부동산 금융방식은 건설경기의 침체국면이 심화되어 건설업체의 경영난 악화 와 구조조정이 가속화되면서, 불황극복을 위한 대안으로 도입되었다. 1997년 외 환위기 이후 경제위기를 체험하면서 시장참여자들의 투자우선순위가 수익성위 주에서 안정성, 유동성 위주로 변화되었으며, 특히 그간 건설부문의 구조조정과 건설업체가 가장 많이 이용해 오던 제2금융권 중 종합금융 등의 몰락은 건설업 체의 자금조달 방식에 대한 근본적인 변화를 요구하게 되었다. 또한 국내의 부동 산․건설시장은 극도의 침체 국면에 빠졌고, 이로 인해 야기된 기업 및 금융기관 의 유동성 악화는 구조조정의 과정에서 소요되는 담보 채권 및 보유 부동산의 처분을 곤란하게 만들었다. 이와 같은 구조조정의 부진과 부동산 시장의 침체 문 제를 동시에 해결하기 위한 정책 대안으로 대두된 것이 바로 부동산의 유동화로 서, 국내 부동산 시장에서 자금조달의 새로운 패턴으로 대두되게 되었다.
결국 이러한 요구에 따라, 외환위기 이후 급격히 침체된 부동산 경기를 활성화 하고 구조조정을 원활히 하기 위해서 자산관리공사를 통한 부실자산 인수, 토지 공사를 통한 기업토지 매입 등을 추진하는 한편, 1998년 4월 ‘신탁업법’ 시행령을 개정하여 신탁겸영 은행에게 부동산투자신탁 업무를 허용하게 되었다. 1998년 9 월과 1999년 1월에 각기 ‘자산유동화에관한법률’ 및 ‘주택저당채권유동화제도’가 도입되면서 ABS와 MBS발행의 법적 근거가 마련되었고 이에 따라 금융기관의 부동산관련 부실채권정리와 기업구조조정의 원활화가 가능해 졌다. 또한 부동산 시장의 활성화를 위해서 부동산투자회사제도가 도입되었다18).
제 3 장∙건설금융의 형성과 관련제도의 변화 31
(1) 자산유동화제도
정부는 1998년 9월에 금융기관의 부실채권을 원활히 처리하고 주택금융을 활 성화시킬 목적으로 ‘자산유동화에관한법률’을 제정하여 ‘자산유동화제도’를 도입 하였다.
‘자산유동화제도’는 1998년 9월 16일 ‘자산유동화에관한법률’의 제정으로 도입 되어 1998년 12월 30일 최초로 ABS가 발행되었으며, ‘주택저당채권유동화제도’
는 1999년 1월 29일 제정된 ‘주택저당채권유동화회사법’이 동년 4월 29일 시행됨 으로써 도입되어, 2000년 4월 7일 최초의 MBS가 발행되었다.
‘주택저당채권유동화제도‘는 ’자산유동화제도‘와 통합하여 추진됨으로써 1998 년 ‘자산유동화에관한법률’에 의거하여 도입되었다. 재정경제부를 중심으로 한
‘자산유동화제도’의 도입 준비가 새정치국민회의를 중심으로 한 ‘주택저당채권유 동화제도’의 도입 추진과 병행되면서 주택저당채권이 자산유동화의 대상 자산 중 하나에 속하므로 이 두 법안을 합하기로 당정 협의에서 결정했다. 그러나 주 택저당채권유동화 제도의 경우 서류상의 회사인 특수목적회사(SPC ; Special Purpose Company) 보다는 항구적인 유동화 중개기구의 설립이 필요하다는 주장 에 의해 ‘주택저당채권유동화회사법’이 별도로 제정되어 ‘자산유동화에관한법률’
에서 차별화하지 못하였던 주택저당채권유동화제도의 업무를 함께 담게 되었다.
1998년 12월에는 ‘주택저당채권유동화회사법’이 제정되었고 건설교통부가 참여 하는 주택저당채권유동화회사인 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)가 1999년 9월에 설립되었다.
