나) 타인자본 조달방식 결정
❍ 본 사업의 현금흐름에 맞추어 적정한 인출시기, 금액 및 상환조건 등을 유연하게 구성할 수 있는 원화차입에 의한 자금조달이 가장 적합하므로, 이를 타인자본 조달수단으로 계획함
❍ 현재 사업추진을 위한 PF(Project Financing) 협의 중, 사업추진 시기에 맞춰 완료예정
구 분 자금용도 조달규모 금융조건 비 고
예상 금융조건 시설조성 등
사업비 조달 3,300억 원 규모 6.0~7.0% 내외 (추후협의)
SK증권 케이프투자증권
< 예상금융조건 >
❍ 위 표에서 제시된 인근지역 생활숙박시설들의 평균 평당 가격에 아래와 같은 가치형성 요인을 적용하여 운염도 생활숙박시설에 대한 적정 분양가를 산출함 - 시점보정은 한국은행 경제통계시스템(ECOS)으로부터 인천지역 주택매매가격지수
10년 치의 데이터를 활용하여 연평균 주택가격 성장률 2.28%를 산출함
- 접근 편의성은 지하철, 버스 등의 대중교통 근접성 및 도로, 도보 등을 종합적으로 검토를 하여 산출함
- 주변 환경은 편의점 및 마트 등의 상업시설과 문화시설과의 접근성을 검토하여 추정함 - 물리적 특성은 노후도 및 컨셉과 같은 항목들로 추정함
- 자연환경은 대상지 전망, 공원, 산림 및 바다 등을 고려하여 평가함
구 분 항 목 세 부 항 목
시점보정 인천지역 연평균 주택가격 상승률 ECOS로부터 인천지역 CAGR 2.28% 산출
접근편의성 교통수단 접근성 지하철, 버스, 도보 등 교통여건
주변 환경 상업 및 편의시설 접근성 편의점, 마트 등의 상가 및 문화시설과의 접근성
물리적특성 건물요인 노후도 및 디자인
자연환경 전망 및 경치 바다, 녹지, 공원, 호수 등
< 가치형성 요인 기준표 >
❍ 가치형성 요인 기준표에 따라 운염도 생활숙박시설과 영종도 생활숙박시설을 비교하여 보정함. 시점보정을 제외한 다른 항목들은“매우 불량, 불량, 보통, 양호, 매우 양호”5단계로 구분하였으며 항목별 ±2% 보정률을 적용함
- 운염도의 숙박시설은 2025년 분양 시작으로 매매 시점을 12개월 후로 가정하였으며 영종도 숙박시설에 시점보정률(인천지역 연평균주택가격 상승률) 2개년 치 4.61%를 곱하여 산출함
- 비교대상 숙박시설의 접근 편의성은 운염도 숙박시설보다 양호하다고 추정하여 비교 대상 숙박시설에 –2%를 반영함
- 주변 환경 조건은 운염도 숙박시설보다 비교대상 숙박시설이 더 양호하다고 가정 하여 비교 대상에 –2%를 반영함
- 물리적인 특성은 영종도 준공 날짜(3년 내) 대비 미래에 지어질 예정이므로 운염도 숙박시설이 매우 양호하다고 가정, 비교 대상 숙박시설에 +2%를 반영함
- 경치 및 전망은 운염도 숙박시설이 비교 대상보다 더 양호하다고 추정하여 비교 대상 시설에 +4%를 반영함
- 운염도 숙박시설의 평균 평당 분양단가는 약 1,090만 원 수준이 적정할 것으로 추정됨
비교항목 운염도 스카이스타 영종 오션솔레뷰
영종
스카이마크 블루오션 1차 오션 파크나인 매매가 - 80,000,000 130,000,000 90,000,000 157,090,000 151,200,000 평당 매매가격 - 7,889,737 9,575,624 7,593,721 13,271,355 12,919,022
분양시점 24개월 후 현재 현재 현재 현재 현재
시점보정 +4.61% +4.61% +4.61% +4.61% +4.61%
시점 보정가격 8,253,454 9,315,828 7,943,792 12,814,685 13,514,598
접근 편의성 보통 양호 양호 양호 양호 양호
접근성 보정 -2% -2% -2% -2% -2%
주변 환경 조건 양호 매우 양호 매우 양호 매우 양호 매우 양호 매우 양호
주변 환경 보정 -2% -2% -2% -2% -2%
전반적인 상태 매우 양호 양호 양호 양호 양호 양호
상태 보정 +2% +2% +2% +2% +2%
자연 환경 매우 양호 보통 보통 보통 보통 보통
환경 보정 +4% +4% +4% +4% +4%
