인텔리전트 빌딩 시스템 현황 및 개선에 관한 연구

碩士學位 論文

인텔리전트 빌딩 시스템 현황 및 개선에 관한 연구

A study of present conditions and improvements of the

intelligent building system

國民大學校 産業技術大學院

電子工學科

鄭 文 植

2002年 8月

인텔리전트 빌딩 시스템 현황 및 개선에 관한 연구

A study of present conditions and improvements of the

intelligent building system

指導敎授 安 鉉 植

이 論文을 碩士學位 請求論文으로 提出함.

2002年 5月

國民大學校 産業技術大學院

電子工學科

鄭 文 植

2002年

鄭 文 植의

碩士學位 請求論文을 認准함

2002년 6월

審査委員長 金 東 明 印 審 査 委 員 朴 永 鎰 印 審 査 委 員 安 鉉 植 印

國民大學校 産業技術大學院

감사의 글

국민대학교와 인연을 맺게 된지 이제 2년. 뒤돌아보면 어떻게 시간 이 지나갔는지 모르지만 그 시간은 저에게 있어서 소중한 시간이었 습니다.

무엇보다 학과장이신 김동명 교수님. 1년에 걸쳐 강의를 하시는 박 영일 교수님. 바쁘신 가운데에서도 지도교수가 되어주신 안현식 교 수님께 진심으로 감사드립니다.

졸업을 위해 한 권의 논문을 쓴다는 것이 이렇게 어려운 일인지 처음 알았습니다. 난생 처음 써야 하는 논문이었기에 의욕만 앞섰고 시행착오도 겪으면서 작성한 것이라 부족한 점도 많다고 봅니다.

안면이 전혀 없는 상태에서 고등학교 후배라는 이유 하나만으로 도움을 주신 인텔링크의 정용수 선배님, 정용수 선배님의 부탁으로 조언을 해주신 덕산메카시스의 박치원 팀장님, (주) 송촌의 김강돌 차장님, 김철기 과장님, 그리고 홍순민氏. LG-OTIS의 임금주氏, 지 동헌氏. 중학교때 인연을 맺게 되어 지금도 우정을 나누는 신용재, 윤범수, 이재수. 고등학교 동기인 임준모, 서정진, 서기현. 전자공학 과 선배님이신 유영철氏. 논문 완성되면 모교로 꼭 찾아오라고 해주 신 고등학교 은사님이신 김명구 선생님. 논문 작성시까지 독려해준 사촌동생 박미라. 그리고 이 논문을 작성하면서 도움을 주신 모든 분들께 감사드립니다.

자식의 미래를 걱정해주시는 부모님과 동생을 생각해주는 형님들, 그리고 힘들때마다 옆에 있어준 박아롬에게 이 논문을 바칩니다.

목 차

목 차………ⅰ 그림목차………ⅲ 표 목 차………ⅳ 국문요약………ⅴ

제 1 장 서 론………1

1.1 연구 배경 및 목적 ………1

1.2 연구의 범위와 방법………2

제 2 장 IBS에 대한 이론적 배경………3

2.1 인텔리전트 빌딩(IB)의 정의………3

2.2 인텔리전트 빌딩(IB)의 구성요소 및 기능………5

2.2.1 정보통신………8

2.2.2 빌딩자동화………8

2.2.3 사무자동화 ………10

2.2.4 건축환경 ………10

제 3 장 IBS화의 경제성………12

3.1 IBS화에 따른 경제성 분석………13

3.2 적정관리인원 산정 ………16

3.2.1 빌딩 관리인원 분석 ………17

3.2.2 인텔리전트 빌딩과의 비교 ………20

제 4 장 FM과 BMS ………22

4.1 시설관리 개요………23

4.2 빌딩관리 시스템의 개요 ………27

제 5 장 국내 IBS의 문제점 및 개선방안………31

5.1 국내일반빌딩의 BA 기능별 평균활용 비율………31

5.2 설계, 시공, 운영………35

5.3 승강기 관리………36

5.4 국내 IBS에 대한 자료 ………39

5.5 인텔리전트 빌딩 보급 ………40

5.6 현행 법규………42

5.7 IBS 중과세 제도………45

제 6 장 결 론 ………47

참고 문헌 ………50

Abstract………52

그림 목차

그림 1 미국의 인텔리전트 빌딩 개념도………5

그림 2 일본의 인텔리전트 빌딩 개념도………6

그림 3 인텔리전트 빌딩의 개념변화 ………6

그림 4 IBS의 출현배경………12

그림 5 시설관리의 개념도 ………23

그림 6 건물의 라이프 싸이클 코스트 산정비용………24

그림 7 인텔리전트 빌딩의 운용·관리업무의 통합화 ………26

표 목차

표 1 인텔리전화 효과와 허용되는 초기 투자비용………13

표 2 인텔리전트 빌딩의 투자비용 비교 ………15

표 3 56개 빌딩 건축연면적을 이용한 추정결과………17

표 4 서울시내 일반대형빌딩 설비인원………19

표 5 인텔리전트 빌딩의 설비인원………20

표 6 FM체제 구축의 장·단점 ………27

표 7 기계설비의 운전에 BAS를 이용한 절약비용………30

표 8 열원설비 세부 제어기능 현황 ………32

표 9 전원설비 세부 제어기능 현황 ………33

표 10 방재 및 방범설비 세부 제어기능 현황………34

표 11 일반보수와 책임보수의 비교 ………37

표 12 일반보수와 책임보수의 경제적 차이………38

표 13 IB 개선화를 위한 현행법규의 개선방안 ………44

국 문 요 약

본 논문에서는 국내 IBS 현황 및 개선에 관해서 연구하였다. 국내 IBS는 설계, 시공에만 중점적인 투자와 기술개발을 하고 있다. 이에 따라 국내 IBS에서 핵심적으로 고려되고 있는 BA부분과 IBS의 설 계, 시공에 비해서 소외되고 있는 시설관리를 중점으로 개선되어져 할 점을 지적하고 어떤 조치가 취해야 할지를 연구하였다.

일반적으로 빌딩자동화 설비가 도입되면 관리인원을 20∼30%로 줄 일 수 있다고 알려져 있다. 따라서 IBS 빌딩과 1997년 이후로 준공 된 국내일반 빌딩의 관리인원을 비교·분석하여 IBS 빌딩이 관리적 인 측면에서 효율적인 것을 실제 사례를 통하여 간접적으로 증명하 였다.

현행 관련 법규의 문제점을 통해 어떤 방안으로 개선되어야 할지 연구하였고 소방법과 건축법의 획일적인 적용의 모순점을 지적하여 관련 법규 조정의 필요성을 중점적으로 피력해 보았다.

건물운영에 있어서는 혼합관리가 정착되어져야 하며 승강기 운영 에서는 국내에 널리 알려지지 않은 책임보수의 우수성을 객관적 수 치를 통하여 증명하였다.

IBS 산업의 활성화를 위해서 현재 부과되고 있는 중과세 제도의 모순점을 지적하였으며 IBS 전문인력의 필요성을 부각하였다.

제 1 장 서 론

1.1 연구 배경 및 목적

국내 인텔리전트 빌딩 건설은 현재 약 2조원으로 추산되고 있다.

그러나 1997년 12월 IMF 사태로 인해 건설시장의 불경기로 인해 상당수의 건설업체가 부도 또는 규모축소로 인해 건설업의 활성화 가 이루어지지 못하고 있다.

현재 국내 인텔리전트 빌딩은 1991년도에 준공된 한국통신 전자운 용연구단 건물을 시작으로 하여 현재 확인된 건물은 85개 정도이며 대략적으로 140여개의 건물이 있을 것으로 추산되고 있다.

그러나 현재 건설업에서 대두되고 리모델링으로 인해 증축 또는 보수를 통해 인텔리전트화 될 수 있는 여지가 있다. 이러한 추세로 본다면 수 십여년 후에는 상당수의 건물이 인텔리전트 빌딩의 그룹 에 포함될 수 있고 또한 관련 업체의 기술 경쟁력을 통해 보다 나 은 환경에서 근무할 수 있는 빌딩이 탄생할 수 있다.

현재 국내 IBS 업계는 이에 부응할 만한 여건이 되지 못하고 있다.

첫째로 초기 투자비용을 아끼려는 건물주의 안일한 사고방식과 둘 째로 관련 법규의 잘못된 적용으로 인해 인텔리전트 빌딩 시공시 그에 관한 중과세를 받고 있다. 인텔리전트 빌딩에 대한 과세는 에 너지절약시설에 대한 "내국인이 에너지 절약시설에 투자하는 경우 당해 투자금액의 5%를 소득세 또는 법인세에서 공제"하라는 세액공 제제도와 상충되고 있다.

또한 산업자원부 에너지절약 전문기업제도와 상반되고 있으며 냉·난방, 급·배수 등의 자동관리가 에너지절약을 위해 필수적인 시스템으로 전제할 경우 국세는 감면받는 반면 지방세는 가산하여 부과한다는 것은 모순이 아닐 수 없다.

이에 관해 본 논문에서는 현재 국내 IBS 산업이 갖고 있는 애로사 항을 적어 보았고 IBS 개선에 관하여 연구하였다.

