리츠 활성화 방안

(1)

특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향

머리말

1998년 외환위기를 겪으면서 정부는 부동산시장 안정화를 통한 외환위기 극복방안의 일환으로 기존에 폐쇄적으로 운 영되었던 부동산시장의 투명성을 높이고 부동산을 유동화 시켜 기업구조조정 추진에 동력을 얻고자 하였다. 이에 따 라 정부는 다양한 부동산 간접투자 방식들을 도입하게 되 었는데, 1998년 4월 「신탁업법」 개정을 시작으로 1998년 9월 「자산유동화에관한법률」을 제정하였다. 1999년 1월에 는 「주택저당채권유동화회사법」이 제정됨에 따라 주택저 당증권(Mortgage Backed Security: MBS)이 발행될 수 있는 제도적 기틀이 마련되었다.¹⁾ 그리고 2001년 4월에는

「부동산투자회사법」이 제정되면서 일반투자자가 부동산 간 접투자 시장에 참여할 수 있는 제도가 마련되었다.

리츠(Real Estate Investment Trusts: REITs)는 「상 법」상 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모 아 부동산에 투자·운용하고, 수익을 투자자에게 배분하 는 부동산 간접투자기구로서 발행주식의 30% 이상을 일 반의 청약에 제공하며, 상장요건을 갖춘 즉시 상장을 의무 화하도록 되어 있다. 또한 총 자산의 70% 이상을 부동산 에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하 도록 되어 있다. 제도가 도입된 지 15년이 지난 리츠는 국 내 상업용 부동산시장에 상당한 영향을 끼쳤다. 부동산시 장과 자본시장의 연계를 통해서 부동산시장 안정에 기여 하고, 부동산거래 가격의 공개를 통해 시장투명성을 높이

부동산

선도산업으로

리츠 활성화 방안

박병태│한국리츠협회 사무국장([email protected])

05

1) 「신탁업법」의 도입을 통해서 국내 부동산시장에 투자할 수 있는 금전신탁을 은행 등의 금융기관에서 취급할 수 있도록 함. 그러나 2007년 제정된 「자본 시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 「신탁업법」은 폐지됨. 「자산유동화 에관한법률」 제정을 통해서는 그 전까지 국내 금융기관에는 존재하지 않았 던 자산담보부증권(Asset Backed Security: ABS)의 발행이 가능해졌고, 이 를 통해서 금융기관 및 부실기업들은 재무구조 개선을 위해 보유하던 부동 산을 비롯한 다양한 실물자산의 유동화가 가능해짐. 또한 「주택저당채권유 동화회사법」은 2004년 주택금융공사가 설립되면서 사문화되어 2015년 7월 에 최종 폐지됨.

(2)

주택정책 수단으로 시장 정상화에도 크게 기여하고 있다.

국토교통부는 2016년 2월 부동산산업을 부가가치가 높 은 산업으로 육성하기 위하여 ‘부동산 서비스산업 발전방 안’과 리츠를 부동산 선도산업으로 육성하겠다는 계획을 발표하고, 부동산산업의 경쟁력을 높이기 위한 추진과제 중 하나로 리츠 활성화의 중요성을 강조하면서 다양한 방 식으로 리츠제도를 정책적으로 지원하고 있다. 특히 리츠 가 증권거래소에 활발하게 상장되어 개인투자자가 보다 편리하게 리츠주식에 투자할 수 있도록 하기 위한 상장요 건 기준의 완화를 지원하고, 우량 공모리츠에 대한 기금 지원과 ISA(자산관리계좌) 등의 세제혜택을 추진 중에 있 다. 또한 리츠의 대형화와 투자 대상의 다각화를 유도하기 위해 앵커투자자의 적극적인 참여방안과 임대주택 모(母) 리츠제도 등의 도입을 추진 중에 있다. 그럼에도 불구하고 국내 리츠시장을 둘러싸고 있는 다양한 금융제도의 변화 를 볼 때, 「부동산투자회사법」의 주요한 입법취지인 투명 한 부동산시장 육성과 일반투자자의 부동산 간접투자 기 회 확대라는 본래의 목표를 달성하기가 쉽지 않은 상황이 다. 특히 최근 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 자본시장법)이 일부 개정되면서 투자회사형 부동산펀드의 70% 투자한도를 폐지하여, 투자회사형으로 부동산자금을 모아 100% 운용할 수 있는 길이 열려 리츠와 부동산펀드

