임차가구를 대상으로 조사한 결과를 보면, 임차가구가 임차정보를 얻을 수 있 는 경로가 매우 제한적인 것으로 나타났다. 임차가구 조사결과 현재 주택을 구할 때 주된 정보취득원은 중개업소 53.5%, 지인 또는 인근 주민이 17.8%로 나타났 다. 그리고 최근 전세가격의 상승 원인에 수요 및 공급 요인을 제외하고 가격담 합 등을 통한 가격의 경직성이라고 응답한 가구가 26.3%에 달했다. 이러한 조사 결과는 전월세와 관련된 정보가 부족하고 시장 내에서 정보의 비대칭성의 문제 가 심각하다는 것을 보여주는 단적인 사례이다.
전월세정보망을 구축하여 임차가구가 신뢰 있고 공신력 있는 임대차 정보를 얻을 수 있는 창구를 마련하여 주는 것이 필요하다. 이러한 정보는 가격뿐만 아 니라 가구가 원하는 공공임대주택, 민간임대주택의 위치 및 시설 등 가능한 많은 정보를 제공하는 것이 필요하다. 이러한 정보망은 서민 임차가구가 양질의 정보 를 통해 자신들에게 적합한 임대주택을 제공해주는 효과뿐만 아니라, 임차가구 의 주거서비스 탐색 비용을 주는 기대효과도 누릴 수 있다.
전월세 정보망은 임대차 가격정보시스템, 임대차 통계정보시스템 구축으로 구 분할 수 있다. 임대차 가격정보시스템 구축은 독일과 같은 임대료 기준표를 작성 할 수 있는 기반을 제공할 수 있다. 이러한 시스템은 물건별 시장조사가격 및 특
성정보와 축적된 가격정보를 기반으로 구축할 수 있다. 우선적으로 전월세실거래 가격정보, 동향조사를 위한 조사가격, 정보업체 제공가격, 공공 등의 임대주택 임 대가격정보, 감정평가선례 등 다양한 가격정보를 모아 분석하는 것이 필요하다.
이 시스템을 이용하여 영국의 공정임대료, 독일의 임대료 기준표와 같은 적정 임 대료도 산출이 가능할 것이다. 이러한 정보는 시장의 메커니즘 이외 다른 여러 원인으로 인해 발생하는 가격 경직성의 문제를 해소하는데 도움을 줄 수 있다.
임대주택의 통계정보시스템 구축도 필요하다. 공공임대 등 지자체, LH공사 등 에서 임대하고 있는 임대주택은 현황이 집계되고 있으나, 민간이 공급하고 있는 임대주택의 현황 통계 부재한 상황이다. 인구주택센서스도 5년 단위로 수행되어 집계 발표된 전후에는 추계치로만 임대주택의 물량의 파악이 가능하다. 행정정 보(주민행정, 전월세신고) 등을 활용한 주택 유형별․지역별․계약형태별 임대 주택 물량을 집계하여 재건축․재개발에 따른 임대주택 증감량과 추계치를 파악 하여 가격의 변동을 예측할 수 있어야 한다.
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S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
SUM M ARY
Structural Change and Policy of Korean Rental Housing Market
Chungyu Park, Soowook Lee, Sungje Jeon, Sooyeon Gwon and et al.
The worldw ide housing m arket recession set off by the 2008 global financial crisis is having pronounced effects on the dom estic m arket as w ell. General "stabilization of housing prices" and "decreased expectations for housing price rise" are leading to new changes in the housing m arket. Stabilization of housing prices has transform ed the housing m arket paradigm from "investm ent dem and" to "consum ptive dem and."
These changes are not lim ited to the sales m arket, but are leading to new changes in the rental housing m arket as w ell. Recently in the rental housing m arket, an increase in Jeonse price due to increased lease dem and has led to the decoupling of housing sales prices and Jeonse price, and an overall shift from Jeonse to m onthly rent leases. However, in response to these changes in the housing rental m arket, there have yet to be efforts to scientifically study and diagnose w hether they are structural changes due to a paradigm shift, or tem porary changes due to an episodic m arket recession, m uch less efforts upon such diagnoses
to respond system atically to the said changes.