1.2 연구의 범위와 방법

본 논문에서는 IBS 중 BA와 FM에 대하여 중점적으로 연구하였 다. 빌딩자동화의 대표적 시스템인 빌딩관리 시스템(BMS)과 시큐리 티 시스템 중 현행 소방관련 법규를 들어서 소방설비에 어떠한 문 제점이 있는지 알아보았고 수정 또는 삭제되어야 하는 조항을 알아 보았다.

본 논문의 구성은 1장에서는 연구 목적 및 연구 방법으로 이루어 졌고 2장에서는 IBS의 개요 및 어떤 기능이 있는지를 알아보았으며 3장에서는 IB의 출현배경과 IB의 경제성을 분석하였다.

또한 자동화설비 도입시 인력절감효과가 20∼30%로 알려져 있는데 실제 일반빌딩과 비교하여 어느 정도의 차이를 보이는지 알아보았 다. 4장에서는 FM과 BMS의 필요성을 알아보았고 5장에서는 위에 서 적은 바와 같이 BA와 관련법규를 중심으로 문제점을 지적하고 향후 어떤 방향으로 개선되어져야 할지 제안하며 끝으로 국내 IBS 산업의 발전 방향을 모색하였다.

제 2 장 IBS에 대한 이론적 배경

2.1 인텔리전트 빌딩 (IB)의 정의

인텔리전트 빌딩 (Intelligent Building)이라는 말은 UTBS (United Technologies Building System)사가 미국의 코네티컷주 하트포트에 건설하여 1984년 1월에 완성한 시티 플레이스 (City Place)에서 입 주자 확보를 위해 그 특징을 선전하는 의미로 처음 사용한 이래, 미 국에서는 스마트 빌딩 (Smart Building)으로 통하고 있다〔1〕.

또한 유럽 및 일본에서는 인텔리전트 빌딩 (Intelligent Building)으 로 알려져 있고 국내에서는 첨단정보빌딩 또는 지능형 빌딩이라는 개념으로 도입되어져 있다.

인텔리전트 빌딩 (IB)이라 함은 ‘총명한 두뇌를 가진 빌딩’ 내지는

‘ 고기능 빌딩’이라고 해석되어 지고 있는데 미국의 OCS (Office Communication System) 사에서는 ‘한마디로 설명하기는 어렵지만 대체로 냉·난방, 조명, 전력 시스템을 통해 운영하는 자동화된 건 물로서 자동화재 감지장치, 보안경비, 정보통신망의 기능이 첨가된 빌딩’ 이라고 정의한 바 있다〔2〕.

특히 미국의 AT&T사는 스마트 개념을 통해서, 인텔리전트 빌딩을

‘일정 기간의 운영비를 최소화하기 위한 자원의 효율적 관리가 가능 하고, 입주자의 사무 능률을 극대화시킬 수 있는 사무환경을 조성한

빌딩’이라고 정의하고 있다.

한편 일본에서는 인텔리전트 빌딩의 개념을 1980년대 중반 ‘인텔리 전트 콤플렉스 추진 협의회’에서 체계화시켰으며, 인텔리전트 빌딩 이란 ‘21세기를 전망하여 고도 정보화의 진전에 대응할 수 있는 고 도 정보화 건축물 또는 정보통신 기능의 고도화, 에너지 절약, 실내 환경의 쾌적성, 정보의 안전성, 신뢰성 확보 등이 완비된 양호한 건 축자산’이라고 정의하고 있다〔3〕.

이는 외국 IB의 정의로 국내에서 말하는 IB는 ‘21세기 지식정보사 회에 대응하기 위하여 건물의 규모, 용도와 기능에 적합한 각종 시 스템을 도입하여 쾌적한 환경을 제공함으로써 새로운 공간문화를 창출하고, 각 시스템의 안전성과 확장성으로 빠르고 안전한 정보서 비스가 이루어지며 에너지 절감을 통해 건물의 경제적관리가 가능 하게 됨으로써 업무의 생산성을 극대화 할 수 있는 건물’ 이라고 IBS 위원회에서 정의하고 있다〔4〕.

IB의 개념상으로는 여러 가지로 나뉘어져 있지만 궁극적인 목적은 빌딩내의 모든 설비가 유기적으로 연결되어 있어 한 가지 설비가 동작하면 이와 관련된 설비가 연동되어지는 시스템을 가진 빌딩으 로서 서비스와 관리가 유기적으로 혼합되어 있는 빌딩을 말한다고 볼 수 있다.

2.2 IB의 구성요소 및 기능

국내에서는 IB란 용어를 최초로 사용한 것이 1991년 10월 한국통 신 전자운용연구단 건물을 완공하면서 통용되어 지었고 IB의 구성 요소를 그림으로 구성하면 다음과 같다.

그림 1. 미국의 인텔리전트 빌딩 개념도.

그림1은 미국 IB의 구성요소를 나타낸 것으로 빌딩 구조, 시스템, 서비스 및 관리를 구성요소로 하고 있다. 이는 미국의 IB가 경제성, 쾌적성, 편리성, 장래 융통성, 시장성을 제공하고 사용자의 요구사항 을 중시하기 때문에 생겨난 것이다.

그림 2에서는 OA (Office Automation : 사무자동화), BA (Building Automation : 빌딩자동화), TC (Tele Communication : 정보통신), 건축환경 (Architectural Environment)이 통합되는 것으 로 나타내고 있다. 그러나 일본의 이러한 개념은 유효성에 대한 경 제성 평가를 무시하고 기술적인 가능성만을 중요시했던 당시 경제 의 사회환경 영향을 받은 것이고 이런 IB의 구성요소 보다는 미국

IB의 구성요소가 옳다는 주장도 제기되고 있다〔1〕.

그림 2. 일본의 인텔리전트 빌딩 개념도.

현재 국내 IB 역시 일본 IB의 영향을 받아서 일본과 같이 TC, OA, BA 기능을 합한 개념을 사용하고 있고 이중 BA 기능을 중시 하고 있다.

그림 3. 인텔리전트 빌딩의 개념변화.

인텔리전트 빌딩이 국내에 처음 소개되기 시작한 시기는 1980년대 중반에 그 개념이 도입되었고 그 이후로 국내에도 본격적인 인텔리 전트 빌딩의 건설이 시작되었다. 인텔리전트 빌딩의 도입시기인 1980년 중반부터 그 개념변화를 3세대로 나누어 보면, 다음과 같다.

① 제 1세대 (1980년대 중반 ∼ 1980년 후반) : 혼돈기

이 시기에는 인텔리전트 빌딩에 대한 개념정의가 모호했으며, 기술 적인 표준을 확립하기 위해 노력했던 시기라고 할 수 있다. OA, BA. TC와 건축환경 시스템으로 구성되는 개념을 중심으로 인텔리 전트 빌딩에 대해 다양한 정의를 모색했던 혼돈기라고 할 수 있다.

② 제 2세대 (1980년대 후반 ∼ 1990년대 초반) : 하이테크 기능 이 시기는 인텔리전트 빌딩과 재래식 건물간의 차별화를 기술적인 면만 부각시킴으로서, 인텔리전트화 등급을 설정하고 최상의 등급을 적용하는 것이 진정한 인텔리전트 빌딩이라는 개념이 지배하였던 시기라고 할 수 있다. 따라서 사용자의 요구를 도외시한 인텔리전트 화에 따른 역기능도 심각하게 제기되었던 시기라고 할 수 있다.

③ 제 3세대 (1990년대 초반 ∼ 현재) : 사용자의 요구를 반영한 인텔리전트 빌딩의 추구

고도 정보화의 진전에 따른 사용자의 요구를 반영하여 효율적인 조직활동을 지원하는 시스템 통합을 지향하고 있다. 앞으로의 인텔 리전트 빌딩의 환경은 조직환경, 정보환경, 시설환경으로 구성된다 고 할 수 있다〔5〕.

그림 1과 그림 2를 비교하면 그림 1이 제 3세대 인텔리전트 빌딩 의 개념에 근접하여 있다. 이는 미국의 인텔리전트 빌딩 개념이 올 바른 개념이라고 주장하는 것을 뒷받침한다고 볼 수 있다.

2.2.1 정보통신 (Tele Communication : TC)

정보통신 시스템은 디지털 교환장치(Private Automatic Branch Exange : DABX)를 중심으로 OA 및 BA기능을 통합 운영하여 사 무실, 회사 및 빌딩내를 네트워크화하고 외부 통신망과의 접속에 의 한 정보교환이 가능하도록 함으로써 필요한 정보를 제공한다〔2〕.

전화는 물론 데이터 통신이나 여러 가지 데이터 베이스로의 접근 또는 TV회의나 위성 통신의 이용 등 최신의 정교한 정보통신 기능 을 구사하지 않으면 현재의 오피스 업무는 성공할 수 없는 실정이 다. 그러나 각종의 통신 기능을 도입하기 위해서는 설계를 하고 계 약을 하는 복잡한 순서가 필요하며, 위성통신을 이용할 경우에는 파 라볼릭 안테나를 설치하고 이에 대한 배선을 할 필요가 있다.

한편 TV회의와 같은 설비는 항상 사용하기 위한 설비는 아니므로 하나의 기업이 독자적으로 설치하고도 이용 효율은 그다지 높지 않 은 경우가 많다〔6〕.

