가로변 건축물 높이관리 방안 수립을 위해 사례 대상지를 선정하여 분석하고, 대상 지 선정기준은 도시공간 위계상 중심지에 속하는 지역, 중심지를 연결하는 주요가로변, 기성중심지 내 상권활성화 등의 변화가 필요한 지역, 장래 개발 압력 가능성이 있는 지역을 기준으로 가로유형별 사례 대상지를 선정하였다.
구 분 가로유형 비 고
도심 금남로·충장로 주변 중심지가로
-부도심 광주송정역 주변 역세권 가로
-백운교차로 주변 교차로
-기타 서암대로 주변 간선가로 신안동, 중흥동
선정대상지는 도시공간구조 위계상 도심공간에 위치하며, 도심기능의 쇠퇴로 정비의 필요성이 높고, 과소필지 및 좁은 이면가로 등 구도심의 전형적인 문제점을 내포하고
있는 금남로·충장로 가로변, 도시공간구조 위계상 부도심에 속하며, 역세권 가로를 형 성하고 있는 광주송정역 주변과 교차로 가로유형의 백운교차로 주변, 주요중심지를 연 결하는 간선가로 기능을 하는 서암대로 주변을 사례 적용 대상지로 선정하여 분석한 다.
나) 대상지 현황
(1) 금남로·충장로 중심지가로
금남로·충장로 대상지는 금남로 1가~5가, 충장로 1가~5가 및 예술의 거리, 전자의 거리가 일부 포함된 상업지역으로 금남로(폭원30m, 왕복 5차선)를 중심으로 1.1km의 업무 상업가로로 토지이용은 가로변을 중심으로 업무시설 및 근린생활시설 이용이 높 으며, 이면도로 인접지역은 상대적으로 주거용도 비율이 높게 분석되어 졌다. 도시공간 구조상 2도심 중 기존도심에 해당하는 지역으로 용도지역은 중심상업지역이며, ACC주 변부터 금남로4가역 교차로 까지 지구단위계획이 지정되어 있고, 금남로 및 충장로 변 으로 시가지경관지구로 지정되어 있으며 가로유형으로는 중심지가로 유형에 속하는 지 역이다.
‣ 금남로1가 → 금남로 5가 ‣ 충장로1가 → 충장로 5가
가로망은 기본적으로 격자형 으로 형성되어 있으며, 이면가 로에는 좁은 골목길들이 형성 하고 있고, 주요가로는 금남로, 충장로, 중앙로, 독립로, 서석로 등으로 형성하고 있다. 대상지 필지규모는 150㎡이하가 52.8%, 150~500㎡가 36.6%, 500~1,000
㎡가 5.6% 등으로 분석되어졌 으며, 광주시 건축조례75) 상업 지역 대지 최소면적 150㎡이하 가 상대적으로 많은 부분을 차 지하고 있는 것으로 분석됐다.
기존 구도심의 전형적인 특징인 과소필지 및 부정형 형태의 필지가 많이 분포하고 있어 도시공간구조의 입지적 중요성을 고려해 보면 많은 문제점을 내포하고 있다. 최 근 과소필지 합필을 통한 주상복합 및 도시형생활주택이 입지하고 있는 추세를 보이고 있어, 도심부의 체계적인 관리를 위해 가로변의 건축물 높이관리가 필요하겠다.
대상지 건물층수는 5층 이하가 88.4%로 대부분을 차지하며, 금남로 가로변에 10층 이상 건물이 입지하고 있고, 이면가로변으로는 대부분 5층 이하 건축물이 입지하고 있 어 중심상업지역으로써의 토지이용 효율성 낮은 것으로 분석됐다.
75) 광주광역시 건축조례 제31조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 상업지역 : 150제곱미터 이상
금남로 가로변 주요 건축물을 분석해보면, 평균 건폐율은 62.2%, 평균 용적률은
647.5%, 평균 층수 12층으로 분석되며, 중심상업지역76) 건폐율 70%이하, 용적률 1,300%이하 보다 상대적으로 낮게 분석되어 구도심의 활성화가 낮고 공간구조상 도 심의 기능이 약해져서 나타나는 결과로 사료된다.
