차임규제 - 북한지역의 주택사유화와 그 이후 주택임차인 보호에 관한 연구

장래 남북한의 통일 후 북한지역의 주택임차인에게 실질적인 존속보장을 해 주기 위해서는 무엇보다 반대급부로서 지급되는 차임에 대한 통제범위를 합리적 으로 설정할 필요가 있다. 다만 차임통제의 범위와 관련하여 남한의 「주택임대 차보호법」상의 관련규정과 유사하게 약정차임의 1/20 금액을 초과할 수 없는 것으로 규율할 것인지, 그리고 주택임대차계약 및 약정한 차임을 증액한 후에는 최소 1년 내에 차임에 대한 증액청구를 할 수 없는 것으로 규율할 것인지와 관 련하여 다음과 같은 점들이 우선적으로 고려될 필요가 있다. 남북한이 통일을 하 게 된다면, 독일의 경우와 유사하게 남북한 주민간에 정서적 혼란과 갈등상황이 적지 않게 발생할 가능성이 높다. 따라서 주택의 시세, 임대차보증금, 차임 등의 결정과정에서는 다양한 요소들이 복합적으로 반영될 여지가 있다. 따라서 남한에 서 시행된 「주택임대차보호법」상의 차임통제 규정 등을 북한지역의 주택임대 차에도 여과없이 적용하게 되면 경제적 약자를 보호할 목적으로 제정된 「주택

315) 法務省民事局參事官室編, 新しい借地借家法 , 商事法務硏究會, 1992, 172面; 일본의「차지차 가법」의 내용에 대해서는 다음의 것을 참조할 것. 김성욱, “일본 차지차가법의 시사점과 도입 가능성에 관한 고찰”, 『동북아법연구』 제5권 제1호, 전북대학교 동북아법연구소, 2011.

316) 김성욱, “북한 주택거주인의 보호방향에 관한 민사법적 고찰”, 96면; 오미진, 김성욱, “북한주 택의 사유화 이후 임차인 보호방향”, 121면.

임대차보호법」의 입법목적에 오히려 반하는 결과를 유발할 우려도 있다. 따라서

있도록 하여야 하고, 임대차기간의 최소기간과 부합되게 당해 차임의 시세가 2년 동안 유지되었고, 해당지역의 통상적인 차임보다 낮을 경우에는 임대인이 일반차 임의 수준으로 차임인상을 하는 것을 허용하는 것도 고려할 필요가 있다. 그리고 독일의 경우에는 3년 이내 20% 이상 올릴 수는 없도록 하고 있지만(독일 민법 제558조), 우리나라의 경우에는 최소 존속기간을 2년으로 유지한다는 전제에서는 4년 이내에 20% 이상 올릴 수 없도록 규율하는 것도 필요할 것으로 생각한다.

다만 독일의 경우에는 임대인이 임차주택의 일정시설을 보수한 경우에는 소요비 용을 연11% 정도로 반영하여 차임인상을 할 수 있도록 하였다(독일 민법 제559 조). 그런데 남북한의 경우에는 통일 당시 임대차가 어떠한 모습으로 구체적으로 형성될 것인지에 대하여 현재의 시점에서는 정확하게 예견할 수 없다는 점이 고 려될 필요가 있다. 다만 남한의 경우에는 다른 국가와 다르게 적지 않은 임대보 증금을 수수하고 있다는 점을 고려한다면, 임대보증금의 액수 및 수리비용 등을 고려하여 차임인상을 요구할 수 있도록 하는 방안도 고려할 필요가 있다.³²⁰⁾ 6. 계약갱신

통일이라는 급격한 사회변혁 상황에서는 특별한 사정이 없는 한 북한의 주택 임차인이 당해 주택에 거주할 수 있도록 존속보장을 제도적으로 마련해 줄 필요 가 있다. 이를 위해서는 정당한 사유가 없는 한 주택임차인에게 계약갱신청구권 이 인정되어야 한다.³²¹⁾ 그런데 어떠한 경우가 정당한 사유에 해당되는지가 문제

320) 오미진, 김성욱, “북한주택의 사유화 이후 임차인 보호방향”, 123면.

321) 종래 남한의 「주택임대차보호법」에 의하면 묵시적 갱신을 인정하고 있으며, 묵시적 갱신이 인정되는 경우에는 존속기간을 2년으로 간주하고 있다(제6조 제2항). 따라서 묵시적 갱신이 인 정되는 경우에는 주택임차인이 차임지급의무의 불이행 등 다른 특별한 사유가 없는 한 임대인 의 일방적 의사표시에 의하여 당해 임대차관계가 종료되는 상황은 발생되지 않는다. 그러나 묵 시적 갱신이 인정되지 않는 경우 즉 임대인에게 계약종료의 의사가 있고, 이에 따라 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하 지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대인의 의사에 따라 계약관계가 일방적으로 종료될 수 있다는 문제가 있다. 이렇게 임대인의 의사에 기하여 임대차관계의 종료 여부가 결정될 수 있는 현행 「주택임대차보호법」의 규율태도를 고려한다면 주택임차인이 자 신의 의사에 반하여 당해 주택에 일정기간 이상 거주할 수 없는 상황을 방지해 줄 필요가 있 다. 즉 주택임대인의 의사여부와 관계없이 주택임차인의 존속이 실질적으로 보장될 수 있도록 제도적 장치를 마련해 주는 것이 필요하다. 만약 주택임대인의 의사에 기하여 임대차관계의 존 속여부가 결정되도록 한다면, 주택임차인을 보호하기 위하여 마련된 당해 특별법의 입법취지가 사실상 형해화된다고 보아야 한다. 다만 주택임차인의 존속보장을 실질적으로 담보해 주면서도 임대인의 재산권 행사도 적절하게 보장되는 것이 합리적인 법익형량이라고 생각된다. 따라서