이른 감이 있다.³⁾

국내보다 부동산투자 시장이 앞선 미국, 호주, 싱가포르, 일본 등에서는 부동산 간접투자의 주된 투자수단으로 리츠 를 활용하고 있으며, 이러한 국가들의 리츠운용사들은 금융 과 부동산투자에 특화된 전문가들로 이루어진 자산운용 전 문인력을 보유하고 있다. 또한 전문인력을 중심으로 리츠 가 투자한 부동산을 운용하고, 보다 다양한 수익형 부동산 을 육성·발굴하고 있으며, 투자부동산의 미래가치를 높이 기 위한 창의적인 방법들을 지속적으로 시장에 선보이고 있 다. 특히 싱가포르의 경우에는 대부분의 리츠가 증권거래소 에 상장되어 있으며, 일반 개인투자자의 리츠 투자에 대한 편리성을 높이기 위한 다양한 방법 중 하나로 ATM 기기에 서도 리츠주식을 거래할 수 있는 시스템을 갖추고 있다.

국내 리츠는 현재 변화의 기로에 서 있다. 국내 리츠가 현재 수준보다 한 단계 더 도약하고, 이를 통해 부동산 간 접투자의 활성화를 통한 부동산시장의 투명성을 높이고 민간의 수익과 공익적 목적을 동시에 달성하기 위해서는 리츠시장의 확대가 필요하다. 더 나아가 이는 부동산 서비 스산업의 육성을 통한 국민경제의 성장에도 필수불가결한 것이다. 이에 이 글에서는 부동산 서비스산업에서도 중요 한 축을 담당하고 있는 국내 리츠시장을 분석하고 리츠시 장의 활성화를 위한 정책을 제언하고자 한다.

2) 2014년 12월 31일 이한구 의원이 발의한 「자본시장법」 일부 개정안은 2016년 3월에 국회본회의를 통과함.

3) 주식·채권·파생상품 등 금융자산에 투자하는 것과 달리 부동산투자는 실물자산에 투자한다는 면에서 리츠와 펀드 사이의 투자 대상에 차이가 존재하지는 않 음. 다만, 리츠와 펀드가 설립되고 운영되는 근거법령이 서로 다르기 때문에(리츠, 즉 부동산투자회사는 2001년도에 발의된 「부동산투자회사법」을 근거로 만들 어진 주식회사이고, 부동산펀드는 2004년도에 「자본시장법」에서 펀드가 부동산에 투자할 수 있도록 허용함에 따라 만들어진 부동산투자집합투자기구에 해당) 제도가 효율적으로 운영되지 못한 점이 있음. 특히 일반투자자의 보호와 부동산시장의 투명성 강화라는 측면에서는 리츠가 부동산펀드보다 다양한 정보를 투자 자들에게 제공하는 것은 사실임. 따라서 부동산에 투자하는 투자수단으로서 리츠와 펀드를 시장에서 경쟁시키는 것만으로도 시장효율성이 높아질 수 있다는 것 에 대해서는 보다 심도 있는 논의와 연구가 필요할 것으로 보임.

(3)

리츠시장의 현황과 문제점

1. 국내외 리츠시장 현황

국내 리츠는 2002년 기업구조조정을 목적으로 조성된 약 5,500억 원 규모의 리츠를 시작으로 지속적인 상승세를 보이면서 2015년 말에는 18조 원의 자산규모를 보이고 있 다. 특히 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 국내 리츠 시장은 급격한 성장세를 보이고 있으며, 최근에는 정부가 임대주택리츠를 통한 서민주거안정을 추진하면서 2015년 에는 임대주택리츠로 인가된 리츠의 수가 국내 리츠 전체 의 23.2% 수준인 29개에 이르고 있다.⁴⁾

국내 리츠의 투자규모와 투자유형을 살펴보면, 투자부 동산의 43%가 3천억 원 이상의 규모를 보이고 있고, 배당 수익률은 8.9%의 수준을 보이고 있다. 2천억 원 이상의 자산에 투자하는 비중 역시 19%에 이르고, 이