구분 주 소 명 칭 주용도 대지면적
(㎡)
건폐율 (%)
용적률
(%) 높이(m) 층 수
1 금남로5가55-1 삼성생명 업무시설 2,540 34.3 405.6 56.2 14
2 금남로5가 57 아모레퍼시픽 업무시설 1,601 44.1 428 - 12
3 금남로5가 129 송원빌딩 업무시설 666 62.9 914.1 - 15
4 금남로5가 133 KEB하나은행 업무시설 1,890 38 335.1 - 10
5 금남로5가 154-1 AM-City하이클래스 공동주택 1,191 71.7 770.3 49.7 15
6 금남로4가 83-1 금광기업 업무시설 783 71.5 496.8 36.8 8
7 금남로4가 75 KB국민은행 업무시설 967 68.6 678 48.8 10
8 금남로4가 9-1 한국투자저축은행 업무시설 365 79.5 1,076.40 48.2 15
9 금남로4가 21-12 알리안츠생명 업무시설 1,003 40.7 367.3 - 10
10 금남로3가 1-11 SK브로드밴드 업무시설 2,501 60.3 440.7 42.1 10
11 금남로3가 12-3 - 업무시설 775 69.2 807.4 51 13
12 금남로3가 9-2 SC제일은행 업무시설 1,667 57.9 525 48.9 10
13 금남로2가 22-2 유광빌딩 업무시설 1,046 69.5 786.6 57.9 15
14 금남로2가 22-5 아송빌딩 업무시설 347 68.8 854.6 39.6 14
15 금남로2가 20-2 무등빌딩 업무시설 1,614 63.6 882.8 62.5 16
16 금남로2가 3 NH투자증권 업무시설 1,160 72.8 513.5 - 8
17 금남로1가 1-1 전일빌딩 업무시설 2,778 88.4 682.6 - 10
18 충장로4가 14 충장아트원 공동주택 1,099 58.4 690 50.6 15
평 균 1,333 62.2 647.5 49.3 12
대상지 주변 높이관련 계획은 “국립아시아문화전당 주변 지구단위계획”이 수립되 어 있으며, 문화전당권 경관관리방안에 의한 보호전망권의 서측 주거지역은 최고 높이 는 42m 이내로 제한하며, 보호전망권 외 지역은 도심활성화 측면에서 주상복합 등 고 층화가 가능하도록 건축물의 최고높이를 전면도로 사선제한과 법정 용적률에 의한 기 준이 적용되어 있다.
76) 광주광역시 도시계획 조례 제67조(용도지역안에서의 건폐율) 중심상업지역 : 70퍼센트 이하(방화지구의 건축물로서 주 요 구조부와 외벽이 내화구조인 경우에는 80퍼센트 이하), 제72조(용도지역안에서의 용적률) 중심상업지역 : 1300퍼센트 이하
77) 건축물 대장 기준
(2) 광주송정역세권
광주송정역세권 가로는 상업지역으로 상무대로(폭원40m, 왕복 7차선)를 중심으로 1.2km의 업무·상업 가로이며, 80%이상 대부분의 건축물은 2층 이하로 입지하고 있으 며, 주요 건물은 마드리드 호텔(13층), 광산구청(8층) 등이 있고 토지이용은 가로변을 중심으로 업무시설 및 근린생활시설 이용이 높았다.
도시공간구조상 2도심 5부도심 7지역중심 3특화중심 중 부도심에 해당하는 지역으로 용도지역은 일반상업지역이며, 상무대로 변으로 시가지경관지구로 지정되어 있고, 역세 권 가로 유형에 속하는 지역이다.
‣ 송정역 앞 → 광산구청 ‣ 상무대로 → 송정농협본점
주요가로는 상무대로, 어등대로, 송정로, 내상로 등으로 가로망을 구 성하고 있으며, 필지규모는 150㎡
이하가 49.7%, 150~500㎡가 41.9%, 500~1,000㎡가 5.2% 등으로 분석되 어졌으며, 광주시 건축조례 상업지 역 대지 최소면적 150㎡이하가 상대 적으로 많은 부분을 차지하고 있다.
구도심의 전형적인 특징인 과소필지 및 부정형 형태의 필지도 많이 점하 고 있다.
건물 층수는 총 565동 중 2층 이하가 83.9%, 3~5층 이하가 14.2%로 6층 이상이 1.9%로 5층 이하 건축물이 전체 98.1%로 다른 지역 중심지보다 저층밀도가 상당히 높 게 분석되어졌다.
광주송정역주변 건축물 565동 건폐율과 용적률을 분석해보면, 건폐율은 60%이하가 76.3%, 60%이상이 23.7%로 구성되어 있으며, 건폐율은 100%이하 75.4%, 100~200%이 하 15.2%, 200~400%이하 8.5%, 400%이상이 0.9%로 분석되어 졌고, 일반상업지역 용 적률 1,000%이하 보다 상대적으로 낮게 분석되었다. 이는 토지이용 활성화가 낮아 도 심의 기능이 부각되지 못한 결과로 사료된다.