2.2.2 빌딩 자동화 ( Building Automation : BA )

빌딩 자동화의 기능은 빌딩관리 시스템 ( Building Management System : BMS ), 보안 시스템 ( Security System : SS ), 에너지관 리 시스템 ( Energy Management System : EMS ) 등의 세 가지 요소로 구성된다. 빌딩 자동화는 TC와 OA가 유기적으로 통합 운영 되어 환경제어에 의한 쾌적화와 빌딩 운용 관리의 경제화, 효율화를

꾀할 수 있다〔1〕.

빌딩관리 시스템은 공조, 전력, 엘리베이터, 조명 시스템 등의 원격 감시 및 제어, 컴퓨터에 의한 유지보수, 자료관리 및 운용의 최적화 를 실현시키는 시스템이다.

에너지관리 시스템 종래의 빌딩에서 관리하고 있는 냉·난방, 조 명, 엘리베이터 운전 등의 방식으로 최적제어시스템으로 전환시킴으 로서 전체제어가 아닌 부문별로 제어가 가능함으로 에너지관리의 효율화를 기할 수 있다. 보안 시스템은 각종 센서나 CCTV를 이용 한 자동 감지 및 경보를 통하여 방범, 방화, 방재를 감시하고 제어 하는 장비이다〔2〕.

방재 시스템이 화재 상황과 관련한 인명 및 재산 보호 측면의 시 스템이라면 방범 시스템은 인위적 위해 행위에 대한 인명 및 재산 보호 측면을 가지고 있으므로 이 두 시스템은 ‘보호’라는 측면에서 공통점을 갖는다.

위와 같은 기능은 기존 건물에도 있지만 인텔리전트 빌딩에서는 이러한 기능들이 고도로 정교한 개념이나 기술에 의해 실행되는 것 이 특징이다. 이러한 특징은 다음과 같이 2종류로 구분할 수 있다.

첫째는 제어 개념이 피드백 (Feed Back) 제어에서 피드 포워드 (Feed Forward) 제어로 발전하고 있다. 피드백 제어는 어떠한 제어 목표를 설정해 두고 현재 상태가 그 목표에서 떨어지면 일정한 방 법에 의해 현재 상태를 목표로 근접시키는 방법이다. 한편 피드 포 워드 제어는 제어 목표가 설정된 점은 같지만 현재 상태가 어떻게 변하는가를 미리 예측하여 현재 상태가 멀어지기 이전에 조치를 취 하는 방법을 말한다.

이러한 것을 냉·난방, 엘리베이터의 운행, 조명제어등에 적용하면

쾌적한 환경을 실현함과 동시에 에너지의 절약 등과 같은 경제 효 과도 기대할 수 있게 된다.

둘째는 현재의 건물에도 공조 설비, 방재 설비, 방범 설비 등의 설 비는 고도로 엄격하게 제어되고 있지만 각각 독립적으로 제어시키 는 것이 일반적이다. 그러나 인텔리전트 빌딩에서는 이러한 설비가 통합되어 제어된다는 특징이 있다〔6〕.

2.2.3 사무자동화 ( Office Automation : OA )

사무자동화는 종래의 수 작업에 의하여 처리되던 업무를 컴퓨터등 각종 기기를 디지털 교환기, LAN 등 정보통신 NETWORK를 통합 운용함으로써 정보처리 및 사무처리 등을 보다 능률적이고 경제적 으로 수행할 수 있는 시스템을 말한다.

서비스 내용은 기본적인 문서처리, 물자관리는 물론 의사결정 지 원, 스케줄 관리, 내방객 관리 등 다양한 서비스를 제공하고 고객의 요구에 부합되는 소프트웨어를 개발 적용함으로써 사용자에게 최적 의 서비스를 제공할 수 있다〔7〕.

2.2.4 건축환경 ( Architectural Environment : AE )

위에서 열거한 3가지 기능은 기술을 중심으로 한 것이지만 인텔리 전트 빌딩의 환경에 대해서도 중요한 기능의 요구되고 있다. 오피스

라고 하는 장소는 인간의 작업을 통해 정보를 생산하는 장소이므로 공장처럼 온도라든가 습도, 진동에 대해 일정의 기준을 만족하고 있 다고 하는 것만으로는 본래의 목적을 달성할 수 없다〔6〕.

사무환경이 악화되어 업무의 능률이 저하됨에 따라 이를 개선하기 위하여 인간공학에 입각한 사무용 가구의 선택 및 배치, 소음, 조명 대책, 각종 배선 및 실내 인테리어 등 공간계획이 중요도를 더해 가 고 있으며 자연광을 이용한 조명, 실내정원등을 설치하여 건축환경 에 인간적인 요소를 더해 가고 있다〔2〕.

제 3 장 IBS화의 경제성

1980년대 이후 미국은 정보통신 산업과 같은 고급인력을 주축으로 한 산업의 성장으로 빌딩건설의 붐이 일어나면서 빌딩자동화와 정 보통신을 갖춘 빌딩이 출현하게 되었다. 새로이 건설되는 건물에는 정보화의 거대한 물결에 부응하기 위하여 효율적인 정보관리 및 업 무처리가 필수적인 요소로 등장하고 지능형 빌딩시스템의 도입 필 요성이 크게 대두되었다.

이러한 현실에서 IB는 고도 정보화 사회에 적합한 쾌적하고 유연 성이 있는 공간을 제공하는 것으로 업무의 성격이나 향후 설비 노 후화에 대응할 수 있는 경제적이고 효율적인 운용관리 체계를 갖춘 빌딩으로 평가되고 있다.

기존의 건물에 비하여 IB는 경제성, 생산성, 유연성, 쾌적성, 독창 성이 탁월하기 때문에 점차 건설이 증가되고 있는 추세다〔9〕.

그림 4. IBS의 출현 배경.

3.1 IBS화에 따른 경제성 분석

IB는 종래의 빌딩에 비해서 폭넓은 고도의 서비스에 의한 경제적 효과가 기대된다. 즉 BA에 의한 에너지 절감, 인력 절감, 통신, OA 의 공용화에 의한 비용 절감 등을 들 수 있다. 따라서 IBS에 있어서 매월의 증가 수입, 절약 효과의 균형을 유지할 수만 있다면 초기 투 자비 증가에 대한 사업성은 충분히 있다고 볼 수 있다.

표 2는 일본의 IBS 건물에 있어서 IBS 도입 효과와 그것에 허용되 는 초기 투자에 대한 계산의 예이다.

표 2. 인텔리전트화 효과와 허용되는 초기 투자비용 (빌딩 관리비, 인건비, 수도 전력등) (엔/월,㎡)

위 표에 따라 IBS화에 의해서 발생되는 부문별 경제 효과는 다음 과 같다.

첫째, 오피스의 경제성이 향상된다. 일본의 IBS화된 건물 중 생산 성 향상을 나타내고 있는 빌딩은 부사통 본사 빌딩 20%, 동지 본사 빌딩 20%, AVON product 20%, standard oil사가 30%이다.

둘째, 에너지의 절감 효과이다.

종래의 오피스 빌딩에서 에너지 소비량은 400∼450Mcal/㎡년인데 BAS에 의할 경우 에너지 절감은 약 20%가 가능한 것으로 보고 있 다.

셋째, 인력 절감 효과를 들 수 있다.

일본의 한 자료에 의하면 빌딩의 유지 관리에 있어서 각 설비의 보수 가동비율을 보면, 공조 설비가 36%, 전기 설비가 30%, 위생 설비는 15%, 방재 설비가 6%, 건물 기타 등이 13%로 되어 있다.

그런데 BAS에 의할 경우 건물 기타등을 제외한 유지 관리 부분이 며, 절감 효과는 10∼20% 정도로 보고 있다.

넷째, 공용화에 의한 절감 효과이다.

일본의 한 자료에 의하면 15,000㎡ 건물의 IBS시 통신, OA 시스템 (디지털 PABX, LAN 등)에 의한 공용 절감 효과는 5년간 기준하여 연평균 1억엔 정도임을 나타내고 있다.

이 같은 경제 효과를 통하여 검증해 보면 다음과 같다.

20층 규모의 연 건축면적 15,000평을 IBS화 했을 때 추가로 투자되 는 비용은 표 3과 같이 18억원이 소요되었다.

표 3. 인텔리전트 빌딩의 투자비용 비교 (단위 : 억원)

구분 비교 항목 IBS

도입전 IBS 도입후 비 고

공 사 비

BAS 방재 시스템 미디어 센터 시큐리티 CATV 및 CCTV

데이터 통신망 음성 통신망 엔지니어링 요금

21.6 6.5

3 6 3.4

30 8.6 2.3

23.2 (1.6 증가) 7.1 (0.6 증가) 4.8 (1.8 증가)

6 (0) 3.4 (0) 41.7 (11.7 증가)

8.6 (0) 4.6 (2.3 증가)

CARD , 주차관리

CATV 시설

계 81.4 99.4(18억원 증가) 연

간 경 상 비

에너지비 (전력, 유류) 관리 인건비 유지보수, 이전비

8 6.5

3

1.6 (20% 절감) 3.5 (50% 감소) 0.9 (30% 절감)

40 → 20명

계 17.5 6

이때 추가 투자비로 인하여 발생되는 비용은 연간 4.5억원 (투자비 이자 15%/년, 투자비 감가상각 10%/년)이다. 이 경우 연간 절감액, 투자비 회수 기간, 예상 이익을 산출하면 다음과 같다.

