박미선│국토연구원 책임연구원(mspark@krihs.re.kr)
1) HMO는 관리비가 임대료에 포함되어 있는 경우가 많은데, 임차인에 따라 사용액을 공정하게 나누기가 쉽지 않고 잘못하면 항의의 대상이 되므로 보통 임대료에 각종 관리비와 공과금을 포함해서 계약하는 것이 일반적임(http://www.platinumpropertypartners.co.uk/articles/
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적인 화재가 발생한 것이 도화선이었다. 화재감지기가 작동하지 않고, 창문 밖으로 쇠창살이 가로막혀 있어 탈출이 불가능했고 화재대피공간이 확보되지 않아 지하층에 거주하던 20세 청년 두 명이 목숨을 잃는 사고가 발생했다. 이후 밝혀진 바로는 해당 주택의 임대인이 미등록 상태로 학생을 대상으로 불법 임대업을 한 것으로 드러났다. 결국 이 사건으로 인해 보다 안전한 거처를 제공하기 위해 HMO 등록의 무제가 도입되었다.2)
2. HMO의 법적 정의와 등록 의무
HMO라는 개념은 이미 1985년부터 영국 주택법에 등장하고 있는데 여러 사람이 거주하며 한 개 이상의 가구를 형성하는 주택으로 정의된다. 2004년 주택법에서는 그 개념이 확대 정립되고 HMO를 임대하기 위한 등록을 필수화하기에 이른다.
주택법에서 정의하는 HMO는 ① 3명 이상의 임차인이 살면서 1가구 이상을 형성하고, ② 화장실, 욕실 또는 부엌을 다른 임차인과 공용으로 사용하는 경우에 해당한다. 따라서 셰어하우스(House Share)라고 도 불린다. 그중 대형 HMO인 경우는 ① 건물이 최소 3층 이상이고, ② 5명 이상이 거주하면서 1가구 이 상을 형성하고, ③ 화장실, 욕실 또는 부엌을 다른 임차인과 공유하는 경우를 일컫는다. 대형 HMO는 반 드시 등록을 해야 하는데, 지역에 따라서는 규모가 더 작은 경우에도 등록을 요구하는 경우가 있다.3) 한 번 등록하면 최대 5년간 유효하며 주기적으로 갱신해야 한다. 등록의 기준은 임대인이 아니고 주택이므 로, 보유하고 있는 HMO마다 각각 등록을 하게 되어 있다.
3. 지자체별 등록비용
영국에서는 HMO 등록에 필요한 절차와 방법, 대상주택, 수수료 등을 지자체별 재량에 맡기고 있다. 법 에서 정한 HMO보다 더 강력한 규정으로 등록을 요구하는 것도 가능하며, 지역상황에 맞게 일정한 지역 을 HMO 등록 대상지역으로 지정하여 등록을 요청할 수 있다. 따라서 지역별 정보 확인이 필수적이다.
HMO 등록을 위해 일반적으로 적용되는 임대인의 의무는 ① 입주자의 수에 맞는 주택의 규모와 시설 을 갖추어야 하고, ② 주택의 관리자(임대인 또는 중개인, 대리인)는 범죄기록이나 임대인 법률 위반 등 의 기록이 없는 적정한 사람이어야 하며4), ③ 매년 가스안전 확인증을 지자체에 송부하여야 하고, ④ 화 재감지기를 설치하고 관리해야 한다. 이러한 공통적인 준수요구사항 이외에도 지자체에 따라서는 HMO 임대인 등록 시 추가 서류를 요청할 수 있다(DCLG 2007).
2) http://news.bbc.co.uk/1/hi/scotland/462096.stm
3) https://www.gov.uk/house-in-multiple-occupation-licence
4) 사기나 폭력, 마약, 성폭력 등 각종 범죄 기록이 있거나, 성·피부색·인종에 따라 임차인을 차별하는 임대인이나 매니저는 적합한 인물이 아 닌 것으로 간주됨(Wilson 2017).
HMO 등록을 위한 지역별 규정을 살펴보면, 각 지역의 특수성을 반영하고 있음을 알 수 있다. HMO 면허는 해당 지자체에 신청하는데, 임대인 또는 소유자, 관리인 등이 신청할 수 있다. 면허 유효기간은 보통 5년이나, 경우에 따라 지자체에서 더 짧게 설정할 수도 있다. 면허를 갱신하기 위해서는 기간 만료 이전에 다시 신청해야 한다. 지자체에서는 면허 등록에 필요한 행정처리비용을 등록수수료 형태로 부과 한다.
