(1) 미국 포틀랜드 시
포틀랜드시는8개의구역으로나누어진총15,500 에이커의산업용지가있으며이
구역들은 1-5 고속도로와 1-205 고속도로에 의해 크게 화물허브구역(Freight Hub Districts), 혼합산업/고용구역(Mixed Industrial/Employment Districts), 분산산업구 역(Dispersed Industrial Districts) 등3개의구역으로구분하여인벤토리를평가･관 리하고 있다(The City of Portland 2004).
표 2-4 포틀랜드 시의 산업 구역 분류
구분 주요 내용
화물허브구역 (Freight Hub
Districts)
Swan island/
Lower Albina
∙ 1,100 에이커 면적 중 38%는 항구에 접해있고 57%는 철도에 (Mixed Industrial/
Employment
출처: The City of Portland (2004). pp.10-11.
한편포틀랜드시의인벤토리분석은9개의산업구역을대상으로GIS를활용하여
평가하고있으며인벤토리분석에는토지공급특성, 고용및산업특성, 대상지의강 점과 제약점 등이 포함된다(The City of Portland 2003).
표 2-5 인벤토리 분석 요소
구분 설명
토지 공급특성 ∙ 토지가치, 센서스 트랙, 기본계획 지정현황, 역사 및 보존지역, 포틀랜드 용도지역 코드, 인벤토리 대상지, 세금코드, 면적, 산업 공지 등
고용 및 산업 특성 ∙ 고용, 사업체, 산업 부문
대상지 강점 ∙ 재정개선계획, 기업 지구, 세금, 도시재생지역, 교통접근성(화물, 공항, 고속도로, 버스, 철도, 항구)
대상지 제약 ∙ 홍수터, 홍수피해, 경사도, 환경적 제약, 규제지역, 주거지역 인접성, 하수도(부족), 습지
출처: The city of Portland (2003). pp.2-6.
(2) 미국 산호세 시
산호세시의인벤토리분석을활용하여미래의토지수요를추정하며, 이를위해산 업 예측 및 관련 건물의 사용 경향을 기반으로 분석하며, 이때, ABAG(Association of Bay Area Governments)의 고용 예측을 사용하고 있다(The City of San Jose, 2004). 토지의수요예측시토지공급을위하여현재의빈건물인벤토리를활용할
수 있도록 유도하고 있는 것이 특징이다.
표 2-6 새너제이의 미래 고용 예측
구분 2000-2010 2011-2020 2000-2020
제조업 2,380 4,064 6,444
유통･운송 3,265 5,575 8,840
산업 5,645 9,639 15,284
도시전체 52,090 88,930 141,020
※ 제조업과 유통･운송의 합이 산업을 의미함 출처: The city of San Jose, 2004, 표. 7
한편필요한산업용지를예측하기위하여건물에대한고용원단위와함께공지율을
고려해야한다. 이를바탕으로추계한결과2020년까지필요한산업용지는FAR 기준
352 에이커임이며, 한편새너제이시의공지는2003년기준1,600 에이커로향후산 업 용지 공급에 활용할 수 있다(The City of San Jose, 2004).
표 2-7 건물 유형별 건물 고용원단위
00-10 500 350 300 300 500 350
11-20 500 300 250 250 500 350
FAR 00-10 0.5 0.35 0.5 0.8 0.25 0.25
도시전체 12,572 4,323 9,976 6,657 10,265 6,765
※ 제조업과 유통･운송의 합이 산업을 의미함 출처: The city of San Jose, 2004, 표. 12
표 2-10 2000-2020년 새너제이의 산업별･건물유형별 토지 수요 예측
(단위: arces)
구분 창고 연구실 저층
사무실 중･고층
사무실 상가 기타 전체
제조업 142 39 0 0 0 0 181
유통･운송 133 20 13 4 0 0
산업 275 59 13 4 0 0 352
도시전체 577 250 434 151 769 507
※ 제조업과 유통･운송의 합이 산업을 의미함 출처: The city of San Jose, 2004, 표. 13
(3) 캐나다 밴쿠버
밴쿠버대도시권은2010년산업지역인벤토리분석을실시하였으며이를바탕으로
미래의산업용지의수요를분석하였다. 2010년을기준으로밴쿠버대도시권의산업 지역은28,200 에이커이며이중76%인21,600 에이커는개발된지역, 나머지6,600 에이커는 공지이다(Metro Vancouver 2013). 또한 2010년 지역 전체 고용자
1,250,000명중25%인310,000명이산업부문에종사하며, 이중제조업이22%, 운 송･창고, 도매가 각각 14%, 소매 9%, 전문기술 서비스가 7%를 차지한다(Metro Vancouver 2013).
