본 연구에서 도출된 내용을 요약 종합하면 다음과 같다.
제1장은 서론으로서 연구의 배경 및 목적과 방법 및 내용으로 구성되어 있다.
용도지역제(用途地域制)는 토지를 그 위치와 기능 및 적성에 따라 구분하고 적절 한 용도를 부여함으로써 토지의 효율적 이용과 도시 기능의 증진을 목표로 하는 제도라고 할 수 있다.
본 연구의 목적은 대전시 여건에 맞는 합리적인 도시관리 및 지속가능한 도시발 전을 유도하는 용도지역제 추진방안을 제시하는 것이다. 본 연구결과는 대전시 용 도지역제 운영 및 도시계획제도 개편을 위한 논의과정에서 자료로 제공될 수 있을 것이다.
제2장은 이론적 고찰로서 용도지역지구제도의 개념과 선행연구로 구성되어 있다.
용도지역지구제도의 개념은 토지를 그 위치와 기능 및 적성에 따라 구분하고 적 절한 용도를 부여함으로써 토지의 효율적 이용과 도시 기능의 증진을 목표로 하는 제도라고 할 수 있다. 국토계획법에서는 용도지역을 토지의 이용 및 건축물의 용 도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역으로 정의하고 있다.
용도지역제와 관련한 선행연구는 정희윤 외(2013, 2015)와 국토교통부(2014), 이성 룡 외(2015) 등의 연구가 있다. 정희윤 외(2013)는 ‘기성시가지에 적합한 용도지역제 대안 모색에 관한 연구’를 그리고 정희윤(2015)은 ‘서울시의 지역맞춤형 용도지역제 도입을 위한 정책제언’ 연구를 수행하였다. 특히 2015년 연구에서 현행 용도지역제 의 한계를 ① 총량밀도 중심의 단순한 규제방식으로 기성시가지의 관리수단으로는
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-한계가 있으며, ② 용도·건폐율·용적률·높이가 일괄적으로 연동되어 적용되며, ③ 개 발형태(form)에 대한 제어수단이 미흡하고, ④ 용도지역간 허용용도(use)의 차별성이 부재하다 등 4가지로 적시하였다. 또한 국토교통부에서는 2014년 ‘국토이용 및 도시 계획체계 개편연구’를 수행하였으며, 이 연구에서 용도지역제와 관련한 개편방향을
① 합리적 용도지역 관리·운영 ② 용도지역 관리원칙 ③ 지역맞춤형 용도와 밀도의 차등관리 ④ 복합개발 활성화를 위한 용도지역제 유연성 제고 등으로 제시하였다.
이성룡 외는 2015년 ‘지역맞춤형 도시관리를 위한 경기도 지역제 운영방안’ 연구를 수행하였다. 이 연구에서는 맞춤형 도시관리를 위한 유연적 지역제 적용방안으로 크 게 3가지를 제안하고 있는데, 첫 번째 맞춤형 도시관리를 위한 지역제 적용방안으로 는 ① 지역제 적용기준 구체화를 통한 도시 다양성 확보, ② 건축물 용도군 세분,
③ 보전용지와 개발용지의 우선순위 명확화를, 그리고 두 번째 맞춤형 도시관리를 위한 신제도로는 입지규제최소구역 등을 제안하였다. 세 번째 지역여건을 고려한 관 리방안은 지역특성별 그리고 도시특성별 관리방안을 제안하고 있다.
이러한 선행연구를 토대로 볼 때, 용도지역제의 문제점은 ① 총량밀도 중심의 단 순한 규제방식, ② 개발형태에 대한 제어 미흡, ③ 용도지역별 허용건축물 혼재 등 3가지로 유형화가 가능하다.
제3장 대전시 용도지역제 운영실태에서는 법적, 계획적, 관리계획 측면에서 대전 시 용도지역제를 진단하였다.
우선 법적 측면에서 대전광역시 도시계획조례를 검토하였다. 대전시 조례를 보 면, 공업지역을 제외하고는 국토계획법에서 정하고 있는 법적 최대 용적률의 70∼
80%를 적용하고 있다. 다른 대도시와 비교하면, 총량적 의미에서 주거지역 밀도는 낮으나, 상업·공업지역 밀도는 높은 상태이다.
계획적 측면에서 2030년 대전도시기본계획을 살펴보면, 대전시는 2핵 10지역거점 13생활권중심 체계를 구상하고 있다. 또한 도시기본계획의 토지이용계획에서 적시 하고 있는 문제점들을 살펴보면, 결국 지역적 여건을 고려한 용도지역제 운영이 필 요함을 암시하고 있다.
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-관리계획, 즉 대전시 용도지역별 면적구성을 살펴본 결과, 1990년 이후 시가화 지역 증가에 따른 관리방안 마련이 필요하다고 할 수 있다. 타대도시와 용도지역 지정현황을 비교한 결과, 대전시 용도지역 면적은 상대적으로 시가화면적이 적다는 점에서 집약적 토지이용의 가능성이 있다고 판단된다.
