독일은 2020년까지 하루에 소비되는 신규 토지이용을 30 헥타르(hectare) 수준으로 감소시키고자 노력하고 있으며, 이를 위해 유휴공간의 파악과 충진개발 잠재력의 평가를 전국적으로 추진하고 있다. 연방국토도시정책연구소(BBSR)가 주도하여 유휴공간의 현황을 파악하고 충진개발 잠재력을 평가하기 위한 연구를 수행한 바 있다. 이 연구에서는 유휴공간을 파악하기 위한 분석방법론과 분석 모형을 개발하고 전체 지자체를 대상으로 실증연구를 수행하고 시사점을 도출하였다.
독일에서 유휴공간을 도출하기 위한 개략적인 방법과 절차는 다음과 같다.
먼저 선행연구 등을 검토한 뒤 유휴공간을 브라운 필드, 건축공백지, 저이용 토지 3개의 개념적 유형으로 구분하였다. 그리고 각 유형에 해당하는 유휴공간의
실태 파악은 설문조사와 공간분석을 병행하여 실시하였고 약 1300여 개의 지자체 를 대상으로 설문조사를 수행(유휴공간과 잠재력 평가 자료 구축 현황, 추진 상의 경험 및 문제점 등)하여 각 지자체별로 유휴공간의 분포 현황과 특성을 파악하였다. 그리고 연방정부 차원의 공간 정보데이터베이스인 ATKIS 등을 활용하여 유휴공간을 계량적으로 분석하고 도출할 수 있는 분석방법과 모형을 개발하였다. 도출된 유휴공간의 충진개발 잠재력은 1인당 유휴공간의 면적으로 산출하여 표현하였다.
<그림 3-1> 충진개발 잠재력 분석 모듈 및 절차
자료: BBSR(2013)
￮ 분석방법 및 절차
분석 절차는 4가지 모듈 “사전 선별”, “배제 부지”, “잠재 부지” 그리고 “특징 묘사”로 구성되어 있으며, 분석의 전체적인 흐름은 <그림 3-1>과 같다.
￮ 분석 자료
유휴공간과 잠재력을 분석하기 위해 활용한 주요한 자료는 <표 3-1>과 같다.
데이터원/
지리서비스 내용 공간 해상도 자료 갱신주기 비고
지리정보와 지리정보서비스
ALK/ALKIS®
경지의 경계와 주용도, 건물의 평면도
매우 높음
낮음, 역동적인 변화 속에서 즉 각, 부분적으로 여러 해 걸림
품질과 업데이트 는 강하게 해당 관청에 달려 있 음
ATKIS® BASIS DLM
블록 경계와 주 용도, 몇몇 블록 에서 또한 건물 의 평면도
중간
기본 업데이트 평균 <3년, 최고 빠른 업데이트, 도로 <1/4년
BKG(연방 지도 및 측량청)에 의 해 중앙에서 공 급 및 등질화 3D-Gebäudestr
uktur (3차원 건물구조)
건물의 평면도와 건물의 속성(지 붕 높이)
매우 높음
ALKIS®에서 유 도, 현재 예측할 수 없음
포괄적, 현재 노 르트라인-베스 트팔렌에서만 Hausumringe
(HU) 건물 다각형
속성이 없이 건
물의 평면도 매우 높음
ALK/ALKIS®
의 업데이트에 따라 다양함
ZSHH에 의해 중앙에서 공급 및 등질화 주소서비스
위치참조용 주소데이터
속성을 가진 주 건물의 좌표
수 미터, 부분적 으로 10미터까 지 변화
<1년
ZSHH에 의해 중앙에서 공급
및 등질화
(wfs_adressen) 영상서비스
정사투영사진 (ATKIS-DOP)
40에서 20cm 해
상도 수직 촬영 매우 높음 <3년 BKG에 의해 중앙에서 공급
구글 도로 지도 거리 풍경 높음 중간
www.maps.goo gle.de/help/ma ps/streetview 바탕 도면 경사 항공 이미지 도시에서 높음,
기타에서는 중간 중간 www.bing.com /maps
<표 3-1> 충진개발 잠재력 분석을 위한 데이터
자료: BBSR(2013)
모듈 “사전 선별”에서는 충진개발 잠재력을 위한 검색 영역이 제한되었다.