등록 시 조건과 이에 따른 비용도 지역별 차이가 큰데, 옥스퍼드(Oxford City Council)의 경우 최초 신규 발급 시 자발적으로 신청하는 경우 408파운드가 소요되나, 무등록으로 운영하다 적발되어 등록하 는 경우는 3배 이상의 비용을 내야 한다. 또한 갱신 유효기간에 따라 비용 차이가 난다.
에든버러(City of Edinburgh Council)의 경우에는 HMO의 임차인 수용 규모에 비례하여 면허 수수료 를 징수한다. 이는 2017년 4월 21일 에든버러 도시 규제위원회에서 확정되었다(The City of Edinburgh
<표 2> 에든버러 지역의 HMO 수용 인원수별 등록 수수료 (단위: 명, 파운드)
인원 등록비 인원 등록비 인원 등록비 인원 등록비
3 540 13 2,740 41~50 5,850 251~300 11,550
4 720 14 2,970 51~60 6,350 301~350 12,350
5 900 15 3,200 61~70 6,850 351~400 13,150
6 1,130 16 3,430 71~80 7,350 401~450 13,950
7 1,360 17 3,660 81~90 7,850 451~500 14,750
8 1,590 18 3,890 91~100 8,350 501~550 15,550
9 1,820 19 4,120 101~150 9,150 551~600 16,350
10 2,050 20 4,350 151~200 9,950
600 초과 100명마다 800파운드씩 추가
11 2,280 21~30 4,850 201~250 10,750
12 2,510 31~40 5,350
자료: The City of Edinburgh 2017.
<표 1> 옥스퍼드 지역의 HMO 등록기준 및 비용 (단위: 파운드)
종류 내용 비용
1년 면허 신규발급 무면허로 12주 이상 운영하다 적발된 경우 1,499
무면허로 12주 미만 운영하다 임대인이 자발적으로 면허 신청한 경우 408
연간 갱신 관리문제나 주택검사가 필요하지 않은 경우의 연간 갱신 191
관리 등의 문제가 있어 주택검사나 감사가 필요한 경우의 연간 갱신 365
2년 갱신 임대인/관리인이 모든 조건을 만족하고 2년 면허 갱신을 신청하는 경우 215
5년 면허 임대인/관리인이 모든 조건을 만족하고 5년 면허를 신청하는 경우 307
출처: Oxford City Council n.d.
Council 2017). 최초로 신규 면허를 신청하면 최소 6개월간 유효하며 면허 갱신 신청 시 1년 또는 3년 면허를 신청할 수 있다.5) 스코틀랜드 자선단체에 등 록된 경우 수수료의 50% 할인혜택이 주어진다.
글래스고에서는 HMO 수용 규모에 따라, 신규인 지 기존 면허 갱신인지에 따라 요율을 달리 제시하고 있다. 특기할 만한 점은 글래스고 지역 내에 있는 글 래스고 대학 등 관내 4개 교육기관과 협의하여 수수 료율을 설정하였다는 점이다(Glasgow City Council 2011).
4. 임대인의 책무와 준수사항
등록된 HMO 임대인은 주택임대업을 영위하기 위하여 각종 안전기준을 준수해야 한다. 여기에는 화재 대비, 가스시설 안전, 전기기기 안전, 적절한 수선의무, 적절한 편의시설 제공, 적절한 주택관리가 포함 된다. 우선 입주자수에 맞는 크기와 시설을 갖추어야 하며, 임대업 등록 시 확인한 수에 맞게 시설기준 을 준수해야 한다. 매년 가스안전 확인증을 지자체에 송부하여야 하고, 화재감지기를 설치하여 관리해 야 하며 임대인이 제공하는 전기기구에 대한 안전확인증을 제시해야 한다.