최종 보정가격 10,936,860 8,418,523 9,502,145 8,102,667 13,070,979 13,784,881
주 1) 보정 평가 방법: 매우불량, 불량, 보통, 양호, 매우 양호 각 항목 간의 차이마다 2%반영
주 2) 계산 방법: 예) 비교 생활형 숙박시설이 대상 숙박시설보다 상태가 더 양호할 경우 비교 생활 숙박시설에 +값 적용 후 비교 생활숙박시설 5곳의 최종 보정된 평균치를 운염도 생활형 숙박시설 평균 분양단가에 반영
< 숙박시설(생숙) 보정가격 >
(단위 : 원)
■ 근린생활시설 분양 매출 추정
❍ 사업대상지 인근 관광지역의 근린생활시설의 매매사례를 조사하여 추정하였음 - 인근 관광지역의 근린생활시설 평균 평당 가격은 약 839만 원 수준
- 수분양자로부터의 분양대금 회수 스케줄은 분양계약 시점으로부터 3년에 걸쳐 계 약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 가정함
- 2025년 선분양 시점을 고려하여, 연평균 주택가격 성장률 4.61%를 각 거래연도에 반영한 평당 990만 원이 근린생활시설 분양 평당 가격으로 적정할 것으로 추정됨
구 분 평균 평당 가격(원)
근린 생활시설
인천광역시 중구 북성동
(월미도)
2022년 주소지 1가 월미로 234 9,331,845 반달로9번길 10,733,069 시점보정 +2.28% 10,261,197 2021년 주소지 1가 98-426 5,444,226
1가 98-255 6,381,423 시점보정 +4.61% 6,185,523 2020년 주소지 1가 98-261 15,198,753
1가 98-262 13,416,387 시점보정 +6.99% 15,308,690 2015년 주소지 1가 98-405 8,658,611
1가 98-61 7,863,428 시점보정 +19.76% 9,893,715 2012년 주소지 1가 98-218 4,065,687 시점보정 +28.14% 5,209,930 2011년 주소지 1가 98-8 7,465,146
시점보정 +31.07% 9,784,236
시점보정 9,875,945
< 근린생활시설 거래 사례 >
2) 임대시설 자산가치 추정
❍ 임대가능시설은 보유자산가치가 약 414억 원이 될 것으로 추정됨(분양가의 40% 적용 시)
구 분 보유면적
(Py)
평당 분양가 (백만 원)
보유 자산가치
(백만 원) 비 율
예술인레지던스 3,004 10.9 13,098 31.61%
아틀리에마켓 1,014 9.9 4,014 9.69%
미디어콘텐츠
레지던스 323 10.9 1,408 3.40%
미디어콘텐츠 스튜디오 709 9.9 2,807 6.77%
한류문화 레지던스 1,101 10.9 4,799 11.58%
한류체험스튜디오 1,529 9.9 6,055 14.61%
힐니스호텔 2,124 10.9 9,260 22.34%
합 계 9,803 41,441 100.00%
< 임대시설 자산가치 추정치 >
3) 운영 매출 추정
❍ 단지 전체 직영에 따른 매출은 인하대학교 산학협력단이 추정한 운염도 국・내 외 관광객 수와 지출액을 적용하여 추정하였고, 인하대학교 산학협력단이 추정 한 방법과 결과는 아래와 같음
- 운염도 관광객의 수요 증가율은 코로나 이전 100%를 전제로 추정함 - 인천지역 주요 관광지 검토 후 유사사례 벤치마킹 데이터를 활용함
- 운염도 관광 휴게시설은 현재 존재하지 않는 시설이므로 개발 주제별 기존의 유사 관광지 자료를 토대로 간접적으로 관광객 수를 추정함
- 총관광객 수는 내국인 관광객 수와 외국인 관광객 수의 합으로 산출됨
구 분
국내 외국 국・내외 관광객
관광객 수 관광객 총 지출액
(억 원) 관광객 수 관광객 총 지출액
(억 원) 관광객 수 관광객 총 지출액 (억 원)
최 대 772,527 995 90,388 253 862,915 1,299
최 소 600,038 773 70,723 198 670,761 1,010
평 균 686,283 884 80,556 226 766,838 1,154
주 1) 운염도 방문 국내여행객 총지출액: 134,000(2019년 국민여행조사 1회 평균 국내여행 지출액(여행경험자)×(운염도 국내 여행객 추정치)
