□ 비용 항목은 크게 총사업비와 운영비로 구별되며, 복합단지와 같이 이질 적인 시설물 또는 용지 조합으로 구성될 경우에는 개별적으로 분리하여 제시할 수 있음
○ 추진근거법령에서 인정하는 총사업비 항목은 총사업비로 인정함
□ 총사업비는 조사비, 설계비, 공사비, 보상비, 부대비, 운영설비비, 제세공 과금, 영업준비금을 합산한 금액으로, 재원주체와 상관없이 해당 사업에 투입되는 일체의 비용을 의미함
○ 국가 또는 지자체의 부담분에는 기존 국유지를 활용하거나 지자체가 부담하 는 부지 관련 비용(해당 부지가 공유지분인 경우 당해 사업에 포함되는 지분 에 대한 가액)을 포함
– 여기서, 기존 국유지 또는 지자체가 부담하는 부지 관련 비용은 「부동산 가 격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조에 따른 해당 토지의 개별공시지 가로 하며, 해당토지의 개별공시지가가 없으면 같은 법 제9조에 따른 표준 지공시지가를 기준으로 하여 산출한 금액 기준임
– 단 관련 법령 또는 계약에 따라 개별공시지가 또는 표준지공시지가 보다 낮 은 가격으로 한 경우 그 가격을 포함
○ 공공시설물 중 시설 운영을 위해 준공(개관) 이전에 구입이 필요하다고 계획 한 물품(도서관의 도서, 미술관의 미술품 등)도 포함됨
65
제Ⅴ장 사업계획 적정성 검토
<표 Ⅴ-1> 총사업비 항목별 주요 내용
항 목 사업비 내용
공사비 공사시행을 위한 재료비, 노무비, 경비 일반 관리비 및 이윤의 합계액 보상비 용지 및 지장물 보상비, 영업손실보상비, 영농손실보상비 등
부대비용
측량비 및 기타 조사비(지반조사비, 문화재지표조사비, 문화재 발굴(시술) 조 사비 등), 기본 및 실시 설계에 소요되는 비용, 사업타당성 분석비, 환경영향 평가비, 감리비 및 사업의 시행과 관련된 건설사업관리비, 공사비 단가 검토 비, 설계의 경제성 검토비 및 재원조달을 위한 금융부대비용을 포함 운영
설비비
시설의 운영을 위하여 최초로 투입하는 장비, 설비 및 운영 전산시스템 등의 제 비용(장비구축비, 장비구입비, 설비비 등)
제세 공과금
공사의 시행, 준공, 등기 및 소유권 이전과 관련한 취득세, 등록세, 부가가치 세 등 일체의 세금 및 공과금과 기타 법률에 의하여 부과되는 각종 부담금(생 태계보전 협력금, 개발제한구역훼손 부담금, 농지보전 부담금, 공유수면 점·사 용료, 상하수도 원인자부담금, 학교 부담금 등)
영업 준비금
시설의 운영을 준비하기 위하여 필요한 사업조직이 있을 경우 이와 관련된 필수경비(모델하우스 운영비, 광고홍보비, 신탁수수료, 신주발행비, 개업비, SPC 운영비 등)
가. 공사비
□ 공사비는 공사의 시행을 위한 재료비, 노무비, 경비, 일반 관리비 및 이윤 등의 합계액이며, 사업의 성격에 따라 공종별 공사비로 나누어 추정함
○ 세부공종별로 사업비를 구분하여 산출할 경우 물가수준, 시중노임단가, 건설 표준품셈, 국토교통부 표준시장단가 및 기획재정부 회계예규 원가계산에 의한 예정가격 작성기준 등을 감안할 수 있음
○ 공사비는 공종별 공사물량과 단위공종별 단가를 곱하여 산출함
□ 공사비는 공사의 시행을 위한 재료비, 노무비, 경비, 일반 관리비 및 이 윤의 합계액으로 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령」제9 조의 규정에 의한 예정가격결정기준, 정부표준품셈 및 단가, 표준시장단 가를 이용하여 산출함
○ 사업계획의 구체화 정도에 따라 국가, 지방자치단체, 공기업·준정부기관, 기타 공공기관 및 위 기관의 감독과 승인을 요하는 기관에서 시행하는 건설공사의
66 지방재정투자사업 타당성조사 수행을 위한 일반지침
