‘상권(Trading Area)’은 ‘대부분의 고객이 흡인되는 지리적 공간의 범위’를 의미하며, 상권과 관련한 연구들은 대부분 그 영향반경과 크기 를 측정하는 경험적 분석이나 경계를 규명하는 실증연구를 중심으로 수행되어 왔다. 따라서 상권 관련 연구들은 도시의 중심성에 입각하여 연구를 진행하고 있으며, 도시의 흡인력과 주변의 관계, 소매 서비스업 의 활동, 밀집•위치•규모•성격•가격 등의 지표특징을 포착하는데 주안 점을 두고 있다. 특히 대다수의 연구들은 상권의 규모와 경계를 측정하 는데 초점을 맞추고 있으며, 지역 개념(동질•분극•계획지역)이나 지역 성(보편성•개별성•연대성)에 근거하여 상권을 측정하는 연구들이 주류 를 이루고 있다.
일반적으로 상권을 측정하는 방법은 현지조사법, 추계분석법, 수학적 분석 등의 방법으로 분류되며, 레일리(Reilly)의 소매중력법칙, 컨버스 (Converse)의 상권분기점, 허프 모형(Huff model) 등을 활용하여 상권의 범위를 수학적으로 측정하는 연구가 다수 진행되어 왔다(이성 근•서경규, 2005). 따라서 상권 관련 연구들은 이론적 체계를 수립하 는 연구 보다는, 현실을 관찰하여 경험적 결과를 적시하거나 분석모형 구축을 통해 현상을 해석하는 실증연구를 중심으로 수행되어 온 것이 사실이다(이수동, 1988).
기업의 입지와 집적원리를 탐색하기 위한 본 연구의 진행을 위하여, 특 수한 사례를 바탕으로 실시된 경험적 연구의 시사를 반영하는 데에는 한계가 존재할 수 있다. 그러나 기존 연구에서 극복하지 못한 한계를 탐색하기 위하여, 상기의 실증 연구 방법론이 시사하는 바와 한계를 고 찰하는 과정은 필수적으로 선행되어야 하며, 이를 통해 본 연구 수행의 당위성을 공고히 해야 할 것으로 판단한다. 이에 본 연구에서는 상권 분야 연구의 대표적 이론들을 살펴보고, 해당 연구의 논의 수준과 한계 를 살펴봄으로써 본 연구수행의 근거를 확인토록 한다.
상권분석 분야의 가장 대표적인 법칙은 레일리(W. J. Reilly)가 제시한 소매중력법칙(소매인력법칙, law of retail gravitation)으로, 레일리 는 뉴튼의 중력법칙을 활용하여 상권의 범위(경계)를 설정하는 법칙을 제시하였다. 레일리는 중력의 크기가 중심의 크기에 의해 결정된다는 논리에 착안하여, 상권의 범위 역시 중심지의 크기에 의해 결정된다고 가정하였다. 그 결과 상권 영향력의 크기는 인구 수에 비례하고 거리의 제곱에 반비례 한다는 사실을 실증분석을 통해 증명하였으며, 다음과 같이 자신의 법칙을 이론화하였다(이성근•서경규, 2005).
도시의 상권크기 도시의 상권크기
도시의 인구 도시의 인구
도시까지의 거리 도시까지의 거리
상기에 제시된 레일리(Reilly)의 법칙에 따르면, 두 도시의 크기(인구) 가 동일할 경우 상권의 경계는 두 도시의 중간지점이 될 것이며, 보다 많은 인구를 가진 도시가 등장할 경우, 그 경계는 규모가 작은 도시 쪽 에 가까워진다고 주장한다. 또한 상권의 크기가 더 큰 도시에서는 더 많은 선택의 기회를 제공할 가능성이 있으므로, 원거리 소비자들이 기 꺼이 통행을 감수하게 되며, 이에 따라 원거리에 밀집하여 존재하는 상 권에 대한 매력도가 증가한다는 사실을 증명하였다(안광호•채서일, 2000). 즉, 레일리(Reilly)는 자신의 법칙을 통해 ‘매력도’의 개념이 도입된 상권 경계 설정 방식을 제시하였으며, 실증분석을 통해 자신이 제시한 법칙의 유용성을 다시 한 번 확인하였다.
반면 레일리(Reilly)의 소매중력 법칙은 컨버스(Converse)에 의해 발 전된 바 있으며, breaking-point(분기점, 무차별점) 공식을 제시하여 이론을 확장하였다. 컨버스(Converse)는 자신의 법칙을 통해 2개의
경합도시 중 소비자가 구매행위를 하러 이동하는 무차별적 경계지점을 수학적으로 제시하였다. 이는 도시 간 상권경계를 획정하는 방법론을 제시한 것으로, 분기점(무차별점)은 두 도시의 상대적 상업매력도가 같 은 지점이 된다. 컨버스(Converse)는 또한 기존의 레일리(Reilly)의 법칙을 발전시켜 신소매인력 법칙을 제시하였다. 이때 신소매인력 법 칙에서는 대도시와 중소도시 간 매물에 있어 중소도시에서 소비되는 부문과 대도시로 유출되는 부문의 관계를 설명한다. 결과적으로 레일 리(Reilly)와 컨버스(Converse)는 도시 사이의 상권 경계가 어떻게 결정되는지를 실증을 통해 밝혀냈으며, 매력도의 개념을 도입함으로써 상권이 소비자를 흡인하는 원리를 설명하였다.
