가로유형별 건축물 높이관리 방안 검증

금남로·충장로 가로변 시뮬레이션 분석을 통해 광주시 필지특성을 반영한 가로변 높 이관리 기준원칙 도출하였으며, 도출된 기준원칙을 가로유형별로 선정된 광주송정역세 권, 백운교차로, 중심지연결 간선도로 서암대로에 시뮬레이션 검증분석을 통해 최종 가 로변 높이관리 기준원칙을 수립한다.

가) 광주송정역세권

광주송정역세권 가로변 총 590필지 중 지목 상 도로 및 맹지를 제외한 476필지를 분 석하였다. 시뮬레이션 분석결과는 전반적으로 “전면도로 산정기준”과 “주변과 높이 조 화를 이루는 계획”이 적정하게 반영되어 주변필지와 높이조화를 이루는 스카이라인을 형성하는 높이 값이 분석됐다. 시뮬레이션 검증을 통해 도출된 높이관리 기준원칙이 적정한 한 것으로 분석되었으며, 광산구청 입구 가로변을 중심으로 필지규모가 큰 필 지가 입지하고 있어 상대적으로 주변 가로변보다 높이가 높게 나타났으며, 전체적으로 가로변의 높이는 70~80m로 형성되는 것으로 분석됐다.

필지별 분석된 결과를 보면 총 476필지 중 2필지는 주변필지의 규모 영향으로 주변 보다 상대적으로 높게 분석 되었으며, 상대적으로 4필지는 전면도로의 산정기준 및 필 지의 형상 영향으로 기준높이가 낮게 분석되어 졌다. 향후 건축물 높이관리 시 기존보 다 상대적으로 낮게 분석된 필지들은 행정절차를 통해 높이 적용을 완화하여 형평성을 반영할 필요가 있겠다.

분석된 높이의 적정성을 검토하기 위해 도로폭원을 기준으로 기존사선제한과 용도지 역 내 적용되는 건폐율, 용적률 등을 비교 분석하였으며, 광주시 도시계획조례에서 정 하고 있는 일반상업지역의 건폐율60%와 용적률1,000%에 건축물 층고 3.5m, 4.0m를 기 준으로 개발 가능높이를 예측하였다.

광주송정역세권 가로변 사선제한 기준으로 높이를 분석해보면 현재 도로 폭원 40m 을 기준으로 사선제한 적용 시 최소높이는 약60m 이상으로 분석되며, 일반상업지역 건폐율(40~60%이하)과 용적률(1,000%이하)을 적용했을 때 약59.5~100m의 높이가 검토 되어졌다.

건폐율과 용적률에 따른 높이는 건폐율 적용에 따라 더 높아 질 것으로 예상되며, 건폐율 50%를 적용 했을 시 높이는 약70m(층고 3.5m기준), 약80m(층고 4.0m기준)로 예측 되고, 가로변 최저높이는 57.8m, 최고높이는 107.3m로 분석되어졌다. 높이분포에 대한 분산은 114.1, 표준편차는 10.7로 필지규모 및 형상 등의 영향으로 높이의 표준편 차가 크게 분석되며, 높이 평균은 약76.8m로 분석되었다.

가로변 건축물 높이는 기존 사선제한보다는 높아지고 현재 적용되고 있는 일반상업 지역 건폐율, 용적률 적용기준 보다는 낮아질 것으로 분석된다.

도로 폭원

사선제한 (1:1.5)

일반상업지역

건폐율·용적률적용 높 이 최고높이

40m 최소 60m

·건폐율 40~60%, 용적률 1000%

-약 59.5~87.5m(층고3.5m기준) -약 68~100m(층고4.0m기준) -17~25층

약 76.8m 송정 최고높이 위계Ⅰ 120m이하 적용 최저높이:57.8m

최고높이:107.3m

높 이 분 산 표준편차

최저높이 최고높이 평 균

57.8m 107.3m 76.8m 114.1 10.7

광주송정역세권은 도시공간구조 위계상 3부도심 중 송정에 속하는 지역으로 도시공 간 위계별 건축물 높이 설정의 도시공간구조 최고높이 위계는 Ⅰ지역으로 위계별 높이 는 토지이용 특성상 업무우세지역 최고높이 120m 이하로 설정되어 있다.

광주송정역세권의 분석된 건축물 높이에 최고높이를 적용하여도 적정한 것으로 분석 되어지며, 가로변의 여건 변화로 높이의 변화가 발생 시 도시의 공간구조와 스카이라 인을 고려한 높이를 적용한 중심지 위계 높이를 반영하여 주변높이와 조화를 이루도록 유도한다.

나) 백운교차로

백운교차로 가로변은 총 631필지 중 지목 상 도로 및 맹지를 제외한 606필지를 분석 하였으며, 시뮬레이션결과를 살펴보면 전반적으로 전면도로 및 주변필지와의 조화를 이루는 스카이라인을 형성하는 높이 값이 분석됐다. 시뮬레이션 검증을 통해 도출된 건축물 높이관리 기준원칙을 적용하여도 적정한 것으로 분석되었으며, 가로변의 건축 물 높이는 대남대로변으로 70~80m로 높이가 형성되며, 서문대로변으로는 60~70m의 높 이가 형성되는 것으로 분석됐다.

대상지의 필지별 분석된 결과를 보면 총 606필지 중 8필지는 필지의 규모 및 위치적 인 특성으로 주변보다 상대적으로 높게 분석 되어 졌으며, 상대적으로 2필지는 필지의 형태 및 인접필지, 전면도로 적용기준 영향으로 기준높이가 낮게 분석되어 졌다. 상대 적으로 낮게 분석된 필지들은 심의를 통해 건축물 높이관리를 탄력적으로 운영할 필요 가 있다.

