농지시장안정 기능 수행을 위한 다양한 농지매입활동에는 많은 재원이 필요하다. 농지매입자금은 기금 손실의 방지 및 국가관리 농지의 확대 차 원에서 전액 정부 출연금으로 조달하는 것을 원칙으로 하되, 갑작스런 농 지가격 하락시 대규모 긴급자금 조달 차원에서 채권 발행 방안도 가능하도 록 할 필요가 있다. 그런데 농지종합관리기구로서 중요한 역할인 농지임대 수탁관리사업, 농지매도수탁사업 등의 경우 수수료를 징수하여 자체 수익 사업으로 운용함으로써 국고 지원 등이 필요 없다.
농지은행의 재원 조달과 관련해서는 기본적으로 2004년 2월 정부가 제시 한 농업․농촌종합대책 에서 제시된 이른바 ‘119조원 투융자계획’상의 농 지은행 관련 정부 예산(2006-13년 기간) 3조 5천억원을 기본 재원으로하여
기금을 조성하고, 농지은행의 주요 기능 수행 과정에서 발생하는 임대료와 수수료도 기금에 귀속시켜 운영할 필요가 있다. 요컨대 농지은행의 재원조 달의 경우 농지매입자금은 농지관리기금, 농지수탁관리는 수수료 징수로 조달함을 원칙으로 하되, 농지임대차, 농지매매 등에 따른 수익과 농지보유 과정에서 발생하는 관리비용 등 모두를 농지관리기금에 귀속시켜 운영할 필요가 있다. 또한 농지은행의 농지매입사업이 적극적으로 추진되어 재원 이 필요할 경우 정부 출연금의 확대, 농지보전부담금(현 농지조성비) 등의 활용도 고려한다.
그리고 기금 운영체계와 관련해서는 당분간 영농규모화사업과는 별도로 운영한다는 원칙을 준수하되, 다음의 두 가지 방안을 검토할 수 있다. 첫째, 농지관리기금에 별도의 계정을 설치하는 방안이고 둘째, 별도의 계정을 설 치하지 않고 기존의 농지관리계정내에 농지은행 항(項과)을 신설하여 구분 계리하는 방안이다.
제5장
농지은행의 주요 기능(사업)별 도입방안
1. 농지시장 안정 기능
1.1. 농지가격 안정을 위한 농지매입
농지가격 안정을 위한 농지매입사업은 농지은행 기능 도입의 애초 목적 에 부합하는 것으로 농지가격 하락이 극심한 지역을 대상으로 농지를 매입 하여 농지가격 안정을 도모하는 사업이다. 그러나 쌀시장 개방 등에 대한 다양한 대책 수립으로 농지가격의 급락 현상이 발생하지 않을 경우 작동하 지 않기 때문에 이 사업은 실행되지 않을 가능성이 높은 것이다.
농민들은 농지가격 안정을 위한 정부 차원의 농지매입기능 도입을 강력 히 요구하지만,23) 전문가들은 전반적으로 이러한 정부개입은 신중한 접근 이 필요하다는 견해이다. 농지가격 안정을 위한 목적으로 정부가 직접 농 지시장에 개입하여 농지를 매입하여 보유한 국내외 사례가 없으며,24) 그러
23) 이러한 농가의 요구 실태에 대해서는 <부록 1>을 참조하기 바란다.
24) 제3장에서 지적했듯이 프랑스의 SAFER는 농지가격의 상승을 막기 위한 선매권
한 목적으로 할 경우 매입농지의 활용 방식에도 논란이 된다.
정부의 직접적 농지시장 개입(농지매입 활동)이 작동하는 시기는 가칭
‘농지관리심의위원회’에서 결정하며, 농지매입가격은 농지은행이 제시하는 가칭 ‘현실화된 표준가격’을 기준으로 하되,25) 매도자인 농지소유자와 매입 자인 농지은행간의 합의에 의해 결정하도록 한다.
농지은행은 지역별 농지가격 동향을 파악하여 농지매입시기와 지역의 농 지가격 결정의 기초자료로 활용하도록 한다. 특히 일본, 프랑스의 사례에서 처럼 농지은행(농업기반공사)은 2005-2007년간 사전적으로 전국적인 농지가 격 조사를 실시하여 표준지가를 제시하도록 한다.26)
매입대상농지에 대한 일정한 기준을 제시하여 순수농촌지역 농지시장의 안정을 우선적으로 고려하도록 한다. 예컨대 다음의 조건을 만족시키는 농 지 중 가칭 ‘농지관리심의위원회’가 결정한 지역을 우선적으로 선정한다.
․농업진흥지역내 논으로서 과거 3년간 농지가격 하락률이 농지가격이 하락한 시․군의 평균 하락률보다 큰 시․군내에 소재하는 농지
․소유자로부터 매입요청이 있는 농지
매입농지는 일정 기간내에 조속히 처분하는 것을 원칙으로 하되, 농지은 행의 경영에 압박이 되지 않는 범위내에서 농지가격이 상승할 때까지 보유 할 수 있도록 한다. 일본의 경우 5년 동안 매도되지 않은 농지에 대해서는 관리비 지원을 줄여 실질적으로 불량자산으로 전환하도록 하여 농지보유합 리화법인으로 하여금 조속한 농지처분을 강요하고 있다. 매입농지는 전업 농 등을 우선대상으로 매도하는 것을 원칙으로 하며, 매도되지 않는 기간 동안 전업농 등에게 임대하도록 한다. 단, 이 경우는 농지가 매도되기까지
행사 등의 활동을 하였지만, 농지가격 상승을 위한 목적으로 농지매입 행위는 하지 않았다.
