기본 18-11
사회적 경제 활성화를 위한 지역기반 자산관리조직 도입 방안 연구 : 사회적 부동산관리조직을 중심으로
Introducing Community Based Asset Management Organization to Invigorate Social Economy : Focused on the Social Real Estate Management Organization
최명식 외
￭ 연구진
최명식 국토연구원 책임연구원(연구책임) 김승종 국토연구원 토지정책연구센터장 송하승 국토연구원 책임연구원
김수진 국토연구원 책임연구원 홍사흠 국토연구원 책임연구원
￭ 외부연구진
전은호 (사)나눔과미래 팀장 박윤미 이화여자대학교 교수 오근상 서울연구원 초빙부연구위원
￭ 연구심의위원
이상준 국토연구원 부원장
강미나 국토연구원 주택·토지연구본부장 최 수 국토연구원 연구위원
이형찬 국토연구원 연구위원 임상연 국토연구원 책임연구원 김정욱 인천연구원 부연구위원 김동혁 국토교통부 사무관
본 연구보고서의 주요 내용
지역기반 자산관리조직(사회적 부동산관리조직)의 개념과 필요성, 성공사례 등을 분석하 고 사회적 부동산관리조직 도입을 위한 정책방안 제시
지역 공유자산 형성의 개념과 필요성을 살펴보고, 사회적 부동산 관련 성공사례를 다음과 같은 관점에서 분석하여 시사점을 도출
- 지역 부동산 공유구조 확립, 사회적 부동산 창업생태계 구축, 주민투자 활성화, 주민 역 량 강화, 공공부문의 역할의 관점에서 분석
현재 부동산업이 창업지원 대상에서 제외되고 있으므로 사회적 가치를 창출하는 부동산업 에 대한 정책적, 제도적 지원체계 구축의 필요성과 개선방안 제시
본 연구보고서의 정책제안
(지역 부동산 공유구조 확립) 지역기반 사회적경제조직이 지역 부동산 공유의 주체가 될 수 있도록 제도적 기반 마련이 필요
(사회적 부동산 창업생태계 구축) 사회적 부동산업 창업 지원을 위해 법‧제도적 기반을 구 축하고 창업기획자와 자금 연계를 통해 체계적 지원체계 구축
(주민투자 활성화) 사회적 부동산에 대한 투자 기반을 마련하고 주민투자 공모제도를 활 성화하여 주민투자에 대해 손쉽게 접근이 가능토록 해야 함
(주민 역량 강화) 주민참여 기회를 확대하고 조직 설립‧운영을 위한 가이드라인 제공, 전문 컨설팅과 교육기회 제공, 자금조달을 연계하여 빠른 부동산 확보 지원
주요 내용 및 정책제안
FINDINGS & SUGGESTIONS
1. 연구의 개요
□ 연구의 배경과 목적
∙ 저성장과 인구감소 등 여건 변화에 따라 기존의 대규모 부동산개발방식으로부 터 중소규모 개발방식으로, 개발‧공급에서 임대‧관리‧리모델링 위주로 변화
∙ 양극화와 젠트리피케이션에 대응하기 위해서는 지역 부동산에서 발생하는 이익 이 지역 내에서 공유되어 선순환되는 구조가 필요
- 이러한 구조 구축을 위해 지역에 기반한 자산관리조직의 도입이 필요하며 그 주체로 사회적경제조직의 역할이 중요함
∙ 본 연구의 목적은 지역기반 자산관리조직의 도입을 위해 사회적 부동산업의 창업을 활성화하고 지역 부동산을 공유(共有)하여 관리‧운영하는 방안을 제 시하고자 함
- 또한 사회적경제조직이 지역기반 자산관리조직의 주체 역할을 수행하기 위 해 부동산 개발 및 관리 분야에 원활하게 진출할 수 있는 제도적 기반을 마 련하여 사회적 경제의 활성화를 도모하고자 함
2. 지역기반 사회적 부동산관리조직 도입의 필요성
□ 사회적 부동산관리조직
∙ (용어 정리)지역기반 자산관리조직의 특징과 목적을 더욱 선명하게 나타내기 위해 본 연구에서는 그 명칭을 ‘사회적 부동산관리조직’으로 함
