토지이용계획과 실습 강의자료
2013학년도 2학기
토지이용 관련이론
Ⅰ.
토지이용의 일반적 의미 : 일정한 토지공간 위에서 일어나는 제반 활동 또는 이용의 형태
도시내에서의 토지이용행위는 자연발생적인 상황하에서도 비교적 규칙적이며 또한 예측가능한 패턴을 따르게 된다는 점이 일반적인 특징
-개개의 토지이용이나 그에 따른 투자가 비록 필지단위로 또한 개별적으로 이루어지지만 토지 이용을 둘러싼 다양한 형태의 힘이 작용함으로써 한 필지의 토지이용이 인접한 토지이용과 일치하지 않더라도 가급적 유사하게 이루어지도록 유도해주는 경향이 있음
-도시토지이용에 작용하는 다양한 힘과 법칙 또는 내재하는 메커니즘을 명확하게 이해함으로 써 복잡한 도시현상을 정확하게 파악
-이러한 지식을 통해 보다 합리적이고 경제적이며 과학적인 토지이용계획을 수립하는데 기여
동신대학교 도시계획학과
1. 도시생태 이론과 토지이용
생태학적 접근은 1916년에서 1940년 사이에 시카고 대학교 사회학과를 중심으로 진행 -도시를 하나의 고립된 사회학적 분석대상으로 설정
-도시생태학자들은 도시내에서의 대표적인 지배적 지역을 상업중심지로 설정(식물사회에서 우 세종)
-인구집단이나 활동들이 “침입(invasion)”하여 종전의 점유자를 밀어내고 지배하여 그 공 간을 “계승(succession)”, 결과적으로 토지이용이 “분리(segregation)”..사회적 분석단 위인 자연지역(natural area)들이 형성
매킨지(1925) : 일반적으로 주거기능이나 비영리기관은 도시외곽으로 원심적으로 분산. 상업업 무기능은 최고 지가지점 주위로 집중하는 경향
-결과적으로 도시중심부는 은행, 백화점, 호텔 등의 기능이 집중 -공업기능은 철로변이나 항만을 중심으로 집중하여 독자적 공간 형성 -주거지역도 주민들의 경제, 사회적 구성에 따라 몇가지 유형으로 분리
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토지이용 관련이론
Ⅰ.
도시 토지이용의 기능분화
토지이용 관련이론
Ⅰ.
동신대학교 도시계획학과
동심원 지대이론(concentric zone theory)
-버제스(1925)가 1925년 시카고시를 대상으로 연구 발표
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토지이용 관련이론
Ⅰ.
제1지대: 중심업무지역(CBD)
-백화점, 고급판매시설, 사무소용 고층건물, 철도역사, 미술관, 극장, 음악당, 시청 등 도시의 경 제, 문화, 정치, 교통기능 등 시민생활과 관련된 기능이 집적된 도시내 최상위 중심지
제2지대: 점이지대(zone in transition)
-두개의 다른 지리적 특징을 가진 지역 사이에 위치하는 지대. 즉 CBD와 근로자주거지대 사이 에 형성
-주거수준 황폐화지대(zone of residential deterioration)
-CBD와 접한 지역은 경공업지대, 3지대와 접한 지역은 슬럼이나 싸구려 하숙집 등 쇠락한 주거 지대가 형성
제3지대: 근로자 주거지대(zone of workongmen’s homes)
-일터에 근접하여 살기를 바라는 주로 공업분야에 종사하는 근로계층 제4지대: 중산층 주거지대 (zone of middle income housing)
-고급아파트 내지는 중산층용 단독주택으로 특화된 주거지역 제5지대: 통근자지대(commuter’s zone)
-CBD에서 30분 내지 60분 정도 거리에 위치. 일반적으로 교외주거지역 또는 위성도시에 해당 -고소득층 교외주거지로서 세대주 대다수가 승용차를 이용하여 주간에 도심, 야간에 교외
토지이용 관련이론
Ⅰ.