25) 농지매입가격에 대해서는 뒤에서 다시 다룬다.
26) 한국토지공사의 토지매입가격은 ① 토지수용의 경우는 공시지가, ② 일반 토지 매입의 경우는 감정평가에 의한 합의가격으로 하지만, 농지시장 안정을 위한 농 지매입가격 결정은 달리 접근해야 한다.
의 단기간 임대계약도 가능하도록 한다.
1.2. 농지매도 수탁
농지매도수탁사업은 농지를 매도하고자 하나 매입자를 찾을 수 없는 농 가가 농지매도를 위탁하고자 하는 경우 농가를 대신하여 농지를 매도해 주 는 사업이다.
대상농지는 농업진흥지역 논을 우선적으로 하되, 논, 밭, 과수원 모두를 포함하며, 농업진흥지역 안과 밖을 모두 포함한다. 문제는 공기업인 농업기 반공사가 농지은행 기능 수행 조직이 될 경우 민간 중개업자 이상으로 원 활한 활동을 하기 힘들 것이기 때문에 사업실적이 많지 않을 것이다. 따라 서 농지매도수탁의 경우는 농협 등의 참여도 가능하도록 할 필요가 있다.
수탁수수료로 이루어지는 사업이므로 자체 사업자금을 지닌 타 기관이 참 여해도 문제가 없다.
매도가격은 농지은행이 지역별 표준 농지가격 정보를 제공하고, 이를 근 거로 협의하여 결정한다. 수수료는 토지가격의 1-2%수준으로 하되, 토지매 매금액에 따라 차등하여 일정 비율을 정하도록 한다.27) 단, 농지매도 위탁 자의 대부분이 농지시장 정보에 어두운 고령․영세농가일 가능성이 있기 때문에 이 경우에는 수탁수수료의 감면방안을 적극 검토하도록 한다.
1.3. 고령․영세농가의 소규모 농지 매입
고령․영세농가의 소규모 농지 매입 사업은 농지매도에 어려움을 겪는 영세․고령농이 소유하고 있는 소규모 농지(예 ; 600평 이하)를 매입하여 이농․탈농도 지원하고 농업구조개선을 도모하는 사업이다. 물론 이 경우
27) 한국토지공사의 수탁수수료는 토지가격의 1.0-1.7%, 대한토지신탁의 경우 토지가 격의 1.6%이다. 토지매매․관리, 신탁사업 등과 관련된 한국토지공사, 대한토지신 탁의 수수료에 대한 구체적인 내용은 <부록 11>, <부록 12>를 참조하기 바란다.
경영이양직불사업에서 제외된 농지로 한정하여 경영이양직불사업과 상충 문제를 없애야 한다.
농지의 매입여부는 가칭 ‘농지관리심의원회’에서 신청 농가의 영농조건, 경영능력 등을 일정 기준에 의거 심의․결정하도록 한다. 매도희망 농가가 많을 경우 예산 범위내에서 우선순위를 정하여 순차적으로 매입하도록 한다.
매입가격은 농지은행의 표준가격으로 하되, 농지가격이 급등한 지역은 제외하도록 한다. 매입농지는 우선적으로 전업농에게 매도 또는 임대하도 록 한다. 그런데 대부분의 매입농지가 한계농지로서 소규모로 분산되어 있 어 단지화된 한계농지보다 여건이 더욱 열악할 수 있으므로 개발사업을 통 한 수익창출이 어려울 것으로 판단된다. 이 경우 개발 후 매도하거나 녹지 로 환원하는 등 다양한 대책을 강구하도록 한다.
1.4. 부채농가의 경영회생지원을 위한 농지매입
부채농가의 경영회생지원을 위한 농지매입 사업은 소유농지가 경매처분 될 위기에 있는 농가(전업농육성대상자 또는 농업법인 포함)의 농지 중에 서 심사를 통해 선정하여 매입하고 농지를 매도한 부채농가에게 재임대하 며 일정기간 동안 환매할 수 있는 권리를 부여하는 사업이다. 즉 농지를 매 도한 후 해당농지를 임차한 부체농가에게 매도시점부터 경영회생에 필요한 일정기간(예컨대 5-10년 최장 5년을 기본으로 하되, 필요시 1회에 한하여 임대기간을 연장할 수 있게 하여 환매권 행사기간을 탄력적으로 적용하는 방안도 가능하다) 동안 재매입할 권리를 부여하도록 한다.
기존의 경영회생지원사업(부채대책)은 금융지원사업으로 재해․질병 발 생시 상대적으로 피해가 큰 축산, 과수, 원예농가인데 비해 농지은행 사업 은 농지매입 및 지원사업으로 농업진흥지역내 농지를 우선 대상으로 하는 차이점이 있다. 즉 현실적으로 농지은행이 부채농가의 시설물을 포함한 다 양한 자산을 모두 포함하지 못하는 한계가 있다.
지원대상자는 별도의 선정위원회에서 결정하며, 지원방법은 부채농가가
농지매도자금으로 부채를 상환할 수 있도록 농지은행에서 매입하고 해당농 지를 부채 농가에게 임대하여 경영회생 기회를 부여한다. 선정위원회에는 관계 행정기관 공무원, 생산자단체 또는 농업인단체의 대표, 지역농업을 선 도할 수 있는 농업인대표, 전문가 등으로 구성하도록 한다.
농지매도자금으로 부채를 상환할 수 있도록 농지은행에서 매입하고 해당농 지를 부채 농가에게 임대하여 경영회생 기회를 부여한다. 선정위원회에는 관계 행정기관 공무원, 생산자단체 또는 농업인단체의 대표, 지역농업을 선 도할 수 있는 농업인대표, 전문가 등으로 구성하도록 한다.