체제전환 과정에서 사회주의 도시는 시장경제의 도입과 민주주의의 실현 등 정치, 사회적 변화에 의해 영향을 받게 된다. 시장경제의 도입에 따라 기업과 토지에 대한 사적 소유가 가능해지고 주택과 기업 자산이 경제적 가치에 따라 재평가된다. 이것은 도시내의 경제활동 환경에 근본적인 변화를 가져오게 된다. 시장경제의 도입은 산업구 조 측면에서 탈공업화와 서비스부문의 성장을 가져오게 된다.
체제전환 이후 소득격차가 커지게 되고 이것은 ‘사회경제적 재계층화 (re-stratification)’를 발생케 한다. 주택건설에 있어서는 국가의 역할이 크게 감소하 고 민간기업의 역할이 상대적으로 커지게 된다. 새로운 주택수요가 발생하게 되지만, 이에 대한 공급능력은 서서히 증가할 것이기 때문에 체제전환 초기에 주택부족 문제가 발생하게 된다.
<그림 3-2> 포스트 사회주의 도시의 공간구조 변화
자료: Ulrike Sailer-Fliege, 1999.
부 문 특 징
자료: Ulrike Sailer-Fliege, 1999, “Characteristics of post-socialist urban transformation in East Central Europe”, Geojournal 49:7, pp.7-16. 재구성.
이전에 국가소유였던 주택의 사유화가 진행되면서 주택시장이 본격적으로 형성된 다. 사회주의 시절의 공동주택 중심의 단순한 주택공급이 감소하게 되고 교외지역에서 의 새로운 주거단지 건설에 대한 수요가 증가하게 된다. 이것은 도시공간구조에 있어서 교외화라는 새로운 변화를 가져오게 된다.
사회주의 도시 → 포스트 사회주의 도시
압축도시, 상대적으로 동질적인 기능지역,
교외화 현상 부재 → 압축도시, 동질성의 정도 완화
도심지역 : 3차 산업과 주거기능 → 3차 산업지역 증가, CBD의 확대, 전문화와 탈중심화
3차 산업 면적 소규모 → 산업지역 황폐화, 도시주변부 신산업지역 부상
대규모의 공업지역과 녹지공간 → 소매점, 길거리 상행위, 쇼핑센터 등장
쇠락한 주거지역, 도심부의 유휴공간 존재 → 주택건설 감소. 교외화, 고급주택지역 등장
고층의 주거단지(보통 인프라 수준이 열악),
주택부족, 주거수준의 격차 → 주택부족 심화, 거주여건 악화, 농촌으로의 이주, 국가관리 임대시장 감소 및 주변화
<표 3-2> 사회주의 도시와 포스트 사회주의 도시의 공간변화 비교
자료: Ulrike Sailer-Fliege, 1999, “Characteristics of post-socialist urban transformation in East Central Europe”, Geojournal 49:7, pp.7-16에서 재구성.
불가리아의 수도 소피아의 경우 체제전환 이후 저밀도 주거지, 교외 주거지가 등장하면서 사회주의적 주택단지로 이루어진 도심의 고밀도 주거지 구조가 점차 붕괴되는 변화가 나타났고, 도시 외곽에서 높은 주택증가율이 나타났다. 도심은 자본주의의 전형적인 중심업무지구와 유사해지고 대규모 복합상업기구와 대형 슈퍼마켓과 같은 일부 상업기능은 사회주의적 주택단지와 도심 외부에 입지하는 공간구조의 변화가 나타났다.
소피아의 경우 도시의 교외화는 도시의 중심부에서 벗어난 곳에서 거주하기를 선택한 상류계층에 의해 추진되었으며, 교외화에 따라 교외지역에서는 주택외에도 쇼핑몰, 대형 슈퍼마켓, 창고, 새로운 사무실용 빌딩 등 상업 및 산업 시설에 대한 수요도 증가하게 되었다.
<그림 3-3> 소피아의 행정구역별 주택증가율(1992~2001)
자료: Stolicha Obshtina. 2002. Hirt and Kovachev(2006: 119)에서 재인용.
<그림 3-4> 체제전환 이후 소피아의 대형 슈퍼마켓 위치도
자료: DATECS GIS Center, Sofia. Hirt and Kovachev(2006: 123)에서 재인용.
이상을 종합해 볼 때 사유화, 시장화, 국제화를 중심으로 한 체제전환은 기존