동서독이 통일을 이룩할 당시(1990. 10. 3.)에 동독의 주택은 대략 700만동이었 고, 그 중에서 대략 50%정도가 국영 또는 주택조합의 소유이었고, 대략 41%정도 는 개인소유이었고, 그 나머지는 기타 소유이었다. 체제전환 후 동독지역의 주택 경제를 자본주의 시장경제체제로 전환하여 규율하기 위해서는 당해 주택에 대한 소유관계를 정리할 필요성이 있었다.39) 이에 따라 동독정부는 통일 전에 지방자 치단체재산법을 제정하여 이에 기하여 국영주택 중에서 지방자치단체가 관리하 고 있었던 주택의 소유권을 지방자치단체의 소유로 이전하였다. 통일 후에는 통 일조약상의 재산귀속규정(제21조)에 의하여 동일하게 처리하였다. 그 결과 동독 지역의 지방자치단체는 대략 240만동의 국유주택, 대략 110만동의 조합주택의 소 유권을 인수하였고, 나머지 대략 70만동의 소유관계는 정리되지 않았다. 동독지 역의 주택에 대한 사유화는 대부분 신연방 주의 지방자치단체에 의하여 처리되 었으며, 독일 신탁청의 자회사인 신탁부동산회사는 기업이 관리하던 주택의 사유
38) 유도진외 3인, “독일통일 후 구동독지역 국유재산의 사유화실태연구”, 『한국사회학』, 한국사 회학회, 1998, 852면.
39) 유도진 외 3인, “독일통일후 구동독지역 국유재산의 사유화 실태 연구”, 『한국사회학』, 한국 사회학회, 1998, 867면.
화를 담당하였다. 그 결과 독일 신탁부동산회사가 사유화해야 할 주택은 기업에 소속된 주택은 15만동이었고, 협동농장에 소속된 주택은 4만 5천동이었으며, 기 타의 공공주택 등이 대략 1만 5천동으로 총 21만동이었다.40) 특히 독일연방정부 가 동독지역의 주택을 사유화함으로써 자가 주택비율을 확대하려고 한 이유는 자가 주택을 적절하게 공급하는 것이 전통적으로 가족지향적인 독일주택정책의 주요목적 중의 하나이었기 때문이다. 따라서 독일연방정부는 각 지방자치단체나 공동주택조합이 보유한 주택들을 당해 세입자나 제3자에게 매각하는 방식으로 주택사유화를 진행하였다. 당해 주택에 거주하는 세입자를 대상으로 하는 매각절 차는 다음과 같다. 첫째, 당해 세입자에게 매수의사와 매수능력이 있는지에 대하 여 조사하였다. 둘째, 당해 주택의 권리 등과 관련한 법률 상태, 주택의 질적 상 태, 세입자의 수입구조 및 연력 등을 조사하여 매각대상주택을 선정하였다. 셋째, 주택의 수선 및 개선비용, 적절한 매매가격 등에 관하여 조사하고 또한 재원조달 계획을 수립하였다. 넷째, 당해 세입자와 관련한 정보 등을 조사하였다. 다섯째, 1동의 건물 내에서의 소유권 분할과 그 예상비용을 산정하였다. 여섯째, 세입자 의 매각조건수용 여부 및 기본적인 재정지원범위를 산정하였다. 일곱째, 당사자 와의 계약서 작성 등의 단계를 거쳐서 진행되었다.41)
연방정부는 1991년부터 1994년까지 대략 2억 8천만 마르크를 주택구입자금으 로 지원하여 대략 4만 가구 이상이 자신의 주택을 구입할 수 있도록 하였다. 또 한 채무지원법에 의하여 지방자치단체의 소유주택 205,000호, 조합소유주택 128,000호 등 총 333,000호가 매각대상이 되었다. 1995년 말까지 이 가운데 대략 35.2%인 117,214호가 세입자 또는 제3자에게 매각되었고, 독일 신탁부동산회사는 보유주택 142,000호 중에서 절반 정도에 해당하는 70,895호를 매각하였다. 그런데 사유화 대상주택의 대부분을 점하고 있는 공적 소유나 조합소유의 주택에 대한 사유화 실적은 동서독이 통일을 달성하고 5년이 경과한 1995년 말까지 현저히 낮은 수준이었다. 특히 당해 세입자에 대한 매각 비율은 대략 30%에 머물렀다.
40) Stiftung, Friedrich Ebert, Chancen und Grenzen der Wohneigentumsbildung in den neuen Bundesl ändern, Bestandspolitik und wirtschaftspolitische Neubauförderung(Reihe 41), Bonn, 1992, S. 19.
41) Hartmut, Häussermann H, “Die Transformation des Wohnungswesens”, in Städte und Regionen, Opladen, 1996, S. 313.
구 분 주택보유수
조합소유인 경우 1,100,000 128,000(11.6) 17,069(1.6) 11,700(69) 공공소유인 경우 2,000,000 205,000(10.3) 100,145(5.0) 23,838(24) 합계 3,100,000 333,000(10.7) 117,214(3.8) 35,538(30) 신탁부동산회사의 소유 141,000 70,895(49.9) 55%
43) German housig Industry Association, Treuhandanstalt, office for the Regulation of Open Property Issues, Duebel, 1996, S. 13.
년도
매각주체
지자체소유의 공공주택 조합주택
전체 세입자매수(%) 제3자매수(%) 전체 세입자매수(%) 제3자매수(%) 1991 6,496 232(3.6) 6,264(96.4) 639 383(59.8) 257(40.2) 1992 11,646 4,909(42.2) 6,737(57.8) 1,285 1,103(78.8) 272(21.2) 1993 27,196 5,681(20.9) 21,515(79.1) 1,690 1,332(78.8) 385(21.2) 1994 16,100 7,370(45) 8,730(54.2) 4,200 3,330(79.3) 870(20.7) 전체 61,438 18,192(29.6) 43,246(70.4) 7,814 6,057(77.5) 1,757(22.5)
미한 것으로 보인다. 1991년부터 1994년까지 동독지역의 주택에 대한 매각실적을 살펴보면 다음과 같다.
<표> 주택의 매각실적44)