「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항요건으로 규정하고 있는 주민등록 요건은 거래안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명 백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 따라서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다.246) 따라서 주택임차인이 당해 계약내 용을 제3자에게 주장하기 위해서는 대항요건으로서 주택의 인도와 주민등록이라 는 요건을 충족하여야 한다. 물론 임대차계약서상에 확정일자까지 갖추게 되면 대항력과 더불어 임차주택의 경매 또는 공매시에 우선변제권을 행사할 수도 있 다. 그런데 우선변제권의 행사도 그 전제로서 대항요건이 충족되어야 하므로 주 민등록의 전입신고는 결국 대항력과 우선변제권의 행사에 있어서 중요한 성립요 건이 된다. 이렇게 「주택임대차보호법」에 의하면 주민등록은 주택임차권의 공 시방법으로서 중요한 기능을 하고 있으며, 이에 기하여 임차인의 권리가 더욱 강 하게 보호되고 있다. 이와 관련하여 판례247)는 임차인의 대항력 또는 우선변제권 이 인정되기 위해서는 주민등록상의 표시와 실제의 상황, 등기부상 주소가 일치
244) 오미진, 김성욱, “주택임차인의 대항요건에 관한 재검토”, 215면.
245) 이재성, “임차주택을 양도한 자의 임차인에 대한 보증금 반환책임”, 이재성 판례평석(Ⅹ), 법 조문화사, 1989, 509면; 민일영, “임대주택의 양도인에 대한 임차보증금의 반환청구”, 『민사판례 연구(Ⅸ)』, 박영사, 1987, 104면.
246) 판례는 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하고 있어야 한다는 식으로 표현하기도 한다. 대법원 2007 2. 8. 선고 200670516 판 결; 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결(사법연수원 편, 『주택임대차보호법』, 사법연수 원, 2009, 20면).
247) 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결; 대법원 1999. 12. 7 99다44762 판결.
할 것을 요구하고 있다. 즉 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택의 경우에 는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동․호수를 기재하여야 하고 지번만 기재하 거나 실제의 동․호수표시와 불일치한 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법 으로 유효한 것이라 할 수 없다고 한다. 이러한 판례를 통하여 종래 대법원은 공 동주택의 경우에 임차인을 보호하려는 입장에 있는 것이 아니고, 오히려 제3자 내지 거래의 안전을 보호하는 것에 보다 초점을 두는 것으로 평가하기도 한 다.248)
그런데 본래 주민등록제도는 주민의 거주관계 등 인구동태를 상시 명확하게 파악하여 주민생활의 편의를 증진시키고 또한 행정사무의 적정한 처리를 도모하 기 위한 목적을 달성하기 위하여 마련된 것이다(주민등록법 제1조).249) 그런데 임차주택의 실제 주소와 전입신고시에 기재하는 주소, 그리고 부동산등기부에 기 재되어 있는 주소 등이 지번변경, 주택임차인의 착오, 담당공무원의 착오 또는 과실 등의 이유로 각각 일치하지 않는 경우가 발생할 여지가 있다. 이러한 현상 은 행정상 주소인 주민등록과 사법상 주소를 관리하는 기관이 동일하지 않고 각 각 별도의 기관에서 관리되고 있기 때문에 발생하게 된다. 즉 주민등록의 경우에 는 관할 동사무소 등에서 임차인의 신고만으로도 가능하고, 담당공무원은 전입신 고서에 기재된 주소지, 임대차계약서에 기재된 주소지 등을 확인하지 않고 주민 등록을 하거나 확정일자인을 날인하게 되므로, 결과적으로 부동산등기부에 기재 된 주소와 차이가 발생할 수 있다. 특히 행정상 주소는 행정구역 변경으로 지번 이 변경되거나, 건축물의 준공 당시의 주소와 부동산등기부의 주소가 서로 달라 지는 경우도 종종 있다. 이렇게 경제적 약자라고 볼 수 있는 임차인의 주거생활 의 안정과 임대인에게 지급해 준 임차보증금의 확보를 위하여 도입된 제도가 임
248) 이회규, “부실 전입신고와 대항력의 유효성”, 『중앙법학』 제4집 제3호, 중앙법학회, 2002, 206면.