될 수 있다. 이와 관련하여 임대인 또는 임대인의 가족이 거주할 의사가 있는 경 우 등을 포함시키는 견해도 있지만, 이러한 경우는 매우 주관적인 상황일 뿐만 아니라 악용의 소지도 있을 것으로 생각된다. 따라서 임대인의 가족이 거주해야 하는 경우가 객관적으로 명백하면서 증명된 경우에 한하여 정당한 사유에 포섭 시키는 방안이 적절할 것으로 생각한다.³²²⁾ 그리고 상가건물임대차보호법상의 관 련규정을 참고하여 주택임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차 임을 연체한 사실이 있는 경우도 고려될 필요가 있다. 그 밖에 임차인이 임차인 으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등 예시규정을 마련하는 것도 적절한 입법방식이다. 기타의 경우로 임 차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등은 정당한 사유로 충분하게 포섭될 수 있을 뿐만 아니라 당해 사유들은 일반 민법상의 법리에 의해서도 충 분하게 규율될 수 있다. 따라서 기타의 사유에 대해서까지 관련규정에 명시하는 것은 적절하지 않을 것으로 보인다. 다만 북한주택의 임차인에게 계약갱신청구권 이 보장됨으로서 임대인의 재산권행사가 사실상 침해될 수 있다는 비판도 제시 될 수 있다. 그런데 전술한 문제점은 합의에 기한 차임인상규정을 신설하고, 차 임규제의 범위를 탄력적으로 결정할 수 있는 근거규정을 추가적으로 신설하게 된다면 양자의 법익형량이 어느 정도 균형을 유지할 수 있을 것으로 생각한 다.³²³⁾

7. 소유권의 원상회복에 따른 거주임차인의 보호

통일한국이 몰수주택 등에 대하여 원소유자에게로의 반환원칙을 채택할 경우 도 상정할 필요가 있다. 만약 통일한국이 주택소유권의 원상회복정책을 채택한다 면, 거주임차인의 보호와 관련해서는 체제전환을 이룩한 루마니아의 사례를 참고

당해 주택의 임대인에게 계약갱신을 거절할만한 정당한 사유가 없는 한 주택임차인에게 계약갱 신청구권이 인정될 수 있도록 그 한계를 명확하게 설정할 필요가 있다.

322) 임윤수·최완호, “주택임대차보호법상의 문제점 분석”, 451면.

323) 오미진, 김성욱, “북한주택의 사유화 이후 임차인 보호방향”, 123면.

할 필요가 있다.³²⁴⁾ 루마니아의 경우에는 1989년 12월 민중혁명이 발생하기 전까 지는 차우셰스쿠(Nicolae Ceausescu) 독재하의 전체주의 국가이었지만, 이후 민 중혁명이 성공한 후 1990년 5월 20일 총선에서 구성된 의회에서 수명의 하원의 원(12명)과 상원의원(11명) 그리고 5명의 전문가로 구성된 헌법제정위원회 (Constituent Assembly)가 조직되었고, 1991년 12월 8일 국민투표를 거쳐 총 7장 152개조로 이루어진 신헌법이 제정되었다. 이 신헌법은 사유재산권을 비롯한 기 본권의 보장, 법치주의의 채택, 시장경제체제의 선언, 복수정당제와 자유선거의 보장, 삼권분립, 통치기구로서 강력한 대통령제와 양원제, 사법권의 독립 등을 골 자로 하였다. 이에 따라 헌법규정상으로는 공산체제는 완전히 청산되었다. 체제 전환 이후 종래 몰수되었던 재산의 반환, 이른바 재사유화(re-privatization)와 관 련하여 특별법이 제정되었는데, 우선 1991년 2월 19일에 제정된 「토지법」(법률 제37호/1991)은 구 협동농장에 귀속되었던 토지를 원소유주 또는 농장구성원 등 에게 반환 내지 분배하도록 규정되었고, 1995년 11월 26일 「국가로 이전된 주거 용 건물의 법적 지위에 관한 법률」(법률 제112호/1995, 이하 「몰수가옥반환·보 상법」으로 약칭)이 시행됨으로써 주거용으로 사용되는 건물은 제한적 범위에서 원소유주에게 반환되거나 금전으로 보상되었다.³²⁵⁾ 특히 몰수가옥반환보상법에 의하면, 원소유자 또는 그의 상속인이 1989년 12월 22일 현재 국유재산으로 이전 된 가옥에 주택임차인으로서 거주하고 있는 경우에는 이들이 이 법의 규정에 따

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