A Study on Housing Regulation Reform

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주요 주택규제의 평가와 개선방안 연구

A Study on Housing Regulation Reform

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국토연 2008-13 주요 주택규제의 평가와 개선방안 연구․

지은이 배순석․ /펴낸이 박양호․ /펴낸곳 국토연구원․ 출판등록 제․ 2-22호/인쇄․2008년10월26일/발행․2008년10월30일

주소 경기도 안양시 동안구 시민로 224 (431-712)․ 전화․031-380-0114(대표) 031-380-0426(배포) /팩스․031-380-0474

ISBN978-89-8182-552-2․

한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 B171000․ http://www.krihs.re.kr

국토연구원 2008,

Ⓒ

이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서

＊

정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.

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국토연 2008-13

주요 주택규제의 평가와 개선방안 연구 A Study on Housing Regulation Reform

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배 순 석

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연 구 진

연 구 책 임 배 순 석

연구 심의위원 손경환 선임연구위원 주심( ) 김성일 연구위원

문정호 연구위원 강미나 연구위원

연구협의 자문 위원( ) 이상한 경원대학교 교수 이용만 경원대학교 교수

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P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E

발 간 사

주택은 국민 개개인의 삶의 터전이며 모든 국민들은 거주할 집이 필요하다 이. 미 집을 구입하여 소유하고 있는 사람도 있지만 집이 없는 사람들은 집을 임대하 거나 주택을 구입해야 한다 그렇지만 주택가격은 소득에 비해 매우 높아 일반. 근로자들의 경우 여러 해 동안 돈을 모아야 겨우 주택구입이 가능해진다 어떤. 사람들은 평생 자기 집을 소유하지 못하기도 한다 따라서 주택가격이 비정상적. 으로 상승하게 되면 사회적인 문제를 야기하게 되므로 정부는 주택가격을 억제 하기 위한 가능한 모든 노력을 경주하게 된다.

사태로 인해 침체되었던 경제가 회복되면서 주택가격은 년부터 급격

IMF 2002

한 상승세를 보였는데 이러한 상승세는 2003, 2004년을 거쳐2006년까지 지속되 었다 정부는 주택시장을 안정시키기 위하여 처음에는 비교적 소극적인 대책들. 을 제시하였으나 가격상승이 제어되지 않자 주택공급확대를 위한 조치와 더불, 어 다양한 규제를 강화하거나 새로 도입하였다 뿐만 아니라 종부세를 도입하는. 등 부동산 세제를 대폭 강화하였다 이러한 노력으로 주택가격은 상승세는 보합. 내지 하락세로 돌아 섰지만 과도한 규제로 거래자체가 크게 위축되어 있는 상태 이다 더구나 미국 서브프라임 모기지 문제로 인한 경기침체로 주택시장은 더욱. 더 침체될 것으로 보인다.

본 연구는 주택시장을 정상화하기 위한 노력의 일환으로2003년부터 강화되기 시작한 주택규제들을 평가하고 개선방안을 도출하고자 하였다 본 연구에서는.

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주택시장에 파급효과가 비교적 큰 일곱 가지의 규제를 평가하고 개선방안을 제 시하였다 공급 측의 규제로는 분양가 상한제 주택 규모별 공급제도 주택재건축. , , 사업의 임대주택 건설의무 재건축 초과이익 환수제도 분양가 내역 공시제도를, , 연구 대상으로 하였으며 수요 측 규제로는 주택전매 제한제도 및 투기과열지구, 지정제도를 다루었다.

본 연구에서 주택관련 전문가들을 대상으로 설문조사한 결과에서도 알 수 있 듯이 규제완화에 대한 입장이 각기 달리 나타났다 그 이유는 규제들에 대한 평. 가는 주관적인 관점에 따라 입장이 달라질 수 있기 때문이다 설문결과를 보면. 대부분의 규제에 있어서 직업별로 응답자 의견이 차이가 있었고 같은 직업군 내, 에서도 응답자의 의견이 양분되는 경우도 있었다 따라서 본 연구에서 제시하는. 내용도 주관적인 측면이 있다는 점을 감안해야 한다 단 본 연구자인 배순석박. , 사는 1998년부터 년간 대통령 직속 규제개혁위원회에서 전문위원으로 근무하1 면서 당시의 대대적인 규제개혁에 깊이 관여한 경험을 바탕으로 비교적 객관적 인 규제개선방안을 제시하고자 하였다.

여러 상황을 감안할 때 정부는 머지않은 시기에 다양한 규제에 대한 입장과 개선방안을 마련해야 할 것으로 보인다 본 연구에서의 논의 내용들 즉 주요 주. , 택규제들의 예상 효과와 문제점 그리고 전문가들의 의견 및 연구자의 제안 등은 정책당국자들이 향후 합리적인 규제수준과 규제완화 시기를 정하는데 도움이 될 수 있을 것으로 판단된다.

마지막으로 어려운 연구 주제를 단독으로 수행한 배순석 선임연구위원의 노고 에 감사한다.

년 월 2008 10 국토연구원장 박 양 호

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F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D

서 문

우리나라 특히 서울 및 수도권의 경우 주택수급 불균형이 심하여 시장기제에 만 의존하여서는 주택시장에서 발생하는 여러 가지 문제점을 해결하는데 한계가 있는 것은 사실이다 특히 시중에 유동성이 풍부해지면서 여유자금이 부동산으. 로 몰릴 때 주택가격이 걷잡을 수 없게 상승했던 상황을 이미 몇 번 경험한 바 있다 그런데 주택가격이 지속적인 상승세로 접어들기 시작하면 투기적 수요가. 대대적으로 가세하여 주택가격 상승세는 수 년 동안 지속된다. 1980년대 말에서 년대 초에 이르는 기간에 이러한 현상을 경험을 했으며 최근에는 년에

1990 , 2002

서 2006년에 이르는 기간에 급격한 주택가격 상승을 경험하였다 지난. 2002 년~2006년 기간의 문제를 해결하기 위하여 정부는 기본적으로 세 가지의 접근방 법을 취했는데 첫째는 규제를 강화하고 부동산관련 세금을 대폭 증대시켰으며, 둘째는 저소득계층을 위한 주거복지정책을 대폭 확대하였으며 셋째로 주택공급 확대를 위한 택지개발계획을 발표한 것이었다 본 연구는. 2003년 이후에 도입 또 는 강화된 주택관련 규제를 평가를 하고 개선방안을 제시하는데 목적이 있다.

사실2003년 이후의 주택가격폭등으로 정책적으로 또 정치적으로 매우 어려운 상황이었기 때문에 투기적 수요를 억제하기 위한 일련의 규제도입은 불가피하였 던 면이 있다. 사실 당시의 주택가격 폭등의 근본적 원인은 거시경제 및 금융적인

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요인이 컸다고 할 수 있지만 일단 주택가격이 급격히 상승하자 투기적 수요가 가 세하여 상황이 걷잡을 수 없이 확대되었던 것으로 판단된다 따라서 정부는 투기. 적 수요를 억제하기 위해 규제를 대폭 강화하고 새로운 규제도 도입하였다.

그러나 당시 강화되거나 도입된 규제들은 정상적인 주택시장 상황 하에서는 과 도한 부분들이 많다고 판단된다 따라서 본 연구는. 2003년 이후 도입된 주택관련 규제를 객관적인 시각에서 평가해보고 개선방향을 제시하고자 하였다.