에 따른 배당수익률은 9.8%에 이르는 것으로 분석되고 있다. 2천억 원 이상 대형 부동산 의 대부분이 오피스와 리테일을 중심으로 투 자되고 있다는 것은 국내 리츠가 투자 대상의 다양성을 아직 추구하고 있지 못하다는 방증 이다. 2013년도부터 시장에서 주목받고 있는 임대주택리츠의 경우는 현재까지 그 규모가 크지 않은 것을 알 수 있다. 하지만 대부분의 임대주택리츠가 개발사업을 전제로 이루어지 고 있다는 면에서 개발이 완료된 후의 임대주 택리츠 운영규모와 그 수익률에 큰 관심이 쏠 리고 있는 것 또한 사실이다.

구분 신규 인가(개) 운용 리츠(개) 총 자산(조 원)

2002년 4 4 0.6

2003년 4 8 1.1

2004년 2 10 1.4

2005년 2 11 1.7

2006년 4 14 3.3

2007년 6 18 5.0

2008년 5 20 4.9

2009년 19 36 7.0

2010년 17 50 7.6

2011년 32 69 8.2

2012년 18 71 9.5

2013년 20 80 11.8

2014년 27 98 15.0

2015년 43 125 18.0

출처: 한국리츠협회 2016a.

<표 1> 연도별 리츠 증가 개수

4) 국내 임대주택리츠는 기업형 임대주택리츠와 공공임대주택리츠로 구분할 수 있음. 기업형 임대주택리츠의 경우에는 민간임대사업자가 기업형 임대주택의 공급 을 목적으로 하는 것이고, 공공임대주택리츠의 경우에는 주택도시기금과 LH공사가 공동으로 출자하여 설립한 리츠로 공공임대주택의 공급을 그 목적으로 함.

2015년 12월 현재 기업형 임대주택리츠(민간)로 설정된 리츠수는 19개, 총 사업규모는 5조 4천억 원 수준이고, 공공임대주택리츠(공공)로 설정된 리츠수는 10개, 9조 2천억 원 수준임.

<그림 1> 연도별 리츠 증가 추이

리츠 순자산 리츠 총 자산 리츠수 20.0

18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0

0.0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 140

120 100

80

60 40

20

0

(조 원) (개)

10 11 14 18 20

36 50

69 71 80 98

125

1.4 1.7 3.3

5.0 4.9 7.0 7.6

8.2 9.5 11.8

15.0 18.0

(4)

되고 있는 현재의 상황에서 안정적인 수익을 보이고 있다. 또한 다양한 투 자 포트폴리오의 구성에 있어 위험을 분산할 수 있는 중요한 역할을 한다.

이러한 측면에서 리츠투자는 위험분 산 효과가 다른 투자자산보다 크다고 할 수 있다. <그림 4>는 미국의 상장된 리츠와 부동산시장과의 장기적인 관 계를 나타내고 있다. <그림 4>에서 알 수 있듯이, 리츠 수익률은 부동산시장 과 일정한 균형관계를 보이고 있다는 것을 알 수 있고, 부동산시장의 변화에 따라 리츠 수익률 역시 수렴하고 있음 을 알 수 있다.

2016년 3월 말 현재 한국거래소 (KRX)에 상장되어 있는 국내 리츠는 총 세 개이고⁵⁾ 시가총액은 약 1,200 억 원에 불과하다. 우리나라와 비슷 한 시기에 리츠를 도입한 일본의 경 우에는 상장된 리츠가 52개이고 시가 총액은 약 100조 원, 싱가포르의 경 우에는 상장리츠 39개에 시가총액은 약 60조 원에 이른다. 국내 리츠가 일 본리츠(J-REITs) 및 싱가포르리츠 (S-REITs)와 비교해볼 때 시장규모 가 매우 작은 중요한 원인 중의 하나

5) 한국거래소에 상장되어 있는 상장기업은 광희개발전문자기관리리츠, 케이탑자기관리리츠, 트러스제7호위탁관리리츠임.

주: 2015년 3분기 기준.