그러므로 우리 나라의 주택저당채권유동화제도는 ‘자산유동화에관한법률’과
‘주택저당채권유동화회사법’에 의거하여 이원적으로 운영되고 있다19).
18) 이러한 제도의 도입은 그 동안에 단절되었던 부동산과 금융의 괴리를 이어줄 수 있는 새로운 연결 고리로서의 역할을 담당하기 시작하였고, 이를 통하여 조달되는 자금의 규모 또한 지속적으로 증가 하여 건설 및 부동산 활동의 새로운 자금 조달 수단으로 활용될 것으로 전망된다.
19) 윤주현․김근용외.「2001. 부동산금융시장 분석 및 기반구축방안 연구」. 국토연구원.
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(2) 부동산투자금융제도
1998년 4월에 ‘신탁업법’ 시행령의 개정을 통하여 국내 최초로 ‘부동산투자신 탁제도’가 도입되었다.20) 2001년 4월에는 ‘부동산투자회사법’을 제정하여 2001년 7월부터 부동산투자회사(K-REITs)의 설립을 허용하였으며, 2001년 5월에는 재정 경제부가 기업의 구조조정용 부동산 처리에 부동산투자신탁제도를 활용하고자
‘부동산투자회사법’을 개정하여 ‘기업구조조정 부동산투자회사(CR-REITs) 제도’
를 도입하였다.
건설교통부는 1999년 초반부터 부동산투자회사제도의 도입을 추진하여 2000 년초 부동산투자회사제도의 도입에 관한 연구용역을 발주하였고 7월 24일에 입 법예고, 11월 14일 국무회의를 거쳐 11월 20일 ‘부동산투자회사법’이란 명칭로 법 안을 제출하였다. 그 후 2000년 12월 13일 국회 건설교통위원회 소속 법안 심사 소위원회에 상정되었다가 법제정의 목적이 불분명하다는 이유로 심의가 보류되 었다. 2001년 2월 20일 법안이 소위원회에 상정된 후 건설교통위원회, 법제사법 위원회를 거쳐 ‘부동산투자회사법’은 2001년 3월 8일 국회본회의에서 통과되었 다.
한편 재정경제부에서는 기업의 구조조정용 부동산 처리에 부동산투자신탁제 도를 활용하기 위해 ‘기업구조조정투자회사법’을 개정하여 기업구조조정 부동산 투자펀드의 도입을 추진하던 중, 이는 건설교통부에서 제정한 부동산 투자회사 법과 유사하므로 통합해야 한다는 의견이 대두되었다.
결국 ‘기업구조조정투자회사법’에서 규정하려던 기업구조조정 부동산투자펀 드를 ‘부동산투자회사법’에 특례조항으로 신설하여 개정법률안이 국회를 2001 년 4월 26일에 통과, 5월 24일 공포되었다. 이 때문에 현행 ‘부동산투자회사법’은 부동산 투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사로 이원화된 1법 양제도로 운 영되고 있다21).
20) 우리나라의 리츠는 1998년 4월 부동산투자신탁(신탁형리츠)이 허용되면서 도입된 것이라 할 수 있으 나, 회사형리츠가 대부분인 미국의 영향으로 회사형리츠가 리츠인 것으로 협의로 해석하여 ｢부동산 투자회사법｣이 제정된 2001년 7월에 리츠제도가 도입된 것으로 보는 견해도 있음
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한편 부동산투자신탁제도는 지난 1984년 4월 신탁업법 시행령에서 금전신탁 의 투자대상에 부동산의 매입․개발이 포함됨에 따라 본격적으로 도입되었으며, 근거법령으로는 신탁업법(제15조), 동법시행령(제11조), 시행규칙, 감독규칙(제13 조), 감독업무시행세칙이 있다. 정부는 1998년 4월 신탁업법 시행령을 개정하여 신탁겸영은행에게 부동산투자신탁 업무를 허용하였는데, 현재는 금전신탁이 은 행에게만 허용되어 있어 부동산 투자신탁 상품의 개발, 판매도 은행에서만 가능 하다.