대부분의 규제에 있어 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 모두 있고 각각의 측, 면의 편익과 비용을 정확하게 산출하는 것이 사실상 어렵기 때문에 본 연구에서 제시하는 연구결과에 대해 이견이 있을 수 있다 그러나 본 연구에서는 규제이론. 에 입각하여 제시된 규제개혁위원회의 규제평가 기준을 원용하여 정성적인 평가 를 시도하였고 관련 분야의 공무원 교수 연구원 투자자문전문가 등을 대상으로, , , , 설문조사를 시행하여 주요 규제들에 대한 의견을 조사하여 참고하였다.

본 연구에서 연구자는IMF사태 직후1999년을 전후하여 우리나라 규제들을 대 대적으로 개혁할 당시 규제개혁위원회 전문위원으로서의 경험을 바탕으로 연구 를 수행하였다 따라서 연구자 나름대로의 소신을 갖고 연구결과를 제시하였지. 만 단기간에 제한된 인력으로 연구를 수행하여 부족한 부분이 많다 따라서 본, . 연구를 바탕으로 정책당국자들과 관련 학자들에 의한 더 많은 토론과 의견교환이 이루어지고 후속연구도 많이 수행되기를 바란다 마지막으로 바쁜 중에도 협조하. 여 주신 전문가들과 본 연구자를 충실히 도와준 김승규군에게 감사를 표한다.

년 월 2008 10 배순석 선임연구위원

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S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y

요 약

제 장 서론1

제 장은 연구의 개요를 설명하는 부분으로 연구의 필요성과 목적 연구범위1 , , 연구방법을 설명하고 연구의 흐름도도 제시하였다 본 연구의 목적은 주택 관련. 주요 규제들을 검토하여 다양한 각도에서 평가하고 개선 방향을 제시하는 것이, 다 연구 방법으로는 규제관련 이론 및 규제 심사기준 검토 선행 연구 논문 및. , 정책토론회 자료 검토 전문가 설문조사 연구자문회의 등이 활용되었다, , .

제 장 이론적 배경2

제 장에서는 선행연구와 규제관련 이론을 검토한다 이어서 행정규제의 일반2 . 적 문제점을 소개함으로써 어떤 관점에서 규제문제를 접근해야 할 것인가를 간, 접적으로 설명한다 그리고 주택부문에 특히 규제가 많은 이유를 설명했다. .

행정규제는 통상적으로 시장실패를 치유하기 위해 도입되지만 행정규제 등의, 정부개입 역시 정부실패를 초래한다 일반적으로 행정규제의 문제점은 첫째 인. , 위적인 시장개입으로 인해 시장기구를 통한 적정한 자원배분이 저해된다 둘째. , 행정인력의 전문성 결여와 공적 독점으로 인한 경쟁성이 결여되어 기능수행의

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효율성이 민간부문에 비하여 낮은 분야가 많다 셋째 규제도입 시와는 상황이. , 바뀌어도 규제의 개선과 변경이 쉽지 않아 불필요하거나 부적절한 규제가 발생 하며 규제의 증가를 유효하게 통제하는 체계가 미흡한 경우에는 규제가 계속 증 가하여 규제수준이 과다해지고 중복규제가 나타나게 되어 민간의 자율성을 저하 시키고 정부책임과 부담이 과중해진다 넷째 경쟁제한적인 시장 분위기를 조장. , 하게 되며 규제는 기존 사업자의 이익을 보호하는 경향이 있다.

한편 주택부문에 특히 규제가 많은 이유는 주택은 시장에서 생산되고 거래되 는 단순한 상품의 차원을 넘어서 국민들 각각의 삶의 터전이며 위치의 고정성, 내구성 외부성 이질성과 거래과정의 복잡성 생산의 장기성 높은 가격 등의 특, , , , 성을 갖고 있기 때문이다.

우리나라의 대표적인 규제개혁기관인 규제개혁위원회 및 국무조정실에서 지 침으로 제시하고 있는 규제평가 기준들은 문제 해결을 위한 규제의 필요성과 정‘ 당성’, ‘규제 수준의 적정성 여부’, ‘규제의 비용과 편익 그리고 규제의 실효성’ ‘ 과 효과의 지속성 이다’ .

제 장 주요 주택규제 현황3

제 장에서는 규제성 주요 주택제도를 구체적으로 정리하였다 즉 분양가 상한3 . 제 주택의 규모별 공급제도 주택재건축 사업의 임대주택 건설의무 재건축 초과, , , 이익 환수제도 분양가 내역 공시 주택전매제한 제도 투기과열지구 지정제도를, , , 설명하였다.

분양가 상한제는 신규 주택가격의 지속적 상승으로 인한 가격을 억제하기 위 해 도입하였다 분양가 상한제는 일반에게 공급하는. 20세대 이상의 모든 공동주 택과 주택법에 의한 공공택지개발 사업 등이 적용 대상이었으나 현재는 민간택 지까지 분양가 상한제가 확대 적용되고 있다 분양가격은 기본형 건축비와 건축. 비 가산비용 택지비를 합친 금액으로 산정된다, .

주택의 규모별 공급제도는 공공 민간 택지에서 주택사업 승인 시 중소규모의,

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주택의 확보를 위해 주택규모별 또는 임대주택 건설 비율을 규제하는 제도이다.

일반적으로 300세대 이상 주택을 건설하는 재건축과 건설호수의 20%이상을 전 용 60m² 이하의 주택으로 건설해야하고 재건축 조합원에 대해서는 기존 주택의 규모까지 건설할 수 있으며 의무비율에 대해서는 시 도지사가, 5%이내의 범위 내에서 조정할 수 있도록 되어 있다 현재는 택지개발처리지침 도시 및 주거환. , 경정비법 시행령 등에 의해 60m²이하, 60~85m², 85m²초과분에 대해 수도권 과밀 억제권역 내의 민간택지에서는 60m²이하 20%, 60~85m², 85m²초과분에 대해 80%

를 적용하고 있으며 수도권 공공택지에 대해서는20%, 40%, 40%의 비율을 적용하 고 있다 한편. 2008년11월 일 경제 위기 극복 종합대책 의 일환으로 소형주택과3 ‘ ’ 임대주택의 의무비율 조정권한 지자체이관 의무비율, 85m² 이하60%이상 지역별( 탄력적 으로 변경 등 재건축사업에 대한 규제를 완화하였다) .

주택재건축 사업의 임대주택 건설의무는 세입자의 주거 안정과 개발이익의 조 정을 위해 과밀억제구역에서 주택재건축사업을 시행하여 용적률이 증가하는 경 우 증가하는 용적률의 100분의25이하의 범위 안에서 시행령으로 정하는 비율이 상의 임대주택건설 공급해야 한다 현재는 수도권 과밀억제권역에서. 50가구 이 상시 용적률 25% 임대주택건설을 하게 되어 있지만 2008년 11월 일 경제 위기3 ‘ 극복 종합대책 이후 임대주택’ 건설의무를 폐지하되 계획용적률 초과분의 30~50%

면적의 보금자리 주택을 건립하고, 임대주택 의무비율은 단지에 따라 차등적용하 기로 했다.(09년 월 시행예정1 )

재건축 초과이익 환수제도는2006년3.30 부동산 정책의 일환으로 도입되었다. 재건축 사업을 통하여 개발이익이 조합원에게 돌아가는 것을 방지하고 집값을 상승시키는 재건축사업을 간접적으로 억제하기위해 도입된 제도이다 비용 및 정. 상주택 가격상승분 다른 개발 부담금 및 조세공과금을 감한 개발이익의, 0~50%

를 환수한다 징수금은 국가와 지방자치단체가 일정비율로 배분하여 서민주택건. 설 도시재정비사업 등에 활용하게 된다, .