상권의 경계
간의 거리
의 인구
의 인구
상권의 범위를 결정짓는 논의는 허프(Huff)에 이르러 구체화 되었는 데, 허프(Huff)는 기존의 레일리(Reilly) 법칙과 컨버스(Converse) 법칙을 준용하여 상권의 크기를 예측•제시하였다. 허프(Huff) 모형은 소매상권의 크기를 예측하는 모형으로, 구매자의 점포선택을 확률적 관점에서 바라보았다는 점에서 기존의 방식과 차별화된다 할 수 있다.
허프(Huff)는 기존의 중력 모형에 효용이론(utility theory)을 도입하 여 상권의 영역을 설명하고자 하였으며, 그 결과 확률적 점포선택 모형 을 제시하였다. 허프(Huff)에 따르면 상권은 확정적인 것이 아니라 확 률적 개념으로 설명되어야 하며, 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁 점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적(크기) 등에 의해 결정된 다고 보았다. 따라서 허프(Huff)는 상권의 범위 산출을 위하여 인구와 거리요인 외에, 도시 내•외에 집적하여 입지하는 소매점포의 면적을 포 함하였으며, 각 상업지간의 흡인력의 강도(물건을 구매하러 가는 비율) 를 책정하여 자신의 확률모델 이론을 정립하였다.
허프(Huff)의 모형은 다음의 두 가지 가정에 기초한다. 첫째, 소비자의 특정점포에 대한 효용(매력도)은 점포의 크기와 점포까지의 거리(시간) 에 의해 좌우된다. 즉, 소비자의 효용은 매장면적이 클수록 증가하고, 점포까지의 거리가 멀수록 감소한다고 보았다. 둘째, 특정 점포에 대한 선택확률은 상권 내에서 소비자가 방문을 고려하는 점포 대안들의 효 용(매력도)의 총합에 대한 해당점포의 효용(매력도)의 비율로 표시된 다. 위의 두 가정에 근거하여, 허프(Huff)는 다음의 모형을 도출하였다 (옥선종•김웅진, 1997).
상업시설 에 대한 소비자 의 효용
상업시설 의 매장면적
소비자 로부터 상업시설 까지의 거리
α 매장면적에 대한 소비자의 민감도계수 β 거리에 대한 소비자의 민감도계수
의 소비자가소비자가 고려하는 상가의 수상가 방문할 확률상기의 식에 표현된 바와 같이, 지역의 소비자가 지역의 상업시설을 이용하는데 느끼는 효용은 중력모형에 의해 구해지며, 소비자가 특정 점포를 방문할 확률은 해당 상가의 효용에 대한 그 소비자가 고려하는 모든 상가들의 효용합의 비와 같다. 반면, 초기의 허프(Huff) 모형에서 는 점포의 매력도(점포 크기)에 대한 민감도 계수가 포함되어있지 않았 는데, 이후 규모의 경제효과가 초과적 유인력을 유발한다는 경향을 발 견한 허프(Huff)는 점포 크기에 대한 민감도 계수를 포함하여 자신의 모델을 수정하였다. 이와 같이 자신의 모형을 일반화하여 수정시킨 허 프(Huff) 모형은 MCI(Multiplicative Competitive Interaction)
모형이라 칭한다. MCI 모형에서는 개별 점포의 효용(매력도)을 측정하 는데 있어, 점포의 크기와 거리는 물론 다양한 관련 속성을 포함한다.
소비자가상가를선택할확률
소비자가상가를선택함에있어번째변수
선택확률의변수에대한민감도
허프(Huff) 이후에도 소비자의 점포선택을 고려한 다양한 실증 연구들 이 수행되어 왔으며, 접근시간과 상권의 크기를 비롯한 다양한 변수들 이 규명된 바 있다.
상권의 범위(경계, 크기)를 측정하거나 소비자 선택확률을 추정하는 연 구들은 2000년대 초반까지 활발히 수행되었다. Eppi와 Shiling(1996)은 Lakshmanan과 Hansen의 소매인력모형을 이용 하여 대형쇼핑센터의 매출액 및 상권을 추정하였으며, Nobuaki Setani외 5인(1998)은 수정 허프모형을 중심으로 소매시설 입지경향 을 예측하였다. Carsten Schomann(1999)은 수정 허프(Huff) 모형 을 활용하여 모든 상업시설에 대한 공간분포를 예측하였으며 국내에서 도 대규모 쇼핑센터나 소매업종, 유형별 상업시설에 대한 시장권역 및 소매점 밀도, 상업시설 유형별 구매선택모형, 지역별 상권분석 및 공간 예측 등의 연구가 수행되었다(임석희•이재우, 1999; 민규식•정승영, 2001; 정승헌•이양재, 2003; 이영민•안건혁, 2005; 이용직•최내영, 2005; 이창무•여홍구•나강열, 2006; 이창무•김용경•민재홍, 2007; 오 윤표•안영종; 2007). 이밖에도 상권을 선택하는 요인으로 소비자의 점 포에 대한 충성도(Cunningham, 1961)를 주장하거나 기업(점포)의 이미지가 상권선택을 유발할 것이라는(Kunkel and Berry, 1968) 연 구 등이 수 있었으며 소비자 행태를 파악함으로써 상권 선택 가능성을 추정하는 연구(Harrel and Hutt, 1976)들도 수행•제시되어 왔다.