249) 현행 주민등록제도는 박정희 전 대통령 집권 초기에 처음으로 도입되었다. 1962. 1. 15. 국가 재건최고회의는 1가구별 1용지의 기류부에 본적지 외의 일정한 장소에 30일 이상 주소 또는 거 소를 정한 자에게 신고의무를 부과하는「寄留法(기류법)」을 제정하였다. 1962. 5. 10.에는 이 기류법을 폐지하고서 「住民登錄法」을 새로이 제정하였다. 이 주민등록법(법률 제1067호)은
“주민의 거주관계를 파악하고 상시로 인구의 동태를 명확히 하기 위하여” 기류법과는 다르게 제1조에서 ‘본적지를 떠났는지의 여부’등에 관계없이 모든 대한민국 국민에게 이름과 성별, 그리 고 생년월일, 주소, 본적 등을 시․읍․면에 등록하도록 규정하였고, 제2조 제6호 및 제10조 등 에서는 세대의 전부 또는 일부가 이동할 때에도 퇴거 및 전입신고를 하도록 의무화하였다(고문 현, “주민등록제도의 문제점과 개선방안”, 『공법학연구』, 한국비교공법학회, 2012, 271면).
차인에게 특별한 해택을 주는 것이 아니라 오히려 피해를 줄 수도 있는 것이 다.250)
나. 폐지논의에 대한 평가
종래의 판례입장을 살펴보면, 판례는 일관하여 주민등록이 유효한 공시방법이 되기 위해서는 주민등록상의 주소가 임차주택의 실제 지번, 동호수와 일치할 것 을 요구하고 있다. 임대차 관계는 사법적 권리관계로서 그 주소의 정확성은 임차 권의 대항력과 보증금을 우선변제 받는데 있어 중요한 사항이므로 사법상 등기 된 주소와 일치시킬 필요가 있다. 따라서 임대차계약서에 확정일자인을 부여하는 기관을 주택소재지 관할 등기소로 일원화하여251) 일차적으로 관할 등기소에서 임대차계약서에 확정일자를 먼저 부여 받고, 그 일치된 주소를 가지고 동사무소 에서 전입신고를 하는 절차를 제도화하여, 행정상 주소와 사법상 주소가 불일치 하는 것을 미연에 방지할 수 있도록 주민등록절차를 개선하는 것이 바람직하 다.252) 이와 관련하여 현행 「주택임대차보호법」이 대항요건으로서 주민등록을 요구하는 것은 다른 국가에서는 찾아볼 수 없는 이례적인 현상이다. 더욱이 주민 의 거주관계 등 인구동태를 상시 명확하게 파악함으로서 주민생활의 편익을 증 진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모할 목적으로 정립된 행정상의 제도가 주민등록제도이다. 따라서 주민등록을 「주택임대차보호법」상의 대항요건으로 규정하고 있는 것은 부적절하다고 볼 여지가 있다. 이러한 이유로 1차 개정시 (1983. 12. 30)에 주민등록을 대항요건에서 삭제해야 한다는 주장이 강력히 제기 되었지만, 정부 측은 대항요건인 주민등록을 삭제하게 되면 주민의 이동을 파악 할 수 없다고 하여 반대하였다.253) 그 후 2차 개정시(1989. 12. 30.)에도 구평민당 에서 “임차권의 발생시점이 주민등록시로 되어 있어 주민등록 전에 담보권설정 후 매각, 전입신고의 지연, 일시적인 주민등록의 이동 등에 따른 대항력 상실로
250) 오미진, 김성욱, “주택임차인의 대항요건에 관한 재검토”, 217면.
251) 서해용, “주택임차권의 대항력의 문제점과 개선방안”, 『민사법학』 제23호, 한국민사법학회, 2003, 614면.
252) 오미진, 김성욱, “주택임차인의 대항요건에 관한 재검토”, 218면.