주 2) 운염도 방문 외국인여행객 추정치: 2027년 홀트법 외국인 관광객 예측치(20,515,045명) × 인천방문 비중(5개년 평균 8.3%) × 운염도 비중(최대 : 5.1%, 최소 :4%)
주 3) 운염도 방문 외국인여행객 총지출액: 2019년 외국인 일일 평균지출금액($245.4) × 19년 평균 환율(달러) 1,187.14
< 2028년 운염도 관광객 및 지출액 추정치 >
❍ 연도별 운염도 총 관광 매출액은 운염도 1인당 관광여행 지출액과 운염도 총 관광객 추정치를 곱하여 추정하였으며, 관광객 1인당 지출액 평균값인 150,527원 으로 반영함
평균 1인당 관광여행
지출액(원) 평균 관광객 추정치(명) 운영매출 추정치
150,527 766,838 1,154억 원
< 2028년 운염도 매출추정 >
- 매년 총 관광객 수는 전년도 관광객 수의 내국인 관광객의 연평균 성장률 (CAGR) 4.01%와 외국인 관광객의 연평균 성장률(CAGR) 3.98%를 반영하여 추정함
구 분 2028년 2029년 2030년 2031년 2032년 2033년 (반기운영) 내국인
관광객 수 686,283 713,785 742,389 772,139 803,081 417,632 외국인
관광객 수 80,556 83,760 87,091 90,555 94,156 48,951 총 관광객 수 766,838 797,544 829,480 862,694 897,238 466,583
< 연도별 운염도 관광객 수 (2028년 상반기 ~ 2033년 상반기) >
- 가정 기간의 운염도 매출은 하기와 같음
연 도 평균 운염도
관광객 추정치 (명) 관광객 1인당 지출액 (원) 운염도 예상 운영매출 (억 원)
2028년 766,838
150,527
1,154
2029년 797,544 1,200
2030년 829,480 1,249
2031년 862,694 1,298
2032년 897,238 1,350
2033년 (반기 운영) 466,582 702
< 연도별 운염도 매출 추정 (2028년 상반기 ~ 2033년 상반기) >
라. 회수 스케줄 가정
1) 분양대금 회수 스케줄 가정
❍ 부지조성공사가 시작되는 2025년 2분기부터 시작되어 2027년 4분기까지 선 분양되며 분양률은 100%로 가정함
❍ 하기와 같이 2025년 50%, 2026년 35%, 2027년 15% 비율로 선분양됨을 가 정함
❍ 수분양자의 분양대금은 3년 이내 총 3회의 걸쳐, 계약일로부터 3년간 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%를 납입하는 것으로 가정함
구 분 2025년 2026년 2027년 2028년 합 계 2025년
수분양자
계약금(10%) 5% - - - 5%
중도금(40%) - 20% - - 20%
잔금(50%) - - 25% - 25%
2026년 수분양자
계약금(10%) - 3.5% - - 3.5%
중도금(40%) - - 14% - 14.0%
잔금(50%) - - - 17.5% 17.5%
2027년 수분양자
계약금(10%) - - 1.5% - 1.5%
중도금(40%) - - - 6% 6.0%
잔금(50%) - - - 7.5% 7.5%
합 계 5% 23.5% 40.5% 31.0% 100%
< 분양대금 회수 스케줄 >
2) 운영수입 회수 스케줄 가정
❍ 2028년 1분기부터 운영으로 인한 관광지 운영수입이 발생하는 것으로 가정
❍ 반기만 운영되는 2033년은 연 운영수익의 50%만 반영
구 분 유입시점 유입비율
생태문화지구
갯벌생명미술관
2028년 1분기
~ 2033년 2분기
100%
(2033년 50% 반영) 미니전시장
시나리오뮤지엄 포레스트 웨이 루미나리 판타지아 예술마을지구
아틀리에마켓 예술인 레지던스 등 미디어콘텐츠지구
미디어콘텐츠 스튜디오 독립영화관, 테마카페 등
한류문화지구
한류문화 레지던스 한국정원 한류체험 K-스튜디오
힐링숙박지구 힐니스 호텔
< 운영수입 유입 스케줄 >