산업용지수요추정을위해시나리오1은변동없이일정한증가를가정하며, 산업
용지는2021년에900ha, 2031년에700ha가 추가로필요한것으로추정되었으며, 시 나리오 2는 밴쿠버 항구의 수입/수출의 높은 증가를 가정하며 이 경우 산업 용지가
2021년에 1,400ha, 2031년에 1,100ha가 추가로 필요로 하는 것으로 분석 되었다 (Metro Vancouver 2013).
한편한정된산업지역과높은토지가격으로인한문제의식에서산업용지분석을시 작한밴쿠버대도시권은한정된토지를활용하여최대한의성과를이끌어낼수있는
방안을찾고자하였다. 이에이용자의요구를충족하는산업건물을제공하고이들의
강도와밀도를극대화시키고자하였다. 따라서건물의특성을활용하여산업의강도와
밀도를 측정할 수 있다(Metro Vancouver 2013).
표 2-11 산업의 강도와 밀도 측정
구분 내용
강도
∙ 용지 1에이커 당 또는 건물 sq ft/㎡당 근로자(노동력 강도)
∙ 단위 당 업무 세금/이익
∙ 단위당(건물 면적당, 토지면적당, 고용자 수 당 등) 생산된 제품의 양
∙ 시간당 이동 또는 장비 작동
∙ 직업의 질과 임금(교육과 임금 수준)
∙ 면적 당 다양한 산업의 수
∙ 다른 산업에 대한 파급효과(2차 영향 포함 더 넓은 영향)
∙ 토지의 가치와 개선
∙ 장비/기술 투자의 수준(자동화 등)
∙ 건물 차별화 정도
∙ 건물 임대 기간, 공실률, 임대료
∙ 교통 기반시설(항만, 공항, 철도, 고속도로) 활용도
밀도
∙ 건물의 FAR(부지 면적으로 나눈 건물 연면적)
∙ 건물 대상지 범위(부지 면적으로 나눈 건물 바닥판 면적)
∙ 층수(층이 높을수록 다른 용도에 대한 잠재적 이용 가능성이 높음)
∙ 건물의 높이/부피 출처: Metro Vancouver, 2013, p. 10
고강도의산업지역이고밀도로운영되는경우도있으나, 강도와밀도의관계가늘
일정하게나타나지는않는다. 예를들어, 거대한건물없이고강도의산업활동을하는
경우가밀도는낮을수있으며, 이와더불어어떠한산업부문에서는토지의많은부분 을운반과주차, 장비나재료의외부보관등을위해사용함따라밀도가낮게나타나 기도한다. 또한대상지의강도는장비의자동화및업그레이드, 근로자의수의증가
등을 통해서 건물 밀도의 증가 없이 증가할 수 있다(Metro Vancouver 2013).
01 도시화 분석
3702 복합화 분석
4103 입체화 분석
5804 도시산업공간 활용실태 조사를 위한 기업체 설문조사 62
도시산업의 입지특성 분석
CHAPTER 3
CHAPTER
3 도시산업의 입지특성 분석
본 장에서는 도시산업의 입지수요 특성을 실증적으로 분석하고 그 특성을 파악하였다. 먼저 산업 의 도시화 추이와 특성을 업종별로 분석하고, 통계청의 ‘사업체 센서스 전개도 공간DB’를 활용하여 도시산업의 복합화･입체화 경향을 실증적으로 분석하였다. 마지막으로 연구 대상지역에 입주 사업 체를 대상으로 기업설문을 진행하여 도시산업의 차별화된 입지특성과 정책방안을 구체화하였다.
1. 도시화 분석