30

20

10

0

100억 미만 100~500억 500~1,000억 1,000~2,000억 2,000~3,000억 3,000억 이상 0.2

27.6

10.5

6.3 7.1 7.98.98.2 19.1

7.1 8.1 9.8 7.6

16.8

8.9 4.9

6.3 10.8

27.3

13.2 26.5

6.4

평균 배당수익률 10.1%

오피스 호텔 리테일 물류 평균 주택 전체 평균 수익률

<그림 3> 연도별 리츠 수익률 비교

10 8 6 4 2 0 (%)

3.7 4.4 8.3

3.4 3.8 7.1

2.2 3.0

6.2

2.7 3.2 9.2

2011 2012 2013 2014

예금 회사채 리츠

<그림 4> 미국의 리츠와 부동산시장의 장기적 상관관계

출처: Thomas Bohjalian 2015.

10,000

1,000

100

(Indexed to 100 at 1 / 1 / 1978)

1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014

Listed REITs Private Real Estate Private Real Estate(adjusted for cointegration factor)

Cumulative Return(log scale)

(5)

는 거래소 진입장벽이 높다는 것이다. 다행스러운 것은 최 근 한국거래소에서도 리츠상장에 대해 과거보다는 적극적 인 입장을 보이고 있고, 또한 리츠AMC를 중심으로 우량 부동산을 공모리츠로 전환시키기 위한 투자전략을 마련 중에 있다.

2. 국내 리츠제도의 문제점

국내 리츠는 해외 리츠와는 다른 특수한 도입배경을 가지 고 있기에, 이러한 제도상의 비교에는 도입배경에 따른 문 제점을 감안해야 한다. 우선, 국내 리츠제도는 1998년 외 환위기를 겪으면서 기업구조조정을 위한 목적이 강했다.⁶⁾ 그 당시 기업이 보유하고 있던 부동산의 유동화를 통하여 기업회생에 필요한 자금마련이 주된 도입배경이 됐다는 면에서 해외에서 리츠제도를 도입하고 발전시켜 나가는 배경과는 다소 차이가 있다. 이러한 국내 리츠제도 도입배 경의 특수성이 있었고, 이를 극복하기 위해서 다양한 제 도개선과 보안작업 등이 지속적으로 이루어지고는 있으나 아직까지 해외 리츠제도와 비교했을 때 국내 리츠제도가

안고 있는 한계는 분명히 존재한다. 국내 리츠제도가 안고 있는 문제점은 다음의 몇 가지로 구분할 수 있다.⁷⁾

첫째, 리츠 공모시장의 부재를 들 수 있다. 국내 리츠시 장은 일반 개인투자자가 투자할 수 있는 공모시장이 사실 상 부재한 상황이고, 부동산의 거래당사자들 사이에서도 리츠공모를 통한 투자는 시간과 비용이 더욱 많이 소모되 며 이에 대한 차별화된 세제혜택이 없다는 점에서 공모를 통한 자금조달을 꺼리고 있다. 둘째, 리츠시장의 규모가 작고 투자자산의 다양성이 부족하다. 전술한 바와 같이 리 츠를 통한 수익률이 회사채 또는 예금금리보다 높은 배당 주식임에도 불구하고, 국내 리츠에 투자하는 투자자들의 투자성향은 안정적인 배당수익률의 추구보다는 매매차익 (capital gain)에 더 관심을 둔다. 이에 따라 국내 리츠는 상대적으로 리스크가 적은 오피스투자를 중심으로 운용되 면서 투자자산의 다양성을 추구하는 데 소홀한 면이 있다.

셋째, 영속적인 리츠가 존재하지 않는다는 것이다. 자기관 리리츠를 제외한 위탁·기업구조조정리츠는 명목회사 형 태로 리츠AMC에서 실질적인 투자와 운용을 담당한다. 이 러한 방식으로 운용되는 대부분의 국내 리츠는 투자자가

6) 물론 「부동산투자회사법」에서 밝히고 있는 동법의 목적(제1조)은 ‘일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하 여 국민경제의 발전에 이바지함’이라고 명시되어 있음.