① 연간 절감액

-연간 총 절감액 : 12억원 (연간 경상비 절감 + 생산성 향상) -연간 경상비 절감 : 6억

-생산성 향상 : 6억 (5백명 기준×5% 향상×2천5백만원/년.인) -연감 순절감액 : 7.5억원 (연간 총절감액 - 투자의 연간 발생비)

② 추가투자비 회수 기간 : 2.5년 (추가 투자비÷연간 순절감액/년)

③ 20년 건물 수명 기간 예상 총 이익 : 210억원

(연간 총절감액/년×(20년-추가 투자비 회수 기간)=210억원) 따라서 이상과 같은 IBS의 경제적 효과를 종합해 보면 IBS화를 위 한 건축공사비는 빌딩 수준에 따라 10∼30%의 추가 비용이 들게 되 며 이에 대한 경제 효과는 생산성 향상 20∼30%, 에너지 절감 효과 20%, 인력 절감 20∼30%임을 알 수 있다〔10〕.

3.2 적정관리인원의 산정

일반적으로 빌딩내에 자동화설비가 도입되면 20∼30%의 인력절감 효과를 가져오게 된다고 위에서 적은 바 있다.

이에 따라 본 절에서는 1996년 국내 잡지에 실린 건축연면적당 관 인원 산출식을 이용하여 일반대형 빌딩과 인텔리전트 빌딩의 관리 인원의 차이를 비교하였다.

LCC에 따르면 빌딩에 투입되는 비용의 83.2%가 빌딩의 운영·관 리측면에서 건물의 유지, 보수를 철저히 해서 건물의 수명을 연장시 킬 수 있는가와 어떻게 관리비용을 절감할 수 있는 것인가가 중요 한 관심사항이 될 것이다.

빠르게 진보하고 있는 정보화와 자동화기술에 힘입어 1인당 관리 면적은 증가할 것이며 여기에서 적정관리인원이란 문제는 중요한 부분을 차지하게 된다.

3.2.1 빌딩의 관리인원 분석

빌딩관리에 필요한 적정인원수 산정은 매우 어려운 문제다. 비록 같은 규모, 같은 설비를 갖추고 있다 하더라도 한 기업체의 본사 빌 딩은 자영빌딩으로서 임대빌딩과는 관리방식부터 다르게 마련이고 설사 같은 임대빌딩이라 하더라도 오피스, 백화점, 호텔, 오피스텔 등 용도에 따라서 관리인원 숫자는 달라진다. 따라서 본 절에서는 빌딩소유자가 직영관리나 위탁관리를 하는 것에 관계없이 일반적으 로 참고 될 수 있는 기준을 말하고자 한다.

다음에 나오는 공식은 1996년에 발표된 것으로서 56개 빌딩의 관 리인원을 토대로 산출된 식이다〔11〕.

표 4. 56개 빌딩 건축연면적을 이용한 추정 결과

관리인원 = a(건축연면적) + c

구 분 a c

행 정 0.000475 0.841996 설 비 0.002747 -1.622256 경 비 0.001749 0.470829 미 화 0.002845 -0.312582 (주) a값은 유의수준은 1%이하

여기에서 추정된 결과는 다음과 같은 측면에서 유용하게 이용될

수 있다.

첫째, 신축건물이나 증축건물에 있어서 관리인원을 산정할 경우 개 략적인 필요인원을 추정하는 것이 가능하다.

둘째, 기존 건물의 관리인원에 대한 상대적인 과부족의 평가가 가 능하게 된다. 기존에 운용되고 있는 관리인원이 적정한 것인가를 판 단할 수 있게 되어 효율적인 건물관리와 인원조정에 따른 LCC절감 도 가능하게 된다〔11〕.

위 식에 의해서 건축연면적이 10,000평일때의 분야별 및 전체관리 인원수를 산정해보면 행정인원 약 5명, 설비인원 약 26명, 경비인원 약 18명, 미화인원 약 28명이 된다.

① 행정인원 = 0.000475 × 10,000 + 0.841996 = 5.59명

② 설비인원 = 0.002747 × 10,000 - 1.622256 = 25.85명

③ 경비인원 = 0.001749 × 10,000 + 0.470829 = 17.96명

④ 미화인원 = 0.002845 × 10,000 - 0.312582 = 28.14명

위 산출결과 중 10,000평의 건물운영에 직접적으로 참여하는 설비 인원에 대해서 알아보면 26명이 필요하다. 그러나 위 산출식은 1996 년 조사된 것을 기준으로 한 것이기 때문에 현재와 같이 빌딩자동 화가 상당수 진전되어 있는 건물에서는 26명의 인원이 필요하지 않 다.

이에 본 논문에서는 1997년 이후 준공된 서울 시내 일반대형건물 중 빌딩자동화설비가 어느 정도 도입된 6곳의 설비인원과 63빌딩의 설비인원을 조사하여 그 평균치를 나타내 보았다.

표 5. 서울시내 일반대형빌딩 설비인원

건물명 (건축연면적㎡) 설비인원 대한생명 63빌딩 (166298㎡)

보라매 나산스위트 (84166㎡) 아카데미 빌딩 (82000㎡) 삼성 옴니 타워 (58883㎡) 보라매 한컴 사옥 (52700㎡) 대교 눈높이 빌딩 (40727㎡) 우성 캐릭터 그린빌 (31075㎡)

65 18 17 14 13 7 7

위 표에서 단순계산을 통한 평균치는 3658.50㎡ 당 1명의 설비인원 이 필요하게 된다. 이 평균치를 10,000평의 건물운영에 필요한 설비 인원에 적용하여 보면 9.03명으로 나타난다.

1996년 56개 빌딩을 대상으로 조사한 평균치로 계산한 인원과는 17명이라는 차이점을 보인다.

이렇게 차이점을 보이게 된 이유는 첫째 1996년 당시에는 빌딩자 동화설비의 도입이 많지 않았고 둘째로는 현재 건물주 또는 관계자 들이 건물운영관리비용을 줄이기 위해 설비인원의 축소를 들 수 있 다. 마지막으로 조사대상 건물수가 7개 빌딩에 불과했다는 것과 건 물용도의 차이점, 그리고 단순계산방식으로 인한 오차가 생길 수 있 다.

그러나 이러한 오차가 있다고 하더라도 건물운영에 직접적으로 필 요한 설비인원의 차이가 17명이나 난 것은 빌딩자동화 설비가 도입

되었을 경우에 LCC 비용을 절감할 수 있다는 것을 참고할 수 있다 고 본다.

3.2.2 인텔리전트 빌딩과의 비교

이 절에서는 일반대형빌딩과 인텔리전트 빌딩의 설비인원을 비교 하였다. 일반적인 빌딩자동화가 되어있는 대형건물과 첨단 빌딩자동 화설비가 도입된 인텔리전트빌딩의 설비인원의 차이가 어느 정도가 되는지 비교하였는데 단순계산을 통한 일반대형건물에서는 3658.50

㎡ 당 1명의 설비인원이 필요하였다. 이에 반해 인텔리전트빌딩에서 는 4351.06㎡ 당 1명의 설비인원이 필요하였다.

일반대형빌딩의 1인당 건축연면적과 비교해서 692.56㎡의 차이점을 보였다. 이것은 일반빌딩에 비하여 일정부분 빌딩의 첨단화가 진행 될수록 건축 연면적당 설비인원의 담당면적이 넓어짐을 보여준다.

표 6. 인텔리전트 빌딩의 설비인원

건물명 (건축연면적㎡) 설비인원

무역센터 (938019㎡) 테크노마트 (259730㎡) 포스코 센터 (181012㎡) LG 트윈타워 (157455㎡) 굿모닝 증권 (72728㎡) 강남 동부사옥(57000㎡) 서울 증권 (39670㎡)

138 93 41 40 27 18 35

인텔리전트 빌딩(여의도 소재 3개빌딩, 무역센터, 테크노마트, 포스 코센터, 강남 동부사옥)과 일반빌딩에 비해 1인당 관리면적이 높게 나타나고 있어서 인텔리전트 빌딩 관리의 효율성이 일반빌딩보다 높다고 할 수 있다.

그러나 인텔리전트 빌딩과 일반빌딩의 사례가 각각 7개 빌딩에 불 과하기 때문에 직접적인 비교에 한계가 있다.

자료의 부족으로 인해 몇 개의 빌딩만을 대상으로 하였지만 결과 적으로 빌딩자동화 설비가 도입되었을 시 20%∼30%의 인원절감 효 과를 가지고 온다는 것이 간접적으로 일정부분 증명되었다고 판단 된다.

제 4장 FM과 BMS

인텔리전트 빌딩의 운영관리 비용 절감과 에너지 절감은 주로 빌 딩 자동화 부분에서 일어난다. 빌딩 자동화시스템은 각종 설비 등을 자동제어함으로써 불필요한 에너지 사용을 제거하고 인건비와 유지 관리비를 절감하는데 초점이 맞춰있다. 또한 건물의 에너지 절감을 위해서는 건축환경 계획적인 부분이 함께 고려되어야 한다〔13〕.

