2. 도시 건축물 높이관리에 관한 이론적 고찰
2.3 소결
3.2.1 도시계획적 건축물 높이관리 현황
광주시 인구는 1950년부터 2000년까지 높은 증가세를 보였으며, 2000년대 이후 구도 심부의 인구감소 및 노령화, 도심기능의 쇠퇴와 공동화에 따른 지역상권 쇠퇴가 나타 나고 있다. 도심 및 구시가지 지역인 동구와 북구의 인구는 감소하고 있으며, 광산구는 택지개발사업과 산업단지개발사업 등으로 지속적으로 인구가 증가하고 있으며, 세대 당 인구수는 전체적으로 점점 낮아지는 추세를 보이며 광산구가 광주시 2.54인 보다 높은 2.74인으로 분석되었다.
년도 총인구 증가율 면적 밀도 비고
1950년 125,000 50.6 19.00 5,679 6·25동란
1955년 191,048 52.8 155.01 1,232 행정구역확장
1960년 309,475 61.9 279.25 1,108 행정구역확장(1957년) 1965년 365,611 18.1 214.92 1,701 행정구역확장(1962년)
1970년 501,904 37.3 215.06 2,333
-1975년 607,058 20.9 312.35 2,845
-1980년 727,627 19.8 215.11 3,382
-1985년 906,129 24.5 215.11 4,212
-1990년 1,114,695 23.1 500.92 2,225 행정구역확장(1988년)
1995년 1,273,854 14.3 501.32 2,510
-2000년 1,375,212 8.0 501.44 2,743
-2005년 1,408,106 2.4 501.41 2,808
-2010년 1,467,996 4.3 501.24 2,929
-2014년 1,492,948 1.7 501.18 2,979
-2015년 1,490,647 -0.2 501.15 2,974
-2016년 1,489,134 -0.1 501.25 2,971
-구 분 2011년 2016년
인구수 세대수 인구수 & 증감 세대수 & 증감 인구/세대 계 1,477,570 549,105 1,489,134 11,564 586,464 37,359 2.54 동 구 107,559 47,472 97,045 -10,514 45,095 -2,377 2.15 서 구 319,330 116,992 311,281 -8,049 123,500 6,508 2.52 남 구 220,103 82,854 221,189 1,086 87,879 5,025 2.52 북 구 448,198 168,485 445,663 -2,535 178,956 10,471 2.49 광산구 382,380 133,302 412,956 31,576 151,034 17,732 2.74
가구 수를 살펴보면 2014년까지 가구 수는 꾸준히 증가하다 2015년 이후 정체되는 것으로 나타났으며, 주택보급률은 2010년도 이후 조금씩 지속적으로 증가추세를 보이 고 있으며, 2016년 기준 104.5% 보급률을 나타내고 있어 전체적인 인구수는 감소하고 있으나, 주태보급률은 증가하고 있는 추세를 보이고 있다.
년도 인 구
(내국인) 가 구 주 택 수
계 단 독 아파트 연 립 다세대 보급률
2016년 1,469,214 569,372 594,992 (100%)
193,387 (32.5%)
384,750 (64.7%)
8,353 (1.4%)
8,502
(1.4%) 104.5%
2015년 1,472,199 567,157 586,792 (100%)
194,148 (33.1%)
376,731 (64.2%)
7,396 (1.3%)
8,517
(1.4%) 103.5%
2014년 1,475,884 570,020 593,299 209,917 372,568 5,800 5,014 104.1%
2013년 1,472,910 556,308 574,071 203,401 360,480 5,337 4,853 103.2%
2012년 1,469,216 543,060 556,487 196,445 351,248 4,682 4,112 102.5%
2011년 1,463,464 530,256 544,944 188,003 349,649 4,235 3,057 102.8%
2010년 1,454,636 515,855 528,063 183,227 335,438 5,278 4,120 102.4%
2009년 1,433,640 485,112 502,821 166,607 3265,21 5,479 4,214 103.7%
광주시 도시계획구역은 1939년에 조선총독부에 의해 34.905㎢로 지정된 후 1973년 광주시와 인접한 5개구 일부지역이 편입되어 738.60㎢로 확장 하였고, 2004년 광주시와
58) 광주광역시 2017통계연보, 각 연도(외국인포함) 59) 광주광역시 2017통계연보, 각 연도(외국인포함)
인접한 시·군의 개발제한구역을 제척하여 현재의 도시계획구역 형태를 갖추게 되었다.