7) 이 글에서 논하는 리츠제도의 문제점과 관련된 내용은 국토교통부(2015a)의 내용을 중심으로 기술하였음을 밝힘.

구분 (도입년도)

한국 (2001)

미국 (1960)

호주 (1971)

일본 (2000)

싱가포르 (2002)

홍콩 (2003)

전 세계 (상장 총액 추정)

해 외

상장리츠(수) 3 216 43 52 39 12 30여 개국

시가총액(조 원) 0.1 1,000 110 100 60 33 2,100조 원

GDP 대비(%) 0.001 5.3 6.1 1.9 18.0 10.0 -

GDP(조 원) [2014년 기준] 1,578 18,958 1,614 5,192 334 319 -

주: 2015년 5월 기준.

출처: APREA 2015; International Monetary Fund 2015.

<표 2> 주요국의 상장리츠 및 규모 추정

(6)

요구하는 일정한 투자기간(대부분 4∼6년 사이) 이후에는 리츠를 청산하게 되는데, 이러한 리츠 투자방식으로 영속 기업을 가정하는 주식회사 형태의 리츠임에도 불구하고

「상법」상 주식회사가 갖고 있는 다양한 장점을 리츠에 접 목시키지 못하고 있는 상황이다. 특히 특정한 투자기간이 종료된 리츠의 청산에 따라 장기적이고 안정적인 수입을 기대하는 일반 소액투자자들이 리츠에 투자할 수 있는 기 회가 더욱 사라지게 되는 악순환이 반복되고 있다. 앞에서 지적하였던 리츠제도의 문제점뿐만 아니라 부동산투자와 관련된 복잡한 법령과 세제지원의 부족 등도 국내 리츠가 활성화되지 못하고 있는 원인으로 지목되고 있다.

부동산 서비스산업 육성으로서의 리츠시장 활성화 방안

1. 해외 선진국 리츠 성장요인

리츠 선진국들은 상장리츠에 차별화된 세제혜택을 부여하

고 있으며, 상장 활성화에 리츠 대표주(blue chip stock) 가 큰 역할을 수행하고 있다.

<표 3>에서 보는 바와 같이 주요국의 리츠 성장요인 을 살펴보면, 미국과 호주는 1960∼1970년대에 도입되 어 부동산·자본시장 환경에 따라 발달하였으며, 세제혜 택 외 규제는 최소화하여 장기간에 걸쳐 자본시장이 발달 되어 왔다. 특히 미국은 1960년대에 도입되어 위탁관리·

대출형에서 안정적 수익 창출이 가능한 자기관리·지분 형·회사형으로 발달하였으며, 1990년대 부동산시장 위 축 시에 부동산분야 자금조달 대안으로 UP-REITs(양 도세 이연) 도입 후 리츠가 급속히 성장하였다. 1991년 Kimco(REITs)의 성공적인 IPO부터 대형 자기관리리츠 가 부동산 자금모집 대안으로 발전하여 대표주의 역할 을 하였다.⁸⁾ 또한 미국의 부동산펀드는 리츠의 30% 규모 (2000∼2011년 6,500억 달러)로 개발사업 투자 비율(개 발형 60% 이상)이 높고, 사모로 운영(세제혜택 없음)되고 있다. 호주는 1971년 부동산과 자본시장 결합요구에 따라 LPT(Listed Property Trust)가 호주 증시에 상장, 현재

8) 미국의 상장리츠: 1971년 34개, 15억 달러 → 2000년 189개, 1,387억 달러 → 2015년 216개, 9,074억 달러.

(1개당 4.6조 원) (1개당 2.6조 원) (1개당 1.9조 원) (1개당 1.5조 원) (1개당 2.8조 원)

세제혜택 요건 주주 100명

(법인세 면제)

100% 배당 시 (원천세, 배당소득세)

주주 50명 (법인세)

상장 (주주 500명) (인지세, 소득세)

상장 (수익세 면제)

유형 제한 없음

(대부분 회사형, 자기관리)

신탁형, 위탁관리

(결합증권 가능) 회사형, 위탁관리 신탁형, 위탁관리 신탁형, 위탁관리

성장요인 1993년 부동산 위축 시 대안으로 발달

1990년대 퇴직연금시장 급속한 발전

정부 CRE(기업보유 부동산 매각) 정책

국부펀드 투자 CMT 리츠 최초 상장

홍콩주택청 자산유동화 (Link리츠) 출처: 국토교통부 2015b.