(3) 백운교차로
백운교차로 가로는 일반상업지역으로 대남대로(폭원40m, 왕복 7차선), 서문대로(폭원 35m, 왕복 7차선)를 중심으로 1.6km의 업무상업 가로이며, 대부분의 건축물은 5층 이 하로 나타나며, 주요 고층건물은 동아병원(11층), 남구청(9층) 등이 있다. 토지이용은 가로변을 중심으로 업무시설 및 근린생활시설 이용이 높고 주상복합과 도시형생활주택 이 입지가 늘어나고 있는 지역이며, 도시공간구조상 2도심 5부도심 7지역중심 중 부도 심에 해당하는 지역이며, 대남대로 및 서문대로 변으로 시가지경관지구로 지정되어 있 고, 가로유형 상 교차로 가로에 속하는 지역이다.
‣ 서문대로 → 백운교차로 ‣ 대남대로 → 백운교차로
가로망은 백운교차를 중심으로 방 사형으로 형성되어 있으며, 주요 가 로는 대남대로, 서문대로, 봉선로, 독 립로 등으로 가로망을 구성하고 있 다. 필지규모는 150㎡ 이하가 33.3%, 150 ~ 500㎡가 56.1%, 500 ~ 1,000㎡
가 7.9% 등으로 분석되어졌으며, 광 주시 건축조례 상업지역 대지 최소면 적 150㎡이하가 이면도로변으로 많이 분포되어 있는 것으로 분석되었다.
건물 층수는 5층 이하가 94.4%이며, 백운교차로 가로변에 6층 이상 건물이 입지하고 있으며 대부분 5층 이하 건축물이 입지하고 있어 상업지역으로 토지이용이 낮은 것으 로 분석되며, 최근 서문대로 변으로 필지 합필을 통한 고층건축물이 입지하고 있다.
백운교차로 가로변 건축물 589동 건폐율과 용적률을 분석해보면, 건폐율은 60%이하 가 73.2%, 60%이상이 26.8%로 구성되어 있으며, 건폐율은 100%이하 53.5%, 100~200%
이하 22.8%, 200~400%이하 21.7%, 400%이상이 2.0%로 분석되어 졌다. 일반상업지역 건폐율 60%이하, 용적률1,000%이하 보다 상대적으로 낮게 분석되었고 이는 구도심의 기능의 약해져서 나타나는 결과이다.
(4) 서암대로
서암대로 간선가로변은 준주거지역과 제3종일반주거지역으로 서암대로(폭원 35m, 왕 복 7차선)를 중심으로 업무·상업 가로변으로, 토지이용은 가로변을 중심으로 업무시 설 및 근린생활시설 이용이 높으며, 이면도로 인접지역은 주거용도 비율이 높은 지역 으로 가로유형은 중심지 연결 간선도로 유형에 속하는 지역으로 서암대로 가로변으로 시가지 경관지구가 지정되어 있다.
‣ 신안교 교차로 → 전대입구 사거리 ‣ 전대입구사거리 → 중흥삼거리
가로망은 기본적으로 격자형으 로 형성되어 있으며, 주요가로는 동운고가도로~전대4거리~서방4거 리를 연결하는 서암대로, 임동5거 리~전대입구4거리~북구청4거리를 연결하는 자미로 등으로 가로망을 형성하고 있다. 필지규모는 서암 대로를 중심으로 164개 필지 중 60㎡ 1필지 0.6%, 60~100㎡ 3필지 1.8%, 100~300㎡ 134필지 81.7%, 300~500㎡ 14필지 8.6%, 500㎡이
상 12필지 7.3%로 구성되어 있으며, 광주시 건축조례 주거지역 최소면적 60㎡이하 보 다 대부분이 필지규모가 크게 형성되어 있는 것으로 분석되었다. 가로변 건축물 층수 현황을 분석해보면, 2층 이하 111동 69.4%, 3~5층 39동 24.4%, 6층이상이 10개동 6.2%
로 대부분 건축물이 5층 이하로 입지하고 있어 토지이용 효율성이 낮게 분석되었다.
서암대로 건축물 건폐율은 40%이하가 21.2%, 40~60%가 69.4%, 60%이상이 9.4% 대 부분 60%이하의 건폐율로 분석되며, 용적률은 100%이하가 48.1%, 100~200%가 30.6%, 200~400%가 21.3%로 용적률의 100% 이하가 50% 가까이 구성하고 있는 것으로 분석 되었으며, 가로변에 2층 이하 건축물이 많이 입지하고 있어 전체적으로 용적률이 낮게 분석되었다.