소유권의 원상회복에 따른 거주임차인의 보호 - 북한지역의 주택사유화와 그 이후 주택임차인 보호에 관한 연구

통일한국이 몰수주택 등에 대하여 원소유자에게로의 반환원칙을 채택할 경우 도 상정할 필요가 있다. 만약 통일한국이 주택소유권의 원상회복정책을 채택한다 면, 거주임차인의 보호와 관련해서는 체제전환을 이룩한 루마니아의 사례를 참고

당해 주택의 임대인에게 계약갱신을 거절할만한 정당한 사유가 없는 한 주택임차인에게 계약갱 신청구권이 인정될 수 있도록 그 한계를 명확하게 설정할 필요가 있다.

322) 임윤수·최완호, “주택임대차보호법상의 문제점 분석”, 451면.

323) 오미진, 김성욱, “북한주택의 사유화 이후 임차인 보호방향”, 123면.

할 필요가 있다.³²⁴⁾ 루마니아의 경우에는 1989년 12월 민중혁명이 발생하기 전까 지는 차우셰스쿠(Nicolae Ceausescu) 독재하의 전체주의 국가이었지만, 이후 민 중혁명이 성공한 후 1990년 5월 20일 총선에서 구성된 의회에서 수명의 하원의 원(12명)과 상원의원(11명) 그리고 5명의 전문가로 구성된 헌법제정위원회 (Constituent Assembly)가 조직되었고, 1991년 12월 8일 국민투표를 거쳐 총 7장 152개조로 이루어진 신헌법이 제정되었다. 이 신헌법은 사유재산권을 비롯한 기 본권의 보장, 법치주의의 채택, 시장경제체제의 선언, 복수정당제와 자유선거의 보장, 삼권분립, 통치기구로서 강력한 대통령제와 양원제, 사법권의 독립 등을 골 자로 하였다. 이에 따라 헌법규정상으로는 공산체제는 완전히 청산되었다. 체제 전환 이후 종래 몰수되었던 재산의 반환, 이른바 재사유화(re-privatization)와 관 련하여 특별법이 제정되었는데, 우선 1991년 2월 19일에 제정된 「토지법」(법률 제37호/1991)은 구 협동농장에 귀속되었던 토지를 원소유주 또는 농장구성원 등 에게 반환 내지 분배하도록 규정되었고, 1995년 11월 26일 「국가로 이전된 주거 용 건물의 법적 지위에 관한 법률」(법률 제112호/1995, 이하 「몰수가옥반환·보 상법」으로 약칭)이 시행됨으로써 주거용으로 사용되는 건물은 제한적 범위에서 원소유주에게 반환되거나 금전으로 보상되었다.³²⁵⁾ 특히 몰수가옥반환보상법에 의하면, 원소유자 또는 그의 상속인이 1989년 12월 22일 현재 국유재산으로 이전 된 가옥에 주택임차인으로서 거주하고 있는 경우에는 이들이 이 법의 규정에 따 라 당해 가옥의 소유자가 된다(제5조 제1문). 1989년 12월 22일 현재의 상속인들 이 국유재산으로 이전된 가옥에 거주하고 있는 경우에는 이들이 당해 가옥의 소 유자가 된다(제5조 제2문). 원소유자 또는 그의 상속인이 1989년 12월 22일 현재 다른 임차인과 함께 동일 가옥에 거주하고 있는 경우에는 원소유자 및 그 상속 인이 가옥 전체의 소유자가 된다(제5조 제3문). 임차인을 퇴거시키고 소유자로 하여금 동 가옥의 점유를 회복시켜 주는 것은 공공기관이나 소유자가 효과적으 로 적당한 주거를 제공한 후에만 가능하다(제5조 제4문). 이 법에서의 상속인은 제14조 소정의 신청서가 접수된 날 이후에 상속재산의 수령 자격이 있는 것으로

324) 이와 관련한 내용에 대해서는 다음의 것을 참고한 것이다. 법무부 편, 「동구제국 체제개혁 개관 -법제·사법개혁과 체제불법청산-」, 『법무자료』제204집, 법무부, 1996

325) 법무부 편, 「동구제국 체제개혁 개관 -법제·사법개혁과 체제불법청산-」, 561면.

