RPA는 1920년대부터 뉴욕 대도시권을 대상으로 활동하는 비영리 도시계획 연구기관으로 뉴욕주 도시 및 지역단위로 발생하는 교통, 토지이용, 주택, 환경 문제 등에 대한 연구를 담당하고 있다. RPA는 현재
‘A Region Transformed’라는 네 번째 뉴욕주 지역계획(Regional Plan) 수립 프로젝트를 진행 중에 있 는데, 젠트리피케이션 보고서는 지역계획 내 정책수립을 위한 준비작업의 일환으로 2017년 3월에 발표 되었다.
RPA는 현재 근린지역 내 젠트리피케이션의 정도를 진단하기 위하여 뉴욕시(New York City)를 중심 으로 주변의 허드슨 밸리(Hudson Valley), 코네티컷 남서부(Southwest Connecticut), 뉴저지 북부 및 중부지역(North and Central Jersey), 롱아일랜드(Long Island)로 구성된 뉴욕 대도시권역을 대상으로 센서스 트랙(Census Tract) 단위1)의 관련 데이터를 수집하였다. 데이터 수집 대상지역을 뉴욕시가 아닌
뉴욕시 주변 대도시권역(Metropolitan Statistical Area: MSA)으로 한 것은 젠트리피케이션에 따른 비 자발적 주민들의 이동범위가 뉴욕시뿐만 아니라 뉴욕대도시권에 해당하는 뉴욕시 외곽 카운티까지 포 함해야 주민들의 종합적인 거주지 이동패턴을 통한 젠트리피케이션 위험 정도를 파악할 수 있을 것으로 보았기 때문이다. 다시 말해 RPA는 젠트리피케이션으로 인해 상승한 거주비용을 감당할 수 없어 다른 지역으로 이동해야 하지만 주민들 대부분 뉴욕시 내 직장을 가지고 있기 때문에 최대한 자신들의 일자 리와 접근성을 유지하면서 거주비용이 저렴한 뉴욕시 외곽 주변지역으로 이동패턴을 보일 것으로 가정 하고, 뉴욕 대도시권 내 젠트리피케이션 위험지역의 공간적 분포 현황을 파악하고자 하였다.
보고서는 지역주민의 경제적 취약성(economic vulnerability), 근린지역 내 접근성(neighborhood accessibility), 근린지역 내 주택시장 활성화 정도(recent market activities)에 따라 뉴욕 대도시권 내 젠트리피케이션 발생위험의 공간적 분포가 달라질 것으로 보았다. 따라서 보고서는 이 세 가지 부 문과 관련한 데이터를 바탕으로 각각 평가지표 점수(Index Score)를 계산하고, 부문별 평가결과를 조 합하여 최종적으로 센서스 트랙단위 젠트리피케이션 평가결과를 ‘젠트리피케이션 위험도 평가지수 (Displacement Risk Index)’로 도출하였다. 또한 부문별 평가지수는 2000년과 2015년 미국 센서스 데 이터를 활용하여 각 시점별로 계산한 뒤 이를 비교함으로써 근린지역별 젠트리피케이션 추세가 어떻게 변화했는지 파악하였다. 특히 이 보고서에서는 부문별 평가지수에 사용된 변수들에 대해서 젠트리피케 이션과의 연관 정도에 따라 각기 다른 가중치를 부여함으로써 보다 정확한 젠트리피케이션 평가결과를 도출하고, 이를 추후 젠트리피케이션 예측에 활용할 수 있도록 분석모형을 설계하였다.
보고서에 포함된 세 가지 평가지수 중 경제적 취약성은 현재 근린지역 내 개발로 인해 주거비용 상승이 발생할 경우 해당지역 내 저소득층 주민들이 이에 대해 얼마나 경제적으로 취약한지에 대한 평가다. 미 국 커뮤니티 조사(American Community Survey) 데이터 내 최빈곤층(연수입 2만 5천 달러 이하의 세대) 및 저소득층(연수입 2만 5천~5만 달러의 세대) 임대주거 세대 비율과 월소득 대비 주거비 부담이 30% 이 상인 자가소유 또는 임대주거 세대 비율을 비교하였다. 두 번째 근린지역 접근성 지표는 2014년 RPA의
「Fragile Success」라는 보고서에서 구축한 각 근린지역별 대중교통 접근성(transit accessibility) 데이터 와 WalkScore2)라고 불리는 보행접근성 및 이동성 측정 데이터를 바탕으로 근린지역별 젠트리피케이션 위험도를 평가하였다. 마지막으로 주택시장 활성화 정도는 월 임대료 2천 달러 이상의 임대아파트 비율 과 매매가격이 50만 달러 이상인 주택 비율이 2000년에서 2015년 사이 변화한 추세를 고려하고, 이를 반 복적으로 평가하여 ‘예 또는 아니오’의 이분변인(dichotomous variable) 형태로 최종 결과를 도출하였다.