∙ (정의) 지역공동체가 부동산을 소유하고 운영하는 부동산 임대 및 운영조직 - 지역공동체가 사회적 목적을 가진 부동산의 소유·운영자가 되어 사회적 임대
업자의 역할을 함으로써 지역 주체들의 활발한 활동을 지원하는 기반 조성
요 약
SUMMARY
□ 사회적 부동산관리조직 도입 필요성
∙ (부동산 영역에서 사회적 가치 실현) 그동안 부동산은 투기를 조장하는 불투명 한 영역이라는 부정적인 인식이 많았으나 국민생활과 매우 밀접한 영역인 만큼 사회적 가치를 실현할 수 있는 건전한 영역으로 육성 필요
- 공유구조 구축을 통해 양극화와 젠트리피케이션의 부작용을 완화하고 지역 기반의 사회적 경제와 지역공동체를 활성화하는 사회적 영향 창출 가능
∙ (지속가능한 지역발전) 지역에 기반하여 부동산을 소유‧운영하므로 부동산에서 발생하는 수익이 지역 내에 재투자되는 선순환구조 구축이 가능함
- 이익 공유 시스템이 구축되고 공간적 포용성과 개방성이 확대되며 지역의 회 복력 있는 발전이 가능해짐
∙ (부동산 개발환경 변화에 적응) 저성장·인구감소 시대를 맞아 도시재생, 소규 모 개발, 리모델링, 임대관리 중심으로의 변화에 적응하기 위해서는 지역에 기 반하고 있어 수요에 민감한 중소규모 개발업자와 임대관리업자의 등장이 필요 - 최근 변화하고 있는 지역개발 방식은 여전히 공공이 주도하며 사회적경제조
직을 활용하는 것으로 볼 수 있으나, 앞으로는 ‘지역주도형’ 지역개발 및 관 리 방식(지역개발 2.0)으로 전환이 필요
자료: 저자 작성
그림 1 | 지역개발 방식의 변화
□ 사회적 부동산관리조직의 특징
∙ 새롭게 등장할 사회적 부동산관리조직의 형태와 운영방식은 다음과 같음
특징 주요 내용
목적 ∙ 지역 부동산의 공유(共有)를 통한 지역공동체의 지속가능한 발전의 토대 마련 - 사회적 부동산 임대업자 역할
부동산 확보 방식 ∙ 매입, 임대, 신탁
- 기존의 행정재산 민간위탁 방식이 아님
대상 부동산 ∙ 국공유지, 유휴 부동산, 신탁 부동산 - 국공유지부터 시범 적용 필요
조직 형태 ∙ 상법상 회사 또는 합자조합 / 협동조합 / 사회적 협동조합 - 영리형 / 혼합형 / 비영리형
자금 조달
∙ 공공 지원(정부 영역): 국토교통부형 모태펀드 조성
∙ 사회적 금융 활용(민간 영역): 사회투자기금, CSR, 엔젤투자, 지역금융기관 등
∙ 주민투자(공동체 영역): 크라우드펀딩 플랫폼 활용, 공동체 주식 등
조직 운영 방식 ∙ 민주적 의사결정구조(1인 1표의 의사결정 권한)
∙ 소유와 운영 분리 가능(합자조합의 경우)
이익 활용 ∙ 사회적 목적이나 지역 재투자에 우선 활용 - 제한적 배당 (수익의 1/2 또는 1/3만 배당)
부동산 소유구조 ∙ 지역공동체 공동 소유(共有) - 지역주민이 주인이 되는 구조 형성 출저: 저자 작성
표 1 | 사회적 부동산관리조직의 특징
3. 국내외 사례 분석
□ 사례 분석의 시사점
∙ 국내외 사례 분석을 통해 ① 지역 부동산 공유구조 확립, ② 사회적 부동산 창 업생태계 구축, ③ 주민투자 활성화, ④ 주민역량 강화의 관점에서 시사점 도출
유형 사례 주요 내용 시사점
①
㈜빌드 공공부문의 지원으로 지역자산화 시도 지역의 사회적 부동산 공유 구조와 공공 부문의 역할
SPRE 캐나다
사회적 목적 부동산을 명확히 정의하고 공공 과 민간의 지원체계를 확립하고 있음
사회적 부동산관리조직 도입을 위한 개념 과 도입 전략
②
리커머닝 프로젝트
민간 비영리재단이 사회적 부동산관리조직 의 등장을 위한 창업기획자 역할을 수행
사회적 부동산 창업 촉진 방안과 창업기 획자의 역할(공공부문의 역할) IMPULSE LAB
(프랑스)
부동산 분야 전문 액셀러레이팅 기관으로 사 회주택 부문의 창업을 촉진하고 있음