예정가격 작성을 위해 국토교통부·한국건설기술연구원에서 발표하는 「건설 공사 표준시장단가 적용공종 및 단가」 적용
○ 건축물의 경우는 시설유형에 따라 공사비 차이가 크므로 ① 용도 및 기능이 유 사한 시설의 실제 공사비 단가, ② 조달청의 공공시설물 유형별 공사비 분석 자료에 따른 유사시설 건축공사비 단가, ③ 한국감정원의 건물신축단가표,
④ 본 사업과 유사한 사업의 타당성 조사 공사비 사례 등을 검토하여 산정함
○ 부지조성비 단가 기준은 한국토지주택공사 단지개발사업조성비 추정자료를 적용하되, 일부 녹지조성비는 한국토지주택공사 조경계획 및 설계 용역대가 산정기준 제정안의 단위공사비를 적용
나. 보상비
□ 보상비는 사업의 시행을 위한 보상에 소요되는 비용으로 토지 매입비, 지장물 보상, 어업 보상, 영농 보상, 기타 간접 보상 등이 있음
□ 용지보상비는 토지 매입비와 지장물 보상비를 포함하는 비용을 의미하 며, 용지보상비 추정과정은 ①지목별 소요면적을 산출하고 ②추정방법을 선정한 후 이를 이용하여 ③지목별 토지 매입비를 추정한 뒤, ④지장물 보상비를 추가함
○ 추정방법으로는 감정평가, 주변 보상자료 활용, 공시지가에 보상배율을 적용 하는 방법 등이 있음
○ LIMAC에서는 용지비의 비중이 높은 대규모 용지개발사업에 대해 한국감정원 에 사전표본평가를 의뢰하여 용지보상비를 추정한 사례가 있음
1) 보상면적 산출방법
□ 용지보상면적은 수치지형도를 이용하여 구체적인 물량을 산출하는 방법 과 일반지형도를 이용하는 두 가지 방법에 의하여 산출함
○ 수치지형도를 이용한 전산화 작업의 경우 전산설계 프로그램에서 제공하는 총 편입면적을 세분화하여 산정하도록 함
67
제Ⅴ장 사업계획 적정성 검토
2) 토지 매입비 추정방법
□ 토지 매입비 추정방법은 다음의 순서에 따라 가능한 방법을 순차적으로 적용함
가) 감정평가에 의하는 방법
□ 용지보상비를 추정하는 가장 정확한 방법은 사업지구에 편입될 전체 토 지와 지장물에 대해 직접 감정평가를 실시하는 것임
□ 직접 감정평가에 의해 용지보상비를 추정하는 경우에는 사업지구 내 편 입 토지와 지장물 중 지목이나 용도지역 등 개별 물건의 특성을 고려하 여 대표적인 유형에 대해 랜덤하게 표본을 추출하고(약 5%), 이를 직접 감정평가하여 전체 용지보상비를 추정하는 방안으로 가장 현실적이라고 할 수 있음
□ 한국감정원에서는 먼저 표본토지를 선정하고, 표본토지가 적정하게 선정 되었는지를 검증한 뒤 용지매입비를 산정하되 산정방식은 특성유사권 설 정에 의한 방법과 유사가격권 설정에 의한 방법 두가지를 사용함
68 지방재정투자사업 타당성조사 수행을 위한 일반지침
<표 Ⅴ-2> 표본토지 선정 절차 1. 기초자료 확인 및
지역분석
사업시행자가 제시한 기초자료 검토 및 표본 토지의 선정 을 위한 사업대상지 전체를 대상으로 지역분석 시행
2. 모집단분석 및 표본 선정
1단계 : 모집단 조사표 작성
(소재지, 용도지역, 이용상황, 개별공시지가) 2단계 : 층화기준 설정
3단계 : 표본의 배분
- 층화별 필지수를 기준으로 배분 - 네이만배분법 적용
4단계 : 가표본 선정
- 개별공시지가를 기준으로 계통추출법을 활용하여 최종 선정할 가표본을 선정
5단계 : 표본 최종 선정
- 공부재확인 및 현장 확인을 통하여 용도지역, 이용상황 및 지역적 균형을 고려하여 최종 선정
3. 표본 규모의 적정성 검증
모집단 대비 표본 규모 검증
- 표본면적 합계 및 필지 수(동시 충족 조건)에서 대표성이 있는지 여부 검증
<표 Ⅴ-3> 표본토지의 규모비율(예)
구 분 필지수 편입면적(㎡) 개별공시지가 합계(면적가중) 표본토지[A] 73 135,840 375,196,574
사업대상 토지(사유지)[B] 560 490,022 1,135,927,994 표본토지 비율[A/Bx100] 13% 27.7% 33%
