1. 기본방향
현재 경직적으로 운영되고 있는 용도지역제를 대전시 여건에 맞도록 탄력적으로 운영하기 위하여, 본 연구에서는 (그림 5-1)에 제시되어 있는 것과 같이 2가지 기본 방향에 근거하여 「지역맞춤형 용도지역제 운영방안」을 제안한다.
§ 첫째, 대전도시기본계획에서 제시하고 있는 「2030년 대전시 장래 도시공간 구조」 고려,
§ 둘째, 대전시 「지역별 기반시설 용량」 감안
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(그림 5-1) 대전시 지역맞춤형 용도지역제 운영 기본방향
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-2. 추진전략
본 연구에서는 선행연구에서 제시된 문제점을 ① 총량밀도 중심의 단순한 규제 방식, ② 개발형태에 대한 제어 미흡, ③ 용도지역별 허용건축물 혼재 등과 같이 3 가지로 유형화 하였다.
이러한 각 문제점에 대해 본 연구에서는 (그림 5-2)에 제시되어 있는 것과 같이 문제점별 해결이 추진전략을 설정하였다.
§ 총량밀도 중심의 단순한 규제방식은 ‘지역여건을 고려한 차등적 밀도적용방 안 마련’
§ 개발형태에 대한 제어 미흡은 ‘맥락적 주거환경 조성방안 마련’
§ 용도지역별 허용건축물 혼재는 ‘합리적 용도순화방안 마련’
(그림 5-2) 대전시 용도지역제 문제점별 추진전략
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-3. 전략별 추진방안
1) 지역여건을 고려한 차등적 밀도적용방안 마련
기존 용도지역의 일괄적, 통합적 밀도관리 한계 극복차원에서, 지역의 여건을 고 려한 밀도적용방안을 마련한다.
국토계획법에서 제시하고 있는 기반시설(도로 등)의 용량을 고려하며, 도시기본계 획에서 설정하고 있는 도시공간구조에 기초하여 ‘(가칭) 대전시 밀도관리계획’을 수 립하고, 지역별 차등적 밀도를 적용·관리한다.
한편 밀도관리계획 수립 및 적용에 있어서, 국토계획법에 제시되어 있는 ‘개발밀도 관리구역’ 및 ‘기반시설 부담구역제도’를 활용토록 한다.
[개발밀도관리구역 및 기반시설 부담구역(국토계획법 제66조/67조)]
□ 개발밀도관리구역 : 광역시장은 주거, 상업 또는 공업지역에서의 개발행위로 기반 시설의 처리, 공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정
□ 기반시설부담구역 : 광역시장은 이 법 또는 다른 법령의 제정, 개정으로 인하여 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역, 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위 제한이 완화되는 지역, 개발행위허가 현황 및 인구증가율 등을 고려하여 대통령령 으로 정하는 지역에 대해 기반시설 부담구역으로 지정하여야 함
2) 맥락적 주거환경 조성방안 마련
도시공간구조상 정온한 주거지 형성이 필요한 지역의 경우, 돌출적인 주거형태가 조성되지 않도록 주거형태의 입지 및 층고를 규제할 필요가 있다.
이러한 층고관리방안으로는 다음의 3가지를 고려할 수 있다.
1) 용도지역 특히 주거지역 높이(층수)를 직접적으로 규제하는 방식
2) 용도지역별 허용건축물에서 돌출적 건축물(고층아파트)의 입지를 제한하는 방법 3) 서울시의 사례처럼 ‘주민의견 청취’를 의무화하여 조정관리하는 방법
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-본 연구에서는 이상의 3가지 관리방안이 모두 유효하다고 판단하고 있으며, 다만 이러한 층고관리의 대상이 되는 건축물이 공동주택이라는 점에서 대전시 공동주택 의 입지적 특성을 분석하고, 주거지역에서 돌출적인 고층 공동주택 입지관리방안을 제안하고자 한다. 한편 이러한 접근방안은 외국사례에서 검토한 미국의 맥락적 죠 닝(contextual zoning)과 유사하다고 할 수 있다.
3) 합리적인 용도순화방안 마련
용도지역제는 용도혼합에 따른 부작용을 최소화하고, 토지이용의 합리화뿐만 아 니라 용도지역의 순화를 목적으로 하고 있다. 최근 용도지역제의 경직성 등으로 인 해 용도혼합에 대한 논의가 활발히 진행되고 있으나, 주거지역의 경우 정온한 주거 환경 조성이 우선한다고 볼 수 있다.
이러한 정온한 주거환경 조성을 위해서는 ‘주거지역 내 입지가능 건축물’에 대한 검토 및 조정이 필요하다. 즉 기능상 상충되는 시설물에 대한 입지제한 뿐만 아니 라, 입지가능 건축물의 규모 등도 함께 검토할 필요가 있다.
따라서 본 연구에서는 도시여건이 상대적으로 유사하다고 할 수 있는 전국 대도 시(특·광역시)의 도시계획조례를 상호 비교분석하여, 대전시 도시계획조례의 조정방 향을 제시하고자 한다.
(그림 5-3) 대전시 맞춤형 용도지역제 추진방안
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