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2005 2006 2007 2008 2009 2010 WALDO_F_JDS_NSA
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2005 2006 2007 2008 2009 2010 WALDO_F_JPR_N
분석을 종합하면, 주택시장의 구조전환이 외환위기가 지난 2000년대 초반에 일 어난 것으로 보인다17). 매매가격은 2007년에 구조전환이 식별되고 있으나, 전월세 시장과 관련된 지표는 최근 2009~2010년에 구조전환이 식별되고 있다. 최근 매매 가격과 전월세시장 지표와의 괴리는 매매가격-전세가격 탈동조화를 설명 가능하 다. 매매시장의 구조전환이 먼저 일어나 매매시장의 활기가 떨어지고, 이러한 현상 이 지속되면서 전월세시장의 구조전환이 촉발되고 가속화된 것으로 판단된다.
4) 전월세시장 구조변화 전망
Quandt-Andrews 검정법을 이용하여 주택시장 구조변화를 분석한 결과, 전월세 시장과 관련된 지표는 최근 2009~2010년에 구조변화가 식별되고 있다. 주택매매 가격 안정과 더불어 이러한 구조변화로 전세의 비중이 줄고, 월세가 늘어나는 구 조변화를 겪고 있다고 판단된다. 그러면 여기서는 월세전환이 지속될 것인지, 전 세가격 상승으로 전세수요가 매매수요로 전환될 것인지에 대해 검토하고자 한다.
17) 이는 기존 다른 연구의 결과와 유사하다.
(1) 월세전환의 지속성
거래비용과 주택에 대한 과세가 없다고 가정한다면 레버리지효과를 포함한 임 대인의 주택투자수익률 산식은 다음과 같이 나타낼 수 있다18). 여기서, k는 주택 투자수익률, P는 주택구입가격, D는 보증금, R은 임대수입, c는 주택가격상승률 을 의미한다.
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이 모형을 통해 현재 전월세시장이 주택가격상승률과 전세가격비율, 전월세 전환율 등에 따라 임대인 선택이 어떻게 변화해 갈 지를 파악할 수 있다. 이 모형 에서 현재 전월세시장의 상황을 고려하여 매매가격대비 전세가격비율 50%, 전월 세 전환율 연 10%, 주택가격상승률 연 5%로 기본가정을 설정하였다. 가정을 변화 하면서 주택투자수익률은 어떻게 변화하는지를 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
첫째, 기본가정에서 주택가격상승률이 변동하는 경우, 임대인의 투자수익률은 주택 가격 상승률이 높으면 전세를 놓을 때 높아지고, 주택가격상승률이 낮으면 순수월세를 놓을 때 높아진다. 둘째, 기본가정에서 매매가격대비 전세가격비율 이 변동하는 경우, 임대인의 투자수익률은 매매가격대비 전세가격비율이 높으면 전세를 놓을 때 높아지고, 매매가격 대비 전세가격비율이 낮으면 순수월세를 놓 을 때 높아진다. 셋째, 기본가정에서 월세전환이율이 변동하는 경우, 임대인의 투 자수익률은 월세 전환 이율이 높으면 순수월세를 놓을 때 높아지고, 월세전환이 율이 낮으면 전세를 놓을 때 높아진다.
현재와 같이 주택가격 상승률이 낮은 상황에서는 임대인에게 월세가 유리하 다. 현재 전세보다 월세가 늘어나는 현상은 이 모형으로 해석이 가능하다. 이론 적으로 이러한 현상이 지속된다면 월세는 지속적으로 늘어날 것으로 예상이 가 능하다. 임재만(2011)은 몬테칼로 시뮬레이션을 통해 주택소유자의 전세계약 선 호확률을 추정하였는데, 이론상으로 전세가 거의 사라지는 것으로 나타났다. 이
18) 김근용, 2010, “임대차시장구조변화와 전망”, 「국토연구원 전월세 세미나」, 국토연구원.
러한 분석을 통해 살펴보면 앞으로 전세가 줄고 월세의 비중이 크게 증가할 것이 라는 것을 예상할 수 있다.
하지만 임대차계약은 임대인과 임차인의 상호작용에 의해 성립하기 때문에 이 론적인 모형 결과와 같이 극단적인 상황은 나타나지 않을 것이라고 판단된다. 그 리고 임대인이 월세로 전환하기 위해서는 현재의 보증금을 반환해줘야 하는데 그러한 금액을 되돌려줄 충분한 자금 능력에 한계가 있기 때문에 이론상으로 임 대인이 월세를 선호하지만 급격한 월세전환은 이뤄지기 힘들다19).
