1. 선행연구 검토
본 연구와 관련한 선행연구는 정희윤 외(2013, 2015)와 국토교통부(2014), 이성룡 외(2015) 등의 연구가 있다.
정희윤 외(2013)는 ‘기성시가지에 적합한 용도지역제 대안 모색에 관한 연구’를 진 행하였다. 이 연구의 목적은 복잡다단한 기성시가지의 지역특성과 정체성을 살리는 용도지역제의 개편 방향과 대안을 모색하는 것이다.
이 연구에서는 현행 용도지역제의 한계를 ① 총량밀도 중심의 단순한 규제방식 (control system), ② 개발형태(form)에 대한 제어수단 미흡, ③ 용도지역간 허용용 도(use)의 차별성 부재로 정리하였다. 한편 공공부문에서도 용도지역의 조정문제는 자칫 특혜 시비 등 민감한 사안이라 이로 인한 용도지역제의 경직된 운용이 용도 지역제도의 한계와 결합하여, 지역특성을 살리는 용도지역제 운용을 더욱 어렵게 하고 있다고 지적하고 있다.
전술한 용도지역제의 문제점을 좀 더 구체적으로 살펴보면, ① ‘총량밀도 중심의 단순한 규제방식’의 경우 ㉮ 위계 및 특성이 다양한 지역을 동일한 용도지역으로 관리, ㉯ 용도, 용적률, 건폐율이 일괄적으로 연동되어 적용 ② ‘개발형태에 대한 제어수단 미흡’의 경우 ㉮ 밀도중심의 규제로서 형태 제어 미흡, ③ ‘용도지역 간 허용용도(use)의 차별성 부재’의 경우 ㉮ 용도 간 허용용도 차이 미흡 등으로 분류 하였으며, 이외에도 ④ ‘용도지역제 운용상의 문제’는 ㉮ 경직된 용도지역제 운용으 로 유연한 대응 곤란, ㉯ 지역주민의 의견 반영절차 협소, ㉰ 지구단위계획을 용도 상향수단으로 사용 등으로 제시하였다.
용도지역제의 이슈별 대안을 다음과 같이 제시하였다.
-상업지역의 특성을 살리는 맞춤형 용도지역제로서 모듈러 조닝기법 제시 -정온한 주거지역의 맥락을 유지하는 방안 제시
-바람직한 용도 혼합을 위해 성능규제 방식 강화
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-2. 문제점 유형 구분
선행연구에서 제시된 용도지역제의 문제점을 정리하면 (그림 2-1)과 같이 5가지 로 요약이 가능하다.
첫 번째는 총량밀도 중심의 단순한 규제방식, 두 번째는 용도, 건폐율, 용적률, 높이의 일괄적 연동으로 지역특성 반영 미흡, 세 번째는 개발형태(form)에 대한 제 어 미흡으로 저층 주거지역내 나홀로 개발 발생, 네 번째는 용도지역간 허용용동 (use) 차별성 부재, 마지막으로 도시공간 위계별 밀도 차등적용 미흡 등 도시외곽지 역에서 수직개발 제어 미흡 등이다.
한편 이러한 문제점은 다음과 같이 3가지로 유형화가 가능하다.
첫 번째, 「총량밀도 중심의 단순한 규제방식」
두 번째, 「개발형태에 대한 제어 미흡」
세 번째, 「용도지역별 허용건축물 혼재」
[문제점] [유형화]
(그림 2-1) 용도지역제의 문제점 유형화