가로변 건축물 높이관리 방안 적용

중심지가로 유형인 금남로·충장로 가로변을 앞 절에서 제시한 높이관리 기준원칙을 기본으로 적용하여 분석한다. 필지에 접하는 전면도로는 접근성 및 폭원이 산출식에 반영되어 높이설정에 영향을 주는 요소로 전면도로 산정기준에 따라 건축물의 높이 변 화가 발생하고, 주변필지와의 관계에도 영향을 주므로, 전면도로 접도길이와 주변필지 형상 등 높이관리 결정요소에 따른 높이변화 시뮬레이션을 분석하여 높이관리 기준원 칙을 도출한다.

가) 시뮬레이션 No. 1

시뮬레이션 No.1은 높이관리 기준원칙은 중 “전면도로 산정기준”과 “주변과 높이 조 화를 이루는 계획” 원칙을 적용하여 분석한다.

금남로 가로변으로 주변필지와 높이 부조화를 형성하는 가로변 필지가 많이 분석되

었으며, 이런 결과는 구도심의 특징인 중 하나인 가로변에 좁은 이면가로들이 형성되 어 있어 전면도로 기준인 대상필지에 접한 도로를 전면도로라 하며, 대상필지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우, 가장 긴 변에 접한 도로를 전면도로로 하는 기준에 의해 필지가 간선도로 변에 입지하고 있어도 필지의 장변이 좁은 이면가로변에 더 많이 접 하는 필지들은 주변필지와 높이 부조화를 형성하는 높이결과 값이 분석되어졌다. 특히, 금남로 5가 교차로에서 금남로 5가역 교차로 가로변이 주변필지와의 높이 부조화 문제 가 높게 분석되었으며, 단면 분석결과를 보면 더욱 확연히 확인된다.

이면가로변에서는 골목길 및 건축조례에 근거한 대지 분할 최소 면적 이하 필지들이 많이 점하고 있다. 대상필지 기준 양쪽 2개 필지 총 5개 필지 면적 합과 도로 접도 길 이를 기준으로 평균필지깊이를 적용하여 주변필지와 조화로운 높이계획을 유도하고자 적용하였지만, 필지 규모가 작아 큰 효과가 없는 것으로 분석되었으며, 충장로 가로변 이 이런 결과가 높게 분석되었다.

시뮬레이션 분석결과 “전면도로 산정기준”에서 대상필지가 2개 이상의 도로에 접하 는 경우, 가장 긴 변에 접한 도로를 전면도로로 적용하는 기준 문제에 따른 주변필지 와 높이 부조화 문제, 구도심의 대표적인 특징인 이면도로변의 좁은 골목길 및 많은 과소필지가 점하고 있어 “주변과 조화를 이루는 계획”의 효과가 낮은 것으로 분석되어 높이관리 기준원칙의 보완이 필요하다.

나) 시뮬레이션 No. 2

시뮬레이션 No.1의 분석결과 대상필지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우, 전면도로 산정기준 적용에 대한 문제로 주변필지와 높이 부조화를 형성하는 가로변 필지가 많이 분석되어 이점을 보완하기 위해 대상필지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우, 필지둘레 길이의 8분의1 이상 접한 도로 중에서 가장 넓은 도로를 적용하되 해당도로가 없는 경 우에는 가장 많이 접한 도로를 전면도로로 적용하도록 높이관리 기준원칙 “전면도로 산정기준”을 보완하였다. 필지둘레길이의 8분의1 이상 기준은 사전제한 폐지 전에 광 주시 건축조례에서 사용했던 전면도로 기준⁷⁹⁾을 적용하였다. 전면도로 산정기준을 보 완하여 분석한 결과 전면도로 기준 적용에 따른 금남로 가로변의 주변필지와의 높이 부조화 문제는 대부분 해소 되었으며, 금남로 가로변 단면 분석결과를 보면 전반적으 로 주변과 조화를 이루는 스카이라인을 형성하고 있은 것으로 분석되었다.

79) 제34조(최고높이가 정하여지지 아니한 구역의 건축물의 높이제한 완화) ① 법 제60조제3항 단서에 따라 2이상의 도 로에 접속하는 경우(도로와 해당 대지의 사이에 띠 모양인 완충녹지가 있는 경우를 포함한다)의 전면도로의 너비는 대지 둘레 길이의 8분의1 이상을 접속한 도로 중에서 가장 넓은 도로의 너비를 적용한다. 다만, 대지와의 접속길이가 대지 둘 레길이의 8분의1 이상이 되는 도로가 없는 경우에는 가장 많이 접속한 도로의 너비를 적용한다. <2015.10.1. 삭제>

이면가로변에 과소필지 및 골목길에 의한 “주변과 높이 조화를 이루는 계획”의 효과 가 낮은 것을 보완하기 위해 주변 양쪽 2개 필지 적용 시 건축조례 제31조 이하의 대 지와 4m미만의 도로는 인접필지로 포함하지 않고 제외필지로 적용하도록 “주변과 높 이 조화를 이루는 계획” 기준원칙을 보완하여 분석한 결과 이면도로변의 주변필지와의 높이 부조화는 대부분 해소 되었지만, 과소필지 및 4m미만 도로를 제외필지 적용한 결과 시뮬레이션No.1 보다 상대적으로 높이가 높게 분석되어 졌으며, 일부 필지에서는 주변필지의 형상 및 규모의 영향으로 과대높이 필지가 분석되었다.

