가족이 아닌 5인 이하의 남남이 함께 사는 가구, 1인 가구 통계청 - 집단가구: 가족이 아닌 6인 이상 19인 이하의 가구, 기숙사, 고아원, 양로원, 보육원 등 사회시설에 집단으로 살고 있는 가구 (20인이 넘는 경우에는 기숙시설조사구로 분류) - 외국인가구: 외국인으로만 구성된 가구(한국인과 외국인이 함께 사는 가구는 일반가구로 분류) ․근래에는 가구라는 용어대신 세대라는 용어를 주로 사용 ․세대는 보통 주민등록표상 주거 및 생계를 같이 하는 집단으로서의 행정자치부 세대를 말하며, 실제 함께 살고 있는 사람과 다르게 등록될 수 있기 때문에 실제 함께 살고 있는 사람만 포함하는 가구의 개념과 차이가 있음 ․세대의 개념을 소득세법에 기초하여 본인 및 배우자가 동일한 국세청 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 정의하며, 배우자가 세대를 달리하여도 동일세대로 간주 공식 주택보급률 산정시 가구의 범위 가족으로 이루어진 가구 보통가구 가족과 5인 이하 남남이 함께 사는 가구. 총가구. 비혈연 가구 (가족이 아닌 5인 이하 남남이 함께 사는 가구). 일반가구. 1인 가구 외국인 가구 집단가구 (가족이 아닌 6-19 가구, 기숙사, 고아원, 양로원, 보육원 등) 기숙시설조사구 (20인 이상 집단가구). <그림 II-3> 가구의 구분과 공식 주택보급률 산정 시 가구의 범위.

(47) <표 II-6> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 가구형태별 가구수 일반가구 혈연가구. 1 인가구. 비혈연가구. 소계. 집단가구 및 집단시설가구. 외국인가구. 총가구수. 주민등록상 총세대수. 2,587,502 (77.4%). 675,739 (20.2%). 46,649 (1.4%). 3,309,890 (99.1%). 3,315 (0.1%). 28,147 (0.8%). 3,341,352 (100.0). 3,871,024. <표 Ⅱ-7> 외국에서 가구(household) 또는 세대의 정의 구분. 주요내용. 일본 (總務省統計局). 가구보다는 세대(世帶) 용어를 사용하며, 주거와 생계를 같 이 하는 가족 또는 가족과 남남이 함께 사는 거주단위를 ‘보통세대’라고 하고, 혼자 하숙하는 사람, 셋방을 얻는 사람 등을 ‘준세대’라고 함. 1주택에 1세대가 사는 경우 를 ‘주(主)세대’라고 하고, 1주택에 2세대 이상이 살고 있는 경우에는 주세대와 ‘동거세대’로 구분. 통상적인 거주장소(usual place of residence)로서 주택 (housing unit)을 점유하는 모든 사람을 포함하며, 혈연가 미국 (U.S. Census Bureau) 구(family household)와 비혈연가구(nonfamily household)로 구분 영국 (National Statistics). 단독가구와 집단가구를 포함하여 적어도 한 끼의 식사를 같이하거나 거실을 공유하여 함께 사는 가구. 가구와 가족의 개념적 차이는 가구는 한 사람으로도 형성되나, 가족은 적어도 두 사람 이상이어야 하며, 가구는 가족만으로도 이루어진 경우와 가족 및 소수의 비 가족원으로 이루어지는 경우가 있다. 또한 출타한 가족 원이 있는 가족은 가족의 중심이 되는 가구와 출타 가구 또는 출타 가족 원, 즉 다른 가구의 비 가족원으로 이루어진다. 가구 또는 세대의 개념과 관련한 문제점으로는 생계를 같이하는 생활 단위로서의 가구의 용어와 주민등록 및 주택의 취득․양도에 따른 소득 측 면에서 법률적 의미를 갖는 세대의 용어가 혼용되고 산정기준이 목적에 따라 상이하여 혼란을 줄 수 있다는 것이다. 따라서 주택재고를 어떤 목 적으로 산정하는가에 따라 달라질 수 있는 가구 또는 세대의 적용범위와.