간주한다(제5조 제5문). 생존하는 원소유자의 2등급친족³²⁶⁾이 1989년 12월 22일 현재 국유재산으로 이전된 당해가옥의 임차인인 경우, 원소유자의 서면동의로써 그 가옥은 이들 2등급친족의 소유가 된다. 동의는 인증문서의 형태로 작성되어야 한다(제5조 제6문).³²⁷⁾

특히 주택임차인 보호와 관련한 주요규정을 살펴보면 다음과 같다. 주택기금의 운영과 소유자 및 임차인 간의 관계를 규정한 1973년 제정법률 제5호를 기초로 체결된 임대차계약은 제15조 소정의 원가옥의 반환을 명하는 위원회의 결정이 확정되는 일자로부터 5년간 적법하게 연장된다(제7조 제1문). 위 임대차계약의 연장기간 동안 제5조 제3문 소정의 임차인은 관련 법 규정에 의하여 국가의 지 원 하에 그 자신의 주택을 건축하는 혜택을 받거나 지방공공기관 운용 주택기금 이 제공하는 주택분양에 있어서 우선권을 갖는다(제7조 제2문). 다음과 같은 경 우의 임차인은 위와 같은 혜택을 향유할 수 없으며 이 법 시행일로부터 1년 이 내에 퇴거하여야 한다(제7조 제3문). a) 1990년 1월 1일 이후에 자기 거주지역에 서 1973년 제정 법률 제5호 소정의 요건에 부합하는 가옥을 취득 또는 양도한 임차명의인 및 그 가족구성원, 즉 배우자와 18세 미만의 자녀 b) 1973년 제정 법 률 제5호에 정한 다른 적합한 가옥을 양수하여 사용하기를 거부하는 임차인 c) 소유자의 동의 없이 가옥을 전대한 임차인 d) 소유자의 동의 없이 가옥의 목적 및 내부구조의 전부 또는 일부를 변경한 임차인이 이에 해당한다. 임차료의 수준 은 법률이 정한다(제7조 제5문). 제5조 제3문로 혜택을 받은 원소유자 또는 그 상속인 및 생존하는 원소유자의 2등급친족은 제15조 소정의 원가옥의 반환을 명 하는 위원회의 결정을 확정되는 일자에 그 가옥에 대한 구(구)임차인의 법률적 권리와 의무를 승계한다. 원소유자나 그 상속인에게 반환되지 아니한 가옥의 임 차명의인은 이 법 시행일로부터 6개월이 경과된 후에 동 가옥을 인하된 가격 또 는 할부로 매입할 수 있다. 다만, 임차명의인과 그 가족 즉, 배우자와 18세 미만 의 자녀 중 1990년 1월 1일 이후에 자기소유의 주거지를 취득하였거나 양도한 사실이 있는 임차명의인은 제외한다. 최초의 건축공간을 확장한 주거공간에 거주

326) 이 법이 규정하는 친족이라 함은 a) 직계의 경우 부모와 자녀(1등급친족), 조부모와 손자(2등 급친족) b) 방계의 경우 형제자매(2등급친족)를 말한다(동법 시행령 제3조).

327) 법무부 편, 「동구제국 체제개혁 개관 -법제·사법개혁과 체제불법청산-」, 621면; 오미진, 김 성욱, “북한주택의 사유화 이후 임차인 보호방향”, 125면.

하는 임차인도 동일한 혜택을 받을 수 있다. 할부방식으로 가옥을 매각하는 경우 가옥가격의 최소 30%를 선불로 하는 계약이 체결되어야 한다. 할부금의 지급은 15년 이상을 넘지 못하며 동 할부금에는 루마니아 국립은행이 정한 공식 연이자 율의 2분의 1이 적용된다. 30세까지의 젊은 부부와 60세 이상의 연장자³²⁸⁾는 10%의 선불금을 지급하는 조건과 최대 20년까지 할부금 지급기간이 부여된다.