4.1 시설관리 ( Facility Management : FM )

시설관리란 용어는 1978년 미국에서 공식적으로 사용하였으며, 오 피스 건물, 병원, 그리고 교육 시설등의 복잡한 시설의 계획, 디자인, 그리고 관리를 포함하는 종합적 과정으로 정의되며, 특히 사용중인 빌딩과 빌딩 관련 시스템, 설비 및 가구 등을 기업의 사업 목적에 맞게 계획, 디자인, 관리하여 기업의 효율성을 높인다는데 목표를 두고 있다. 인텔리전트 빌딩의 시설관리는 ‘시설통합개념에 따라 건 물 전체시설을 개발하고 관리하는 활동’으로 정의할 수 있다〔1〕

〔13〕.

인텔리전트 빌딩의 시설을 효율적으로 운영하기 위해서는 설비시 설과 운영인원, 환경을 제공되어야 한다.

그림 3은 시설관리의 개념도를 나타내고 빌딩을 관리하는 방식에 는 빌딩 소유자나 임대자가 빌딩을 직접 관리하는 자영관리방식과

전문업자에게 위탁하여 관리하는 위탁관리방식, 마지막으로 직접관 리와 위탁관리의 장점을 수용한 혼합관리가 있다〔14〕.

그림 5. 시설관리의 개념도.

4.1.1 인텔리전트 빌딩의 FM 도입 필요성

국내에서는 FM에 대해 넓게 인식되어 있지 않으나 미국, 일본 등 선진외국에서는 경영적 연구분야로 정착되어 가고 있는 부분이다.

FM을 직역하면 ‘시설관리’라고 표현되어 기계, 설비, 전기, 건축 등 기술적 영역의 용어로 오해하기 쉽다〔15〕.

이러한 문제로 학계에서는 FM을 ‘시설경영관리’로 해석하고 있으 며 기술적 영역의 관리는 BMS가 담당하고 있다.

FM에 대한 정의는 여러 형태로 설명되고 있으며 넓은 의미는 종 래의 기업경영학의 룰을 깨는 새로운 영역의 경영학을 표현하고 있 는 것이며 미국에서 발전되기 시작한 새로운 학문이라고 할 수 있 다.

FM에 대한 개념정립 배경은

① 사무실 근무자의 노동의욕 향상, 생산성 향상을 위하여 사무환

경을 개선할 필요성을 강하게 느끼는 데서부터 출발하였다.

② 사회정세의 변화와 경쟁의 격화로 조직을 개편, 인사와 빈번한 이동의 일반화에 따라 사무실의 확대, 축소, 배치변동, 모양새의 다 양함 등이 보편화 된 점을 지적할 수 있다. 이와 같은 변화에 잘 대 응하여 항상 효율적이고 쾌적한 집무 환경을 유지하기 위한 관리수 법이 필요하고 전통적인 보수와 관리를 대신하여 새로운 시설관리 방식이 보급되기에 이른 것이다.

③ 사무실에 고도의 기술도입이 시설관리의 필요성을 한층 더 진 척된 점을 들 수 있다. 즉 컴퓨터, 첨단기술, 각종 OA 기술의 급격 한 오피스의 첨단정보화 추세를 볼 수 있다는 점이다. 이에 따라 사 무실의 시설, 설비(전원, 배선, 공조, 조명, 기타)의 위상은 재래식 기 술로는 대응하기 어렵고 새로운 통합적인 관리수법으로서 시설관리 가 요청되기에 이르렀다〔15〕.

그림 6. 건물의 라이트 싸이클 코스트 (LCC) 산정비용.

건물의 라이프 싸이클 코스트 (Life Cycle Cost : LCC)는 건물의 수명이 다할 때까지의 총사용 기간중에 필요한 비용, 다시 말하면 건물의 계획설계비, 건설비, 운용 관리비, 폐기처분비의 합계를 말한 다〔16〕.

건물의 전체 LCC 비용 중 건물운영에 필요한 비용이 83.2%나 차 지한다는 점에서 건물 및 시설관리의 질에 따라 건물의 수명과 부 가가치가 변한다는 것을 주시하여야 한다. 건물의 인텔리전트화가 이루어지면 정보·통신설비가 필연적으로 증가하게 되며, 시스템의 설치가 완료되고 실제운용에 들어가면 각 시스템이 장애없이 순조 롭게 가동할 수 있도록 운용·관리되어야 한다〔15〕. 현재 도입된 시스템은 도입초기의 기능만을 생각하며 보수, 교체등을 고려하지 않으면 기술의 발전속도에 따라가지 못하며, 전문화된 기술인력의 부재등으로 도입된 시스템이 무용지물이 되는 것도 이후의 운용, 관 리가 제대로 이루어지지 못하는데 있다.

IB에서의 운용, 관리는 넓은 의미에서는 조사·기획 단계에서부터 준공후의 시스템 운용, 보수 이외에 시스템의 평가, 변경, 확장까지 일관된 업무이고 특히 시스템의 구축단계에서는 운영, 관리업무 그 자체를 시스템화 할 필요가 있다〔15〕.

이를 위하여 IB에서는 사무자동화, 빌딩자동화, 정보통신시스템 등 의 각 설비와 기능을 양호하게 유지, 관리하여 사용자에 맞는 서비 스를 제공한다는 관점에서 FM이 필요하다고 본다.

또한 건물의 경제적 수명을 50∼60년으로 보았을 때 건물의 라이 프 사이클 상 2∼3차례의 대형 개·보수 시기를 맞게된다. 빌딩의 리노베이션은 건축시설의 경제수명을 고려하여 개·보수시기를 결 정하게 되는데 설비나 시설의 물리적 내용년수, 경제적 내용년수,

법적 내용년수 등의 수법으로서 적용하게 된다〔4〕.

국내의 개·보수 사례를 보면 구동부가 있는 설비의 경제적 내용 년수는 10∼15년, 고정적 시설물은 15∼20년 정도이면 수명을 다하 거나 진부화되어 개·보수를 시행하고 있으며, 국내 70년대 후반에 세워진 대형빌딩들은 개·보수를 했거나 하고 있는 사례가 많은 편 이다. 빌딩의 LCC 기법을 적용하면 기획, 설계단계에서 운용·관리 계획을 세워 매칭을 시켜야 하나 LCC 개념도입이 부족하여 메인터 넌스의 곤란으로 관리비용이 증가하여 빌딩생애 총비용(LCC)중 운 용관리비 증가가 커져 투자자의 경제적 손실을 초래하는 경우가 많 다〔15〕. 이러한 이유로 시스템의 설치가 완료되고 실제운영에 들 어가면 각 시스템이 장애없이 제 기능을 활용할 수 있도록 운용·

관리될 필요가 있다.

IB의 운용·관리업무의 통합화에 대한 개념도는 다음과 같다.

그림 7. 인텔리전트 빌딩의 운용·관리업무의 통합화.

인텔리전트 빌딩에서의 운용·관리는 넓은 의미에서는 조사·기획 단계에서부터 준공후의 시스템 운용·보수외에 시스템의 평가·변 경·확장까지 일관한 업무이고 특히 시스템의 구축단계에서는 운 용·관리업무 그 자체의 시스템화를 고려할 필요가 있다〔15〕.

표 7. FM체제 구축의 장·단점

FM체제 구축전 문제점 FM체제 구축시 장점 FM체제 구축시 문제점

·대응창구 분산화에 의 한 비효율성(사내,사외 에 대해)

·각 시스템의 운영관리 가 불명확

·시스템 갱신에 앞서 필 요데이타의 분산화 필 요성

·전략적인 정보시스템의 검토 및 구축곤란

·사외대응창구의 명확 화

·사내클레임 접수부문 의 명확화

·필요데이타의 일원관 리, 유효활용이 가능

·검토부분의 명확화

·전략적인 정보시스템 구축

·조직 재편성의 검토 필요

4.2 빌딩관리 시스템의 개요

빌딩관리는 건축물과 그 안에 있는 시설들을 경제적이고 효율적으 로 운전 및 유지보수하는 일련의 행위로서 건물의 규모가 고층화, 대형화, 고기능화와 첨단화됨으로써 건축물의 관리에도 고도의 운전 기술이 요구되고, 유지보수업무도 과학적이고 전문적인 기술이 필요

하게 되었다.

1980년 초반 이후 컴퓨터를 이용한 빌딩 자동화시스템(BAS : Building Automation System)으로 빌딩의 자동화가 이루어졌다. 이 후 1980년대 말에는 보수유지관리 프로그램이 BAS에 포함하여 빌 딩관리 시스템(BMS : Building Management System)이라는 용어로 사용되었다. 1990년대 이후로는 통합빌딩 시설관리시스템(FMS : Facility Management System)이 도입되어 빌딩의 장단기적 대책과 전략, 임대, 레이아웃 관리, 외주관리, 도면관리 등 빌딩경영전반을 다루고 있다〔12〕.

빌딩 내부 설비인 냉·온방 장치나 공조 시스템의 비용이 비교적 단순했던 시대에는 빌딩 소유자도 빌딩의 효율화에는 그다지 관심 을 가지지 않았다. 그러나 에너지, 인건비, 빌딩 보수·운영비용이 고가가 되면서 빌딩관리 시스템의 효율화에 큰 관심을 가지게 되었 다.

현재와 같이 인건비가 상승하면 빌딩 소유주 입장에서는 인력을 이용한 빌딩 내부 설비의 관리보다는 다소 고가이기는 하지만 효율 적인 시스템을 도입해서 적은 인원을 관리할 수 있고 보안체제도 강화할 수 있는 시스템을 택할 걸로 판단된다. 이에 따른 설비를 관 리하기 위해서 빌딩관리 시스템의 중요성은 더욱 대두될 것으로 보 인다.