시뮬레이션 분석결과 전면도로 산정기준에 따른 주변필지와의 높이 부조화 문제는 대부분 해소 되었지만, 주변필지와 높이 조화를 위해 적용한 과소필지 및 4m미만 도 로의 인접제외 및 주변필지의 형상과 규모의 영향으로 기존보다 상대적 높이상승과 과 대높이 필지가 분석되어 높이관리 기준원칙 중 “주변과 높이 조화를 이루는 계획” 의 보완이 필요한 것으로 분석됐다.

다) 시뮬레이션 No. 3

시뮬레이션 No.2 분석결과 “전면도로 산정기준”에 따른 주변필지와의 높이 부조화 문제가 대부분 해소되는 것으로 분석되어 졌다. 시뮬레이션 No.3에서는 보완된 “전면 도로 산정기준”을 적용해도 주변필지보다 상대적으로 높이가 낮게 분석되어지는 필지 의 완전한 해소를 위해 대상필지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우, 필지둘레길이의 10분의1 이상 접한 도로 중에서 가장 넓은 도로를 적용하되 해당도로가 없는 경우에는 가장 많이 접한 도로를 전면도로로 적용하도록 했다. 대상지 내 필지 중 금남로 가로 변에 10m이상 접하면서 일정규모의 면적을 형성하고 있는 1개 필지가 장변이 이면도 로에 많이 접해 있어 주변보다 상대적으로 높이가 낮게 분석되어진 대상필지의 문제를 해결하기 위해 전면도로 산정기준에 20m이상 도로에 10m이상 대상필지가 접하는 경 우 전면도로로 적용한다는 기준원칙을 적용해서 분석했다.(그림 79)

대상필지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우 필지둘레길이의 10분의1 이상 접한 도로 중에 가장 넓은 도로를 전면도로로 적용하여 분석했지만, 대상지 필지 총 909필 중 지 목 상 도로 및 맹지를 제외한 720필지 중 4필지가 형상적인 문제 때문에 시뮬레이션 No.2의 결과와 큰 변화는 없어 필지둘레길이 조건을 조정하여 기준원칙을 설정하는 것은 의미가 없는 것으로 분석됐다.

시뮬레이션 No.2에서 주변과 높이 조화를 위해 같은 도로에 접하는 양쪽 2개 인접필 지 적용 시 광주시 건축조례 제31조 규모이하의 필지와 4m미만의 도로는 포함하지 아 니하고 제외필지로 적용하여 분석한 결과 과소필지 인접적용 제외 영향으로 과소필지 가 많은 이면가로변의 높이가 상대적으로 높아지는 결과가 분석됐다. 이를 보완하기 위해 시뮬레이션 No.3 기준원칙 “주변과 높이 조화를 이루는 계획” 조건에 주변 양쪽

2개 필지 적용 시 건축조례 이하의 대지가 2개 필지 연속 접할 때는 접한 필지로 적용 하도록 기준원칙을 보완하였으며, 분석한 결과 시뮬레이션 No.2에서 상대적으로 높아 진 이면가로변 높이가 적정 스카이라인을 형성하는 높이결과를 도출했다.(그림 83)

시뮬레이션 No.2 결과에서 분석된 이면가로변에 주변필지의 형상과 규모 영향으로 과대높이 문제점을 해소하기 위해 “주변과 높이 조화를 이루는 계획” 기준에 주변필지 적용 시 2개 이상 도로에 접하는 경우 전면도로로 적용되지 않는 가로변의 도로에 필 지둘레길이의 20분의1 이하로 접하는 경우 제외필지로 적용하도록 기준원칙을 보완하 여 분석한 결과 과대높이에 따른 주변필지와의 높이 부조화 문제가 해결되었다.(그림 84)

시뮬레이션 분석결과 “전면도로 산정기준”에 따른 주변필지와의 높이 부조화 문제는 대부분 해소 됐으며, 주변필지의 형상과 규모의 영향으로 상대적 높이 상승과 과대높 이 필지 문제는 “주변과 높이 조화를 이루는 계획” 기준을 조정하여 가로변의 건축물 높이가 적정 스카이라인을 형성하도록 높이결과를 유도했다.

라) 시뮬레이션 결과

시뮬레이션 별 높이관리 기준원칙(표60)을 적용 분석하여 광주시 필지특성을 반영한 높이관리 기준원칙 “전면도로 산정기준”과 “주변과 높이 조화를 이루는 계획”을 도출 (표61)하였다.

도출된 높이관리 기준원칙 중 전면도로에 의한 주변필지와의 높이 부조화 문제를 해 결하기 위해 “전면도로 산정기준”에 대상필지가 2개 이상의 도로에 접하는 경우 필지 둘레길이 값을 적용하여 전면도로를 산정하도록 하였다. 필지둘레길이의 8분의1 이상 과 10분의1 이상의 조건을 적용하여 분석하였으며, 분석한 결과 8분의1 이상을 적용한 결과와 10분의1 이상을 적용한 결과와의 큰 차이가 없었으며, 8분의1 이상을 적용하는 것이 적정한 것으로 분석되어 필지둘레길이 기준은 8분의1 이상으로 적용하였다.

주변필지의 형상과 규모의 영향으로 과대높이 필지문제를 보완하기 위해 주변필지 적용 시 2개 이상 도로에 접하는 경우 전면도로로 적용되지 않는 가로변의 도로에 필 지둘레길이의 20분의1 이하로 접하는 경우 제외필지로 적용하도록 높이관리 기준원칙 을 보완하였다. 분석한 결과 과대높이에 따른 주변필지와의 높이 부조화 문제를 해결 하였으며, “대상필지와 같은 도로에 접하는 양쪽 2개 필지적용”기준을 “대상필지와 같 은 전면도로에 접하는 양쪽 2개 필지 적용”으로 보완하여 같은 결과를 도출하도록 적 용하였다.