사회적 부동산 관련 액셀러레이팅 기관 사례
RESONANCE (영국)
사회적 부동산 프로젝트를 추진하는 사회적
기업에 펀드 등 자금을 연결해주고 있음 사회적 부동산 금융지원기관 사례
③ NEIC 주민투자로 지역 상가를 매입 ․ 운영하여 투자 에 대한 배당이 성공적으로 이루어지고 있음
공유구조를 확립한 부동산의 성공적 운영 관리를 통한 지속적 수익 창출
④ ㈜이바구캠프 공공부문의 지원으로 부동산을 확보하여 주 민들이 출자 ․ 운영함으로써 주민역량 강화
(사회적) 부동산 관리회사에 대한 주민들 의 출자와 운영을 통한 역량 증진 기대
①~④ 영국 사례
사회적 부동산 확보를 위한 각종 지원정책, 제도, 공공과 민간의 투자펀드 등 다양한 방 식이 있으며 특히 공공부문의 역할이 중요함
사회적 부동산의 소유 주체, 공동체 투자, 사회적 투자기관, 정부 투자 및 제도적 지원 등 종합적 시사점 제공
주: 유형 ① 지역 부동산 공유구조 확립, ② 사회적 부동산 창업생태계 구축, ③ 주민투자 활성화, ④ 주민역량 강화 출처: 저자 작성
표 2 | 사례 분석의 시사점
4. 지역기반 사회적 부동산관리조직 도입 방안
□ 지역 부동산 공유구조 구축 방안
∙ (지역 부동산 공유의 전제조건) ① 자산의 안전성, ② 자산 관리의 투명성, ③ 관리 주체의 대표성(책임성)의 확보
∙ (공공부문의 역할) 지역의 부동산은 사회적경제조직이나 지역 주체들이 활동하 는 토대가 되므로 공공 영역에서 사회적 목적을 가진 지역기반 부동산 임대업자 의 창업을 지원하여 건전한 부동산 생태계 조성이 필요
∙ (지역 이익의 공유 구조) 사회적 부동산관리조직이 만드는 지역 이익 공유 구조 가 주체별, 단계별로 실제로 어떻게 구현될 수 있는지를 나타내기 위해 지역 상 가를 조성하여 임대·관리하는 사회적 부동산관리회사(주식회사)를 예로 다음 그림과 같이 설명
출처: 저자 작성
그림 2 | 사회적 부동산관리회사와 지역 이익
∙ 사회적 부동산관리조직의 목적과 역할, 특징을 고려해 보면 실제로 조직을 창 업(설립)할 때 다음의 세 가지 형태가 가능함
유형 영리형 혼합형 비영리형
법인격 상법상 회사
상법상 합자조합 협동조합기본법상 협동조합 협동조합기본법상 사회적 협동조합
장점
- 조직 설립이 용이함 - 익숙한 조직형태
- 소유와 운영 주체의 분리 가능 (합자조합)
- 투자 유치에 용이함
- 조직 속성 상 민주적 의사결정 구조 확립이 용이함 - 사회적 목적을 가지더라도 조합
원에게 이익 배당 가능 - 투자 유치가 가능함
- 사회적 목적이 가장 명확하여 신뢰도 제고에 용이
- 기부금/후원금 유치 용이 - 공공 지원(국공유지 활용 등)에
정당성 강화
단점
- 민주적 의사결정구조나 이익 배 분의 제한은 주식회사의 속성과 불일치(영리화 우려) - 사회적 목적 실현을 위해서는
구체적 정관 작성 필요
- 조합 가입의 폐쇄성 - 조직 설립에 요건 존재
- 투자 유치가 불가능함 - 조직 설립에 요건 존재 - 이익의 조합원 배당 금지로 주
민참여 확대 유인 적음 출처: 저자 작성
표 3 | 사회적 부동산관리조직 유형별 장단점 비교
□ 사회적 부동산관리조직 창업생태계 구축 방안
∙ 사회적 부동산관리조직 창업 지원을 위해서는 중소기업이나 벤처기업 창업을 지원하는 기존의 정책을 활용하면서도 새로운 지원이 폭넓게 이루어져야 함 - 사회적 부동산관리조직에 적합한 법인격 신설이나 조직 운영 가이드 제공, 조
직의 인증 등을 통한 생태계 조성 노력과 적절한 지원 정책의 병행 필요
∙ 크라우드펀딩 제한 업종에서 사회적 부동산업을 제외하여 원활한 자금조달 지원 - 금융위원회 정책에 사회적 부동산관리업에 대한 내용이나 가이드라인을 추가