69
제Ⅴ장 사업계획 적정성 검토
[그림 Ⅴ-2] 표본토지의 분포(GIS 분석)예
사업 대상 토지 분포도 (560필지)
표본 토지 분포도 (73필지)
주 : 사업대상토지 분포도는 사유지 560필지를 기준으로 함
70 지방재정투자사업 타당성조사 수행을 위한 일반지침
<표 Ⅴ-4> 특성유사권 설정에 의한 추정방법
구분 수행업무 내용
Step 0 표본설계 및 표본 선정
•모집단 추출 및 분석
•모집단분석자료 토대 가표본 추출(10~15%) (타당성심사처, 연구개발실 협의)
•가표본 적정성 검토 후 최종 표본 선정 Step 1 표본가격 산정 •소관실처지사 내 담당평가사 수행
•사례자료수집 및 표본평가 결과서 작성 Step 2 표본별
특성유사권 설정
•특성유사권 설정 주요통제변수
- 표본별 근접도, 용도지역, 이용상황, 노선
Step 3 비준표 작성
•도시지역, 비도시지역 전국공통 비준표 작성 (연구개발실 수행) 형상, 고저, 기타 특성 등
• (담당평가사 수행) 사업지역특성 고려 비준표 수정 Step 4 개별가격 추정 및
총보상비 추정
•표본 및 비준표 활용 특성유사권 내 개별 가격 추정
•개별 추정가격 및 표본 가격 합산 총보상비 추정
<표 Ⅴ-5> 유사가격권 설정에 의한 추정방법
구분 수행업무 내용
Step 0 표본설계 및
표본 선정 •특성유사권 설정에 의한 방법과 동일함 Step 1 표본가격산정
Step 2 표본별 유사가격권 설정
•유사가격권 설정 주요통제변수
- 표본 및 개별지 공시지가, 용도지역, 이용상황 Step 3 유사가격권별
격차율 산정 •표본가격: 공시지가 간 격차율 산정 Step 4 개별 가격 추정 및
총보상비 추정
•개별가격 추정= 개별지 공시지가 x 유사가격권별 격차율
•개별 및 표본 가격 합산 총보상비 추정
나) 기존 사업지 주변의 보상자료를 활용하는 방법
□ 타당성 조사를 의뢰한 주무부처 등에 사업지 주변에서 기존에 실시한 보 상전례가 있다면 이를 제출토록 하고, 이 보상자료를 분석하여 해당 지 역에 적용할 보상배율을 추출하는 방법임
71
제Ⅴ장 사업계획 적정성 검토
□ 사업구간을 몇 개 구간으로 나누어 실시하는 경우, 기존 도로나 철도를 확 장하는 경우 등 유사 보상전례가 풍부한 사업에 적용할 수 있는 방법임
다) 보상배율 적용방법
□ 사업지 주변에 활용 가능한 기 보상자료나 감정평가 자료가 없는 경우에 는 공시지가에 보상배율을 적용함
○ 이때 보상배율은 사업지 내 또는 인근의 지목별 개별공시지가 또는 표준지 공 시지가에 적용함
○ 먼저, 지역은 수도권과 수도권 외로 구분한 다음 각각을 다시 시부와 군부로 구분하며, 지목은 전, 답, 대지, 임야로 구분함
– 이때 공장용지, 창고용지는 대지에 포함하며, 목장용지와 과수원은 전에 포함 – 기타 이에 속하지 않는 특수 지목의 경우는 주변 필지의 상황 및 공시지가
의 수준 등을 고려하여 적정한 배율을 적용함
○ 적용할 보상배율은 KDI 예비타당성조사에서 적용하는 배율을 준용함18)
<표 Ⅴ-6> 지역별 지목별 보상배율
지역 전 답 대지 임야
수도권 시부 1.50 1.50 1.40 2.00
군부 1.75 1.75 1.50 2.50
수도권 외 시부 1.75 1.75 1.65 2.30
군부 1.80 1.80 1.65 2.50
주 : 1) 공장, 창고는 ‘대지’ 배율 적용 2) 목장, 과수원은 ‘전’ 배율 적용
자료 : 한국개발연구원(2008), 예비타당성조사 수행을 위한 일반지침 수정·보완 연구(제5판)
3) 국공유지의 투지매입비 추정방법
□ 총사업비에는 실제 수반되지 않더라도 국공유지 토지 비용을 포함하되,
18) LIMAC에서는 보상배율 관련해서 추후 연구를 통해 현실화시킬 예정임