Ortslage 내에서 4개의 바우 블록 이용 범주인 “주거”, “복합 이용”, “산업”, “특별한 기능적 성격”을 고려하여 분석하였다.
모듈 “제외부지”에서는 개발이 불가능한 지역에 해당하는 레이어를 생성(바우 블록 내에서 건물 재고 부지, 건물 재고를 위한 필수적인 간격의 부지, 바우 블록의 가장자리 변의 교통 부지 등)한 뒤 분석평가의 대상에서 제외될 수 있도록 하였다.
<그림 3-2> 제외 부지 결정 절차
자료: BBSR(2013)
모듈 “잠재력 부지”에서는 개발 가능한 부지의 확인과 경계획정이 이루어졌다.
정주 부지로부터 제외 부지를 제거한 후 적합한 잠재력 부지에 대한 검색을 위한 출발점인 잔여 부지가 남게 되었으며, 잠재력 부지는 형태적 가공하에서 미개발된 잔여부지의 분석을 통해서 생성되었다. 형태적 가공은 원형의 구조 요소의 반지름 R과 함께 조정되는데, 이것은 잠재력 부지의 규모 D로부터 발생(R=D/2)하는 것이다.
모듈 “특성 묘사”에서는 잠재력 부지의 경계획정 후 부지들의 규모, 형태, 도로와의
간격 등에 관한 특성들을 기술하고 데이터베이스에 저장하였다. 이것은 추후 잠재력 부지에 대한 다양한 공간적 질의를 가능하게 한다. 규모의 계산을 위해서 최소 규모 Pm을 기준으로 선택한다. 형태의 특성 묘사를 위해 면적 가중평균형태지수(Area Weighted Mean Shape Index, AWMSI)가 사용되는데, 이것에 의하여 대상지의 컴팩트함이 표현된다. 도로와의 간격은 잠재력 부지와 교통로의 거리를 유클리드 거리로 표현하였다. 그 다음으로 이어지는 분류 절차에서는 건축 공백지와 고밀도 화 부지 사이에 도로개발에 따라 구분된다. 도로에 인접하는 잠재력 부지들은 건축공백지로서 분류되고, 직접적으로 도로와 연결이 없지만 가능한 접근로가 있는 부지들은 고밀도화 잠재력으로서 간주되며, 도로와 매우 큰 간격이 있는 고밀도화 잠재력 부지들은 추가적으로 부가적인 속성으로 “개발 비용이 많이 드는 부지”로 분류할 수 있다. 분류는 도로와의 간격을 토대로 이루어진다.
￮ 모형 개발
충진 개발 잠재력 분석 모형은 상업용 소프트웨어인 아크GIS(ArcGIS)와 이의 익스텐션인 모델빌더(Modelbuilder)를 활용하여 개발되었으며, 파이톤 (python) 스크립트를 통해서 개발하였고. 모형이 구동되는 전체적인 절차는
<그림 3-3>과 같다.
￮ 분석결과
분석 결과들은 지도 형태로 시각화될 수 있는데, 건축공백지와 고밀도화 부지들 을 건물 다각형과 색채를 이용하여 표현하여 개별 유휴공간을 파악하거나(<그림 3-4>), 상대적 비교를 용이하게 하기 위하여 유휴공간의 면적별로 스케일화된 원표시로 표현할 수도 있다(<그림 3-5>).
<그림 3-3> 분석 프로세스의 단계적 시각화
자료: BBSR(2013)
<그림 3-4> 건축물 다각형과 색채를 이용한 유휴공간의 표현
자료: BBSR(2013)
<그림 3-5> 원형 차트와 색채를 이용한 유휴공간의 표현
자료: BBSR(2013)
<그림 3-6> 유휴공간과 충진개발 잠재력의 도면화
자료: BBSR(2013)