하여 공식화하고, 사회적 부동산 프로젝트 관련 크라우드펀딩 투자자들에게 엔젤투자에 준하는 세제 혜택을 부여하며, 펀딩 성공 시 국토교통부의 매칭 펀드를 제공하거나 크라우드펀딩 관련 수수료 지원 필요
∙ 공공부문은 사회적 부동산업 창업을 돕기 위한 액셀러레이팅 역할을 직접 수행 하거나 수행 주체를 육성해야 하며, 전용 모태펀드를 조성하여 지원해야 함
□ 주민투자 활성화 방안
∙ 주민들은 사회적 부동산관리조직에 출‧투자 하거나 개별 부동산에 직접 투자하 는 두 가지 방법을 통해 투자할 수 있음
∙ 주민들의 투자를 활성화하기 위해서는 손쉽게 투자할 수 있는 플랫폼을 마련해 야 함
- 주민투자 공모제도를 활성화하기 위해 증권형 크라우드펀딩을 활용할 수 있 는 주체에 ‘사회적 부동산관리조직’을 추가하고, 장기적으로는 공공부문이 저렴한 수수료로 다수의 소액투자자와 조직을 중개해주는 역할 담당
□ 주민의 지역개발 역량 강화 방안
∙ 일반적으로 주민들은 부동산 매입 및 개발사업 추진과 운영‧관리에 대한 전문성 이 부족하며, 특히 자금조달 전문성 부족으로 자체 자금조달이 어려움
∙ 따라서 ① 조직 운영에 주민 참여 기회 확대(주민고용 확대), ② 조직 설립·운 영 가이드라인 제공, ③ 교육훈련 및 컨설팅 연계 강화, ④ 자금조달 연계(사회 투자나 기금 등)로 주민들의 책임성 강화, ⑤ 사회적 부동산 운영 주체의 독립 적 관리권한 확보(적절한 모니터링 시스템 확보)가 필요함
5. 결론 및 향후과제
□ 사회적 부동산관리조직 도입의 기대효과
∙ (지역발전) 사회적 부동산 개발을 통한 지역 이익의 내적 순환구조 형성
∙ (공동체 활성화) 공유를 통해 실질적 주민참여 토대 구축
∙ (사회적 경제 활성화) 사회적경제조직의 역할 확대 및 창업 증가
∙ (부동산 일자리 창출) 부동산 자산관리 및 임대서비스업 관련 일자리 창출
∙ (부동산 시장 건전화) 양극화 감소와 안정적 시장 형성
∙ (도시재생 부작용 감소) 젠트리피케이션 대응과 공적 자금의 지속가능성 확보
단계 소유 개발 자금조달 이익활용
형태
공동체 소유 (共有, Community
Ownership)
중소규모 개발
공공지원(모태펀드, HUG융자) 민간투자(임팩트 투자, CSR) 지역주민 투자(크라우드펀딩)
(주민)투자자 배당 지역 재투자
성과
- 주민들이 자산의 (지 분)소유자로 등장 - 지역에 대한 관심도 및
참여 제고
- 지역 수요 적시 반영 - 지역 내 중소기업(사 회적경제조직) 활성화
- 민-관-공 협력
- 안정성과 투명성 제고(공공의 역할)로 민간투자 확대 - 지역주민의 관심도 제고
- 공정한 이익 분배 - 지역 내 이익 순환
출처: 저자 작성
표 4 | 사회적 부동산관리조직의 단계별 성과
□ 한계 및 향후 과제
∙ 사회적 부동산관리조직 도입의 장애물은 우선 그 필요성에 대한 인식이 부족하 고, 주민투자의 안전성에 의문을 가질 수 있으며, 조직을 운영하는 사회적경제 조직의 일탈, 지속가능한 운영자금 확보 실패 등이 예상됨
∙ 따라서 주민 교육을 통해 개념과 사례를 전파하고, 안전한 투자환경 조성을 위 해 보증이나 자산 동결 등 공공부문의 적극적 역할이 필요하며, 실패할 경우 공 공부문이 해당 부동산을 매입‧처분하는 등 주민투자자들의 출구 보장이 필요
∙ 앞으로는 조직을 육성하기 위한 운영 지원 방안, 조직 활동 방향이나 성과에 대 한 모니터링이 필요하며, 지역공동체 소유권 정립을 위한 연구, 사회적 부동산 관리조직에 적합한 안정성 있는 새로운 법인격 도입에 대한 연구가 필요함
주요 내용 및 정책제안···ⅰ 요 약···ⅲ
제1장 연구의 개요
