(1) 임대료일람표의 개관
임대료일람표는 민법 제558조c 규정에 의하여 작성되는 것으로 각 지역마다 작성되고 있다. 법률에서는 각 지역의 임대인 및 임차인의 이익대표가 공동으로 또는 자치단체가 작성하거나 그들에 의해 승인된 것에 제한되며, 2년의 간격으로 시장의 변화에 맞추어 재작성 하도록 하고 있다. 임대료일람표는 각 주나 대도시 별로 개별적으로 만들어지고 있기 때문에 법에서 정한 사항을 제외하고는 각 주 마다 큰 차이를 보이고 있다. 따라서 여기에서는 프랑크푸르트(Frankfurt am Main)의 임대료일람표를 중심으로 논의하고자 한다.
프랑크푸르트(Frankfurt am Main)지역의 임대료일람표 2008은 2008.6.1.을 기준 으로 효력을 발해서 2010. 5. 31. 까지 적용되었고 법률에 근거하여 2년이 경과한 2010.5.31. 이후에는 임대료일람표 2010을 새로이 작성하여 현재 적용하고 있다.
임대료일람표는 Frankfurt am Main 시의회가 임대료기준표작성위원회의 과반수 이상의 의결로 결정하였다.
임대료일람표는 프랑크푸르트 지역 내에서 당사자 간 임대료에 대한 계약이나 합의가 되지 않은 주택을 대상으로 무작위표본조사를 실시하여 이를 기초로 작 성되었다. 작성과 관련한 전문적인 검토는 InWIS Forschung & Beratung GmbH사 를 통해 이루어졌으며, 무작위표본조사는 Foerster & Thelen Marktforschung Feldservice GmbH을 통해 조사되었다.44)
임대료일람표 작성위원회는 ① 건물, 토지, 주택 소유자 협회(Frankfurt am Main에 등록된 협회). ② 건물, 토지, 주택 소유자 협회(Bergen-Enkheim과 그 주변 에 등록된 협회). ③독일 남서부지역 주택산업(경영)연합회. ④ 독일 임차인협회 임차인보호단체. ⑤ 임차인협의회. ⑥ 임차인들을 도와주는 임차인 협회. ⑦ 주택 담당관청. ⑧ 부동산 가치평가를 위한 감정인위원회(Frankfurt am Main 지역을 위 한 것으로 위원회에서의 표결권은 없음)로 구성되어 있다.
프랑크푸르트의 건물ㆍ토지ㆍ주택 소유자 연합, Bergen-Enkheim과 주변의 건 물ㆍ토지ㆍ주택 소유자 연합, 독일 남서부지역 주택산업연합회의 대리인, 프랑 크푸르트 임차인상담소 및 주택제도를 위한 담당관청은 임대료일람표에 동의하 였다. 그러나 독일 남서부지역 주택산업연합회의 대리인과 임차인을 도와주는 프랑크푸르트 임차인 협회는 이 임대료 기준표에 동의하지 않았다. 그 외 나머지 위원회 위원들은 기권을 하였다. 현재 프랑크푸르트 임대료일람표는 § 558 d BGB에서 규정하고 있는 특별임대료기준표이다.
44) 베를린의 경우 1987년부터 4년마다 전면 갱신을 하고 2년마다 수정을 한다. 총 120만개의 월세집 중 무작위로 1%를 뽑아 건축연도ㆍ주택위치ㆍ평수 등 3가지 척도를 기준으로 임대료기준표를 만들 고 있다.
(2) 지역의 통례적인(상례적인) 유사임대료
§ 558 Abs. 2 BGB의 지역 통례적 유사임대료는 그 지역 내에서 가격이 협정 (통제)되어 있지 않은 주택들의 비교 가능한 지난 4년간의 유사종류, 크기, 시설 성질과 형태 및 위치를 고려하여 약정되어 있거나 또는 변동되어온(§ 560 BGB에 의한 임대료인상은 별도로 하고) 통상적인 사용대가(비용)로 책정되어 진다. 이 임대료기준표는 그 지역의 통례적인 유사임대료 수준에 맞추어 임대료인상을 청 구하는 근거와 지불되고 있는 임대료의 타당성 평가(재검사)에 대한 근거로 쓰이 고 있다. 법적으로 정해진 4년의 기간 안에 있는 임대차관계에 대해 인터뷰를 통 해 자료를 부분적으로 검증하고, 검증을 통해 문제소지가 있는 자료는 임대료일 람표에서 이용하지 못하게 된다.