제4장 국외사례 분석에서는 미국과 일본의 사례를 검토하였다.
미국의 경우, 뉴욕시 맥락적 죠닝(Contextual Zoning), 시카고와 샌디에이고의 모 듈러 조닝(modular zoning) 그리고 덴버의 행태기반코드(form-based code)를 검토 하였다. 특히 뉴욕시의 맥락적 죠닝은 기존 지역제에 따라 지역맥락과 경관에 무관 한 건축물의 개발로 지역의 특성과 가로 연속성이 파괴되는 부작용에 대한 대안으 로 도입된 제도이다.
일본의 용도지역제는 우리나라와 유사한 것으로 나타났다. 특히 1992년 도시계획 법 개정으로 용도지역이 8종에서 12종류로 세분화되었다. 도쿄도는 2001년 10월, 도 쿄권 전체에 대하여 향후 50년 앞을 예상하며 2025년을 목표시기로 「도쿄의 새로운 도시만들기 비전」을 수립하였으며, 이 비전에 입각하여 각 zone에서의 토지이용의 방침을 정하고 있다.
제5장은 대전시 용도지역제 합리적 운영방안으로서, 기본방향 및 전략별 추진방 안, 대전시 밀도관리방안, 공동주택의 층고 조정방안, 주거지역 건축가능 건축물 조 정방안으로 구성하였다.
대전시 향후 밀도관리를 위한 기본방향은 도시기본계획에서 제시하고 있는 2030 년 대전시 장래 도시공간구조를 고려하며, 대전시 지역별 기반시설 용량을 감안한 도시관리수단으로서의 용도지역제를 적용하는 것으로 설정하였다. 전략별 추진방안 은 지역여건을 고려한 차등적 밀도적용방안 마련, 맥락적 주거환경 조성방안 마련 그리고 용도순화 및 합리적인 용도순화방안 마련으로 설정하였다.
대전시 밀도관리방안 마련을 위한 요소는 공간권역(내권과 외권), 추진정책(쇠퇴 권과 비쇠퇴권), 도심성(거점권과 비거점권), 기반시설(설치권과 비설치권), 접근성
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-(역세권과 비역세권) 등으로 선정하였다. 밀도적용 공간(지역) 유형은 3단계로 첫 번째 공간구분은 공간권역으로 내권과 외권으로, 두 번째 공간구분은 쇠퇴권, 거점 권으로 그리고 세 번째 공간구분은 기반권, 역세권으로 구분하였다. 1차, 2차, 3차 권역을 도출하면 (그림 6-1)과 같다. 권역 구분에 기초하여 밀도를 구분하면, 용도 지역별 적용 가능한 밀도 유형은 최소 4개(고밀도, 중밀도, 중저밀도, 저밀도) 및 최 대 12개 밀도 유형(고밀도 2개, 중밀도 4개, 중저밀도 2개, 저밀도 4개)으로 구분이 가능하다.
[1차 권역구분] [2차 권역구분] [3차 권역구분]
(그림 6-1) 대전시 밀도관리를 위한 권역구분 종합
대전시 공동주택의 층고 조정방안을 마련하기 위하여, 2015년 기준 대전시 총 840개 공동주택단지 중 8층 이상인 604개 단지의 도로와의 접속여건을 분석하였다.
분석결과 대전시 내 604개 공동주택 중 도시계획상 광로와 접하고 있는 공동주택 단지는 83개이며, 대로와 접하고 있는 공동주택단지는 219개, 중로와 접하고 있는 단지는 177개 그리고 소로와 접하고 있는 단지는 125개이다. 소로와 접하고 있는 125개 단지 중 94개 단지가 1개 동으로 구성되어 있으며, 2개동은 13개 그리고 3개 동이 9개로 전체의 92.8%에 해당하는 116개 단지가 3개 이내의 동으로 구성되어 있다. 결과적으로 주거지역에서 맥락적 주거환경을 조성하기 위해서는 일명 ‘나 홀
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-로 아파트’가 될 가능성이 높은 소로에 접한 1개동으로 구성된 고층(8층 이상) 공 동주택의 입지를 줄여야 한다. 이러한 입지여건 조정은 서울시의 사례처럼 주민의 의견을 충분히 청취하거나, 공공차원(심의위원회 등)에서 다양한 검토가 이루어져야 할 것이다.
대전시 주거지역 건축가능 건축물 조정방안을 마련하기 위하여, 대전시 도시계획 조례에서 규정하고 있는 용도지역별 건축가능 건축물과 전국 7대 도시의 도시계획 조례를 비교·분석하였으며, 그 결과는 <표 5-16>에 제시되어 있다. 분석결과 용도지 역별 주거환경에 부합하지 않는 용도, 기능의 입지를 제한함으로써, 주거지역의 용 도순화 효과를 거둘 필요가 있으며, 또한 용도(건축물)의 입지규제 뿐만 아니라, 규 모(바닥면적, 연면적)와 도로접속 여건을 규정할 경우 그 효과를 높을 수 있을 것으 로 기대된다.
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