Ⅱ. 한국의 공장설립 인허가 제도
5. 산업단지 내 공장부지 처분/임대/분할 제한
1) 목적
○ 산업용지는 제조업 등의 실수요자에게 저렴하게 공급 이용토록 하고, 공장등의 설립완료 전·
후의 기준에 따라 처분절차 및 처분가격을 달리 정하여 산업용지 투기행위를 방지하고자 함
2) 처분 개념
○ 입주기업체가 분양받은 산업용지 및 공장등의 소유권(법인인 경우에는 출자총액 또는 발행주식 의 100분의 50이상을 소유하는 것)의 이전하는 것
- 소유권이 등기에 관계없이 양도, 교환, 증여 등으로 인하여 사실상 이전
- 변동지분이 50% 이상(입주계약체결후 공장설립 완료전까지 변동된 누적지분이 50% 이상인 경우도 포함)인 경우 처분으로 처리
변 경 전 변 경 후 비고
A(40), B(30), C(30) D(40), E(30), F(30) 처 분 A(50), B(30), C(20) D(30), E(20), B(30), C(20) 처 분 A(30), B(20), C(30), D(20) D(50), B(30), C(20) 처 분 A(20), B(20), C(30), D(30) F(40), G(10), B(10), C(10), D(30) 처 분 A(30), B(20), C(30), D(20) A(50), B(10), C(20), D(20) 처분미해당
※ ｢처분｣의 범위에서 제외
① 상속 또는 법인의 분할·합병
* 분할/합병 판단 : 분할계획서·법인등기부둥본/합병공고·합병계약서 등
② 법인에 대한 현물출자로 인한 소유권의 이전으로서 당초에 입주기업체가 법인에 현물출자하여 출자 총액 또는 발행주식 총수의 100분의 50이상을 소유하게 되는 경우(②항의 경우 공장설립 완료전 처 분에만 해당됨)
3) (유형1) 공장설립완료전 및 공장설립완료후 5년 미경과 처분
○ 대상요건 : 분양받은 산업용지 소유업체, 공장설립(사업개시) 등의 완료이전 및 처분제한 기간 이내 처분
○ 양수주체 : 원칙적으로 관리기관이 양수하나 관리기관 매수 불가시에는 관리기관이 선정한 다 른 기업체나 유관기관에 양도
※ 다만 아래의 경우에 관리기관의 매수 불가시 예외적으로 처분신청자가 추천한 자를 양도대상자로 선정 (공고절차 없이 가능)
① 처분신청인의 구조조정으로 인하여 처분을 신청한 경우 (법인에 한정) - 산업발전법상 개인사업자는 구조조정대상 기업의 범위에 不포함
② 처분신청자의 공장과 인접하여 제조공정을 이루는 공장설립이 필요한 경우
③ 미분양된 산업용지가 있는 등 관리기관이 양도할 대상자를 선정하는 것이 부적절하다고 판단되는 경우 ④ 관리기관이 정당한 사유없이 30일 이내에 양도대상자를 선정하지 않은 경우
○ 처분가격 : 산업용지 양도가격은 취득가격에 이자 및 비용을 합산한 금액, 공장 등의 양도가격 은｢부동사가격공시및감정평가에관한법률｣에 의한 감정평가액(단, 입주기업체의 요청시 그 이하 가능)
- 이자 및 비용
∙ 이자 : 취득가격에 그 취득일로부터 양도일까지의 기간중의 생산자물가총지수를 곱하여 계 산한 금액
∙ 비용 : 산업용지의 유지·보존 또는 개량을 위하여 지출한 비용
(취득제세금 포함, 단, 연체료등 취득자의 귀책사유로 인한 비용은 제외) - 양수기업체로부터 양수자 선정에 필요한 비용징수
∙ 징수범위 : 감정료, 매각공고비, 관리지침으로 정하는 중개수수료
※ 공장설립완료(사업개시신고) 이전 산업용지 처분가격 산출기준 처분가격 〓 취득가격 ＋ 이자 ＋ 비용 + 취등록 제세금 ▷ 이자 : 취득가격 × 생산자물가총지수
생산자물가총지수 〓 (양도월 생산자 물가지수 － 취득월 생산자 물가지수) / 취득월생산자물가지수 ▷ 비용 : 산업용지의 유지·보존 또는 개량을 위한 지출비
○ 처리절차
4) (유형2) 공장설립등의 완료후 5년 경과 後 처분
○ 대상요건 : 산업용지 등의 소유업체, 공장설립 등의 완료후 5년경과후 처분
○ 처분절차 : 관리기관에 신고
- 입주기업체 및 동일업종* 영위자에 처분하고자 하는 경우 제외 ＊ 동일업종 : 한국표준산업분류상 세세분류업종(5자리)이 동일한 경우 의미
○ 처분가격은 가격제한이 없으므로, 시세 적용
○ 처리절차
절 차 주 요 내 용
처분신고서 제출
○ 신청서식 및 구비서류
- 처분신고서 (별지 28호 서식) - 양도에 관한 계약서 사본
- 양도를 받고자하는 자의 사업계획서(별지2호의2) - 토지 또는 건물의 등기부등본
○ 처분신고서 제출일로 부터 7일이내
양수자
입주계약 체결 ○ 입주계약 신청일로부터 5일 이내 : 입주계약서 작성
입주계약보고
(시장·군수·구청장) ○ 매분기 종료 후 다음달 10일 까지 보고