주택 분양가 내역 공시제도는 신규 분양 공동주택의 분양가 인하와 분양가의 투명한 책정을 통해 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 건설 회사가 아파트

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등 공동주택을 건축하기 위해 소요되는 공시원가를 공개하는 제도이다 현재 민. 간택지는 개 항목을 공공택지는7 61개 항목을 공개하도록 하고 있다 공시지역은. 모든 공공택지와 수도권안의 투기과열지구와 주택가격의 상승률 주택의 청약경, 쟁률 등을 고려해 국토해양부장관이 정하는 기준에 해당되는 수도권 밖의 지역, 시장 군수 또는 구청장이 그 지역의 주택가격의 상승률 주택의 청약경쟁률이 지· , 나치게 상승할 우려가 크다고 판단하여 국토해양부장관에게 지정을 요청하는 지 역에 대하여 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 결정한다.

주택 전매제한 제도는 주택 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 공급받으려는 주택 투기행위를 방지하고자 도입되었다 최초로 주택공급계약 체. 결이 가능한 날부터 구분에 따른 해당 기간에 도달한 때까지 매매 증여 그 밖의· 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위나 주택법에 따라 건설 공급하는 주택의․ 입주자로 선정된 지위 제한하는 것으로 2008년 11월말 주택법개정을 통해 참여 정부가 강화한 주택전매제한 기간을 완화하여 수도권에서는 분양가 상한제 적용 주택에 택지개발주체 공공 민간 규모에 따라( - ), (85㎡이하 초과 에 다르게 설정되- ) 었는데 분양가 상한제 적용주택의 수도권의 과밀억제권역의 최장 년부터 공공, 7 ( 택지-85㎡이하 짧게는 년의 전매제한 기간이 설정되어 있다) 3 .

투기과열지구 지정제도는 주택 분양 시장의 과열을 방지하기 위해 청약률 최( 근 개월 간2 5:1)을 기준으로 국토해양부 장관 시 도지사가 주택법에 따라 지정, ․ 하는 지역으로 신규 주택의 분양권의 전매를 제한하고 청약 자격을 제한하는 조, 치이며 국토해양부 장관 또는 시도지사는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 일정한 지역을 사전에 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하 거나 해제할 수 있다 현재는 서울 강남 구를 제외한 모든 지역이 투기과열지구. 3 에서 해제된 상태이다.

제 장 주요 주택규제의 평가4

분양가 상한제는 높은 분양가로 주변 주택가격을 상승시키는 것을 억제할 수

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있는 것은 사실이지만 여러 가지의 부작용을 초래한다 예를 들면 분양가 상한제. 가 유지될 경우 재개발 재건축사업 등 도시재생사업의 추진이 어려워 질 것이, 고 민간택지의 공급이 크게 위축될 것으로 판단된다 그리고 표준건축비 적용으, . 로 인한 주택건물의 획일화 및 품질저하를 초래할 수 있다 더 심각한 문제점은. 분양가 상한제 적용 주택에서는 프리미엄이 형성되기 때문에 프리미엄을 노린 가수요가 발생하게 되는데 이는 오히려 주택시장 안정을 저해 하는 요인이 될 수 있다 특히 현재와 같이 주택경기가 침체된 상황에서는 주택가격 상승을 억제. 하기 위한 분양가 규제의 의미는 퇴색되어가고 있다고 할 수 있다.

주택규모별 공급규제는 주택건설시 일정비율을 소형주택으로 건설할 것을 의 무화하고 있는데 이러한 규제는 서민주거안정을 위해 정부의 비용부담 없이 소, 형주택공급을 증가시킬 수 있다는 장점이 있다 그러나 동시에 여러 가지 비용을. 초래할 가능성이 있다.

첫째 지역시장 상황을 무시하고 동일한 규모별 건설비율을 강제로 적용할 경, 우에는 시장을 왜곡하고 오히려 시장의 불안정을 초래하게 된다 예컨대 소형주. 택 미분양이 발생하고 대형주택의 부족으로 가격상승이 발생할 수 있다 둘째, . , 재건축에 과도한 규모별 규제가 적용될 경우에는 재건축사업을 어렵게 하여 도 심 내의 주택공급 확대가 어려워진다 셋째 중소형을 구분하는 면적 기준은 행. , 정편의상 오래전부터 이용되어 오던 매우 자의적인 기준으로 주택재고의 규모 분포를 왜곡하고 있다.

주택재건축 사업의 임대주택 건설의무 규제는 주택시장을 안정시키는데 기여 하기 보다는 주택재건축사업 추진의 장애요인으로 작용했다 이 규제의 순기능은. 기성시가지에서 임대주택 재고를 확보한다는 것이지만 여러 가지 비용을 수반하, 고 있다. 재건축사업 추진자체를 어렵게 함으로써 앞으로 국민경제사정이 나아 지면서 경제가 회복될 시에 오히려 시가지의 중대형주택 가격 상승의 원인으로 작용할 것이다 또한 기존 단지의 여러 특성을 감안하지 않고 일률적으로 임대주. 택 건설을 의무화할 경우 단지 내에서 임차가구에 대한 사회적 배제현상을 초래 할 수 있다.

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재건축 초과이익 환수제도는 서울 등지의 주택가격 상승요인으로 지목받던 재 건축사업의 개발이익을 환수함으로써 재건축대상 단지의 주택가격을 하락시키 고자 도입되었다 본 규제의 장점은 재건축사업에 대한 투기적 수요를 억제하고. 재건축대상단지의 가격상승을 억제기능을 할 수 있다는 것이다 그러나 문제는. 서울 강남 등지에서의 재건축사업 추진이 어려워져 중장기적으로는 주택수급 불 균형을 악화시켜 오히려 시장안정을 해칠 가능성이 있다는 것이다 또한 재건축. 은 원칙적으로 노후주택을 철거하고 다시 건설하는 사업이므로 구조적으로 안, 전치 않은 주택의 경우도 재건축을 어렵게 할 수 있다.

과도한 개발이익을 환수한다는 측면에서 보면 재건축 초과이익 환수제도의 유 용성과 실효성은 현재도 유지되고 있다 다만 주택경기 침체상태이므로 규제의. 필요성은 크게 감소했다고 볼 수 있다.

분양가 내역 공시제도는 2005년 월 최초로 도입되어 당시에는 일부 주택에3 대해서만 적용을 하다가 현재에는 공공택지에 건설하여 공급되는 모든 주택에 대하여 민간택지의 경우 투기과열지구 또는 그에 준하는 지역에 한해서 적용되, 는 제도이다.

분양가 내역의 공시에 따라 공급자와 소비자 간의 정보의 비대칭 문제를 완화 함으로써 과도하게 높게 분양가를 책정하는 주택업체들에 대한 견제장치로 작용 을 할 것으로 판단된다.

