□ 청사 사업은 단일용도 시설로 계획되는 경우와 복합용도 시설로 계획되 는 경우가 존재하며, 최근에는 복합용도 시설로 추진되는 경향이 있음
○ 단일용도 시설은 공공 행정 업무 수행을 위한 자치단체 본청과 그 외 의회 및 직속 산하기관의 사무공간만으로 이루어진 시설을 의미하며, 복합용도 시설은 이외에 주민편의, 복지, 문화시설 등을 포함하는 시설을 뜻함
○ 최근에는 복합용도 개발을 통해 지역주민들의 접근성과 이용의 효율성을 높 이려는 사례들이 증가하고 있으며, 이 경우 행정업무 수행을 위한 공간 이외 에 보건소, 어린이집, 공연장, 도서관, 전시관 등 주민복지 및 편의시설이 포함 되고 있음
□ 단일용도 시설과 복합용도시설의 경우 포함되는 시설이 다르므로 시설에 따라 방법론을 구분하여 편익을 추정하는 것으로 함
○ 단일용도 시설의 경우 행정업무 수행을 위한 공간만을 포함하므로 업무공간 에 대한 편익만을 추정함
○ 복합용도 시설의 경우 업무공간에 대해서는 단일용도시설의 경우와 동일하게 편익을 추정하되, 이외 주민편의 및 복지, 문화시설 등에 대해서는 별도로 편 익을 추정하는 것으로 함
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제Ⅵ장 경제성 분석
□ 공공청사의 신·증축 등은 공무원의 생산성 향상과 연계되며, 최종적으로 는 주민들의 효용증가 편익을 기대할 수 있으므로 업무공간에 대해서는 이와 연계한 편익을 추정할 필요가 있음
○ 단 현재 청사의 편익 추정 방법은 업무공간 개선 및 효율성 향상 등과 연계하 여 임대료로 갈음하여 편익을 추정하고 있어 최종수혜자인 주민들의 효용증 가에 대한 편익이 포함되었다고 보기에는 어려움이 있음
□ 주민복지 및 편의시설, 상업시설 등에 대해서는 관련 지침을 참고하여 별도로 편익을 추정하는 것으로 함
– 공연장, 체육시설 등은 문화·체육시설로 분류되므로 문화·관광·체육분야 지 침을 참고하고, 상업시설의 경우 상업부문 지침을 참고하여 편익을 추정해 야 함
□ 그러나 공공청사의 경우 필수시설에 가깝다는 점에서 경제성 분석의 실 효성에 대한 검토가 필요할 것으로 판단됨
○ 따라서 향후에는 단일용도 청사사업의 경우 사업계획 적정성 측면에서 타당 성 조사를 수행하는 것에 대해서 검토할 필요가 있음
– 단일청사에 대한 사업계획 적정성 측면에서의 타당성 조사는 「공유재산 및 물품관리법 시행령」 및 해당 지자체의 공유재산 관리조례에 따른 표준 설계 면적 기준을 적용하여 적정면적에 대한 검토를 중심으로 수행하는 것을 뜻함
○ 또한, 복합용도 청사사업의 경우 업무공간과 이외의 공간을 구분하여, 주민편 의 및 복지, 문화시설 등에 대해서는 경제성 분석을 수행하되, 업무공간에 대 해서는 경제성 분석의 실효성을 검토하여 경제성분석 수행여부를 결정할 필 요가 있음
□ 단 단일용도 청사라 하더라도 임대청사의 청산 등 재정적인 이유로 청사 사업을 추진하는 경우 경제성 분석이 필요할 것으로 판단되므로, 이 경 우에는 공무원 사무공간 편익으로 갈음하여 편익을 추정할 수 있음
○ 예를 들어 임대청사 청산을 목표로 한 공공청사의 신·증축사업의 경우 지자체 의 청사 운영비용 절감 측면에서 경제성 분석이 필요하다고 할 수 있음
□ 종합하면 청사건축 목적에 따라 선택적으로 적정성 검토 대상 및 경제성 분석 대상 여부를 파악하며, 경제성 분석 대상의 경우 다음과 같은 편익
136 지방재정투자사업 타당성조사 수행을 위한 일반지침
항목 및 추정방법을 사용하도록 함
가. 편익 항목
□ 공공청사 건축사업은 사업 유형에 따라 편익항목이 달라질 수 있으나, 기본적으로 검토해야 될 예상되는 편익 유형은 다음과 같이 정리할 수 있음
구분 편익유형 편익산출방안
업무공간
업무공간 개선 편익
청사사업으로 사무공간의 심미적 환경, 건강관련 환경, 효율성 및 편의성 관련 환경이 개선으로
공무원의 직무성과 향상 편익 유관기관 집적화로
인한 업무효율성 향상 편익
유관기관 집적화를 통해 관련 공무원의 공무시간 및 교통비용 절감편익
기존시설 및 부지 활용 편익
기존시설 및 부지를 타용도로 활용함으로서 발생하는 편익
임차료 절감 편익 임차청사 청산으로 임차료 절감
운영비 절감 편익 신축 및 리모델링으로 회피할 수 있는 운영비 절감 편익
주민 접근성 향상 편익 청사 이전 사업으로 주민 접근 개선에 따라 발생하는 편익
대형 재해예방에 따른 편익