(7)

43개 리츠(1천억 달러)가 상장되었다. 이후 1990년대 초 부동산시장이 위축되면서 비상장 부동산신탁 투자자의 대 량 환매요구가 일어나 비상장 부동산신탁의 강제 상장이 이루어지고, 리츠(당시 LPT)는 급성장을 하였다.

일본, 싱가포르, 홍콩은 2000년대 초반 리츠를 도입하 면서 상장 시 세제혜택을 주고, 앵커(개발업자/정부/연기 금/대기업)투자와 정부지원 등을 통해 발달하였다. 일본 은 2000년에 도입되어 상장리츠 시가총액이 900억 달러 에 달한다. 저금리 시대에 높은 배당률로 급성장하였고, 대기업이 앵커가 된 리츠로 발달하였으며, 주주가 50명 이상 투자할 시 세제혜택을 주어 대부분의 리츠(93%)가 상장된다. 2007년 CRE(기업보유 부동산매각)전략은 리츠 의 성장을 촉진하는 계기가 되었다. 일본의 부동산펀드는 사모로 단기 운영되며, 리츠의 약 10분의 1 규모로, 주로 개발업자의 출구전략으로 사용되며 리츠로 전환되기도 하

였다. 싱가포르는 리츠가 상장된 경우에만 세제혜택을 주 어 모든 리츠가 상장되고 있으며, 시가총액은 540억 달러 로 작은 부동산규모에 비해 고도로 발달되었다. 국부펀드 또는 대형 개발업자(capitaland 등)가 앵커인 대형 리츠가 발달하여 리츠성장을 견인, 해외투자(34%)로 국부 창출효 과가 크다. 홍콩은 상장리츠에 수익세 등을 면제하고 있어 모든 리츠가 상장되었으며, 중국 본토에 대한 자금투입 및 수익창출 역할을 수행하고 있다. 홍콩주택청 자산(주차장, 상업시설) 유동화에 리츠를 활용(2005년 Link REITs)하 여 리츠 인지도를 획기적으로 제고하고 상장을 활성화하 였다. 일본과 싱가포르와 홍콩의 리츠제도는 상장리츠에 대한 차별화된 정부지원 및 앵커리츠 활성화를 위한 리츠 의 신뢰도 제고가 리츠 활성화에 얼마나 중요한 일인지를 잘 보여주고 있다.

<그림 5> 리츠경쟁력 제고방안 요약

출처: 한국리츠협회 2016b.

구분

리츠

부동산 펀드

정책 포커스

사모 중심

기관 투자자

주요 규제 현황 리츠 경쟁력 강화 및 차별화 전략

추진전략(사모 → 공모)

등록제 (시행예정)

단일형태

(회사형) Positive

사후 보고제

모두 허용 (회사형 투자

제한 폐지)

Negative

1단계 (사모리츠 인큐베이팅)

사모펀드와의 규제 형평성 제고

리츠와 부동산펀드 역할 정립 필요 •리츠: 주주 책임하 공모리츠

•부동산펀드: 펀드매니저 책임하 사모펀드 주주 책임하

운용자율성 제고

집합투자업자 겸업 허용

규제체계(Positive → Negative) 리츠 유형 일원화 검토(자기관리리츠 폐지)

사후 관리감독 강화 건

의 내 용

2단계 (공모리츠 활성화)

공모리츠 세제 지원

공모리츠 기금지원

상장규정 개선

진입규제 회사형태 운용규제

공모 중심

일반 투자자

(8)

산 서비스산업에서 중추적인 역할을 감당하기 위해서는 <그림 5>의 내용 과 같이 리츠경쟁력 제고방안을 통한 리츠시장의 활성화와 구체적이며 실 천 가능한 정책적 지원이 필요하다.