분양가 공시제도는 외국에는 사례를 찾아 볼 수 없는 제도이긴 하나 민간택지, 에 건설되는 경우는 수도권안의 투기과열지구에만 적용되도록 한 것은 적절한 수준의 규제라고 판단된다 민간택지의 경우 개 항목 택지비 직접공사비 간접. 7 ( , , 공사비 설계비 감리비 부대비 가산비용 에 한하여 공개하므로 과도한 정도는, , , , ) 아니라고 판단된다 다만 분양가공시제도를 장기적으로 지속적으로 존속시키는. 것은 바람직하지 않다 본 규제는 기업들의 경영활동에 개입함으로써 기업 활동. 을 위축시킬 가능성이 있다는 단점이 있다.

주택전매 제한제도는 투기를 억제하기 위한 규제로 공급보다는 수요가 많은 상황에서 주택을 분양받아 장기 보유하기 보다는 조기에 매각하여 프리미엄을

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취하려고 하는 투기적 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 도입된 제도, 이다 투기적 주택수요를 억제하기 위하여 부동산과표의 현실화 부동산종합세. , 의 도입 등의 조세적 수단으로서 투기억제를 도모하였지만 투기에 의한 주택시, 장 불안정이 초래될 가능성이 있는 지역에 있어서 전매제한 규제도 필요했을 것 으로 판단된다.

전매제한은 현재도 투기수요를 억제하는 역할을 수행하고 있다 경기활성화를. 위한 전매제한 규제의 과도한 완화는 경기회복기에 주택시장의 과열을 부추기는 역할을 하게 된다.

투기과열지구 지정제도는 주택가격상승률이 매우 높고 주택의 단기 전매행위 가 성행되어 주택시장의 안정을 위해 특별관리가 필요하다고 인정되는 지역을 국토해양부 장관 또는 시도지사가 지정할 수 있는 제도이다 투기과열지구를 지. 정함으로써 경기과열이나 투기의 근본적 원인을 해결하는 것은 불가능하지만, 지구로 지정된 지역에서 투기를 비교적 효과적으로 관리할 수 있다.

지구지정을 하기위한 기준 수급 불균형을 나타내는 지표 수준 은 문제시 될 수는( ) 있을 것이나 현행 투기과열지구 지정 기준이 과도한 것으로 판단되지는 않는다, .

제 장 전문가의 규제 평가 및 제도 개선에 대한 의견5

제 장에서는 주요 주택규제의 도입 당시의 정당성과 규제의 대체수단 존재여5 , 부 중장기 정책기조와의 부합여부 규제수준의 적정성 실효성과 효과의 지속성, , , , 규제의 향후 개선 방향을 설문 조사를 통하여 조사하였다 공무원 교수 언론사. , , 종사자 연구원 투자전문가의 응답, , (56명의 유효 응답 을 통하여 규제의 평가 및) 제도 개선에 대한 의견과 향후 개선방향을 평가 비교하여 규제개선방안 도출을 위한 참고자료로 활용하였다.

분양가 상한제와 관련한 설문의 경우 85m² 초과 공공택지와 85m² 이하 민간택 지의 경우 분양가 상한제의 확대 적용이 필요했다고 생각하는 응답자의 비율이 높게 나타났으나 85m² 초과 민간택지의 경우에는 분양가 상한제의 적용이 부당

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했다는 의견이 많았다 분양가 상한제는 중장기 정책 기조와는 부합되지 않는. ‘ 다 라는 의견이 지배적이었다 향후 개선방향에 대해서는 전체의.’ . 60.7%가 늦어‘ 도 올해 말이나 내년 초까지 완화하는 것이 바람직하다 라고 응답하였다’ .

주택규모별 공급제도 민간택지에 한함 의 응답에서는( ) 대부분의 응답자가 규제 도입이 필요했다고 했으며 중장기 정책기조와의 부합성에서는 그런대로 부합된, ‘ 다 라는 의견이 많이 나타났다’ . 이후의 개선 방향에 대해서는 적어도 60m² 이하 주택의 의무비율은 당분간 유지해야한다는 의견이 많았다.

재건축초과이익 환수에 대한 의견에서는 반드시 필요했기 때문에 잘한 일이라 는 의견이 44.6%였다 그리고 규제도입은 바람직하지 않았지만 불가피했다라고. 응답한 전문가는 33.9%로 이 두 가지의 긍정적 응답을 합한 비율은 78.5%로 높 게 나타났다 향후의 개선방향에 대해서는 이 규제를 존속시켜야 한다는 의견이. 훨씬 많았다.

임대주택 건설 의무 규제의 도입에 대해 전문가들은 대부분 부정적인 입장을 보였다 향후의 개선방향에 대해서는 내년 초까지 개선되었으면 좋겠다는 의견. 이 44.6%, 5년 이후에 완화하거나 현재대로 계속 존속시켜야 한다는 의견이

로 나타났다 41.1% .

분양가 내역 공시제도 민간택지에 한함 도입의 필요성 및 정당성에 대한 설( ) 문에서는 부정적인 입장이 긍정적인 입장보다 더 많았다 향후 개선방향에 관해. 서는67.2%가 가능한 조속히 개선되거나 늦어도 내년 초까지 개선되어야 한다고 응답하였다.

주택 전매제한제도는2008년11월 주택법개정으로 완화 조치되었지만 본 연구 에서는 완화 전 수도권 공공택지 주택에 대한( 7~10 ,년 민간택지의 경우5~7 )년 의 전매제한기간으로 설문조사를 하였다 도입의 필요성과 정당성에 대한 전문가. 의견으로는 공공 민간택지의 경우 규제강화가 불가피했다고 판단한 비율이 잘, 못 도입되었다라고 판단한 사람의 비율보다 높게 나타났다 향후 개선방향을 묻. 는 질문에는 57.2%가 조속히 완화해야한다는 입장을 나타냈다.

(17)

제 장 주요 주택규제의 개선방향6 분양가 상한제

□

시장가격보다 낮은 가격에 공공택지를 공급받아 건설하는 주택에 대해서 분양 가 상한제 또는 원가연동제 를 적용하는 것은 당연하다 공공택지에서 감정가격( ) . 으로 공급되는 85㎡초과 주택에 대해서는 원가연동제 및 채권입찰제를 적용하는 것은 현시점에서 어느 정도 유지할 필요가 있다고 판단된다.

다만 민간택지에 건설되는 주택에 대해서는 분양가 상한제를 철폐하되 투기, 과열지구에 대해서는 소비자에게 정보를 제공한다는 의미에서 분양가 내역 공시 제도를 현재와 같은 수준에서 유지하면 보완책이 될 수 있을 것으로 판단된다.

또한 과거에 비하면 고가 주택 및 다주택 보유자에 대한 부동산 세금이 매우 강 화되었고 부동산 경기가 침체되어 있어 큰 부작용은 없을 것으로 판단된다, .

주택 규모별 공급제도

□

공공택지의 경우 공공이 개발하여 택지를 주택규모별로 배분을 하고 배분된 택지를 희망 업체들이 구매하여 지정된 규모의 주택을 건설하는 것이기 때문에 문제가 되지 않는다 그러나 주택 규모별 공급제도에서 논란이 되는 것은 민간택. 지에 개발 공급되는 주택의 경우이다 민간택지의 경우에 대해서까지 정부가․ . 강제로 소형주택건설을 의무화하는 것이 타당한 것인가가 문제이다.

