워싱턴 주의 왓컴 카운티(Whatcom County) 에서는 ｢Whatcom County Comprehensive Plan｣에서 도시 성장 지역 검토의 일환으로 토지역량 분석 방법론인 LCA(Land Capacity Analysis)을 2015년도에 개발하여 유휴공간 도출 등에 활용하고 있다. 토지 역량 분석 방법론은 크게 토지 목록, 개발밀도 가정, 인구 및 고용능력 분석 등으로 구성된다.
분류 필지 기준 미이
용
모든 주거, 상업, 공업 용지
-토지개간 비용이 $10,000 이하 -2,400 ft2 이상 필지
부분 적 이용
단독주택지
-허가된 건폐율의 1/3만 개발
-만약 개발지의 크기가 5acres 미만이고, 토지개간 비용이 관할 지역의 93rd 백분위수(percentile) 이상이면 분류에서 제외함 복합주택지, 상업,
공업 용지
-토지개간 비용/토지비용 < 1.0
-주유소 및 기타 중요시설물이 있는 경우와 토지개간 비용/토지비용 > 1.0인 경우에는 분류에서 제외함 저이
용
단독주택 N/A
복합주택 단독주택 개발 등 부적합하게 이용된 필지 상업 및 공업 용지 주거지 또는 다른 용도로 부적합하게 이용된 필지
<표 3-2> Whatcom County의 유휴공간의 유형 분류
자료: Whatcom County(2015)
왓컴 카운티에서는 다음과 같은 유휴공간을 고려하고 있다. 미이용 토지: 건물이 없거나 거의 없는 토지, 저이용 토지: 현재 토지 이용된 상태보다 더 활발하게 용도에 맞게 이용할 수 있는 지역 (예시: 단독주택 한 채가 건설된 상업지구), 부분적 이용 (partially-used) 토지: 용도지구에 맞게 활용은 되고는 있지만, 구획 재분할의 필요 없이 향후 목적에 따라 활용할 수 있는 공간이 많은 토지(예시: 넓은 주거용지 토지에 지어진 한 채의 단독주택), 완전히 개발된(fully developed) 토지: 추가 개발될 여지가 없는 토지. 유휴공간에 대한 세부적인 분류는 <표 3-2>와 같다.
유휴공간은 도출하기 위한 절차와 방법은 다음과 같다.
(1) 토지 목록 작성
￮ ‘토지 목록’ 단계의 주요 목적은 모든 토지를 미이용, 저이용, 부분적 이용 토지로 구분하는데 있다.
￮ 필요 데이터
필지 데이터 (토지개간 비용(improvement value), 토지가격 등이 포함된 shape file), 도시 및 카운티 경계선 관련 자료 (도시 종합 계획 및 향후 구역 지정에
대한 구획 자료 포함), 개발 허가 등과 관련된 자료가 필요하다.
￮ 작업순서
완전히 개발된 지역 제외함; 모든 주거, 상업, 공업 용지 필지 분류; 지역 허가제와 필지 데이터 상호 참조 (2013.4.1. 기준); 토지 데이터 업데이트; 기준에 따라 개발 가능용지 분류; 항공사진 등을 활용한 분류 오차 보정(이동주택지 등); 상업 및 공업 용지 중 부분적으로 이용 필지는 LCA 목적을 위해 완전히 개발 및 미이용 토지로 분류한다.
(2) 임계 지역 및 개발 가능성 낮은 지역 제외
￮ 필요 데이터
국가 임계 지역 데이터: 국가습지지역, 강, 하천, 급경사지, 지진 토양, 범람원 등; 지역의 임계 지역 데이터 및 해안선 데이터; 석면 지대 등이 있다.
￮ 작업순서
지역의 임계 지역 데이터(습지, 하천, 급경사지 및 위험지역, 범람원 등), 개발 부적절 지역(기후변화 완화를 위한 보전 지역(mitigation), 폐기장 등) 데이터와 카운 티 기본 데이터 통합; 개발 가능한 주거지역의 필지에서 임계 지역 및 개발 부적절 지역 제외한다. 다음으로 개발 가능한 상업지역과 공업지역에서는 임계 지역에서 일정 규모 이상의 버퍼(critical area regulation 참조)를 적용하여 그 버퍼 지역에 포함된 상업지역과 공업지역은 개발 가능 지역에서 제외한다. 임계 지역, 개발 부적절 지역을 제외한 나머지 지역은 미래 공공용지, 인프라, 시장 인자(market factors)를 적용하기 위한 중간 데이터로 산출한다.
(3) 미래 공공용지 제외
￮ 필요 데이터
도시의 공공시설물(상하수도, 우수(stormwater)관리 시설물, 공원, 학교 등), 공공서비스(경찰서, 소방서 등) 등의 계획도(토지 및 건물 구축 계획 등), 소유권 정보가 있는 필지 데이터가 필요하다.
￮ 작업순서
Step 1은 공공용지 중에서 공공시설물, 공공서비스 등으로 개발될 계획이 있는 지역은 개발 가능 지역에서 제외한다(optional). Step 2는 토지의 소유권을 분석해서 공공 소유이면서, 향후 개발 가능성이 있는 지역은 개발 가능 지역에서 제외한다(Step 1.에서 충분한 분석이 이루어졌으면, Step 2.는 생략). 준 공공용지 (커뮤니티센터, 데이케어센터, 교회 등)를 위해 전체 개발 가능 토지면적 중에서 5%를 제외한다 (준 공공용지 제외 면적 계산은 임계 지역을 실행한 후, 인프라 및 시장 인자 분석을 수행하기 전에 제외함).
(4) 미래 인프라
￮ 필요 데이터
최근 인프라 개발 활동 데이터(recent development activity analysis)
※ 인프라 개발 활동 데이터는 최근 10년간의 인프라(주로 도로) 관련 구축 및 허가, 점유율 등을 토지용도별(단독주택, 복합주택, 상업 및 공장지역, 혼합 지역 등)로 계산을 해서 토지용도별 인프라가 차지하는 비율 지수를 산정해서 적용하는 것이다.
￮ 작업순서
임계 지역 및 공공용지 제외 지역 데이터 정리, 최근 개발 활동 데이터 분석 (토지용도별 인프라 개발 및 점유 현황); 개발 가능 지역 데이터에서 최근 인프라 개발 활동 데이터 분석 결과인 지수를 적용, 이해당사자 검토한다(개발 가능한 토지 분석 자료를 카운티 공무원과 시청 공무원이 검토).
중점 검토 사항은 분석에서 빠진 임계 지역, 개발 및 재개발 관심지역, 주차장 및 야외 창고, 개발하기 적합하지 않은 토지모양 등이다.
(5) 시장 인자 제외
개발가능 토지 중에서 투기 재고(speculative holding), 토지은행, 개인적 사용 및 다양한 이유 등으로 20년 내에 개발이 되지 않는 면적 비율을 시장 인자라고
정의하고 이 부분은 개발 가능 토지면적에서 제외한다. 미이용 주거, 상업, 공업 용지에는 15% 시장 인자를 적용하며, 부분 이용 또는 저이용 주거, 상업, 공업 용지에는 25% 시장 인자를 적용한다.