광주시 현재 행정구역 면적은 501.18㎢이며, 도시지역이 480.05㎢, 비도시지역이 21.13
㎢, 주거지역이 74.78㎢, 상업지역이 8.96㎢, 공업지역이 23.61㎢, 녹지지역이 372.69㎢를 점하고 있으며, 용도지역 중 상업지역은 전체 도시계획 면적 480.05㎢의 1.8%이고, 주 거, 상업, 공업지역의 합친 시가화면적은 107.35㎢의 21.4%를 차지하고 있다.
구 분 합 계
도 시 지 역 비도시지역
소 계
(주+상+공) 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 소 계 면적(㎢) 501.18 107.35 74.78 8.96 23.61 372.69 21.13
비율(%) 100.0 21.4 14.9 1.8 4.7 74.4 4.2
주상공
비율(%) - 100.0 69.7 8.3 22.0 -
-높이
기준 - - 제1종일반
4층 -
-보전녹지 3층 생산녹지 3층 자연녹지 4층
-60) 2030광주 도시기본계획, 광주광역시 도시계획조례 자료
광주시 도시계획조례 별표에 따라 용도지역에 의하여 건축물 높이 한도가 지정된 곳 은 주거지역 중 제1종일반주거지역과 녹지지역이고, 상업지역과 공업지역은 건축물 높 이가 정해져 있지 않으며, 상업지역을 한정해서 보면 광주시 상업지역에 지정된 모든 지역이 동일한 높이기준이 적용되고 있다. 도시공간구조의 위계에 관계없이 상업지역 이라면 용적률을 만족하는 조건에서 최고층 개발이 가능한 실정이므로, 장기적으로 상 업지역은 도시의 중심기능으로서의 중요성을 감안하여 건축물 높이관리계획 또는 지구 단위계획을 수립하여 건축물의 높이를 관리할 필요가 있겠다. 용도지구는 방화지구가 60.7% 경관지구가 32.1%, 취락지구 6.8%, 보존지구가 0.4%로 점하고 있으며, 용도지구 중 높이기준이 있는 지구는 경관지구로 자연경관지구와 특화경관지구는 광주시 도시계 획조례에 3층 또는 12미터 이하, 시가지경관지구는 2층 이상의 높이기준이 지정 되어 있다.
구 분 개 소 면 적(㎢) 비 율(%) 높 이 기 준
경관지구 51 3.99 32.1
∘ 자연경관지구 : 3층 또는 12미터 이하
∘ 특화경관지구 : 3층 또는 12미터 이하
∘ 시가지경관지구 : 2층 이상
고도지구 - - -
-방화지구 24 7.56 60.7
-보존지구 15 0.05 0.4
-취락지구 53 0.84 6.8
-합 계 143 12.44 100.0
-경관지구 시가지경관지구
기존 미관지구는 중심시가지 및 대남대로, 남문로, 필문대로 등 광주시 주요 간선도 로변을 따라 약13m 폭으로 지정되어 있으며, 중심미관지구 10개소, 일반미관지구 34개 소로 총 44개소가 지정되어 있었으며, 2018년 4월 용도지구 통·폐합61)이 시행되어 기 존 미관지구는 경관지구로 통합 되었다.
지구단위계획은 건축물의 높이를 획지별로 최고층수, 최저층수를 지정하여 건축물의 높이를 관리하는 제도이며, 광주시 지구단위계획구역 중 건축물높이를 적용한 곳은 신 규 주택개발지역이 다수를 차지하며, 주거지 유형에서는 주택법에 의한 아파트의 최고 층수를 정하는 추세이며, 구도심 중심지역을 대상으로 한 지구단위계획은 국립아시아 문화 주변에 지정된 국립아시아문화전당 주변 지구단위계획이 있으며, 주변 금남로와 충장로 가로변에는 별도의 높이 제한이 없으며, 국립아시아문화전당 서측 주거지역 만
61) 용도지구 제도가 도입된 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 경직적으로 운영되면서 여건변화를 반영한 통ㆍ 폐합 등의 필요성이 증가하고 있고, 일부 용도지구는 상호간에 중첩 지정되어 토지이용에 불편을 초래하는 측면도 있어 용도지구 제도를 보다 합리적으로 정비하는 것이 필요하여 유사한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하고 정비하는 동시에 복 잡하게 중첩되어 있는 용도지구는 지구단위계획으로 대체를 확대해나갈 수 있도록 하여 토지이용 체계를 간소화ㆍ합리화 함(2018.4.19시행)
42m이하로 높이 제한되어 있고, 북구 각화동 유동업무 설비해제지역 지구단위구역, 광 천터미널 지구단위구역 등 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거한 지구단위계 획구역은 광주시 지구단위계획구역 371개 구역 중에 23개 구역으로 지구단위계획구역 으로 지정된 것이 별로 없는 실정으로, 구도심의 중심지 대다수가 지구단위계획이 수 립되지 않아 건축물 높이관리 수단으로 활용되지 못하는 실정이다.