공공택지에서 주택규모별로 공급비율을 설정하는 것이 공익에 부합되는 측면은 있으나 일률적인 공급비율 기준이 지역특성에 대한 충분한 고려 없이 적용되는 것, 은 문제가 있으므로 기초자치단체 단위로 지방자치단체 장이 일정 범위 내에서 현 지사정을 반영하여 조정할 수 있도록 개선토록 적극 검토해야 할 것이다.

그러나 중장기적으로는 민간택지에서 보다 많은 소형주택 공급을 위해서는 공 급을 유도할 수 있는 조세공과금의 감면 금융혜택 용적률 보너스 등 인센티브, , 를 활용하는 접근 방식을 확대하고 주택규모별 공급규제는 철폐하는 것이 바람 직 할 것이다.

(18)

주택재건축사업 임대주택 건설의무

□

재건축사업에서의 임대주택공급의무 제도를 도입하게 된 것은 도심에서 임대 주택 재고를 확보하겠다는 목적 보다는 재건축사업에서의 개발이익을 최대한 환 수함으로써 재건축 대상주택 가격상승을 막고자 한 것이었다.

현 정부의 계획에 따라 현행 재건축 임대주택 건설제도를 폐지하고 보금자리, 주택 공급제도를 도입하게 된다면 규제로 강제하기 보다는 인센티브로 보금자, 리 주택 건설을 유도하되 보금자리주택을 건설 여부는 각 단지의 사정에 따라 조합이 결정할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

재건축 초과이익 환수제도

□

개발이익환수제도는 일정기간 제도를 운용하되 규제 일몰제를 적용하여 일정 기간 경과 후에 예 년 존치의 필요성을 재검토하고 필요성이 특별히 없을 경우( , 3 ) 에는 폐지하도록 하는 것이 바람직하다 또한 재건축에 적용되는 다른 규제 예. ( , 임대주택건설의무 보금자리주택건설 와 종합적으로 검토하여 개선방안을 모색, ) 할 필요가 있다.

분양가 내역 공시제도

□

민간택지에 건설되는 주택의 경우 분양가 내역 공시제도는 분양가 상한제 규 제 문제와 연계하여 판단할 필요가 있다 즉 민간택지에 건설 공급되는 주택에. ․ 대한 분양가 상한제는 폐지하되 분양가 상한제가 폐지될 경우 우려되는 분양가, 상승가능성을 축소시키기 위해 분양가 내역 공시제도는 일정기간 존속시키는 것 이 바람직하다고 판단된다 민간택지에 건설되는 주택의 경우 투기과열지구 내. 에서만 적용이 되고 있기 때문에 크게 과도한 규제라고는 볼 수 없다.

오히려 공공택지에서 건설 공급되는 주택의 경우․ 61개 항목을 공개토록 함으 로써 기업 내부자료 공개수준이 과도하다고 판단되므로 일정기간이 지난 후 일 반 공개항목수를 축소하는 방안을 검토할 필요가 있다.

(19)

주택전매 제한제도

□

현 정부가 2008년 11월말의 주택법 개정으로 주택전매제한 규제를 적절한 수 준으로 완화하여 그 정도의 수준을 당분간 이어나가는 것이 바람직하다고 판단 된다 물론 지방의 경우 전매제한을 완전히 철폐하는 방안도 생각할 수 있겠으나. 초단기 매매를 이용한 투기적 수요가 발현할 수 있으므로 바람직하지 않다고 판 단된다.

투기과열지구 지정제도

□

투기과열지구 지정자체는 폐지하기 보다는 존속시키는 것이 바람직하다 다만. 투기과열지구로 지정될 경우에 적용된 여러 규제 적정성은 별도로 검토되어야 할 것이다.

제 장 종합 및 결론7

년부터 급상승한 주택가격을 안정시키기 위해서 지난 정부는 년

2002 2002 ~2007

년 기간 동안 규제들을 강화하거나 새로운 규제들을 도입했다 결과적으. 로 과도 한 규제가 도입되어 주택시장에서 거래가 크게 위축되고 있다 더구나 미국 서브. 프라임 모기지 사태에서 비롯되기 시작한 금융위기와 경기침체로 지난 수년간 도입된 주택관련 규제의 재검토와 정비가 시급한 실정이다 그런 의미에서 본 연. 구에서 제시하는 내용이 정책당국자들에게 참고가 될 수 있기를 기대한다 다만. 규제에 대한 것은 개인적인 주관에 따라 달리 평가될 수 있기 때문에 본 연구를 기초로 하여 더 많은 토론이 이루어져야 할 것이다.

주택시장의 침체 정권의 교체 및 금융위기 등으로 전환기에 있는 현시점에서, 시행된 본 연구의 유용성이 있다고 판단된다 그러나 제한된 인력으로 단기간에. 여러 가지 주요 규제를 다루었기 때문에 충분히 다루지 못한 부분도 있다, .

￭색인어_ 주택규제 시장친화적 주택제도 주택정책 분양가격 재건축, , , ,

(20)

C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

차 례

발간사 ··· ⅰ 서 문 ··· ⅲ 요 약 ··· ⅴ

제 장 서 론1

연구의 필요성 및 목적

1. ··· 1 연구의 필요성

1) ··· 1 연구의 목적

2) ··· 2 연구의 범위 및 방법

2. ··· 2 연구범위

1) ··· 2 연구방법

2) ··· 4 연구의 흐름

3) ··· 7

제 장 이론적 배경2

선행연구 현황 및 본 연구의 차별성

1. ··· 9 선행연구 현황

1) ··· 9 주요 선행연구와의 차별성

2) ··· 10 규제의 특징과 도입배경

2. ··· 12 행정규제의 의의와 문제점

1) ··· 12 주택의 특성과 규제 도입 배경

2) ··· 13

(21)

행정 규제의 평가기준

3. ··· 14

제 장 주요 주택규제 현황3

주택관련 규제의 개요

1. ··· 19 분양가 상한제

2. ··· 20 주택의 규모별 공급제도

3. ··· 31 주택재건축 사업의 임대주택 건설의무

4. ··· 40 재건축 초과이익 환수제도

5. ··· 45 분양가 내역 공시제도

6. ··· 48 주택 전매제한 제도

7. ··· 54 투기과열지구 지정제도

8. ··· 62

제 장 주요 주택규제의 평가4

평가기준

1. ··· 69 주요 규제의 평가

2. ··· 70 분양가 상한제

1) ··· 71 주택규모별 공급제도

2) ··· 78 주택재건축 사업의 임대주택 건설의무

3) ··· 83 재건축 초과이익 환수제도

4) ··· 86 분양가 내역 공시제도

5) ··· 90 주택 전매제한 제도

6) ··· 92 투기과열지구 지정제도

7) ··· 95

제 장 전문가의 규제평가 및 제도개선에 대한 의견5

개요

1. ··· 99 분양가 상한제에 대한 의견

2. ··· 100 주택규모별 공급제도에 대한 의견

3. ··· 106 재건축 임대주택 건설의무에 대한 의견

4. ··· 110

(22)