지역 통례적 유사임대료까지의 임대료 인상청구는 § 126 b BGB에서 정한대로 임차인에게 서면으로 고지되어야 하며, 임대료일람표에 의거하여 근거를 제시해 야 한다. 프랑크푸르트의 임대료일람표는 특별임대료일람표로 임대료일람표 안 에 사용대가라 칭해지는(genannten Entgelte) 지역통례적인 유사임대료가 적용되 어 있는 것으로 법률적으로 추정된다. 임대료 인상이 다른 근거수단에 의하여 행 해진 경우에도. 해당되는 주택에 적용되는 임대료기준표의 특징들은 임차인에게 도 통지되어야 한다.
(3) 주택의 위치
임대료일람표는 임대료와 관련한 다양한 위치의 주택들을 제시하고 있다. 토 지표준가격에 근거를 둔 지금까지의 주택의 위치에 도심 또는 도심 가까운 지역 에 있는 두 개의 계속/연속되는 위치의 주택을 추가하였다. 이러한 기준주택의 위치를 추가하는 것은 임대료기준표 2008의 분석을 통해서 이 지역에서 임대료 변동과정을 제대로 파악하는데 있어서 그 동안의 위치가치평가가 더 이상 충분 하지 않다는 분석에 따른 것이다. 주택의 위치에 대한 설명 업무는 관청이 담당 하고 있다. 또한 토지가격표준표에 의한 평가를 위해 도시 관련 관청에 상주하는 감정인위원회 안내소 사무소를 설치하고 있다.
(4) 임대료일람표의 적용
임대료일람표는 단순히 임대료만을 나열하고 있는 것이 아니라 세부적으로 자 세한 항목을 설정하고 이에 해당하는 경우의 각각의 금액을 조합하여 최종적인 임대료를 결정하게 된다. 따라서 자신이 거주하는 주택의 ㎡만으로 산정하는 것 이 아니라 방의 개수, 설치된 설비와 연도, 난방시설의 여부와 형태 등 다양한 요건들을 알고 있어야만 임대료일람표를 통한 임대료설정이 가능하다. 각 주마 다 임대료일람표의 구성과 형태 등이 다양하기 때문에 여기에서는 프랑크푸르트 임대료일람표 2010(Mietspiegel 2010 amt Für Wohnungswesen Frankfurt am Main.) 을 기준으로 하여 논의하고자 한다.
❶ 관리비의 산정
관리비가 별다른 기준 없이 지나치게 과다하게 부과되는 경우 실질적으로 임 대료부담과 마찬가지가 되어 임차인에게는 상당한 부담이 될 수 있다. 따라서 임 대료기준표에서는 관리비에 대한 항목을 마련하여 세부적인 기준을 마련하고 있 다. 프랑트푸르트의 임대료기준표에 의하면 상/하수도, 도로 청소, 승강기, 관리 인에서부터 집안 조명, 난방, 케이블 접속에 이르는 세부항목에 대하여 ㎡당 월 관리비를 규정하고 있다. 이에 의하면 관리인의 경우 ㎡당 평균적으로 0.13€가 부과되고 최소 0.03€에서 최대 0.24€의 범위 안에서 ㎡당 관리인에 대한 관리비 를 책정하게 된다. 이러한 범위를 초과하여 관리인에 대한 관리비를 책정하지 못 하도록 하고 있는 것이다.
❷ 임대료일람표를 통한 임대료산정
프랑크푸르트 임대료일람표 2010에서는 프랑크푸르트 지역의 임대료와 관련 하여 기본적으로 주거면적과 준공시기 별 ㎡/월 평균 기본-순 임대료(€)와 €/㎡
당 “기본 순 임대료”에 대한 평균적인 가산ㆍ가감 항목을 규정하고 있다.
<표 5-2> 독일의 주거면적 및 준공시기별 ㎡/월 평균 기본-순 임대료
[가산] [가감]
1945년 이전의 건물의 경우 Wohnungswesen Frankfurt am Main. pp.15-26 참고