272) 임윤수·최완호, “주택임대차보호법상의 문제점 분석”, 『가천법학』 제5권 제2호, 가천대학교 법학연구소, 2012, 445면.
273) 중앙난방과 욕실이 있는 전용면적 66-91 제곱미터의 중간크기의 보통주택의 경우로서 1994년 이후 건설된 경우가 해당된다.
274) Müchener/Artz, B gerliches Gesetzbuch Schuldrecht Besonderer Teil I 5. Aufl. § 558 Rz.
35 ff.
275) 임윤수·최완호, “주택임대차보호법상의 문제점 분석”, 444-445면.
현행 「주택임대차보호법」은 주택임차인에게 대항력과 우선변제권 및 소액임 차인의 경우에는 최우선변제권을 허용하고 있으며, 최소존속기간을 규정하고 있 지만, 계약갱신청구권이 보장되어 있지 않는다. 따라서 임차인의 존속보장을 보 다 적극적으로 담보해 주기 위해서는 계약갱신청구권을 도입하면서, 최초의 계약 의 존속기간(2-3년)을 제외한 임대차의 갱신기간과 갱신횟수를 2년씩 2회이거나 2년씩 1회 또는 3년씩 1회로 정하자는 주장이 제기되고 있다. 그러나 임차인의 계약갱신청구권은 경제적 약자인 임차인의 존속보장을 실질적으로 담보해 주는 역할을 한다는 점에서 주택임차인에게 부여할 필요성이 적지 않다. 물론 주택은 상가건물임대차와 다르게 권리금을 회수할 수 있는 최소기간을 확보해 주기 위 하여 5년의 기간을 보장해 줄 필요가 없다는 주장도 가능하다.276) 또한 주택의 감가상각비용을 고려해 볼 때 6년의 기간을 임대차의 존속기간으로 보장해주는 것은 계약의 상대방인 임대인의 재산권을 불합리하게 침해한 것으로 볼 여지도 있다.277) 따라서 계약갱신의 문제를 어떠한 시각에서 접근하는 것이 「주택임대 차보호법」의 입법취지에 부합되면서도 또한 이해당사자의 법익을 적절하게 조 화할 것인지가 문제된다.
2. 검토
주택임대차보호법은 묵시적 갱신이 인정되는 경우에는 존속기간을 2년으로 간 주하고 있다(제6조 제2항). 이렇게 묵시적 갱신이 인정되는 경우에는 주택임차인 이 차임지급의무의 불이행 등 다른 특별한 사유가 없는 한 임대인의 일방적 의 사표시에 의하여 당해 임대차관계가 종료되는 상황은 발생되지 않는다. 그러나 묵시적 갱신이 인정되지 않는 경우 즉 임대인에게 계약종료의 의사가 있고, 이에
276) 윤철홍, “상가임대차보호법(안)상의 계약갱신요구권에 관한 소고”, 『심당 송상현 화갑기념논 문집』, 박영사, 2002, 238면에서 상가는 권리금에 대한 보전을 위하여 5년의 임대차기간을 보장 해줄 필요성을 논하고 있다.
277) 임차인의 보호를 위해 권리를 완벽하게 보장하려고 포괄적인 보호규정을 두는 것은 특별법의 취지에도 맞지 않고, 또 다른 부작용을 초래할 수 있기 때문에 임대인의 재산권의 보장과 임차 인의 임차권의 보장을 균형 감각을 지닌 조화로운 입법화가 필요하다. 윤철홍, “상가임대차보호 법(안)상의 계약갱신요구권에 관한 소고”, 242면; 정수경, “주택임대차보호법 개정법률안에 대한 소고”, 『토지법학』, 한국토지법학회, 2011, 309면.
따라 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거 절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대인의 의사에 따라 계약관계가 일방적으로 종료될 수 있다는 문제 가 있다. 이렇게 임대인의 의사에 기하여 임대차관계의 종료여부가 결정될 수 있 는 현행「주택임대차보호법」의 규율태도를 고려한다면 주택임차인이 자신의 의 사에 반하여 당해 주택에 일정기간 이상 거주할 수 없는 상황을 방지해 줄 필요 가 있다. 즉 주택임대인의 의사여부와 관계없이 주택임차인의 존속이 실질적으로 보장될 수 있도록 제도적 장치를 마련해 주는 것이 필요하다. 만약 주택임대인의 의사에 기하여 임대차관계의 존속여부가 결정되도록 한다면, 주택임차인을 보호 하기 위하여 마련된 당해 특별법의 입법취지가 사실상 형해화된다고 보아야 한 다. 다만 주택임차인의 존속보장을 실질적으로 담보해 주면서도 임대인의 재산권 행사도 적절하게 보장되는 것이 합리적인 법익형량이라고 생각된다. 따라서 당해 주택의 임대인에게 계약갱신을 거절할만한 정당한 사유가 없는 한 주택임차인에 게 계약갱신청구권이 인정될 수 있도록 그 한계를 명확하게 설정할 필요가 있다.
특히 주택임차인에게 계약갱신청구권이 보장됨으로서 임대인의 재산권행사가 사 실상 침해될 수 있다는 비판에 대해서는 다음과 같은 입법론이 고려될 수 있다.
즉 주택임차인에게 계약갱신청구권을 인정하는 관련규정을 신설하면서, 다른 한 편으로 합의에 기한 차임인상규정을 마련하면서, 차임규제의 최소한도를 탄력적 으로 정할 수 있도록 근거규정을 신설 내지 개정한다면 특별법의 입법취지에 부 합되면서 또한 적절한 법익형량으로 평가될 수 있을 것으로 생각한다.
제4장 통일 후 북한지역 주택임차인 보호와 관련한 입법방향
남북한의 통일 후에 북한지역에 소재하고 있는 다양한 주택에 대하여 그 사유 화의 기본방향을 결정한 이후에는, 북한주택을 대상으로 하는 임대차계약이 자연 스럽게 체결될 것이다. 그런데 통일 후에 북한주택을 대상으로 하여 임대차계약 을 체결할 경우에 관련 법률의 적용범위, 존속기간, 대항력 요건, 차임규제의 범 위와 관련하여 종래의 규정들이 적용되어야 하는지, 아니면 특별법의 형식으로 규율되어야 할 것인지, 그리고 관련쟁점에 대하여 어떠한 기준을 설정하는 것이 합리적인 선택인지는 매우 어려운 문제이다. 이하에서는 우선 현재 북한주민들이 어떠한 절차에 기하여 주택을 이용 및 배분받고 있는지에 대하여 간략하게 살펴 본 이후에, 통일 직후에 주택임차인의 지위에 있는 북한주민을 보호하기 위해서 는 어떠한 점들을 고려하면서 적용범위, 존속기간, 대항력, 차임규제의 문제를 접 근하는 것이 타당한지에 대하여 검토하고자 한다.