백운교차로 가로변 사선제한 기준으로 높이를 분석해보면 현재 도로 폭원 35~40m을 기준으로 사선제한 적용 시 최소 높이는 약52.5~60m 이상으로 분석되며, 일반상업지역 건폐율(40~60%이하)과 용적률(1,000%이하)을 적용 했을 때 약59.5~100m의 높이가 검 토 되어졌다. 건폐율과 용적률에 따른 높이는 건폐율 적용에 따라 더 높아 질 것으로 예상되며, 건폐율 50%를 적용했을 시 높이는 약70m(층고 3.5m기준), 약80m(층고 4.0m 기준)로 분석된다.

백운교차로 가로변 건축물 최저높이는 60.4m, 최고높이는 105.4m로 분석되었으며, 높이 분포에 대한 분산은 62.3, 표준편차는 7.9로 다른 사례 가로변 대상지보다 높이에 대한 편차는 작게 분석되며, 높이평균은 약71.1m로 분석되었다.

도로 폭원

사선제한 (1:1.5)

일반상업지역

건폐율·용적률적용 높 이 최고높이

35

~ 40m

최소 52.5

~ 60m

·건폐율 40~60%, 용적률 1000%

-약 59.5~87.5m(층고3.5m기준) -약 68~100m(층고4.0m기준) -17~25층

평균 71.1m 백운 최고높이 위계Ⅰ 120m이하 적용 최저높이:60.4m

최고높이:105.4m

높 이 분 산 표준편차

최저높이 최고높이 평 균

60.4m 105.4m 71.1m 62.3 7.9

백운교차로 가로변은 도시공간구조 위계상 3부도심 중 백운에 속하는 지역으로 도시 공간 위계별 건축물 높이설정의 도시공간구조 최고높이 위계는 Ⅰ지역으로 위계별 높 이는 토지이용 특성상 업무우세지역 최고높이 120m이하로 설정되어 있다.

백운교차로의 분석된 건축물 높이에 최고높이를 적용하여도 전체적으로 적정한 것으 로 분석되어지며, 현재 가로변으로 개발압력이 높아 상대적으로 돌출 개발되는 건축물 의 방지 및 도시공간구조와 스카이라인을 반영한 높이를 적용하여 중심지 위계를 적용 하였다.

다) 서암대로

서암대로 가로변 총 164필지 중 지목 상 도로 및 맹지를 제외한 160필지를 분석하였 다. 시뮬레이션결과를 살펴보면 높이관리 기준원칙 “전면도로 산정기준”에 문제가 없 는 것으로 분석되었다. “주변과 높이 조화를 이루는 계획” 적용에 따른 분석은 전반적 으로는 적정하였으나, 가로변의 학교(용봉초등학교)와 아파트(모아타운아파트)가 입지 하여 주변필지들이 필지규모의 영향을 받아 과대높이가 분석되었다.

서암대로 가로변의 전체적인 높이는 55~65m로 형성이 되며, 학교 주변필지 높이는 127m, 아파트 주변필지 높이는 198m, 174m 등으로 가로변의 높이 부조화 문제를 유 발 하였으며, 주변과의 높이 부조화를 보완하기 위해 높이관리 기준원칙 “주변과 높이 조화를 이루는 계획”의 기준보완이 필요하겠다.

서암대로 가로변 사선제한 기준으로 높이를 분석해보면 현재 도로 폭원 35m을 기준 으로 사선제한 적용 시 최소 높이는 약 53m 이상으로 분석되며, 준주거지역 건폐율

(40~60%이하)과 용적률(400%이하)을 적용 했을 때 약24.5~40m의 높이가 검토 되어졌 다. 건폐율과 용적률에 따른 높이는 건폐율 적용에 따라 더 높아 질 것으로 예상되며, 건폐율 50%를 적용했을 시 높이는 약25m(층고 3.5m기준), 약32m(층고 4.0m기준)로 분석된다.

가로변 건축물 최저높이는 12.3m, 최고높이는 198m로 분석되었으며, 높이 분포에 대 한 분산은 929.9, 표준편차는 30.5로 가로변에 입지하고 있는 학교와 아파트단지 영향 으로 편차가 높게 분석되며, 높이평균은 55m로 분석되었다.

도로 폭원

사선제한 (1:1.5)

준주거지역

건폐율·용적률적용 높 이 최고높이

35m 최소

약 53m

·건폐율 40~60%, 용적률 400%

-약 24.5~35m(층고3.5m기준) -약 28~40m(층고4.0m기준) -7~10층

평균 55m 기타 최고높이 위계Ⅳ 50m이하 적용 최저높이:12.3m

최고높이:198m

높 이 분 산 표준편차

최저높이 최고높이 평 균

12.3m 198m 55m 929.9 30.5

서암대로 가로변은 도시공간구조 위계상 기타에 속하는 지역으로 도시공간 위계별 건축물 높이설정의 도시공간구조 최고높이 위계는 Ⅳ지역으로 위계별 높이는 토지이용 특성상 업무우세지역 최고높이 50m 이하로 설정되어 있다. 서암대로의 분석된 높이에 최고높이를 적용하여도 전체적으로 적정한 것으로 분석되어지며, 학교와 아파트 주변 필지에서 최고높이 보다 높게 분석되었지만, 주변과의 높이 부조화를 보완하기 위해 높이관리 기준원칙 중 “주변과 높이 조화를 이루는 계획”을 보완하여 주변과의 높이 부조화를 해소하며, 상대적으로 돌출 개발되는 건축물의 방지 및 주변과 조화로운 스 카이라인을 형성 할 수 있는 최고높이를 적용하여 가로변에 위계를 반영하도록 유도하 였다.