재건축 초과이익 환수제도에 대한 의견

5. ··· 113 분양가 내역 공시제도에 대한 의견 민간택지 주택의 경우

6. : ··· 117

주택 전매제한에 대한 의견

7. ··· 120

제 장 주요 주택규제의 개선방향6

개요

1. ··· 125 주택관련 주요 규제의 개선방향

2. ··· 126 분양가 상한제

1) ··· 126 주택 규모별 공급제도

2) ··· 128 주택재건축사업 임대주택 건설의무

3) ··· 130 재건축 초과이익 환수제도

4) ··· 131 분양가 내역 공시제도

5) ··· 132 주택전매 제한제도

6) ··· 133 투기과열지구 지정제도

7) ··· 134

제 장 종합 및 결론7

개요

1. ··· 135 정책건의 및 기대효과

2. ··· 136 정책 건의

1) ··· 136 연구의 기대효과

2) ··· 141 연구의 특징과 한계

3. ··· 141

참 고 문 헌 ··· 143 SUMMARY ··· 147 부 록 주택관련 규제에 관한 전문가 설문조사지: ··· 151

(23)

T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

표 차 례

표 주택의 규모별 공급제도의 현황

< 3-1> ··· 33

표 분양가 내역 공시 적용대상

< 3-2> ··· 49

표 분양가격 주요 공개항목

< 3-3> ··· 49

표 공공택지 공급주택 분양가격 공시항목

< 3-4> ··· 50

표 공공택지 외의 공급주택 분양가격 공시항목

< 3-5> ··· 50

표 수도권 전매제한 기간

< 3-6> ··· 57

표 수도권외의 지역 전매제한기간

< 3-7> ··· 57

표 년 월 현재 분양가 상한제 적용 주택 전매제한 기간

< 3-8> 08 11 ··· 59

표 기준 투기과열지구 현황

< 3-9> `07.12.3 ··· 65

표 투기 과열지구 현황

< 3-10> `08.11.07 ··· 65

표 분양가 규제 확대조치 이전 이후 비교

< 4-1> ․ ··· 72

표 공공택지에서 건설 공급되는 주거전용면적 초과되는 주택에

< 5-1> · 85m²

대한 분양가 상한제 도입 당시의 필요성 ··· 100

표 민간택지에서 건설 공급되는 주거전용면적 이하의 주택에

< 5-2> · 85m²

표 민간택지에서 건설 공급되는 주거전용면적 초과 되는 주택에

< 5-3> · 85m²

표 분양가 상한제의 중장기 정책기조와의 부합성 여부

< 5-4> ··· 103

표 분양가 상한제의 도입 목표 달성여부

< 5-5> ··· 104

표 분양가 상한제를 도입토록한 시장상황의 지속성 여부

< 5-6> ··· 105

표 분양가 상한제의 향후 개선시기에 관한 의견

< 5-7> ··· 106

(24)

표 주택규모별 공급제도 도입 당시의 필요성

< 5-8> ··· 107

표 주택규모별 공급제도의 중장기 정책기조와의 부합성에 대한 의견

< 5-9> 107

표 주택규모별 공급제도의 도입 목표 달성여부에 대한 의견

< 5-10> ··· 108

표 주택규모별 공급제도를 도입토록한 시장상황의 지속성 여부

< 5-11> ··· 109

표 주택규모별 공급제도의 향후 개선시기에 대한 의견

< 5-12> ··· 109

표 재건축 임대주택 건설 의무제도 도입 당시의 필요성

< 5-13> ··· 110

표 재건축 임대주택 건설 의무의 중장기 정책기조와 부합성에 대한

< 5-14>

의견 ··· 111

표 재건축 임대주택 건설 의무 도입 목표의 달성 여부에 대한

< 5-15>

의견 ··· 111

표 재건축 임대주택 건설의무를 도입토록 한 시장환경의 지속성

< 5-16>

여부 ··· 112

표 재건축 임대주택 건설의무의 향후 개선시기에 관한 의견

< 5-17> ··· 113

표 재건축 초과이익 환수제도의 도입 필요성에 대한 의견

< 5-18> ··· 114

표 재건축 초과이익 환수제도의 중장기 정책기조와의 부합성 여부

< 5-20> 114

표 재건축 초과이익 환수제도 도입 목표 달성 여부에 대한 의견

< 5-21> ··· 115

표 재건축 초과이익 환수제도를 토입토록한 시장상황의 지속성 여부

< 5-22> 116

표 재건축 초과이익 환수제도의 개선시기에 관한 의견

< 5-23> ··· 116

표 분양가 내역 공시제도의 도입 당시의 필요성

< 5-24> ··· 117

표 분양가 내역 공시의 중장기 정책기조와의 부합성 여부

< 5-25> ··· 118

표 분양가 내역 공시제도의 도입 목표 달성 여부

< 5-26> ··· 118

표 분양가 내역 공시제도의 실효성과 효과의 지속성에 대한 의견

< 5-27> · 119

표 분양가 내역 공시제도의 향후 개선시기에 관한 의견

< 5-28> ··· 119

표 수도권 공공택지 주택 년 전매제한의 정당성

< 5-29> 7 10～ ··· 121

표 수도권 민간택지 주택 년 전매제한의 정당성

< 5-30> 5 7～ ··· 121

표 주택 전매 제한의 중장기 정책기조와의 부합성 여부

< 5-31> ··· 122

표 주택 전매제한 도입 목표 달성 여부

< 5-32> ··· 122

표 주택 전매 제한

< 5-33> ··· 123

표 주택전매제한의 향후 개선시기에 관한 의견

< 5-34> ··· 124

표 주요 주택규제의 개선방향

< 7-1> ··· 140

(25)

F ․ I ․ G ․ U ․ R ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

그 림 차 례

그림 연구의 흐름도

< 1-1> ··· 7

그림 예금은행 정기예금 금리 변화 추이

< 4-1> (2000.1 2008.5)～ ··· 73

그림 주택매매가격지수 변화 추이

< 4-2> (2000.1 2008.4)～ ··· 73

그림 주가지수 변화 추이

< 4-3> (KOSPI) (2000.1 2008.5)～ ··· 74

(26)

1

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 1

서 론

제 장은 연구의 개요를 설명하는 부분으로 연구의 필요성과 목적 연구범위 연구방법1 , , 을 설명하고 마지막으로 연구의 흐름과 연구단계별 연구방법을 그림으로 제시하였다.

본 연구의 목적은 주택 관련 핵심 규제들을 검토하여 규제관련 이론에 입각한 기준에 따라 다양한 각도에서 평가하고 개선 방향을 제시하는 것이다 연구 방법은 주택관련, . 전문가들을 대상으로 한 설문조사 관련 논문 및 보고서 검토 등 다양한 방법을 사용, 하였다.

연구의 필요성 및 목적 1.

연구의 필요성 1)

새 정부에서는 시장의 자율을 중시하며 시장친화적 정책을 강조하고 있는 바, , 사실상 많은 규제와 시장에 대한 정부개입이 존재하는 주택제도 및 정책에 있어 서 개선의 여지가 적지 않을 것으로 판단된다.