253) 고상용, “주택임대차보호법중개정법률안에 관한 사견(상)”, 법률신문, 1989. 5. 5., 10면.
임차인의 피해가 늘고 있다”라는 이유로 주민등록 요건을 삭제하자는 개정안이 제출되었지만 채택되지 않았다. 이러한 폐지논거의 핵심은 대항요건으로서 인도 외에 주민등록까지 요구하는 것은 서민의 주거안정을 실질적으로 보호하려는 특 별법의 입법목적에 배치되는 것이므로 주민등록을 삭제하는 것이 타당하다는 것 이다.254) 한편, 독일, 영국 등 외국의 법제에서는 원칙적으로 임차보증금이 소액 이고, 그 보증금도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이다. 따라서 외국의 법제에서는 임차주택이 경매되는 등의 사정이 생기는 경우에도 보증금 때문에 임차인이 손해를 입는 경우가 발생할 여지가 적다. 그런데 보증금의 액수 가 3개월 정도의 차임에 불과한 독일이나 일본과는 달리, 우리나라의 경우에는 그 액수가 주택가액에 근접하는 보증금이 임대인에게 지급되고 있는 주택문화를 형성하고 있다. 물론 우리나라의 주민등록제도는 인구동태의 파악이라는 행정상 의 목적으로 정립된 제도이므로,255) 이를 민사관계에 적용하는 것에 문제를 제기 하는 견해도 설득력이 있다. 그런데 주민등록은 등기와 달리 비용이 소요되지 않 고, 그 절차도 비교적 간편하다. 특히 우리나라의 특이한 주택문화를 고려한다면, 임대차관계에서 대항력의 취득여부와 대항력의 취득시기를 보다 명확하게 설정 할 필요가 있다. 만약 이를 명확하게 하지 않을 경우에 임차인과 임대인의 채권 자들 사이에 권리의 선후관계를 둘러싸고 분쟁이 발생할 여지가 높게 된다. 이러 한 점을 고려하여 임차인의 보증금반환채권을 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 를 보호할 제도적 장치가 필요하게 된다. 이러한 전제에 의한다면, 임차인의 대
임차인의 피해가 늘고 있다”라는 이유로 주민등록 요건을 삭제하자는 개정안이 제출되었지만 채택되지 않았다. 이러한 폐지논거의 핵심은 대항요건으로서 인도 외에 주민등록까지 요구하는 것은 서민의 주거안정을 실질적으로 보호하려는 특 별법의 입법목적에 배치되는 것이므로 주민등록을 삭제하는 것이 타당하다는 것 이다.254) 한편, 독일, 영국 등 외국의 법제에서는 원칙적으로 임차보증금이 소액 이고, 그 보증금도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이다. 따라서 외국의 법제에서는 임차주택이 경매되는 등의 사정이 생기는 경우에도 보증금 때문에 임차인이 손해를 입는 경우가 발생할 여지가 적다. 그런데 보증금의 액수 가 3개월 정도의 차임에 불과한 독일이나 일본과는 달리, 우리나라의 경우에는 그 액수가 주택가액에 근접하는 보증금이 임대인에게 지급되고 있는 주택문화를 형성하고 있다. 물론 우리나라의 주민등록제도는 인구동태의 파악이라는 행정상 의 목적으로 정립된 제도이므로,255) 이를 민사관계에 적용하는 것에 문제를 제기 하는 견해도 설득력이 있다. 그런데 주민등록은 등기와 달리 비용이 소요되지 않 고, 그 절차도 비교적 간편하다. 특히 우리나라의 특이한 주택문화를 고려한다면, 임대차관계에서 대항력의 취득여부와 대항력의 취득시기를 보다 명확하게 설정 할 필요가 있다. 만약 이를 명확하게 하지 않을 경우에 임차인과 임대인의 채권 자들 사이에 권리의 선후관계를 둘러싸고 분쟁이 발생할 여지가 높게 된다. 이러 한 점을 고려하여 임차인의 보증금반환채권을 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 를 보호할 제도적 장치가 필요하게 된다. 이러한 전제에 의한다면, 임차인의 대