가장 많이 접한 도로를 전면도로로 정하며, 막다른 도로의 경우 막다른 도로의 폭을 전면도로 보며, 전면도로의 폭이 변경되는 경우 대상 필지의 전면도로 면적을 필지와 접한 전면도로의 길이로 나눈 값을 전면도로의 너비로 정한다.
“주변과 높이 조화를 이루는 계획”은 대상필지와 같은 전면도로에 접하는 양쪽 2 개 필지의 필지깊이를 반영한 대상필지의 필지깊이 적용하며, 다만, 주변필지(양쪽 2개 필지) 적용 시 건축조례 제31조 이하의 대지와 4m미만의 도로, 학교, 아파트(대지면적 3,000제곱미터 이하 제외)는 포함하지 아니하며, 주변필지(양쪽 2개 필지) 적용 시 건 축조례 제31조 이하의 대지가 2개 필지 연속 접할 때는 접한 필지로 적용하도록 높이 관리 기준원칙을 설정하여, 광주시 가로변 건축물 높이관리 방안을 도출하였다.
높이관리 기준원칙
높이 = ( 전면도로 너비 + 필지평균깊이계수 ) × 도로 높이 계수 H = ( W + α ) × β ∴ α = L/2, β = 1.5
W : 전면도로 너비, L : 당해 필지 기준 좌우 2필지씩 합계 5필지 내 평균 깊이 길이
► 전면도로 산정기준
- 대상필지에 접한 도로를 전면도로라 한다.
- 대상필지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우, 필지둘레길이의 8분의1 이상 접한 도로 중에 가 장 넓은 도로를 적용하되 해당도로가 없는 경우에는 가장 많이 접한 도로를 전면도로로 정 함.
- 막다른 도로의 경우 막다른 도로의 폭을 전면도로 본다.
- 전면도로의 폭이 변경되는 경우 대상 필지의 전면도로 면적을 필지와 접한 전면도로의 길이 로 나눈 값을 전면도로의 너비로 정한다.
► 주변과 높이 조화를 이루는 계획
- 대상필지와 같은 전면도로에 접하는 양쪽 2개 필지의 필지깊이를 반영한 대상필지의 필지깊 이 적용한다.
- 다만, 주변필지(양쪽 2개 필지) 적용 시 건축조례 제31조 이하의 필지와 4m미만의 도로, 학 교, 아파트(대지면적 3,000제곱미터 이하 제외)는 포함하지 아니하며, 주변필지(양쪽 2개 필 지) 적용 시 건축조례 제31조 이하의 대지가 2개 필지 연속 접할 때는 접한 필지로 적용한 다.
가로변 건축물 높이관리 방안 적용 시 공공성 확보에 따른 높이완화를 적용하여, 상 시 개방되는 공적공간(POPS, Privately Owned Public Space) 확보 및 도로, 공원, 공 공청사, 문화시설, 도서관 등 공공시설 제공하도록 하며, 보행환경개선을 위해 전면 건 축한계선 후퇴 및 후퇴부에는 보도폭을 추가로 확보 하여 도시가로경관에 부합하는 보 행공간을 조성하도록 유도가 필요하겠다.
구 분 적 용 기 준 제1종
근린생활 시설
∘지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서 관, 지역건강보험조합, 그밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓴 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
∘지역아동센터
문화 및 집회시설 ∘전시장(박물관, 미술관, 과학관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그밖에 이와 비슷한 것을 말한다.
노유자 시설
∘아동관련시설
(영유아보육시설, 아동복지시설, 그밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다.)
가로변 경관개선위해 고층건축물의 고층부의 벽면선을 일정거리 이상 후퇴하여 정연 한 가로 경관형성을 유도하며, 벽면선 후퇴부에 녹화 및 옥상 녹화를 유도하여 녹음이 풍부한 도시경관을 형성하고, 건축물 고층부의 지나치게 넓은 폭원에 의해 시가적인 차단과 폐쇄적인 공간감을 조성하여 도시 경관성 향상에 문제점으로 작용하므로 건축 물의 고층부 입면 폭원 제한을 유도하여 높이완화를 적용할 필요가 있다82). 필지의 조 건, 접도조건 등으로 인하여 주변필지보다 현격히 높이 적용이 불합리한 경우 건축물 의 높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 필지에 대하여는 심의를 거쳐 높 이를 완화하여 적용할 수 있도록 하며, 주거지역과 연접하는 지역이 높이설정으로 인 해 주거환경 및 일조권 침해 등 주거지역으로의 부정적 영향력이 발생하는 것을 최소 화하기 위하여 별도로 관리 구역으로 설정하여 관리할 필요가 있겠다.
가로변 건축물 높이 관리 방안 적용에 따른 긍정적인 측면은 기존 높이관리는 건축 물의 높이관리의 어려움 및 높이의 예측이 어려웠으나, 가로변 건축물 높이관리 방안 을 적용하여 가로의 건축물 높이를 예측 가능하게 됐으며, 구도심지역의 과소필지 및 좁은 골목길 등에 일률적으로 높이를 적용하기 힘들었지만 지역필지특성을 고려한 기 준원칙 적용으로 보편적이게 활용할 수 있게 되었다. 이로 인해, 토지이용활성화 증진 및 가로변의 건축물 높이의 조화에 따른 가로경관이 향상될 것으로 사료되나, 기반시 설에 대한 과부하를 초래할 수 있는 가능성에 대해서는 사전에 대책이 필요하며, 과도 한 개발이 우려가 예상되는 지역은 계획 입안 시 지구단위계획을 통해 기반시설 용량 및 확충 계획 등을 반영한 검토가 필요하겠다.
81) 건축법 시행령 제3조의 5 [별표1] 용도별건축물의 종류 중
82) 가로구역별 건축물 최고높이 실행지침 참조, 부산광역시 수영구, 2017 , p.15