3. 공모상장을 위한 시장여건 조성

리츠는 일반 소액투자자들에게 부동

산 간접투자의 기회를 제공하고 이를 통한 안정적인 배당 수입과 부동산시장의 투명성을 강화하는 목적을 이루기 위해서 지금보다 더욱 활발한 공모상장이 추진될 필요가 있다. 이와 같은 공모상장은 단순한 리츠업계의 노력뿐만 아니라 범정부적인 정책협조가 필요하다. 리츠AMC는 기 관투자자 중심의 자금모집을 일반투자자에게 확대시키고 자 하는 노력이 필요할 것이며, 더불어 일반투자자가 관심 을 보일 수 있는 다양한 투자부동산을 발굴하고 투자위험 관리에 보다 전문성을 보일 필요가 있다. 특히 공모상장된 리츠주식에 투자하는 투자자들을 보호하고, 보다 안정적 인 수익창출을 위한 노력을 업계에서는 적극적으로 해야 한다. 또한 규제 당국은 리츠가 부동산이라는 실물과 금융 부문이 결합된 제도라는 인식을 바탕으로 범정부적인 정 책협조가 이루어질 수 있도록 노력해야 할 것이다. 아울러 일본 및 싱가포르 리츠가 단기간 내에 상당한 수준의 시가 총액과 높은 인지도를 확보할 수 있었던 데는 상장리츠의 마중물 역할을 하는 앵커가 있었다. <그림 6>에서 보는 바 와 같이 앵커의 역할은 리츠AMC에 출자하고 앵커 보유의 부동산을 리츠에 위탁하여 주주로서 참여하는 것이다. 이

러한 앵커투자가 활발해지면 보다 높은 인지도를 갖고 있 는 앵커(일반기업)의 보유부동산을 리츠를 통해서 공모시 장에서 자금을 조달할 수 있음에 따라 리츠의 공모상장은 더욱 활발해질 것으로 기대된다.

4. 공모리츠의 세제지원과 기금지원 방안

국내 리츠시장의 활성화를 위해서는 리츠에 대한 보다 다 양한 세제지원이 선행될 필요가 있다. 특히 리츠의 공모 활성화를 위해서는 법인과 개인투자자들의 투자에 걸림돌 이 되는 세제지원에 대한 획기적인 변화가 요구된다.

첫째, 리츠 배당소득세의 분리과세 확대다. 리츠주식의 배당소득 분리과세 확대를 통해서 리츠의 상장을 통한 개 인투자 확대와 임대주택의 공급 활성화에도 크게 기여할 것이다. 상장 리츠주식은 배당주의 성격이 강하므로 배당 소득 분리과세를 통해 소액투자자의 재산증식에도 기여 할 수 있을 것이다. 둘째, 공모리츠의 취득세(취·등록분) 감면이다. 이는 상장리츠가 취득하는 부동산의 취득세 30%를 감면하는 내용으로, 오늘날 제도적으로 공모와 사

출처: 국토교통부 2015a.

자산

AMC 수탁자

PM

REITs

자산소유 자산수익

자산매매

AM 관리 자산보관

AM Fee 보관 Fee

100% 소유 PM 관리/

수수료

앵커 투자자 ^●Developer Anchor(개발업자/건설업자)

●Fund Manager Anchor(부동산펀드/자산운용사)

●Financial Anchor(헤지펀드/민간금융기관)

●Government-related Anchor(정부지원/국민연금)

●Non-property Corporate Anchor(민간기업) 100% 소유

(9)