동신대학교 도시계획학과
선형지대이론(sector theory)
-호이트(1939)가 “미국도시에 있어서 주택지구의 구조와 성장”이라는 논문에서 선형지대 이론 제시
-미국내 142개 도시를 대상으로 조사, 분석
-도시내의 주거지 분포만을 다루고 있으며 도심으로부터 방사상으로 뻗어나가는 간선 교통로 를 따라 형성되는 쐐기형 지대(wedge), 즉 부채꼴 모양의 지대속에 주거지역이 형성
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토지이용 관련이론
Ⅰ.
고급주거지역 입지양상
-고급주거지역은 기존의 교통로를 따라 발전하거나 다른 핵심지역(주로 상업중심지) 방향으 로 향하여 발전
-홍수위험이 없는 고지대를 향해 발전하거나 호수, 만, 강, 바다 등 공업적 용도에 사용되지 않는 수변을 따라 발전
-장애물에 의해 제한받는 지역보다는 넓고 탁 트인 개활지를 충분히 확보하고 있는 방향으 로 성장. 시 경계를 넘어서까지도 성장
-도시내 지도급 인사들이 거주하는 주택이 입지하는 곳을 향해 성장
-CBD에 위치하는 사무소, 은행, 점포 등은 고급주거지역을 따라 도시주변으로 이동하는 경 향
-현존하는 가장 빠른 교통노선을 따라 발달
-장기간에 걸쳐 동일한 방향으로 성장을 계속하는 경향 -업무중심지 근처의 낡은 주택지역에 건설(재개발 등) -부동산 개발업자가 성장방향을 변화시키는 경우 발생
토지이용 관련이론
Ⅰ.
동신대학교 도시계획학과
다핵심이론(multiple nuclei theory)
-해리스와 울만이 1945년 “도시의 본질”이라는 논문에서 제시
-도시의 토지이용패턴이 단일핵심 주변이 아니라 여러 개의 핵심들 주변에 형성
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중심업무지역
-CBD는 도시중심부에 주로 입지하지만, 지형 또는 기타 조건에 의해 지리적 중 심에 위치하지 않는 경우도 있음
도매상업 및 경공업지구(wholesale and light manufacturing district)
-시외 교통기관의 요충지에 가까운 곳에 위치
-철도나 화물자동차에 의해 도달하는 배 후지역에 서비스를 제공. 도매상업기능 은 철도역사에 연접해서 집중하고 일반 적으로 중앙상업지구와도 접속하여 입 지
토지이용 관련이론
Ⅰ.
중공업지구(heavy industrial district) -도시외곽지역에 입지
-넓은 공간이 필요. 철도나 수로 등 편리한 운송기능이 필요
주택지구
-고급주거지역은 배수가 양호한 고지대로서 소음, 악취, 매연, 철도 등과 같은 공해원으로부 터 떨어져 입지
-저급주거지역은 공장이나 철도지구에 근접하여 형성
소핵심
-대표적으로 문화센터, 공원, 교외 상업지구 및 소공업중심지역
-대학은 도시내에서 하나의 독립된 핵심을 이루고 있음(신촌, 시카고대학, 캘리포니아대학)
교외와 위성도시
-자동차 출현과 교외통근철도 확충에 따라 교외화 촉진
토지이용 관련이론
Ⅰ.
동신대학교 도시계획학과
2. 도시경제이론과 토지이용
독일의 본 튀넨이 체계화한 농업적 토지이용 모델
-다섯가지 가정
1. 농업지역의 중심에 오직 하나의 도시(집하장 등)가 있음
2. 이 도시는 주변 농업지역이 산출하는 유일한 시장이며 농업지역은 도시의 유일한 공급자 3. 농업지역은 비옥도,기후,기타 물리적 여건이 균일한 이상적 평원
4. 농부들은 경제적 인간(이윤의 극대화를 추구하며 시장수요도 충분히 숙지) 5. 운송수단은 오직 한가지만 있으며 수송비는 거리에 정비례
-모든 토지는 생산성이 같기 때문에 멀리 떨어진 지역일수록 많은 수송비를 지불하게 됨 -반면, 도심에서 가까운 지역일수록 수송비가 적게 소모되기 때문에 서로 경쟁하게 되고 남는
수송비만큼을 지대에 지불한다는 개념...저소득 주거의 도심근접현상
도시토지이용에서도 흡사한 논리
-도심은 모든 주민들에게 평균적으로 가장 가까운 지점이며 접근성이 가장 양호하기 때문에 지대지불능력이 가장 큰 상업기능이 토지이용을 독점
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토지이용 관련이론
Ⅰ.
