전월세시장은 2008년 금융위 기 이후 구조변화를 겪고 있다고 판단된다. 계량분석에서도 2009 년에 전월세시장과 관련된 지표 들에서 구조변화의 신호가 식별 되었다. 실제로도 매매가격은 안 정되고 있으나 전세가격은 크게 상승한 매매가격과 전세가격의 탈동조화 현상이 나타나고 있으 며, 매매가격 상승기대의 감소로 전세에서 월세로의 전환이 나타 나고 있다.
이러한 구조변화로 발생하는 현상이 언제까지 지속될 것인지에 대해 두 가지
구입
로 요약하면 다음과 같다. 첫째, 전세수요에서 매매수요로의 전환은 당분간 어려 울 것이다. 둘째, 전세에서 월세(보증부월세 포함)로의 전환은 당분간 지속되며 월세의 비중은 높아질 것이나 임대차시장에서 전세의 위상은 여전히 높을 것으 로 판단된다.
이러한 임차우위의 시장은 지속적인 임대료의 상승압력으로 작용할 우려가 있 으며, 이는 임차가구의 주거안정을 해치는 위해요소로 작용할 것이다. 특히 임대 료 변화와 소득 변화에 민감한 저소득 서민의 주거수준이 열악해질 가능성이 높 다. 따라서 이러한 전월세시장의 구조변화에 대응하여 임차가구의 주거안정을 달성할 수 있는 방안마련이 필요하다.
전월세시장의 구조변화에 대응한 정책방안의 기본방향은 다음과 같이 설정하 였다. 첫째, 공공임대주택의 공급이다. 공공임대주택 수요에 비해 재고가 부족한 상황이며, 공공임대주택 재고의 확보는 전월세시장 안정 기반 구축과 서민의 주 거비부담 완화에 크게 기여할 수 있다.
둘째, 자가 소유 촉진이다. 현재와 같이 주택가격 기대가 낮고, 가격수준은 여 전히 높은 상황에서 서민의 자가 소유는 어려운 실정이다. 부담 가능한 주택의 공급과 생애최초구입지원 강화를 통해 서민층의 자가 소유를 촉진하여 서민층의 주거안정성을 확보할 필요가 있다.
셋째는 임차인 보호 및 자금 지원이다. 임차인보호와 계약자유의 원칙의 조화 를 유지하고, 임대료 변화에 대한 투명성 강화 및 분쟁 감소를 위해 임대료 인상 절차를 보다 구체화하는 것이 필요하다. 그리고 현행 전세자금지원을 월세지원 으로 확대 개편할 필요가 있으며, 전세난과 역전세난이 반복되는 상황에 대비하 기 위한 금융상품을 개발할 필요가 있다.
넷째, 임대사업의 활성화이다. 여전히 임대차시장에서 민간영역의 역할은 클 것으로 판단된다.
마지막으로 전월세시장 정보체계의 구축이다. 신뢰 있고 공신력 있는 전월세 관련 정보가 부족하고, 정보의 비대칭성으로 인한 문제가 자주 발생하고 있다.
이를 개선하기 위한 전월세시장의 정보체계 구축이 필요하다.
<표 6-1> 정책의 기본방향 및 정책방안