(48) 기준을 보다 명확하고 일관되게 정립할 필요가 있다.. 4. 주택보급률 지표 주택재고와 관련한 대표적인 지표 중의 하나가 주택보급률 지표인데, 주택보급률은 보통 주택수를 가구수로 나누어 백분율로 나타낸다. 이와 관 련하여 주택수와 가구수를 어떤 범위까지 한정하며, 어떤 방식(소유․거래단 위 또는 거주단위)으로 산정할 것인가 하는 것인가가 논란이 된다. 지금까지 공식통계에 가장 많이 쓰이는 이른바 ‘공식’ 주택보급률은 일반적으로 주택수를 보통가구(혈연가구를 중심으로 하되, 1인가구, 6인 이상 비혈연가구, 집단가구, 외국인가구 제외)로 나누어 계산된다. 그러나 ‘공식’ 주택보급률 지표는 최근 늘어나는 오피스텔 등 주택으로 분류되 지 않지만 사실상 주택으로 이용되는 거처를 포함하지 않음은 물론 다가구 주택을 거주단위가 아닌 소유거래단위의 ․ 관점에서 1호로 계산함으로 인하 여 주택을 과소추정할 가능성이 있다(변창흠․이한일, 2004). 가구수도 과소추정할 가능성이 있는데, 최근에 늘어나는 1인가구, 외 국인가구 등을 포함하지 않는다. 참고로 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 주택수는 소유기준 2,321,949호로서 주택과 주택 이외의 거처를 합한 총거처수의 97.2%를 포착하는 한편, 보통가구수는 2,587,502가구 로서 총가구의 77.4%에 지나지 않는다..

(49) <표 Ⅱ-8> 주택보급률 관련 주요 쟁점사항 및 과제 공통. 주요 쟁점사항 및 과제. 일반사항. ․주택보급률이 높아진 상황에서 양적 공급 보다는 질적 공급관리정책을 안내할 다양한 보완 지표 필요(예: 주택보유율, 주택소유편중도, 노후도 및 주거의 질, (최저)주거기준 미달가구, Housing Mismatch, 주택부담능 력 등) ․하위시장의 주택문제를 시사할 수 있는 정밀한 지표 필요(예: 2003년 강 남구의 공식보급률과 실질보급률은 각각 100.2%, 103.4%로 서울시 전체 의 86.3%, 84.7%를 상회) ․기존 보급률지표의 한계에 대한 대안으로 제시되는 많은 보급률 지표들 로 인해 혼란과 비일관성의 문제 있는 한편, 이들 지표의 도입가능성에 대한 실무적이고 종합적인 검토 미흡. 주택수. ․5년 마다 조사되는 인구주택총조사 주택수를 보완하기 위해 건축물대장 자료, 과세대장자료, 신규주택 및 멸실․철거주택 자료 등을 사용할 경우 비일관성과 산정시점 문제 ․다가구주택, 영업용건물내 주택 등을 소유권을 기준으로 1호로 산정할지 또는 이용개념을 기준으로 여러 호로 산정할지 여부 ․주거용 오피스텔 등 주택으로 분류되지 않은 거처를 포함할지 여부 ․방 수, 부엌, 독립된 출입구, 화장실, 목욕시설 등 편익시설의 적용문제 ․주거기준을 적용하여 일정기준 이상의 주택을 고려할지 여부. 가구수. ․용어의 정리(가구, 세대, 보통가구, 일반가구 등) ․1인가구, 비혈연가구, 외국인 가구 등 포함 여부 ․인구주택총조사의 가구수, 주민등록상 세대수, 소득세법상 세대수 등의 적용과 비일관성 문제. 주택. 주택+오피스텔. 주택 이외의 거처. 총거처수. 2,321,949 (97.2%). 2,380,723 (99.7%). 8,218 (0.3%). 2,388,941 (100.0%). 2,587,502 (77.4%). 3,308,890 (99.1%). 31,462 (0.9%). 3,341,352 (100.0%). 보통(혈연)가구. 일반 가구. 집단가구및외국인가구. 총가구수. * 다가구주택은 1호로 계산함.. <그림 II-4> 2005년 인구주택총조사에 의한 서울시 거처수와 가구수 비교.