3. 도시교통관련이론과 토지이용
교통비가 입지결정에 미치는 영향을 파악
토지이용 관련이론
Ⅰ.
동신대학교 도시계획학과
주거입지 : 도시가구는 주어진 소득수준내에서 주거비, 교통비, 기타 다른 재화 구입비용 등을 고 려하여 효용이 극대화되는 지점에 주거입지 결정
-도심지에서 멀어질수록 교통비가 증가 및 주거비가 상대적으로 낮아짐
상업입지 : 구매자의 접근성에 민감
-백화점이 주로 도심지나 부도심에 위치하는 것은 구매자 또는 고객에 대한 접근성을 높이기 위한 것
-그러나 최근 도시외곽의 교통이 편리한 지점에 대규모 쇼핑몰이 입지하는 추세. 넓은 주차장 과 간선도로와의 연계체계 양호
공업입지 : 수송비가 최소화되는 지점이 공장의 최적입지
-대량의 중량원료와 제품을 일시에 수송해야 하는 제조업의 입지결정에는 총수송비가 중요 -최근 산업구조 개편을 고려할때, 수송비보다는 집적의 이익, 규모의 경제, 산업간의 연관관계,
기반시설의 확충정도, 노동력의 질, 기업가의 창의력 등이 중요한 요인
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토지이용 관련이론
Ⅰ.
공공서비스 입지
-그동안 공공서비스 시설의 입지는 이용자의 편의보다는 공급자의 편의에 의해 결정
-서비스시설이 어느 한 지역에 입지하기만 하면 그것으로 서비스 수요가 충족되는것으로 보고, 이용자의 필요나 요구, 선호, 접근기회, 형평성 등을 소홀하게 다루는 경향
-공공시설의 입지는 공간적 효율성과 공간적 형평성에 의해 결정
-공간적 효율성 : 서비스 이용자와 시설간의 총 통행거리의 합을 최소화하는 지점 -공간적 형평성 : 서비스 이용자와 시설간의 최대통행거리를 최소화하는 지점
토지이용 관련이론
Ⅰ.
동신대학교 도시계획학과
4. 사회지역형성이론과 토지이용
사회지역: 동일한 생활수준, 생활양식, 인종적 배경을 갖는 사람들로 구성
-특정유형의 사회지역에 거주하는 사람들은 태도나 행태가 다른 유형의 사회지역에 거주하는 사람들과 다르다는 가설을 토대로 이론 전개...청담동, 연희동 등
도시를 사회적 지위지수와 도시화지수, 주거지역 격리지수를 토대로 몇 개의 사회지역으로 분석 -사회적 지위지수: 직업과 교육수준
-도시화 인자 지수: 출생률, 여성의 노동참여율, 단독주택재고율
-주거지역 격리지수: 특정 출생지 집단별 인구분포
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토지이용 관련이론
Ⅰ.
벨(Bell,1965)에 의하면 도시화인자와 관련된 주거입지 선호도는 세가지 형태의 생활양식, 즉 가 족중심주의, 소비중심주의, 직장중심주의와 밀접한 연관
-가족중심주의: 인생의 생애주기와 관련. 젊은이와 노년층은 도심부에 근접하면서 접근도가 좋은 가격 또는 저렴한 소규모 주택을 선호하는 반면, 교외지역은 자녀를 둔 핵가족의 주거지 역으로 특화
-소비중심주의: 물질주의나 과시적 소비생활을 선호하는 사람들은 도심지의 고급상가, 극장, 위락중심지에 근접해서 거주. 특히 여피족(도시의 젊은 고소득 전문가 집단, young urban professionals)은 도시지역내의 고급아파트에 거주하면서 삶을 즐기는 활동공간을 형성
-직장중심주의: 직장생활에 역점을 두는 사람들은 직장과의 접근도가 가장 중요한 도심부근의 주거입지를 선호