5-2. 산업단지 내 공장부지 임대제한 1) 목적
○ 산업시설구역안의 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하는 자에 대한 사업기준 및 입주절차를 마련하여 효율적으로 산업단지를 관리하도록 함
2) 처리절차
○ 계약시기 : 산업시설구역에서 산업용지 및 공장 등의 임대사업을 하려는 자는 먼저 공장설립 등 의 완료신고 또는 사업개시 신고후에 관리기관과 입주계약을 체결
○ 임대기간 : 산업용지 및 공장등의 임대계약기간은 5년 이상으로 한다. 다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상
- 임차인 요청근거를 관리기관에 제출하는 경우에 한하여 인정
※ 산업시설구역내 임대사업자가 임대계약기간 만료전에 양도하고자 하는 경우 당초 취득가격에 이자 및 비용을 합산한 금액으로 관리기관에 양도('06.9.4 이후 적용)
※ 법정 임대계약기간 만료전 처분가격 기준
법정 임대계약기간 만료전 처분가격 〓 취득가격＋이자＋비용 + 취득제세금 ▷ 이자 : 취득가격 × 생산자물가 총지수
- 생산자물가 총지수 〓 (양도월 생산자 물가지수 － 취득월 생산자 물가지수) / 취득월 생산자 물가지수 ▷ 비용 : 산업용지의 유지·보존 또는 개량을 위한 지출비
3) (유형1) 전체 임대사업자 임대사업 절차
○ 기존 제조업 등을 영위하는 자도 관리기관과 입주계약 변경절차를 통하여 임대사업자로 업종전 환이 가능
○ 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정으로 인하여 산업용지 및 공장등을 양도하고자 하는
○ 처리절차
○ 轉貸(전전세)의 경우 : 임대사업 절차를 준용하되, 산업용지 및 공장등의 소유자의 전대동의서 징구 필요
○ 지상권이 설정되어 있는 산업용지 및 공장 등을 임차하는 경우 : 지상권자의 동의가 필요하나, 예외적으로 지상권설정 이전부터 적법하게 건축되어 대항력 있는 용익물건(전세권, 소유권 등) 이 설정되어 있는 건물만을 임차하는 경우에는 後에 설정된 지상권자의 동의는 필요치 않음
○ 산업용지 분양받은 자가 사전에 토지사용승낙을 받아 공장건설(토지에 대한 소유권 미취득)후 부도가 발생한 경우 : 동 공장을 경락받은 자의 법정지상권 발생여부 확인필요. 즉 토지와 지 상건물에 대한 소유자가 다른 상태에서 경락된 경우 법정지상권을 취득하지 못함
○ 처리절차
절 차 주 요 내 용
임대신고서 제출
○ 신청서식 및 구비서류
- 임대신고서 (별지 29호 서식) - 임대계약서 사본
- 토지 또는 건물의 등기부등본
○ 임대신고서 제출일로 부터 7일이내
임차자
입주계약 체결 ○ 입주계약 신청일로부터 5일 이내 : 입주계약서 작성
입주계약보고
(시장·군수·구청장) ○ 매분기 종료 후 다음달 10일 까지 보고
5-3. 산업단지 내 공장부지 분할제한 1) 목적
○ 산업용지에 대한 최소분할기준을 마련하여, 분할에 따른 기반시설에 대한 부담을 최소화 하고, 무분별한 용지 분할을 제한하고자 함
2) 분할기준
○ 관리권자·관리기관 및 사업시행자가 소유하고 있는 산업용지(건축물이 없는 것)를 분할하고자 하는 경우 : 1,650㎡ 이상으로 분할
○ 입주기업체가 공장설립을 완료(사업개시신고)한 후에 소유하고 있는 산업용지(건축물이 있는 것)를 분할하고자 하는 경우
- (유형1) 건축법 시행령 제80조제3호에 따른 면적이상으로서 산집법 제33조에 따른 산업단지 관리기본계획에서 정하는 면적이상으로 분할 (지분분할처분 포함 : ’09.8.7 개정)
- (유형2) 법에서 정하는 면적이하 또는 분할이후 처분제한기간 이내 처분시 산집법 제39조에서 정하는 절차에 따라 관리기관에 양도 (’09.8.7 개정)
* 인접한 부지의 분할최소면적은 관리기본계획에서 별도 규정(예시)
최소분할면적 1,650㎡ 990㎡ 830㎡
단 지 명
서울디지털, 남동, 부평, 주안, 파주출판, 반월, 시화, 아산, 석문, 구미, 오송과학, 창원, 울산, 온산, 안정, 녹산, 군산, 군장, 익산, 광주
파주탄현, 여수, 광양 북평
○ 산업용지를 분할하고자 하는 자는 분할된 산업용지의 활용에 필요한 기반시설(도로·용수·상 하수도·전기·가스·고속통신망)을 설치
3) 처리절차
절 차 주 요 내 용
산업용지 분할협의
○ 신청서식 및 구비서류 - 산업용지 분할협의서 - 분할을 증명하는 도면
분할협의서 심사 ○ 분할도면 등 적정성 검토
협의의견 통보 ○ 관리기관이 민원인에게 통보
산업용지 분할신청
(시장·군수·구청장) ○ 민원인이 지자체에 분할요청(분할협의서 첨부)