물론 주택부문에 있어서의 규제나 정부의 시장 개입은 시장안정 및 투기방지, 국민생활보호 국민건강 및 생활안전 소비자 및 약자보호를 위해 도입된 것이, , 대부분이다 그러나 정책적인 문제점을 조급히 해결하는 과정에서 과도하거나. 당장은 도움이 되는 듯해도 궁극적으로는 문제를 더욱 악화시킬 수 있는 규제 및 정부 개입들이 있고 또 목적은 옳지만 방법이 옳지 않은 경우들도 적지 않다.

과거 국민의 정부에서 규제철폐 및 완화를 대폭 추진한 데 비해 참여정부에서,

(27)

는 주택시장안정 및 개발이익환수를 위해 정부개입과 규제도입을 확대하였기 때 문에 현 시점에서 주택정책관련 정부개입과 규제 상황을 근본적으로 재점검하고 개선방안을 모색할 필요가 있다.

현 정부에서도 새 정부 지도부의 방침에 따라 시장친화적 주택제도 구축 을‘ ’ 향후의 중요한 정책목표 중 하나로 채택하고 있다 더구나 최근에는 미국발 금융. 위기와 급격한 경기하락으로 과거 주택시장 안정을 목적으로 과도하게 도입된 주택시장 규제들에 대한 재검토가 필요하다.

연구의 목적 2)

본 연구의 목적은 시장기능과 민간의 역량을 중시하는 새 정부의 정책 기조에 부응하여 기존 주택 제도에 있어서의 주요 규제들의 적합성 및 파급효과를 다양, 한 각도에서 평가하고 개선 방향을 제시하는 것이다, .

단 본 연구에서는 연구기간의 제약 등으로 여러 제도 각각을 실증적으로 분석, 하기보다는 정부개입의 원칙‘ ’, ‘규제품질 평가기준’, ‘주택시장 현황’, ‘선행연구 결과’, ‘전문가 의견 등을 활용하여 평가하고 개선방향을 제시하였다’ .

연구의 범위 및 방법 2.

연구범위 1)

중점 검토 제도 (1)

주택에 대한 규제는 택지개발 및 공급 주택의 건설 공급 거래 및 임대 재건, , , , 축 재개발 개보수 등 주택의 전 생애에 걸쳐 적용되고 있다 또한 광의로 보면, , . 부동산 세제도 규제의 한 형태로 볼 수도 있을 것이다 그러나 본 연구에서는 주. 로 2003년 이후 주택시장안정을 위해 강화된 주택시장규제 중 특히 주택시장에

(28)

파급효과가 큰 규제를 중심으로 분석을 한다.

공급측 관련 규제로는 「주택분양가 상한제」「, 주택규모별 공급제도」「, 재 건축 임대주택 건설의무」「, 재건축 초과이익 환수제도」「, 분양가 내역 공시제 도 를 중심으로 분석하고 개선방향을 모색한다 한편 수요측 관련규제로는 주」 . 「 택전매제한 제도」「, 투기과열지구 지정제도 를 중심으로 분석한다 채권입찰」 . 제도는 수요 측에 대한 규제라고 할 수 있지만 분양가 상한제에 따른 문제를 보, 완하기 위해 도입된 제도이므로 분양가격 상한제의 일부로 설명하였다.

시장친화적 제도의 정의와 연구범위 (2)

일반적으로 정책 또는 제도에 있어 시장친화적 이라는 뜻은 일차적으로는 시‘ ’ 장 중심적 정책수단(market-based policies)을 우선하고 가능한 규제 중심적 정책 수단(command and control policies)을 최소화 하는 접근방식이라고 할 수 있다 시. 장친화적인 경우에는 인센티브 또는 정부의 지원을 통해 시장참가자들의 행동을 바꾸어 줌으로써 정책목표를 달성하는 반면 그 반대로 시장친화적이지 못한 경, 우는 정부가 직접 시장 참가자로 나서거나 시장 참가자들의 행동을 직접 통제하 여 정책목표를 달성하고자 하는데 초점을 맞추는 접근방식이다 이용만.( , 2008)

예컨대 서울 수도권에서 주택가격이 상승하는 것은 주택수요에 비해 공급이․ 부족하기 때문이라고 본다면 다양한 규제적 수단을 이용하여 가격상승을 억제, 하기 보다는 정부의 적극적인 택지공급으로 충분한 주택공급이 이루어지도록 하 여 주택가격을 안정시키는 것은 시장친화적 접근 방식이라고 하겠다 또한 중저. 소득계층용 주택공급을 촉진하기 위해 규모별 공급비율을 제정하기 보다는 주택 개발자에게 금융 조세 차원에서 인센티브를 제공하거나 교육 홍보 등의 비규제, , , 적 수단을 사용하는 것이 시장친화적인 방식이다.

한편 공공의 이익을 지키거나 증진시키기 위해 정부 개입이 필요하다고 판단 하여 규제를 도입하였더라도 그러한 규제들이 기대하는 성과를 달성하기 어렵, 거나 긍정적인 효과는 있지만 그에 따른 부작용 또는 비용 이 더 큰 경우 그리고, ( )

(29)

단기적으로는 문제를 완화하는 것처럼 보이나 중장기적으로 더 큰 문제를 야기 할 수 있는 저 품질 규제 또는 과거에는 필요했지만 시장상황의 변화로 더 이상, 은 필요 없는 규제들을 폐지하거나 완화 개선된 상태를 친화적인 상태로 정의․ 할 수 있다 본 연구에서는 주로 규제의 평가와 개선에 관한 사항을 다룬다 하지. . 만 핵심규제를 평가하면서 규제를 대신할 수 있는 시장친화적 수단의 존재여부 도 검토하여 제시하였다.

본 연구에서 분석 대상으로 하는 규제적 제도들은 규제도입 당시부터 논란이 있었던 것들로 대부분의 경우 아직도 전문가들 사이에서도 규제에 대한 찬성과 반대 의견이 나뉘고 있으므로 본 연구에서는 각 규제들을 규제개혁이론에서 통 용되는 기준들을 활용하여 객관적 평가를 하는데 주력하고 전문가들을 대상으로 한 의견조사 결과 등을 참고하여 연구자의 의견을 제시하였다.

연구방법 2)

규제관련 이론 및 규제개혁위원회의 규제심사기준 검토 (1)

본 연구에서 검토 대상으로 하는 주택관련 규제들은 대부분 주택시장가격 안 정과 서민 주거복지의 간접지원을 목적으로 도입된 것들이다 반면 규제로 인한. 부작용은 시장의 왜곡현상과 그로 인한 문제의 악화 불필요한 시장침체 재산권, , 에 대한 침해 등을 들 수 있다.

그러나 규제로 인한 긍정적 효과와 부정적 효과는 많은 경우 정확한 예측이 어렵고 또 장기적인 효과를 중시해야 할지 또는 단기적인 효과를 중시할지 등에 대한 견해가 다르기 때문에 대부분의 경우 찬성론자와 반대론자로 나누어지는 것이 일반적이다.

이러한 상황에서 어떠한 원칙과 기준 없이는 규제개선의 실마리를 풀어나가는 것은 굉장히 복잡하고 혼란스러운 과정일 수 있다 따라서 주택관련 규제의 이론. 및 규제평가 기준을 선행연구와 대통령직속의 규제개혁위원회에서 수립한 원칙

(30)

을 원용하여 규제를 평가하였다.