This study responds to the increased need to accurately diagnose the recent changes in the housing rental m arket and exam ine system atic responses to such, thereby proposing appropriate m easures to ensure housing stability of the low er-incom e classes. To this end, the study begins by analyzing the structural changes in the rental housing m arket to aid accurate diagnosis of the current m arket changes, analyzes the effects of rental housing market-related policies, and exam ines cases from other countries to set forth a lease m arket policy response appropriate to the recent changes in the lease m arket.
This study is organized into six chapters. Following chapter one, the introduction, chapter tw o provides a theoretical overview of the lease m arket and related policies. Exam ination of 1) the relationship betw een hom e ow nership and leasing, 2) the com position of the lease m arket, and the relationship betw een m onthly rent and Jeonse, and 3) the role of the lease m arket and policy effects w as perform ed from a variety of different perspectives. In chapter three, the status of the lease m arket and structural changes thereof w ere analyzed. For the rental housing m arket, the trends and structure of rental housing m arket-related m arket indices such as price, price to deposit ratio, and Jeonse supply/dem and index were analyzed. An em phasis w as placed on analyzing the recent decoupling phenom enon between housing sales prices and Jeonse price, and providing explanations as to the causes. N ext, concepts related to structural changes in the rental housing m arket w ere established, follow ed by housing m arket business cycle and rental housing m arket structural change analyses. Business cycle analysis was perform ed using H P filter, and structural change analysis w as perform ed using the Q uandt-Andrew s test. Finally, a forecast is offered as to w hether the current m arket status and structural changes w ill be sustained or not, and as to how they w ill be m anifested in the future.
In chapter four, the housing conditions and behavior of tenant households w ere analyzed. H ousing conditions of tenant households
were analyzed using a m ix of data from the 2008 Korea Housing Survey and our own questionnaire survey. In order to gain results that reflected incom e and region-specific differences, incom e w as divided into low , middle and high income brackets, whereas region was divided into urban and non-urban. Tenant household behavior w as analyzed using an extrapolated housing consum ption function of incom e level and region of residence.
Chapter five provides a sum m ary of lease m arket-related policies in other countries, w ith a focus on G erm any. An in-depth exam ination of the step index lease, the price index com parison m ethods and the case com parison m ethods, w hich form the basis of lease pricing, w as perform ed, follow ed by a look at G erm any's rent standard table and rental inform ation bank.
Chapter six consolidates the preceding chapters to propose policy directions. The basic directions proposed for policy responses w ere as follow s. First, policy should prom ote hom e ownership. In the current circum stances, w here expectations for housing price rise are low, w hile prices rem ain high, hom e ow nership is difficult for the low er-incom e classes. Second, it is crucial that affordable housing is supplied, and support is offered to first-tim e hom e purchases, to prom ote hom e ow nership of the low er-incom e classes and increase housing stability.
Third is tenant protection and funding support. A balance needs to be found between upholding the freedom of contract and protecting tenants, and concrete procedures for rent increases need be put in place to increase transparency of rent changes and to reduce rent conflicts. Also, there is a need to expand the existing Jeonse support policy to include m onthly rent support, and develop financial products in preparation for the undersupply/oversupply cycle of lease housing. Fourth is the developm ent of m ass lease projects. It is expected that the role of the private sector w ill rem ain large in the lease m arket. It is necessary that
Third is tenant protection and funding support. A balance needs to be found between upholding the freedom of contract and protecting tenants, and concrete procedures for rent increases need be put in place to increase transparency of rent changes and to reduce rent conflicts. Also, there is a need to expand the existing Jeonse support policy to include m onthly rent support, and develop financial products in preparation for the undersupply/oversupply cycle of lease housing. Fourth is the developm ent of m ass lease projects. It is expected that the role of the private sector w ill rem ain large in the lease m arket. It is necessary that