구 분 개소수 면적(㎡) 비고
개별사업의 다른 법령에
의한 의제처리구역
택지개발촉진법 28 24,710,766
도시개발법 8 1,985,315
도시 및 주거환경정비법 43 2,612,762
주택법 69 2,051,228
산입법 8 13,029,801
소계(①) 156 44,389,872
도시관리계획 결정구역
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 23 2,199,820 개발제한구역 해제취락 192 12,801,630
소계(②) 215 15,001,450
합계(①+②) 371 59,391,322
62) 광주광역시 내부자료 (2017. 12기준)
구역명 위 치 면 적(㎡) 비고
광주역주변 중흥동 독립로~계림1동 중앙로 29,310
계림동 금호타운주변 계림2동 금호타운~계림2동 무등로 13,533 산수 도서관주변 계림2동 무등로~산수1동 경양로 9,842
산수시장주변 산수1동 경양로~동명동 필문로 2,088
조선대학교주변 서남동 소3-7호선~남광주 교차로 28,748 장산초교주변 주월1동 소3-59호선~중1-7호선(삼육길) 16,611 동성고주변 주월1동 빅마트주변~효덕동 동성고주변 84,608 하남상업지역동측일원 광산구 우산동 1357번지 일원 89,028 하남상업지역동측일원 광산구 우산동 1339-1번지 일원 55,195
운남1지구
주공APT남측일원 광산구 운남동 524-13번지 일원 142,291 하남3지구 도시개발
예정지주변지역 일원 광산구 흑석동158-21번지 일원 153,897 광산구 하남성심병원
부지일원 하남2지구 제척지 일원 30,900
매월동
한국아델리움 매월동 258-1번지 일원 45,789
치평동 상무지구
입구상무로변 도시철도 상무역 일원 11,564
각화동 유통업무 설비해제
지역(북측) 북구 각화동 383-1번지 일원 55,422 각화동 유통업무 설비해제
지역 북구 각화동 353번지 일원 68,151
상무지구 특급호텔
및 공동주택 서구 마륵동 마륵마을 일원 41,941
광천터미널 서구 광천동 49-1일원 101,150
- 남구 봉선동 511번지 일원 21,987.6
문화전당구역 광주 동구 광산동 13번지 일원 969,689 동림동 철도변 북측일원 북구 동림동 896-14일원 65,418 하남로 주변(동림동) 일원 북구 동림동 894-18일원 158,609
호남시장 해제지역 광주광역시 동구 계림동 520-5번지 4,048
정비구역은 “2020 광주광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획”의 정비예정구역으로 123개 구역이 선정되어 있으며, 자치구별 정비예정구역을 살펴보면, 동구 34개소, 서구 23개소, 남구 28개소, 북구 18개소, 광산구 20개소로 동구가 가장 많은 34개소를 차지
하고 있다. 자치구별 정비예정구역 면적은 동구 197.1ha, 서구 168.4ha, 남구 139.3ha, 북구 145.3ha, 광산구 189.0ha로 동구가 가장 많은 23.5%를 차지하며, 정비예정구역 123개소에서 정비구역으로 지정된 곳은 주거환경이 54개소, 재개발이 15개소, 재건축이 7개소, 도시환경이 4개소로 총 80개소가 지정되어 있다. 구도심지역에 도시환경정비사 업, 재개발사업, 재건축사업의 진행으로 대상지역의 건축물의 높이는 주변보다 높아질 것으로 예측되므로, 주변과 조화로운 스카이라인을 형성할 수 있은 높이관리 기준이 필요하겠다.
구 분 계 주거환경개선사업 주택재개발사업 주택재건축사업 도시환경정비사업
계 123 67 29 18 9
동 구 34 16 13 - 5
서 구 23 15 3 5
-남 구 28 15 2 11
-북 구 18 6 8 1 3
광산구 20 15 3 1 1
구 분 계 주거환경개선사업 주택재개발사업 주택재건축사업 도시환경정비사업
계 839.1 381.5 284.2 82.9 90.5
동 구 197.1 60.5 83.7 - 52.9
서 구 168.4 80.8 51.4 36.2
-남 구 139.3 91.9 27.1 20.3
-북 구 145.3 21.1 73.9 17.0 33.3
광산구 189.0 127.2 48.1 9.4 4.3