일반적으로 민간임대주택의 임대인은 임대한 주택을 재해로부터 안전하고 거주에 적합한 상태로 유 지해야 하는 책임이 있다. 가스안전 측면에서는 가스 설비가 안전하게 설치되고 유지되도록 해야 하고, 매년 가스 안전 검사를 받아야 하며, 안전검사 기록을 임차인에게 제시해야 한다. 전기안전 측면에서는 전기설비(소켓, 전등)가 안전하고, 제공되는 가전제품(전기주전자, 전기쿠커 등)이 안전해야 한다. 또한 화재안전 측면에서는 화재안전 규제를 준수해야 하고, 화재감지기를 층마다 설치하고, 대피공간에 접근 이 가능한지 확인해야 한다. 제공되는 가구가 화재에 안전한 것이어야 하고, HMO가 대형 주택인 경우 화재경보기와 소화기를 비치할 의무가 있다. 또한 임대인이 책임지고 수리할 부분은 주택의 구조와 외 부, 개수대, 욕실, 상하수도 배관 등 위생설비, 난방과 온수, 가스 설비와 파이프, 환기, 전기선, 수선과 정에서 발생한 피해(damage) 등이고, 공용 공간에 대한 수선 책임(계단)도 임대인에게 있다. 임대인의 의무사항을 임차인이 대신 할 필요가 없음을 공공부문에서 명시적으로 규정하고 있다.6)
<표 3> 글래스고 지역의 HMO 인원별 신청 수수료 (단위: 파운드) HMO 수용 규모 신규 신청 수수료(3년) 기존 갱신 수수료
10명 이하 1,906 953
11~100명 4,036 2,018
101~200명 8,045 4,372
201~300명 13,453 6,666
301~400명 18,162 9,081
401~500명 22,870 11,435
501~600명 27,579 13,790
601~700명 32,288 16,144
자료: Glasgow City Council 2011.
5) 유효기간 3년 면허는 평가요소를 모두 준수한 경우에 신청이 가능하고, 임대인이나 주택의 규정 위반사항이 발견되어 지속적인 모니터링 대 상인 경우, 강제이행조치의 대상이 되는 경우, 이전에 요청된 불편사항이 해결되지 않은 경우, 주택조사 결과에 따라 후속조치를 취해야 하는 경우는 1년 면허만 신청하도록 제한함.
6) https://www.gov.uk/private-renting
5. HMO 최저주거기준
자료: Oxford City Council n.d.
<그림 1> 부엌시설 기준 예시 자료: Oxford City Council n.d.
주택 건강 및 안전 등급 시스템(Housing Health and Safety Rating System)에 따라 곰팡이, 과도한 추위, 외부 침입, 조명, 전기 재해, 화재, 개인위생, 상하수도, 물 공급, 미끄러짐 등에 대한 규정도 준수 해야 한다(Oxford City Council n.d.).
노팅엄의 경우에는 옥스퍼드보다 상대적으로 기준이 덜 엄격하다. 거주 인원별 HMO의 최소면적기준 은 침실 내 거주인원, 식사공간이 같은 건물에 있는지, 침실 내 요리시설이 제공되는지에 따라 다르며, 같은 침실에서 10세 이상의 남녀가 함께 자는 것은 불허하고 있다. 공용 식당이 있는 경우 최소 1인당 2m2가 필요하며, 부엌에서 이동이 편리한 곳에 위치해야 하고 아래층이나 위층으로 계단을 통해 이동하 는 구조는 허용되지 않는다. 부엌을 공유하는 인원이 5인까지인 경우 최소 7m2의 부엌이 필요하고, 1인 이 추가될 때마다 면적은 약 2m2씩 늘어나야 한다.
6. 벌금과 징계
HMO를 등록하지 않고 임대업을 운영하다가 적발되는 경우 영국 정부에서는 무거운 벌금을 부과하는 중범죄로 분류되어 최고 2만 파운드의 벌금이 부과되고 지급된 주택수당도 회수된다.7) 임차인은 이제까 지 지불한 임대료를 반환 받을 수도 있고, 해당 주택이 정식 등록될 때까지 거주 가능하다. 그리고 HMO 등록 시 명시한 인원보다 더 많은 사람에게 임대한 경우에는 주거과밀 문제로 최고 2만 파운드의 벌금에 처해진다. 또한 등록 이후 준수해야 하는 각종 기준과 조건을 지키지 못하거나 위반한 경우 최고 5천 파 운드의 벌금이 부과되며, 죄질이 나쁘거나 지속적이면 면허를 취소할 수 있다(DCLG 2007).
HMO를 등록하지 않고 임대업을 운영하다가 적발되는 경우 영국 정부에서는 무거운 벌금을 부과하는 중범죄로 분류되어 최고 2만 파운드의 벌금이 부과되고 지급된 주택수당도 회수된다.7) 임차인은 이제까 지 지불한 임대료를 반환 받을 수도 있고, 해당 주택이 정식 등록될 때까지 거주 가능하다. 그리고 HMO 등록 시 명시한 인원보다 더 많은 사람에게 임대한 경우에는 주거과밀 문제로 최고 2만 파운드의 벌금에 처해진다. 또한 등록 이후 준수해야 하는 각종 기준과 조건을 지키지 못하거나 위반한 경우 최고 5천 파 운드의 벌금이 부과되며, 죄질이 나쁘거나 지속적이면 면허를 취소할 수 있다(DCLG 2007).