가옥의 평가·매각에 관한 전문가로 구성된 위원회는 가옥가치의 1%를 수수료로 징수한다. 자신이 거주하고 있는 가옥을 매입할 수 없는 임차인은 법률이 정한 임차료를 지불하면서 당해 가옥에서 계속 거주할 수 있다(제9조 제1문 내지 제5 문). 이와 같이 취득한 가옥은 매입일로부터 10년간 양도할 수 없다(제9조 제6 문). 이 법 시행일 현재 수영장, 사우나, 온실, 지하실, 지하창고, 술접대용바, 포 도주 수집방 및 냉장용 방이 특별 부대시설로 갖추어진 가옥은 매각에서 제외된 다. 영빈관·의전관으로 사용되던 가옥, 역사적 기념물로 지정된 가옥, 국민적 재 산(national patrimony)으로 간주되는 가옥과 전·현직 고위인사의 관저로 사용되 는 가옥도 매각에서 제외된다(제10조). 제9조 제6문과 제10조의 규정을 위반하여 체결된 법적 양도문서는 무효이다(제11조).³²⁹⁾

루마니아의 사례는 다음과 같은 시사점을 줄 수 있다. 첫째, 통일한국의 경우 에도 거주하고 있는 주택임차인을 퇴거시키고 소유자에게 동 가옥의 점유를 회 복시켜 주기 위해서는 당해 주택임차인에게 적절한 주거가 제공되는 것을 전제 로 하도록 관련규정을 마련할 필요가 있다. 둘째, 임차인은 관련 법 규정에 의하 여 국가의 지원 하에 그 자신의 주택을 건축하는 혜택을 받거나 지방공공기관 운용 주택기금이 제공하는 주택분양에 있어서 우선권을 갖도록 하는 관련규정을 마련할 필요가 있다. 셋째, 루마니아의 경우에는 할부방식으로 가옥을 매각하는 경우 가옥가격의 최소 30%를 선불로 하는 계약이 체결되도록 하였다. 그러나 통 일한국의 경우에는 화폐개혁의 정도 등과 북한주민의 임금수준 및 주택가격 등 을 고려하여 선불금의 범위를 결정하는 것이 타당하다. 넷째, 할부방식의 가옥매 각의 경우에 할부금의 지급은 15년 이상을 넘지 못하고 동 할부금에는 한국은행

328) 동조에 의한 혜택을 받는 젊은 부부는 매입 신청시에 부부 모두 30세이하이어야 하며, 연장자 는 계약 명의인이 60세 이상이어야 한다(동법 시행령 제4조).

329) 오미진, 김성욱, “북한주택의 사유화 이후 임차인 보호방향”, 126면.

이 정한 공식 연이자율의 2분의 1이 적용되도록 하면서, 30세까지의 젊은 부부와 60세 이상의 연장자는 10%의 선불금을 지급하는 조건과 최대 20년까지 할부금 지급기간이 부여되도록 차등화한 조치는 우리에게 시사점을 줄 수 있다.³³⁰⁾

330) 오미진, 김성욱, “북한주택의 사유화 이후 임차인 보호방향”, 127면.

제5장 결 론

지금까지 통일 이후 북한주택의 사유화 및 주택임차인을 보호하기 위한 방안 에 대하여 살펴보았다. 이를 간략하게 정리하면 다음과 같다. 우리나라의 주택임 대차제도는 자유민주주의 헌법질서에 기초하여 사회법적 차원에서 마련된 것이 다. 따라서 통일 후에 북한지역의 주택의 임차인을 보호하기 위하여 종래 그 시 행과정에서 발생한 문제점에 대해서는 면밀하게 검토하는 것이 무엇보다 필요하 다. 다만 북한은 남한과는 전혀 상이한 사회주의 계획경제하에서 주택제도가 정 립되었다는 점을 고려하면서 주택임대차제도의 통합방향을 설정하는 것이 타당

문서에서 북한지역의 주택사유화와 그 이후 주택임차인 보호에 관한 연구 (페이지 162-186)