기존 청사의 안전성 등급이 C등급 미만의 취약할 건물일 경우 신축 및 리모델링 사업에 따라
안전성이 향상되면서 에상되는 편익 주민 편의 및
복지시설
복합시설 이용에 따른 편익
공연장, 체육시설, 복지시설 등을 설치하는 경우 문화체육시설 건립, 또는 보건복지시설에 확대
등에 대한 편익 공통 지역의 대표성 및 상징성
확보
지역의 랜드 마크 역할, 지역사회를 선도하는 상징성 있는 건축물 측면에서 주민의 자긍심 향상
편익
<표 Ⅵ-8> 편익 항목
137
제Ⅵ장 경제성 분석
나. 편익 추정방법
□ 업무공간 개선 편익은 기존 공공청사의 업무공간이 협소하거나 노후화된 경우 신축 또는 리모델링 사업으로 해당 공무원에게 제공되는 사무공간 의 심미적 환경, 건강관련 환경, 효율성 및 편의성 관련 환경이 개선됨에 따른 편익임
○ 사업시행 이후의 향상된 업무효율성은 직접적으로 계량화가 어려우므로 변화 된 사무공간의 가치 증감분, 즉 사무공간에 대한 지불의사가격을 측정해야 함
○ 업무공간에 대한 지불의사액(WTP)로 오피스 임대료를 사용할 수 있으나, 임 대료는 건축물 연면적, 건축연도, 접도수, 역세권 등 다양한 요소에 의해 영향 을 받기 때문에 유사사례를 통한 임대료 추정이 어렵다는 점과 기존 자산과 차별화된 신축자산이 제공하는 가치를 과소평가할 가능성이 존재함
○ 한편 소득수익률을 통해 산정한 임대가치를 WTP로 볼 수 있으나, 이 방법 역 시 토지가치에 따라 좌우되는 한계가 있음
– 소득수익률: 순영업소득(임대료 등 수입-영업경비)/기초자산가액 × 100 – 이때의 기초자산가액은 신축건물 투입된 원가를 기준으로 하기 때문에 공사
비 및 토지가치를 반영하여 산정함
– 그러나 토지가치의 경우 기존부지와 신규부지의 목적토지이용상황에 따라 가치가 크게 차이가 나타나 임대가치 산출 결과값에 크게 영향을 미치는 문 제가 발생하므로 결과값 해석 및 보정 필요성에 대한 검토가 필요한 실정임
□ 유관기관 집적화 편익은 청사가 분산·배치되어 있는 경우, 혹은 본청사와 의회가 분산되어 있는 경우 집적화를 통한 관련 공무원의 공무시간 및 교통비용 절감편익임
□ 기존시설 및 부지 활용 편익은 기존시설 및 부지를 타 용도로 활용함으 로서 발생하는 편익으로, 해당 사업의 본질적인 편익이 아니라는 측면에 서 다소 논란이 있기는 하지만, 이 같은 유형의 자원 증가는 국민(주민) 경제적 부가가치를 높여주는 결과이기 때문에 편익으로 정의할 수 있음
○ 다만, 기존시설 및 부지활용편익은 해당 사업 본연의 편익과 구분하여야 하며, 전체 편익에서 어느 정도의 비중을 차지하는 지를 제시하도록 함
138 지방재정투자사업 타당성조사 수행을 위한 일반지침
□ 임차료 절감 편익은 업무공간의 부족으로 외부 건물을 임차해 사용하였 으나, 신축으로 인해 임차 필요성이 없어질 경우 발생함
□ 운영비 절감 편익은 사업시행 후 소요될 운영비용이 기존 노후화된 시설 의 경우보다 낮게 소요될 것으로 예상되는 경우로 기존 건축물의 운영비 용과 신축 건축물의 운영비용의 차액으로 산출할 수 있음
○ 한편 기존 신축 후의 건축물 운영비용을 비용부문에서 이미 비용으로 계상하 고 있다면 편익부문에서는 기존 건축물의 운영비용 전체를 편익으로 산정함
□ 주민 접근성 편익은 공공청사 이전으로 새로운 입지에 대한 주민의 통행 거리/시간 절감 편익임
□ 복합시설 활용 편익은 공공청사 내 민원종합센터, 참여예산위원회 등 주 민참여시설이 확대되거나, 공연장, 체육시설, 복지시설 등 주민을 배려한 공간을 추가할 경우 발생하는 편익으로 각 시설의 성격에 따라 편익 추 정 방법을 개별 적용함
○ 예컨대 문화․체육시설의 경우, 문화·관광·체육 분야별 지침의 편익 추정 방법 을 참조
□ 대형재해예방에 따른 편익은 청사 건물의 안전진단결과를 바탕으로 추정하 되, 기존 청사가 D등급 이하의 수준이었던 경우 발생하지만, 사업전후 재해 감소율 차이를 계량화하는데 어려움이 있으므로 신중한 접근이 필요함
○ 지진과 같은 대형재해 발생에 대비한 내진설계 관련 편익의 경우, 내진설계가 필수화되는 상황이므로 내진보강으로 인한 비용이 경제성 분석에 악영향을 미치는 부분을 최소화하기 위해 내진보강으로 기대되는 대형재해예방 편익과 관련 비용을 경제성 분석에서 제외하는 것을 검토할 수도 있음
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제Ⅵ장 경제성 분석