모의 세제혜택이 동일하다는 점이 리츠를 사모 중심으로 끌고 오게 된 원인인데, 부동산 간접투자로 다수 투자자 에게 수익분배가 가능한 공모리츠의 사회적 편익을 고려 하여 취득세의 감면을 지원하는 것이 필요할 것이다. 셋 째, 자기관리리츠의 투자도관체 인정에 따른 법인세 감면 이다. 자기관리리츠는 실질적으로 법인에게 이익이 귀속 되지 아니한 채 투자자에게 대부분 배당하여 투자도관체 에 불과함에도 배당소득과 관련된 이중과세의 문제를 배 당금 지급 법인의 측면에서 조정되어야 하나 자기관리리 츠가 실체형 회사라는 이유로 배제되어 있다. 이는 자기 관리리츠의 활성화에 커다란 걸림돌이 되고 있다. 넷째, 리츠 현물출자 시 양도소득세 과세이연이다. 우리나라는 미국과 달리 리츠에 현물출자할 경우 양도세·법인세의 이연이 없어 대토리츠, 업리츠(UP-REITs) 등 투자구조 다양화에 한계가 있다. 과세이연이 될 경우 리츠와 출자 자의 사업비 부담이 크게 줄어 부동산시장 활성화에 크게 기여할 것으로 전망하고 있어, 리츠에 현물출자 시 해당 주식을 처분할 때까지 양도소득세 과세이연은 반드시 필 요한 정책이다.⁹⁾ 이와 같은 세제지원에 대한 요구가 국가 전체 차원에서는 세수감소에 따른 국가재정에 부정적인 영향을 미칠 수도 있을 것이다. 그러나 이러한 리츠에 대 한 세제지원을 통해 리츠 상장주식의 거래 활성화에 따른 거래세 세수효과와 긍정적인 외부효과 역시 상당할 것이 다. 따라서 정책당국은 지금보다는 보다 전향적인 자세에 서 이러한 리츠의 세제지원에 대해 검토할 필요가 있다.

또한 공모리츠에 대한 공적기금 지원정책이 필요하다. 우 량 리츠의 공모 전환 시 주택도시기금을 투자하여 수익률 을 향상시키고, 리츠의 공모 전환 시 인센티브를 제공하

여 우량한 리츠의 상장에 따른 대표주로서의 역할 수행을 기대할 수 있을 것이다.¹⁰⁾

우리나라의 리츠가 일반 소액투자자에게 우량 부동산자 산에 대한 투자기회를 확대하는 사회적 기능을 적절하게 수행하고, 더 나아가 고령화·저성장 시대에 대비하여 국 가 성장산업의 일부로 발전하는 장기적 방향에 대하여 시 장참여자 및 정책당국 간의 공감대를 형성할 필요가 있으 며, 이를 기초로 장·단기 정책과제 및 관련 부처들 간의 정책적인 공조를 통해 안정되고 성숙한 시장으로 발돋움 하기를 기대해 본다.

참고문헌

국토교통부. 2015a. 리츠사업 다각화 및 공모 활성화 방안 연구. 세종: 국토교통부.

_____. 2015b. 리츠경쟁력 제고방안을 위한 협의체. 세종: 국토교통부. 회의자료.

김영곤, 이현석, 서후석, 지규현, 이명식. 2012. 한국리츠: 구조의 이해와 경영.

서울: 한국리츠협회.

손재영 편. 2008. 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교 출판부.

정희남, 최수, 권태정, 강승일, 송현부, 이현석. 2008. 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구. 안양: 국토연구원.

한국리츠협회. 2016a. REPORT. 리츠저널 제18호: 19-70.

_____. 2016b. 자본시장법 개정안 국회본회의 통과에 따른 리츠업계 건의사항.

서울: 한국리츠협회.

APREA. 2015. Asia Pacific REITs Debt Maturity & Capital Raisings.

Singapore: Asia Pacific Real Estate Association.

International Monetary Fund. 2015. World Economic Outlook Database.

Washington, D.C.: International Monetary Fund.

Thomas Bohjalian. 2015. REITs Are a Permanent Allocation. New York:

Cohen & Steers.

국토교통부 홈페이지. www.molit.go.kr.

한국거래소 홈페이지. www.krx.co.kr.

한국리츠협회 홈페이지. www.kareit.or.kr.

9) 현재 「조세특례제한법」 제97조의6에 따라 임대주택리츠에 부동산을 현물출자하는 개인과 법인에 대한 양도소득세 및 법인세 과세이연은 가능하고, 「법인세법」

제47조의2에 따라 설립 후 5년 이상 경과한 법인이 다른 법인에 현물출자하여 사업을 승계할 경우 과세이연 제도가 있으나 리츠는 적용 곤란함.

10) 현금흐름이 안정화된 우량 리츠에 공적기금을 지원하는 경우 기존 기관투자자는 지분매각, 상장 등을 통해 유동자금을 확보하여 신규 리츠에 재투자가 가능한 선순환 구조의 창출이 가능함.