4.2.1 빌딩관리에 있어서 자동화

빌딩의 효율적인 관리를 위한 자동화는 다음의 세 가지로 이루어

진다.

첫째, 제어의 자동화로 실내의 냉난방, 공기조화기, 각종 펌프 및 전력설비, 조명시설 등을 자동으로 제어하여 실내의 쾌적성을 향상 시키고, 불필요한 에너지의 낭비를 줄임과 동시에 운전비, 인건비를 절감시키고 기기의 내구연한을 연장시킬 수 있다.

둘째, FMS를 이용한 관리의 전산화로 BAS를 통해 입력된 자료들 을 사용하여 빌딩 시설물의 예방보수계획을 수립하고, 인력·자재 등과 함께 임대, 법규, 경영 등 전반적인 건물관리를 전산화하여 컴 퓨터로 관리함으로써 관리인력과 각종 경비를 절감할 수 있다.

셋째, 감시의 컴퓨터화로 현대의 빌딩은 제어의 자동화와 함께 시 설에 대한 원격조작과 장비의 운전상태, 실내의 온·습도 등을 컴퓨 터로 감시하고 제어하고 있다. 이러한 감시를 통해 사고를 미연에 방지하고, 입주자의 불만을 제거하는 데 도움을 주고 운전 데이터를 수집하여 분석할 수 있어 시설을 체계적이고 과학적으로 관리할 수 있게 되었다. 표 11에서의 기계설비 운전의 자동화 이외에도 조명시 설 자동화, 에너지절감 프로그램등에 의하여 BAS를 이용할 경우 비 용이 절감되는 것을 알 수 있다. 또한 BAS 설치시 기대되는 절감액 은 투자회수기간으로 볼 때 일반적으로 3년 이내로 보고있어서 그 효용성은 매우 높다〔12〕.

표 8. 기계설비의 운전에 BAS를 이용한 절약비용 (10,000평 규모)

인건비 절감

소요시간 1 (분/일) 10 소요시간 2 (시간/월) 4.17 소요시간 3 (시간/년) 50

인건비 (원/시간) 8,000 장비당 년간 소요인건비 (원/년) 400,000

장비개소 (개/소) 35 년간 절감액 (원/년) 14,000,000

전력비 절감

추가가동시간 1 (분/일) 1.5 추가가동시간 2 (시간/월) 37.5 추가가동시간 3 (시간/년) 450 전력비 (원/Kwh) 85 장비당 년간 추가전력비 38,250

장비총동원력 200

년간 절감액 (원/년) 7,650,000

기기 수명 연장 (평당)

평당 장비비 (원/평) 100,000

평균 수명 (년) 18

평균 수명상각비 (원) 5,556

연장수명 (년) 20

연장 수명상각비 (원) 5,000 절감비 (원/평) 556 연면적 (평) 10,000 년간 절감액 (원/년) 5,555,566 년간 총 절감액 (원/년) 27,205,556

제 5장 국내 IBS의 문제점

5.1 국내일반빌딩의 BA 기능별 평균활용 비율

국내 일반빌딩의 BA 기능별 평균 활용비율 현황을 살펴보면 빌딩 자동화 시설 기능 중 공조위생 시스템기능에 대한 활용비율이 가장 높게 나타난다. 국내에서 BA 기능별 활용도가 공조위생 시스템에서 높은 비율을 차지하고 있다는 것은 건물 운영상 큰 문제점으로 나 타난다〔17〕. 국내일반빌딩 BA의 활용도를 순서적으로 보면 공조 냉동제어 하나의 활용도가 기타 전력제어, 조명제어, 승강기제어, 방 범제어 활용도를 합한 것보다 높게 나타나고 있다. 특히 주차관리 경우는 활용도가 거의 전무한 상태이기에 IBS 설계시 이러한 점을 참고하여야 한다.

· 기능별 세부 운영 현황

(1) 공조위생 시스템의 활용도가 높게 나타나고 있으나 BA의 기본 기능 수준정도로 머물고 있는 실정으로서 IB의 기본기능의 데이터 작성 및 기록, 각종 검침기록등은 매우 낮은 상태로 운영되고 있는 실정이다〔17〕. 실제 운영사례에서는 기기 스케쥴 작동의 기능을 제외시키고 오퍼레이터를 통한 수동조작으로 설비를 가동하는 곳도 있다. 이는 기기의 신뢰도를 믿지 못하는 경우여서 무엇보다 기기의

신뢰도를 높여야 한다고 본다.

표 9. 열원설비 세부 제어기능 현황

(2) 전원설비의 경우 전력 에너지 수급정책과 관련하여 컴퓨터 시 스템에 의한 자동화가 필연적 요구이나 거의 모든 빌딩이 수동으로 전력 피크제어를 하고 있는 실정이다〔17〕. 특히 여름과 같이 전력 수요가 많은 계절은 전력 피크제어가 중요한 역할을 하는데 수동으 로 전력 피크제어를 하게 되면 적절한 제어를 할 수 없어 건물주, 입주사의 입장에서는 불필요하게 전력요금을 많이 지불해야 하고 국가적으로 전력 피크치에 대응하기 위한 기반시설을 확충해야 하 는 비경제성을 안게 된다고 본다.

표 10. 전원설비 세부 제어기능 현황

(3) 방재설비의 세부기능은 전반적으로 높은 활용도를 나타내고있 지만 IB화 경우는 방재와 방범의 유기적 제어가 필수적 요건이므로 시스템 통합이 자연적으로 선행되어져야 하는데 국내 소방법상 제 약에 의해 방재 단독 시스템으로 운영되는 문제점을 야기할 수 있 다〔17〕. 따라서 IBS 설계시 가장 큰 제약을 받는 것이 소방법이고 IBS에 맞는 별도의 기준이 있어야 한다고 본다.

방범 및 기타 설비제어, 감시는 근래에 들어와 업무용 건물에 대한 인식의 변화, 정보의 보안에 기인하여 점차 활용도가 높아지고 있으

나 기존 건물에서는 활용도가 미비한 실정이다〔17〕. 기존 건물에 서 활용도가 미비한 이유는 건축당시 초기 투자비용을 절감하려는 이유등으로 방범설비등을 저가형으로 도입한 점에서 비롯되었다고 본다. 1990년대 후반에 건축된 대형 빌딩중에서는 아직도 감시설비 의 녹화를 일반 VIDEO TAPE으로 하는 곳도 있고 현재 감시설비 의 인식변화등으로 인해 해당설비를 교체하는 추세이기도 하다.

표 11. 방재 및 방범설비 세부 제어기능 현황

5.2 설계, 시공, 운영

건물의 초기 설계상태에서 도입되는 설비가 당시에 최신의 설비가 되더라도 건설기간과 설치기간등이 지나서 건물의 운영단계에서는 그 기간만큼의 공백이 생기기 때문에 문제점을 나타낸다.

건물의 설계부터 시공이 완료되는 기간을 대략 2∼3년으로 산정했 을시 현대사회와 같이 신기술의 발전이 이루어지는 상황에서는 2∼

3년의 설계, 준공기간은 클 수밖에 없다. 이런 이유로 IBS 건물에 설치되는 설비 역시 실제운용단계에 들어갔을 때 문제점의 발생여 지가 충분히 있다.

기존 건물은 건축 설계가 끝난 후 전기, 기계, 공조 등의 관련 설 비의 설계가 이루어진다. 관련 설비의 설계가 끝난 후에야 IBS 설비 가 논의되기 때문에 당초 계획되었던 IBS가 모두 수용되기에는 설 계상부터 어렵게 된다.

시공상의 문제점은 설계도와는 달리 실제 현장에서는 당시 현장여 건에 맞게 시공이 된다는 점이다. 설계사무소에서 제작된 설계도를 기준으로 시공을 하여야 하는데 현장여건여하에 따라서 시공하기 때문에 설비위치, 기능등이 달라질 수 있다.

관리상의 문제점으로는 빌딩운영방식상의 문제점을 들 수 있다.

· 빌딩운영방식

가. 직접관리 (직영)

구분소유자가 단독 또는 관리요원을 고용하여 직접 관리하는 방식 나. 위탁관리 (도급관리)

구분소유자가 관리하지 않고 대행업체 등에 위탁하여 관리하는 방 식으로 위탁수수료만 부과하는 위탁관리와 관리비 전체를 위임하는 도급관리가 있다.

다. 혼합관리

직접(직영)관리와 위탁관리의 장점만을 채용한 형태로서 빌딩관리 업무의 일부는 위탁하고 나머지는 직영하는 형태〔1〕.

여기서 가장 좋은 장점을 가지고 있는 것이 혼합관리이다. 혼합관 리는 보통 미화, 경비, 승강기 분야 등을 외주처리하고 빌딩운영에 직접적으로 관련되는 설비분야는 직접관리하는 것을 말한다.

문제는 상당수의 빌딩이 혼합관리가 아닌 위탁관리가 되어가고 있 다는 것이다. 위탁관리의 가장 큰 폐단은 1년단위 계약을 하기 때문 에 계약기간이 만료되면 빌딩관리에서 물러나게 된다. 빌딩이 신축 되어서 정착하는 기간을 보통 2∼3년 정도로 본다면 그 기간내에 위탁관리회사가 2∼3차례는 바뀔 수 있다.