2010년 가계금융조사를 이용하여 분석한 강선구(2011)에 따르면, 순수전세 가 구의 보증금이 230조원이고, 나머지 보증부월세가구의 보증금이 29조원에 이른 다. 자가 이외의 주택 총액이 769조원이므로 보증금이 전월세 주택가격의 33.6%
에 차지하고 있다. 즉 집주인은 집값의 약 2/3을 지불하고 임대용 주택을 소유하 고 있는 셈이다. 이러한 상황에서 임대인이 월세 전환을 하기 위해서는 담보대출 을 더 늘리거나 여유자금을 통해 전세 보증금을 갚아야 할 것이다. 그런데 부채 를 안고 있는 가구들을 살펴보면 금융자산 대비 총부채 비율이 자가 가구의 경우 152.4%로서 그럴만한 여유가 없는 형편이다.
보증금의 반환을 통한 월세전환 가능성을 두고 볼 때, 월세(보증부월세 포함) 전환은 당분간은 이루어질 것이나 이론상의 모형과 같이 급격하게 지속되기는 힘 들 것으로 판단된다. 특히 주택가격 및 전세가격이 높아 보증금 규모가 큰 수도권 의 경우는 더욱 그럴 것으로 판단된다. 전세가 월세로 모두 전환되는 급격한 상항 은 발생하지 않을 것으로 판단되나, 전세보증금의 일부가 월세로 전환되는 보증 부월세의 비중은 당분간 높아질 것으로 판단된다.
(2) 전세수요의 매매수요 전환 가능성
전세가격이 지속적으로 상승하여 매매가격 대비 전세가격 비율이 높아지면서 전세수요의 매매수요 전환 가능성에 대해 일부 논의가 있다. 국내 자가율 변화를 보면, 2010년 현재 54.2%를 보이고 있다. 1990년대 49.9%로 낮아진 이후 지속적
19) 강선구, 2011. “전세난 당분간 지속된다”, LG Business Insight, LG경제연구원.
인 상승세를 보여 2005년에는 55.6%를 기록하였다가 2010년에는 소폭 낮아진
49.9 53.3 54.2 55.6 54.2
23.9 23
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
자가
<표 3-2> 전세 대신 주택을 구입하게 되는 주택가격 대비 전세가격 비율
구분 ~50% 50%~
60%
60%~
70%
70%~
80%
80%~
90%
90%
이상 평균
비율 1.8 13.0 9.0 35.5 29.3 11.5 72.1
(단위 : %)
전세수요의 매매수요 전환은 주택가격의 상승 여부와 주택가격 대비 전세가격 비율의 심리적 임계수준에 따라 결정될 가능성이 높다. 현재 지방의 주택 매매가 격이 상승하고 있는 이유는 국제행사 등 호재로 인한 가격상승 기대에 힘입은 바가 크고 매매가대비전세가비율이 높기 때문으로 해석할 수 있다. 그리고 중대 형주택에 비해 소형주택의 매매가 활발한 것은 환금성이 높은 이유도 있겠지만 매매가대비전세가비율이 높기 때문으로 해석할 수 있다. 중대형주택 같은 경우 는 매매가격 대비 전세가격 비율의 심리적인 임계수준을 넘는다 해도 주택가격 수준이 높아 가구가 따로 조달해야 하는 비용이 상대적으로 크기 때문에 전세수 요가 매매수요로 바로 전환되기는 힘들 것으로 판단된다.
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C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4
임차가구 주거실태 및 행태 분석
이 장에서는 임차가구의 주거실태와 행태를 분석하였다. 임차가구의 주거실태는 2008 년 주거실태조사와 자체설문조사를 적절히 배합하여 분석하였다. 소득계층별, 지역별 특성을 반영하기 위해 소득계층은 저소득층, 중소득층, 고소득층으로 구분하였고, 지 역은 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 분석하였다. 그리고 소득계층별, 지역별 주택소비함수 추정을 통해 임차가구의 행태를 분석하였다. 마지막으로 이러한 분석 내용을 종합하여 시사점을 정리하였다.
1. 임차가구 주거실태 분석
임차가구의 주거실태는 자체설문조사21),「2008년 주거실태조사」 자료를 이 용하였으며, 소득계층별, 지역별로 분석하였다. 소득계층은 저소득층 제1~4십분 위, 중소득층 제5~8십분위, 고소득층은 제9~10십분위로 구분하였다. 그리고 지역 은 도시와 비도시간의 특성을 감안하기 위해 시, 구지역인 도시와 군지역인 비도 시로 구분하여 분석하였다.