여기서는 우리나라 전월세시장을 포함한 주택시장 경기 변동을 분석하고자 한 다. 기존의 대부분의 연구는 지가 및 주택가격 변화율을 대상으로 주택경기를 분 석하였다. 일반적 연구과정은 단순관찰에 의해 경기변동을 인식 후 구간별로 시 간추세치의 변화에 대한 검정, 구조모형 구축 후의 계수 변화의 검정 등에 의해 사이클을 인식하였다(서승환, 2003; 강민석․조주현, 2005).
여기서는 주택경기 순환을 분석하기 위해 Hodrick-Prescott(HP) 필터를 이용하 고자 한다. HP 필터는 순환 변동 성분의 자승합과 추세 변동 성분의 자승합을 일정한 모수(평활화 계수)를 이용하여 합한 후 이를 최소화하여 장기 추세변동의 시계열을 산출하는 방식이다15). 이긍희(2000)는 경기 대응성 및 안정성 측면에서 여러 가지 통계 기법 중에서 HP 필터를 이용한 분석기법이 순환 변동 계열 추출
15) 강민석․조주현, 2005, “주택경기 순환주기 분석”, 「주택연구」 제13권 제3호, 한국주택학회.
과 관련하여 가장 유용하다고 밝히고 있다.
분석대상은 주택가격 및 전세가격, 주택건설허가실적, 매매가대비전세가비율, 전세수급상황, 전세거래상황, 미분양주택수 등이다. 이러한 지표는 기존 문헌을 통해 전월세시장과 관련이 깊고, 앞서 구조변화 개념 정의와 관련이 깊은 전월세 시장의 구조변화를 반영할 수 있는 주요한 지표라고 판단된다.
<표 3-1> 주택경기 순환분석 이용자료
구분 기간 출처
주택가격지수(hp_n) 1986:1Q~2011:2Q 국민은행
전세가격지수(jp_n) 1986:1Q~2011:2Q 국민은행
실질주택가격지수(hp_nr) 1986:1Q~2011:2Q 국민은행, 통계청 실질전세가격지수(jp_nr) 1986:1Q~2011:2Q 국민은행, 통계청
주택건설허가실적(con_n) 1990:1Q~2011:2Q 국토해양부
매매가대비전세가비율(jpr_n) 1998:4Q~2011:2Q 국민은행
전세수급지수(jds_n) 2000:1Q~2011:2Q 국민은행
미분양주택수(uh_n) 1993:1Q~2011:2Q 국토해양부
주택가격지수에 대한 순환경기분석 결과, 2010년 3분기에 저점을 지난 이후 상승국면을 보이는 것으로 판단되나, 실질주택가격지수의 경우 상승국면이 명확 히 나타나지 않는다. 실질주택가격지수의 장기추세선(trend)도 2007년 이후 정체 상태가 지속되고 있는 것으로 보인다.
전세가격지수에 대한 순환경기 분석 결과, 명목 및 실질지수 모두 비슷한 결과 를 보여주고 있다. 단기적인 변동은 명목 및 실질지수 모두 2009년 3분기에 저점 을 통과한 후 상승국면이 지속되고 있는 것으로 분석되었다. 실질전세가격지수 의 장기추세선(trend)은 2009년 이후 미미하지만 상승세로 전환되었다.
매매가대비전세가비율의 경우 2001년 3분기 고점이후 하락국면이 지속되었으 며, 2009년 2분기 저점 이후 상승국면으로 전환되었음을 알 수 있다. 장기추세선 도 점차 상승추세로 전환되고 있다.
전세수급지수의 경우에는 단기적으로 2008년 저점을 통과하여 상승국면을 보
<그림 3-7> 매매가대비전세가비율 및 전세수급지수 장기추세 및 순환변동
한다. 이를 위해 가장 널리 이용되는 방법이 Chow(1960) 검정이다. 이는 각각의 하위표본기간에 대하여 분석하고자 하는 모수의 크기를 추정한 후 모수 값이 일 정하다는 귀무가설에 대하여 F-검정을 수행하는 것을 말하다. 그런데 이러한 Chow 검정에도 연구자의 자의적 판단이 개입될 수 있다. 왜냐하면 Chow 검정을 수행하기 위해서는 먼저 구조변화의 시점을 선택해야 하는데, 이를 어떻게 선택 하느냐에 따라 분석결과가 크게 달라지기 때문이다.
Quant(1960)는 Chow 검정에 내재된 이러한 문제를 해결하기 위하여 구조변화의 시점을 사전에 알려지지 않은 확률변수로 다룰 것을 제안하였다. 그리고 표본기간 내의 모든 시점을 잠재적 구조변화 시점으로 간주하여 Chow 통계량을 계산한 후 그 중 최대치를 구조변화가 발생하지 않았다는 귀무가설에 대한 검정 통계량으로 이용할 것으로 제안하였다. 이후 Andrews & Ploberger(1994)는 Quant의 아이디어를 확장하여 각 시점을 Chow 통계량의 평균값과 지수승의 평균값을 구조변화 분석의 검정통계량으로 이용할 것을 제안하였다. 여기서는 구조변화 시점을 선택하지 않 더라도 구조변화 시점을 검정할 수 있는 Quandt-Andrews 검정법을 이용하고자 한 다16). 다수의 구조변화를 고려하는 경우에는 구조변화의 시점을 하나씩 순서대로 추정하는 순차적 방법(sequential method)을 이용한다. 구조변화의 시점을 하나씩 순서대로 추정하는 순차적 방법(sequential method)을 적용하여, 데이터 분석기간을 1986년부터, 2000년부터, 2005년부터로 단계별로 분리하여 분석하였다.
구조변환에 대한 검정은 Wald 검정법을 이용하였다. 통계량이 큰 시점에서 구 조변화의 발생가능성이 높다고 할 수 있다.
먼저 1986년부터 분석한 결과를 살펴보면, 주택가격(명목, 실질)과 전세가격 (명목, 실질)은 1980년대 말~1990년대 초에 구조전환이 식별되었다. 1980년대 말 88올림픽 개최 등에 따른 유동성 확대 등으로 주택가격과 전세가격이 급등한 후 1990년대 초반 주택 200만호 공급, 토지공개념 제도 도입 등으로 주택 및 전세가 격이 안정된 데 따라 구조전환이 발생한 것으로 판단된다.
16) Quant-Andrew 검정법에 대한 자세한 설명은 조하현․황선웅(2009)를 참조하길 바란다.
<그림 3-9> 주택가격의 Wald 통계량(명목, 실질) : 분석기간 1986~
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2005 2006 2007 2008 2009 2010
WALDO_F_JP_N
2005 2006 2007 2008 2009 2010 W ALDO_F_JP_NR
2005 2006 2007 2008 2009 2010 W ALDO_F_HP_N
2005 2006 2007 2008 2009 2010 WALDO_F_HP_NR
<그림 3-15> 전세가격의 Wald 통계량(명목, 실질) : 분석기간 2005~
<그림 3-16> 전세수급지수(계절조정) 및 매매가대비전세가비율의 Wald 통계량 : 분석기간 2000~
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