새로운 위탁관리회사에서는 처음부터 다시 빌딩의 설비를 점검해 야 하는 폐단이 생기기 때문에 최소한 혼합관리가 정착되어져야 한 다고 본다.

5.3 승강기 운영관리

현재 IB 및 일반빌딩의 승강기보수계약 종류는 다음 3가지로 되어 있다. 단순보수, 책임보수, 상주계약으로 되어 있는데 상주계약은 보

통 유통업체 또는 유동인구가 많은 건물에서 채택하고 있다.

상주로 계약된 경우에는 단순보수계약 또는 책임보수계약과는 무 관하게 별도로 계약할 수 있다〔19〕.

표 12. 일반보수와 책임보수의 비교

표 13에 따르면 일반보수는 최초 4년까지는 책임보수에 비해 계약 단가가 저렴하지만 5년이상이 되면 계약단가가 비싸진다. 이와 같은 결과로 본다면 국내에서도 책임보수계약의 활성화가 이루어져야 한

항 목 일반보수 책임보수

유지보수 형태 단순유지보수 종합유지보수

책임의 한계 이원화 일원화

책임의 범위 인 력 인력과 자재

점검횟수와 내용 월 1∼2회 등 계약내용 정기/수시/특별 점검 등에 따름 계약기간 1년∼2년 5년이상 (5년단위)

상비부품

장기 운행중단상태에 대비하여 주요부품의

확보필요

계약회사에서 재고 유지

부품교체 비용 유 상 부품제공 및

수리공사 무상 수리공사 비용 별도계약에 의한 유상

기기의 성능보장 불가능 가능

다고 본다.

그러나 국내 IB와 일반빌딩의 책임보수계약은 4∼5건에 불과하다.

이러한 결과는 건물에 대한 투자비용을 아끼려는것과 건물관계인들 의 인식이 잘못된 것에서 비롯된 것이라고 볼 수 있다.

실례로 주위국가들의 책임보수계약 비율은 아시아 국가를 기준으 로 하면 일본 80%, 대만 70%, 홍콩 95%, 태국 70%, 말레이시아 90%, 인도네시아 60%, 싱가포르 95%로 조사되어 있다.

이와 같은 통계로 본다면 국내건물에 설치된 승강기 보수계약을 일반보수보다는 건물관계인의 본업에 종사할 수 있는 책임보수계약 에 대해 충분히 고려해볼 여지가 있다고 판단된다.

표 13. 일반보수와 책임보수의 경제적 차이

5.4 국내 IBS에 대한 자료

국내 IBS 현황 및 기술에 대한 각종 정보의 공유가 필요하다. 일본 의 경우 각종 IBS에 대한 다양한 통계자료가 많이 있어 설계에 참 고가 되고 있지만 국내 IBS에 대한 통계자료는 전무한 실정이라 외 국 IBS에 대한 통계자료를 참고하고 있다.

자료의 부재는 한 관련업체가 겪은 시행착오를 다른 업체가 또 다 시 겪는 악순환이 될 수도 있고 이러한 시행착오는 초기 투자비 증 가와 불필요한 자원 낭비로 이어 질 수 있다.

일례로 국내 대부분 건물의 Peak시 변압기 부하율이 50%를 넘는 건물이 많지 않고 심지어 30%도 되지 않는 건물들도 있다. 이유는 미래의 부하 증설에 대비한 예비율을 고려하여 변압기용량을 크게 설계한 경우도 있겠지만 수용률 적용시 과거 설계자료를 참고로 하 다 보니 현실과 차이가 있을 수 있다. 또한 좀더 세분화된 부하의 특성별 수용률 분석 자료가 없어 수용률 설계시 예상했던 것과 상 당한 차이가 있을 수 있고 현대화된 부하의 특성을 반영하지 못한 경우도 생각할 수 있을 것이다.〔4〕

이러한 문제점을 개선하기 위해서는 우선적으로 IBS 건물들에 대 한 시설현황과 운영 및 관리실태 등 각종 통계자료의 작성이 필요 하고 이러한 통계자료는 다음 설계에 매우 중요한 자료가 될 것으 로 판단된다.

5.5 인텔리전트 빌딩 보급

인텔리전트 빌딩이 시스템·에너지 절약·자동화둥으로 많은 장점 을 보유하고 있으면서도 보급률이 높지 않은 것은 건물주, IBS기술 업계, 빌딩관리업계의 입장에 따른 복합적인 원인 때문이다.

건물주의 입장에서는 IBS 도입에 따라 발생하는 건축비 증가에 의 한 경제적 부담을 꼽을 수 있다. IBS에 대한 정확한 인지와 경제성 의 이해가 부족한 상황에서 건축초기에 발생하는 초기 투자비에 적 지 않은 부담감으로 작용하는 IBS 도입에 대해 건물주는 부정적 결 정을 내리게 된다.

또한, 건물주와 사용자가 다를 경우에는 더욱 이러한 문제는 가중 될 것이다. 특별한 목적을 갖는 임대빌딩이 아닌 이상 도입될 IBS가 최고급일 필요는 없다는 것이 건물주들이 갖는 일반적인 견해일 것 으로 판단된다.

한편, IB기술업계가 갖고 있는 가장 큰 문제점은 전문 시스템 엔지 니어가 부족하다는 것이다. IBS에는 건축환경, 정보통신, 사무자동 화, 빌딩자동화가 포함되어 있는데 이런 기술의 특성상 건축, 통신, 기계, 전자제어의 엔지니어링 기술이 모두 포함되어야만 한다. 그러 나 이러한 기술을 보유하고 기술개발과 시공을 할 수 있는 인력의 부재는 IBS업계의 애로사항 중 하나라고 본다.

기술인력과 기술개발의 부재로 적지 않은 기업이 외국기업과의 기 술제휴를 통해 외국의 기술을 무분별하게 도입함으로서 기술의존도 가 심화되었으며, 도입된 설비에 대해서도 국내 운전조건과 실정에 부합되는 프로그래밍 개발을 외면함으로서 도입 설치된 값비싼 설 비들이 수동으로 운전되는 현장을 볼 수 있다〔4〕. 또한 설비를 운

용할 수 있는 전문인력의 부족도 이러한 점을 가중시킨 이유이기도 하다. 실례로 국내 IBS의 시초라고 할 수 있는 한국통신 전자운용단 건물은 설계를 일본에 의뢰해서 설계료는 저렴하게 들었으나 건물 에 사용되는 시스템들이 일본제품으로 설계가 되어 A/S와 운영면에 서 고충을 겪기도 하였다.

빌딩관리업계의 경우에도 고급인력확보의 어려움과 보유 기술력의 한계성에 따른 문제점을 지적할 수 있다. 전문대 이상의 졸업 예정 자들이 일반적으로 갖는 건물 관리업계에 대한 인식은

1) 근무공간이 열악하다.

2) 기업이 제시하는 비전이 만족스럽지 못하다.

3) 빌딩관리는 엔지니어링이 아니다〔4〕.

등으로 빌딩관리업계에 대한 인식이 낮은 것을 알 수 있다. 그러나 고가의 건축비를 들여한 시공한 IB의 효율적인 운영을 위해서는 대상인력들이 갖는 부정적 견해의 전환이 있어야 보고 빌딩관리업 계는 전문인력에 대한 복지등에 관심을 신규고급인력의 확보에 많 은 노력이 필요할 걸로 판단된다.

전문인력의 필요성은 IBS의 기술 수준과 첨단정보화가 가속될수록 더욱 커질 것으로 판단된다. 이는 IB의 운영·관리시 발생하는 문제 를 자체적으로 해결함으로서 LCC에서 83.2% 차지하는 운영관리비 용을 절감하여 경쟁력을 더욱 확대해 나갈 수 있다는 관점에서도 관심을 기울여야만 할 것이다.

5.6 현행 법규

건축법과 소방법은 건물내 화재 발생시 초기에 진압하려는 목적으 로 제정된 법이지만 실제 화재시에 그 기능을 제대로 활용하지 못 하는 설비가 있으며 어떤 때는 소화에 오히려 방해를 주는 설비가 있다.

먼저 소화에 방해를 주는 설비를 예로 든다면 건축법 제94조에 의 한 배연설비에 대한 규정이다〔8〕. 배연설비는 보통 건물내에 ‘배 연창’이라는 자동식 창문으로 대체되고 있는데 이 배연창은 실제 화 재에서 별다른 효과가 없다.

화재 또는 유사시 자동으로 창문이 열려 건물에 발생한 연기를 배 출하는 방식인데 이 배연창은 고장률도 높고 화재가 많이 발생하는 겨울에는 외부에서 불어오는 바람으로 인해서 오히려 화재를 가중 시킬 수 있는 여지가 상당하다.

소방설비와 관련하여 문제되는 설비 중 한가지가 스프링클러이다.

스프링클러는 화재 초기에 진압할 수 있는 설비로서 소방설비 중 대표적인 설비이기에 그 중요도는 상당하다. 그러나 이 역시 문제점 이 있는데 그것은 스프링클러 살수반경상의 문제이다.

보통 내화건축물인 경우에는 대략 3.2m의 헤드간격을 두게 된다.