규제도입 관련 정부의 발표자료 검토 (2)

정부가 규제도입 시에 배포한 보도 자료에서 제시한 규제 도입의 배경 필요성, 및 목적 관련 설명을 참고하고 당시의 시장상황 및 언론보도 자료의 내용도 참, 고하였다.

관련 법령 및 주택업무편람 등 정부 정책자료 검토 (3)

주택법을 비롯한 규제 관련 법령 및 고시 지침 등을 검토하였고 규제의 내용, , 을 체계적으로 정리하기 위하여 국토해양부가 발간한 주택업무편람 참여정부의, 주택제도 및 정책에 관한 설명해설서도 참고로 하였다.

선행 연구 논문 및 정책토론회 자료 검토 (4) ,

주택정책 및 관련 규제에 관한 학술논문 학위논문 연구보고서와 규제도입과, , 관련하여 개최된 정책토론회 자료 등을 참고하였다.

전문가 설문조사 (5)

조사 목적

①

본 연구에서 분석대상으로 하는 규제성 주택제도들은 긍정적인 면과 부정적인 측면이 모두 있고 또 어떠한 측면을 중시하는가에 따라 의견이 달라질 수 있다.

따라서 주택관련 전문가들을 대상으로 주요 규제에 대한 다양한 의견조사를 함 으로써 전문가들의 시각과 의견을 이해하고 그 결과를 바탕으로 조사결과를 분 석하여 주택관련 규제의 향후 개선방안을 도출하는데 참고자료로 활용하는 것이 본 조사의 목적이다.

(31)

조사대상

②

주택관련 전문가 150명을 대상으로 하였으나 유효 응답자는56명이었다 조사. 대상자의 직업은 교수 연구원 공무원 언론사 종사자 투자자문전문가 등이었, , , , 다 구체적으로 한국주택학회 회원명부 및. KRIHS부동산연구단BSI조사 대상자 중에서 대상자를 발췌하였으나 의견의 객관성 확보를 위하여 건설사 종사자는, 조사 대상에서 제외하였다.

조사방법 및 기간

③

이메일을 통해 설문지를 전문가에게 배포하고 미응답자에게는 이메일 및 전화 로 응답을 반복적으로 촉구하였다 조사는. 2008년 월 일9 25 ~ 10월 10일 기간 중 에 시행되었다.

조사내용

④

설문지에서의 조사 내용은 다음의 내용에 관한 것이었다.

주요 주택관련 규제의 도입 당시의 필요성 및 정당성 여부 -

주요 규제이외의 대체수단 존재 여부 -

주요 규제의 중장기 정책기조와의 부합여부 -

주요 규제 수준 정도 의 적정성

- ( )

주요 실효성과 효과의 지속성 -

규제의 향후 개선방향 -

연구협의회 개최 (6)

주택정책 전문가 규제전문가 등을 포함한 협의회를 개최하여 설문조사 내용, 과 동일한 주제로 토론회를 개최하여 심층적인 토론을 하였다.

(32)

연구의 흐름 3)

그림 연구의 흐름도

< 1-1>

(33)

2

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 2

이론적 배경

제 장에서는 선행연구와 규제관련 이론을 검토한다 규제관련 선행연구로서는 규제2 . 전반에 관한 연구들과 주택관련 규제에 관한 연구들이 있다 본 장에서는 또한 행정규. 제의 일반적 문제점을 소개함으로써 어떤 관점에서 규제문제를 접근해야 할 것인가, 를 간접적으로 설명한다 이어서 주택규제가 많이 도입되는 이유를 설명했다 그리고. . 우리나라의 대표적인 규제개혁기관인 규제개혁위원회 및 국무조정실에서 지침으로 제시하고 있는 규제평가 기준을 간략하게 소개하였다.

선행연구 현황 및 본 연구의 차별성 1.

선행연구 현황 1)

본 연구 관련 선행연구는 크게 두 가지로 분류될 수 있는데 한 가지는 규제, 및 공공부문 개혁 전반에 관한 연구이고 두 번째는 주택정책 관련 규제 및 공공, 부문 개혁에 관한 연구이다.

규제 및 공공부문 개혁 전반에 관한 선행연구는 다음과 같다.

- 임상준, 2005.2, 「규제개혁의 정책과제와 발전방향」, 한국경제연구원 임동순 조창현 김대욱 규제개혁의 효과 분석 및 평가 산

- ․ ․ , 2005.12,「」,

업연구원

조경엽 차기정부의 공공부문 개혁방향 한국경제연구원

- , 2007.12. ,

한국경제연구원 전국경제인연합회 규제개혁 종합연구

- ․ , 2007. 10「」

(34)

주택정책 관련 규제의 완화 및 공공정책에 관한 선행연구는 아래와 같다.

- 김정호, 1994, “주택의 상품적 특성과 정부규제”,「주택연구」,한국주택학회 학회지 - 김혜승, 2003, 「주택후분양제도의 조기정착방안 연구」, 건설교통부

배순석 김근용 박천규 외 주택정책의 공공 민간 역할정립

- ․ ․ , 2007.2, 「 ․

방안」, 국토연구원

서승환 이규황 윤재호 분양가 자율화의 거시 경제적 효과 주

- ․ ․ ,1996 “ ”, 「

택연구 , Vol.4 No.2」

윤주현 주택시장의 규제완화 국토 국토연구원 - , “ ”, 「」, 1997. 3.

이상호 두성규 김현아 외 민간아파트 분양원가 공개의 타당성 - ․ ․ , 2006, “

검토 및 분양가 인하를 위한 정책대안”, 「건설산업동향」, Vol.- No.1-15 이영성 기반시설부담금 제도가 주택공급과 주택가격에 미치는 - , 2005. 10, “

장기적인 영향에 관한 연구”, 「국토계획 제 권 제 호」 40 5

이용만 부동산정책의 규제완화 방향 주택정책을 중심으로 건

- , 2008. 5, “ : ”,

국대 부동산 도시연구원 정책세미나 발표자료․

임덕호 분양가 규제의 경제적 비효율성에 관한 연구 주택연

- , 1993, “ ”, 「

구 , Vol.1 No.1」

주요 선행연구와의 차별성 2)

시장친화적 제도 도입에 관련된 선행 연구들은 전술한 바와 같이 종류로 분2 류될 수 있는데 우선 규제완화 및 공공부문 개혁 전반 에 관한 연구의 경우는‘ ’ 우리나라의 정부 규제 전체에 대한 평가하거나 평가 방법론 등을 다루었으나 주 택제도에 관해서는 구체적으로 분석하지 않았다.

한편 선행연구들 중 주택제도에 관한 연구들 중 1990년대에 시행된 연구들은 현재의 주택제도나 주택시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있으며 비교적 최, 근에 시행된 연구들의 경우도 주택관련 제도의 한 측면만을 중점적으로 다루고 있으며 개선방안을 제시하기 보다는 문제제기 중심의 내용으로 이루어져 있다.

(35)

구 분

선행연구와의 차별성

연구목적 연구방법 주요 연구내용

주요

선행 연구

1

과제명 규제개혁의 정책:

∙

과제와 발전방향 연구자 임상준: (2005.2)

∙

∙연구목적 참여정부이후의: 규제개혁 추진체계의 평 가와 개선방안 제시

해외사례 비교분석

∙