이 세 가지 평가지수를 조합하여 도출되는 젠트리피케이션에 따른 비자발적 주민이동 위험도 평가는 젠트리피케이션 발생 저위험군 지역(Low Displacement Pressure), 젠트리피케이션 잠재위험군 지역(At Risk for Displacement Pressure), 고급 임대아파트 및 고급 주택시장 활성화로 인한 젠트리피케이션 고
1) 미국 센서스 통계조사단위로 인구 1200~8천 명을 기준으로 그 공간경계가 구획되는 단위를 말함.
2) WalkScore와 관련한 자세한 내용은https://www.walkscore.com/을 참고.
<그림 1> RPA 젠트리피케이션 위험도 평가결과 맵
근린지역 내 접근성(Neighborhood Accessibility) 근린지역 내 일자리 또는 주변 어메니티 시설과의 접
최근 주택시장 변화(Recent Market Shifts) 젠트리피케이션 발생위험이 있는 지역 중 어느 지역
1990년 2000년 2010년 2015년 1,000달러 1,500달러 2,000달러 2,000달러
• 고가 주택
1990년 2000년 2010년 2015년 300,000달러 400,000달러 500,000달러 500,000달러 주: 1990년 2000년 센서스 데이터의 경우 오차범위에 대한 데이
RPA 젠트리피케이션 위험도 평가지수(Displacement Risk Index) 결과 구분기준
젠트리피케이션 평가지수 구분 평가기준
위험군 또는 현재 진행지역(At Risk Displacement for Pressure + Shifting Market)으로 구분되어 평 가되었으며, 이를 주제도(thematic mapping) 형태로 시각화하였다. <그림 1>과 같이 최종 평가결과 이 미 높은 지가와 주거비용을 형성하고 있어 주민들의 주택지불능력(housing affordability)이 떨어지는 뉴
욕시의 경우 맨해튼 북부와 브루클린을 중심으로 대부분 의 지역에서 젠트리피케이션 위험도가 높게 나타났다. 뉴 욕 대도시권역으로 공간범위를 확대해서 살펴보면 방향에 관계없이 뉴욕시 주변의 중소도시들을 중심으로 젠트리피 케이션 위험도가 확대되어 있다는 것을 알 수 있으며, 특 히 뉴욕시 서쪽 뉴저지 북구지역의 뉴어크(Newark) 등은 뉴욕시와 거리가 가깝기 때문에 젠트리피케이션 발생위험 이 다른 지역에 비해 상대적으로 높게 나타났다. 이들 지역 과 뉴욕을 연결하는 통근열차(commuter rail)로 인해 접근 성이 향상되면서 젠트리피케이션 현상 또한 확대된 것으로 해석된다.
보고서는 젠트리피케이션 위험도 평가지수가 높은 지 역이 가지고 있는 특성을 파악하기 위하여 지수도출에 사용된 변수들도 맵핑을 통해 비교, 분석하였다.
그 결과 젠트리피케이션 위험도가 높은 지역은 개발로 인한 주거비용 상승이 경제적으로 취약한 계층의 밀집지역인 뉴욕시 도심부 및 뉴저지 북부 교외지역과 상당부분 연관관계가 있는 것으로 나타났다. 또 한 2000년에서 2015년 사이의 세대 연수입에 대한 분포의 경우 젠트리피케이션 발생위험이 높거나 현 재 진행 중인 뉴욕시 도심부는 고소득층 비율이 증가한 데 비해, 뉴욕 대도시권 내 교외지역의 경우 도 심부 내 젠트리피케이션 발생으로 인해 높은 주거비용을 견디지 못한 저소득층 세대들의 비율이 증가한 것으로 보여 젠트리피케이션 평가지수와 연관성이 높은 것으로 나타났다. 주택시장활동 역시 고가의 임 대아파트와 고가의 주택이 차지하는 비율이 높은 지역이 젠트리피케이션 위험군으로 나타났는데, 이는 기존에 거주하고 있던 저소득층 주민들이 고가의 주거비용을 감당할 수 있는 경제적 능력이 부족하여
<그림 3> RPA 젠트리피케이션 세부 평가부문별 맵핑
경제적 취약성 근린지역 접근성 최근 주택시장활동
출처: Regional Plan Association 2017, 7, 8, 12.