문제는 습식 스프링클러 설비의 경우 배관에 장시간 물이 정체되어 있어서 소화용수의 부패등으로 인해 실제 화재시 스프링클러헤드 살수반경이 나오지 않을 수 있다는 것이다.

소방법과 건축법의 궁극적인 문제점 중 한가지가 관련설비의 설치 기준을 건물의 수직거리가 아닌 층수로 제한하는 경우가 많다는데 있다.

IB에서는 배선 수납. 공조설비등이 바닥으로 들어가는 추세여서 억 세스 플로어가 도입되고 있다. 문제는 억세스 플로어의 도입등으로 인해 건물의 층고가 점차 높아지고 있다는 것이다. 위와 같이 해당 설비의 설치기준을 건물의 수직거리가 아닌 층으로 구분하게 되면 해당설비의 설치제한으로 실제 화재시 초기진압에 상당한 어려움을 겪게 된다.

표 14는 IB와 관련된 현행 법규 문제점을 참고 문헌에서 발췌하여 재구성한 것이다〔5〕〔9〕.

표 14. IB 개선화를 위한 현행 법규의 개선방안

구 분 현 황 개 선 방 안

소방설비 및 방화구획

1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료 로 된 건축물로서 연면적이 1,000㎡를 넘는 것

-10층 이하의 층은 바닥면적 1,000㎡이 내마다 구획

-11층 이상의 층은 바닥면적 200㎡ 이내 마다 소방구획을 하도록 규정

(건축법 시행형 제 46조 관련)

2. 첨단소방설비에 대한 적합한 소방검정 기준이 없음

(소방법 제 50조, 소방법시행령 )

1. IB의 등급에 따른 방 재능력을 인정하여 현재 의 획일적인 방화구획 준 수요구를 완화조정

2. 첨단소방설비에 적합 한 검정기준을 제정하여 현행 법규를 보완

건 물 구 조 (설계하중)

1. 사무실, 사무실로비 및 복도: 250kg/㎡

2. 문서보관실:500kg/㎡

3. IB에서는 비교적 높은 적재하중을 갖 는 중량시설물들과 이중바닥구조와 같은 자체하중 증가요인들이 있음 (건축물의 구 조기준 등에 관한 규칙 제 11조 관련)

IB에 대해서는 별도의 기준을 설정.

-일반적으로 500kg/㎡

이상

보 안

비밀정보의 누출 또는 중요정보의 파괴와 같은 위험에 대비할 수 있는 현행법규 및 제도적 장치의 부재

IB에 대해서는 건물의 등급에 따른 보완설비를 규정

천장고 제한

건물에서 사용하는 에너지를 절약하기 위 해 건물에너지 심의에서 실의 천장고를 일 반적으로 최대 2.7m로 제한

IB는 쾌적성을 위해 천 장고를 보통 2.7m 이상 으로 하므로 에너지 절약 을 위한 천장고 제한을 차등적용

5.7 IBS 중과세 제도

지방세법 시행규칙 76조 7호에 따르면 ‘건물의 냉․난방, 급․배수, 방화, 방범 등의 자동관리를 위해 설치하는 인텔리전트 빌딩시스템 시설에는 35% 가산세를 부과하도록 되어 있다〔4〕.

이유는 인텔리전트 시설을 갖춰 건물가격이 높아진 만큼 세금을 더 내라는 것으로 기업쪽에서 보면 빌딩자동화에 대한 가산세는 투 자액 가치를 회수하기도 전에 세금부터 내야하는 것이 된다. 그리고 이러한 점은 에너지절약시설에 대한 "내국인이 에너지 절약시설에 투지하는 경우 당해 투자금액의 5%를 소득세 또는 법인세에서 공제

"하라는 세액공제제도와 상충된다〔4〕〔18〕.

냉·난방, 급·배수 등의 자동관리가 에너지절약을 위해 필수적인 시스템으로 전제할 경우 국세는 감면받는 반면 지방세는 가산 부과 한다는 것은 모순이 된다.

지방세법상 빌딩자동화시설의 정의는 ‘건물의 공조·전기·조명·

방법·방재 등 빌딩관리 요소의 3가지 이상을 중앙관제장치시스템 에 의하여 자동제어하는 시설을 말한다. 다만 사무자동화시설(OA) 과 정보·통신시설(TC)은 빌딩자동화 시설의 범위에서 제외하며, 빌딩관리 요소가 중앙관제시스템에 의하여 자동제어되지 아니하는 시설(예 : 개별관리 또는 단순중앙관리시스템)을 제외한다’ 라고만 정의하였을 뿐 구체적인 IBS에 대한 열거사항이 없다〔4〕.

그러나 IBS는 TC, BA, OA가 유기적으로 혼합된 건물을 말하는데 TC, OA는 국가정책상의 이유로 과세에서 제외시키고 에너지절약을 위해 반드시 필요한 BA에만 과세한다는 것은 문제가 아닐 수 없다.

무엇보다 인텔리전트 빌딩에 대한 과세를 다른 방향으로 해석해보

면 인텔리전트 빌딩이라는 판단을 과세가 된 건물로 볼 수도 있게 되며 이는 곧 인텔리전트 빌딩의 여부를 관할 지방자치단체에서 판 단하게되는 문제점이 발생한다. 따라서 인텔리전트 빌딩의 과세는 감면 또는 폐지되어야 한다고 본다.

제 6 장 결 론

본 논문에서는 IBS의 개선과 현행 관련법규의 문제점에 대해 중점 적으로 연구하였다. 이에 본 논문에서는 IBS의 개선을 목적으로 그 에 수반된 문제점의 해결책을 모색하였다.

첫째 인텔리전트 빌딩의 합리적인 기능을 부여하고 불필요한 기능 의 수정하기 위하여 국내일반빌딩의 빌딩자동화의 활용도를 알아보 았다.

둘째 승강기와 건물관리 운영방식의 문제점을 들었다. 이는 인텔리 전트 빌딩뿐만 일반건물에도 해당이 된다.

건물운영에서는 혼합운영방식, 승강기 운영에서는 책임보수의 도입 필요성을 피력하였다.

셋째 인텔리전트 빌딩에 대한 현행 법규의 문제점을 들었다. 인텔 리전트 빌딩은 건물의 쾌적성 등으로 인해서 층고가 점차 높아지는 추세인데 에너지 합리화 정책에는 층고를 2.7m로 제한하고 있으며 건축법과 소방법등에 의해서 방화구획상의 제한을 두고 있다.

따라서 천장고의 제한과 건축법과 소방법등의 적용은 인텔리전트 빌딩에 대해서는 별도의 기준등을 마련하여야 한다고 본다.

넷째 첨단설비가 설치되는 인텔리전트 빌딩 관리운영요원들의 전 문화가 시급하다. 첨단설비를 제대로 운영할 수 있는 관리요원들의 부재와 전문화의 부족은 설비의 운영상에 문제점이 될 수 있고 기 술이전등에 있어서 애로사항이 될 수 있다.

다섯째 인텔리전트 빌딩의 보급에 대한 문제이다. 인텔리전트 빌딩 이 시스템·에너지 절약·자동화등으로 많은 장점을 보유하고 있으

면서도 보급률이 높지 않은 것은 건물주, IB기술업계, 빌딩관리업계 의 입장에 따른 복합적인 원인 때문이라고 볼 수 있다.

여섯째 소방법과 건축법의 오류를 지적하였다. 인텔리전트 빌딩 뿐 만 아니라 일반건물에 공통적으로 적용되는 소방법과 건축법은 법 규정자체가 애매하고 일부 설치기준에서는 건물의 수직거리가 아닌 층수로 제한하고 있다. 따라서 관련 법규의 규정을 명확하게 하고 설치기준등에서는 수직거리로 제한하여야 한다.

일곱 번째 인텔리전트 빌딩의 중과세의 문제점을 들었다. 지방세법 상의 규정으로 인텔리전트 빌딩에 대한 과세가 적용되고 있는데 에 너지절약시설에 대한 세액공제제도와 상충되고 있으며 또한 산업자 원부 에너지절약전문기업 제도와 상반된다.

인텔리전트 빌딩의 활성화는 국내 건설시장의 전반에 걸친 문제이 기도 하며 미래사회에 대한 예측을 포함하는 광범위한 작업을 의미 한다. 궁극적으로 21세기 정보화 사회의 중추적 역할을 담당할 수 있는 인텔리전트 빌딩과 관련산업의 활성화를 위해서 다음과 같은 방안을 제안한다.

① 건축설계기술의 표준화

② IB등급에 따른 적절한 수준의 시스템 통합

③ 전문인력의 양성과 산·학·연간의 유기적인 협동체제 마련

④ IBS 관련업체의 정보공유

⑤ 정부의 IBS 산업에 대한 지원

⑥ 설계·시공·관리의 적절한 병합

⑦ 각 처에 분리된 관련 법규의 통합화

인텔리전트 빌딩은 자동화 설비를 통하여 에너지 절약을 할 수 있

고 이와 관련된 업계의 고용창출 효과도 상당하다.

인텔리전트 빌딩의 활성화를 통하면 현재 대두되고 있는 에너지 절약형 빌딩, 그린빌딩, 인텔리전트 아파트에 대한 인식을 새로이 할 수 있길 것이고 관련 업계의 기술개발로 인텔리전트 빌딩의 보 급이 조속히 이루어질 수 있을 것으로 기대된다.