<그림 2> RPA 젠트리피케이션 위험도 평가점수 산정 모형
출처: Regional Plan Association 2017, 15.
주거비용이 저렴한 외곽지역으로 이동한 사이 해당 지역 내에 중산층 이상의 고소득 세대들이 입주하면 서 인구특성이 변화되었기 때문이다. 추가로 보고서는 인종별 주민분포와 젠트리피케이션 위험도와의 관계도 분석하고, 기존 연구문헌이나 사례에서와 같이 백인을 제외한 다른 인종들의 거주지 분포가 젠 트리피케이션 위험정도 분포와 상당부분 유사함을 확인하였다. 결과적으로 보고서에 나타난 젠트리피 케이션은 경제적으로 취약한 계층이 살고 있던 도심부 내 높은 접근성을 가진 근린지역에 고가, 고비용 의 아파트 또는 주택이 조성되면서 근린지역 내 주거특성이 변화되고 인구구조 역시 저소득층에서 고소 득층으로 변화하면서 발생되며, 이러한 경향은 백인을 제외한 다른 인종의 주민들이 거주하는 지역에서 두드러지게 나타남을 보여주었다.
마지막으로 보고서는 젠트리피케이션 분석결과가 실제 주민들이 체감하는 젠트리피케이션에 대한 인 식과 얼마나 부합하는지 검증하기 위하여 뉴욕대도시권 내 각 지역별로 활동하고 있는 비영리 커뮤니티 활동단체와 협력하여 해당 지역에 거주하는 저소득층 주민들을 대상으로 한 심층 인터뷰를 진행하였다.
인터뷰 결과 또한 데이터에 기반한 평가결과와 동일하게 저소득층 주민들이 젠트리피케이션으로 인해 주거비용이 상승하여 거주하던 지역에 계속 살 수 없고 직장과의 접근성이 점점 떨어져 이에 따른 교통 비용 증가가 발생하고 있었다. 그러나 이러한 제반 비용을 감당할 만큼의 소득이 충분하지 않아 계속 주 거비용이 저렴한 교외지역으로 이동하고 있다는 점을 알 수 있다. 데이터 기반 평가결과와 인터뷰를 종 합하여 RPA는 도시 내 젠트리피케이션의 부정적인 효과를 방지하기 위한 방안으로 저소득층 임대세대 들이 부당하게 자신들의 주거지에서 쫓겨나지 않도록 시에서 관련 보호법률서비스를 제공, 갑작스런 임 대비용 인상을 방지하기 위한 정책시스템 구축, 저소득층의 경제수준 향상을 통한 경제적 취약성 개선,
인터뷰 결과 또한 데이터에 기반한 평가결과와 동일하게 저소득층 주민들이 젠트리피케이션으로 인해 주거비용이 상승하여 거주하던 지역에 계속 살 수 없고 직장과의 접근성이 점점 떨어져 이에 따른 교통 비용 증가가 발생하고 있었다. 그러나 이러한 제반 비용을 감당할 만큼의 소득이 충분하지 않아 계속 주 거비용이 저렴한 교외지역으로 이동하고 있다는 점을 알 수 있다. 데이터 기반 평가결과와 인터뷰를 종 합하여 RPA는 도시 내 젠트리피케이션의 부정적인 효과를 방지하기 위한 방안으로 저소득층 임대세대 들이 부당하게 자신들의 주거지에서 쫓겨나지 않도록 시에서 관련 보호법률서비스를 제공, 갑작스런 임 대비용 인상을 방지하기 위한 정책시스템 구축, 저소득층의 경제수준 향상을 통한 경제적 취약성 개선,