1. 연구의 배경과 목적 ···3
2. 연구의 범위와 방법 ··· 6
3. 선행연구 검토 및 차별성 ···9
제2장 지역기반 사회적 부동산관리조직 도입의 필요성 1. 지역기반 자산관리조직과 사회적 부동산관리조직 ···15
2. 사회적 부동산관리조직과 사회적 경제 ···25
3. 사회적 부동산관리조직 도입의 필요성 ···38
4. 사회적 부동산관리조직의 특징 ···45
5. 사회적 부동산과 창업 지원 정책 현황 ···51
제3장 국내외 사례 분석 1. 지역 부동산 공유구조 확립 사례 ···61
2. 사회적 부동산 창업생태계 구축 사례 ···79
3. 주민투자 성공 사례: North East 투자협동조합(NEIC) ···90
차 례
CONTENTS
4. 주민역량 강화 사례: ㈜이바구캠프 ···94
5. 사회적 부동산 관련 공공의 역할: 영국 ···97
6. 사례 분석의 시사점 ···108
제4장 지역기반 사회적 부동산관리조직 도입 방안 1. 사회적 부동산관리조직 도입의 기본 방향 ···113
2. 지역 부동산 공유 구조 구축 방안 ···115
3. 사회적 부동산관리조직 창업생태계 구축 방안 ···123
4. 주민투자 활성화 방안 ···135
5. 주민의 지역개발 역량 강화 방안 ···138
제5장 결론 및 향후 과제 1. 사회적 부동산관리조직 도입의 효과 ···145
2. 주요 정책 방안 및 한계 ···150
3. 향후 정책 과제 ···151
참고문헌··· 153
SUMMARY··· 163
부 록··· 165
기본 18-11
사회적 경제 활성화를 위한 지역기반 자산관리조직 도입 방안 연구
<표 1-1> 선행연구 요약 및 차별성 ···10
<표 2-1> 소셜벤처의 특징 ···23
<표 2-2> 소셜벤처와 유사 개념의 비교 ···24
<표 2-3> 사회적 경제의 필요성 관련 이론 ···29
<표 2-4> 서울시 부동산 관련 사회적경제조직 ···34
<표 2-5> 부동산 관련 국토교통형 예비사회적기업 목록 ···35
<표 2-6> 사회적경제조직 운영 시 가장 어려운 점 (복수 응답) ···36
<표 2-7> 사회적경제조직의 폐업, 사업중단의 이유 ···37
<표 2-8> 정책자금이 필요한 용도 ···37
<표 2-9> 정책자금이 필요한 용도 (중복응답 허용) ···37
<표 2-10> 민간 vs 사회적 vs 공공 개발 비교 ···45
<표 2-11> 사회적 부동산관리조직의 특징 ···48
<표 2-12> 개발사업 유형별 이자 비용 비교 ···50
<표 2-13> 주택도시보증공사(HUG)의 도시재생 수요자 맞춤형 금융상품 현황 ···51
<표 2-14> 경기도 타운형 상가 조성 지원사업 ···52
<표 2-15> 시흥시 시민자산화 시범사업 개요 ···53
<표 2-16> 부동산 서비스산업 창업 경진대회 공모 내용 ···54
<표 2-17> H-온드림 오디션 대회 운영 개요 ···55
<표 3-1> ㈜빌드가 운영 중인 매장 ···64
<표 3-2> ㈜빌드의 커뮤니티 프로그램 ‘월화수’ ···66
<표 3-3> 시흥시 시민자산화 시범사업 협약 ···67
<표 3-5> 사회적 목적 부동산에 대한 원칙 ···71
<표 3-6> Artspeak Gallery 개요 ···77
<표 3-7> The Hive 개요 ···78
<표 3-8> 사회적 부동산 공유 프로젝트 ‘RECOMMONING 선발대회’ 개요 ···80
<표 3-9> RECOMMONING 프로젝트의 주요 지원 내용 ···83
<표 3-10> NEIC의 연혁 ···91
표차례
LIST OF TABLES
<표 3-11> ㈜이바구캠프의 연혁 ···94
<표 3-12> ㈜이바구캠프 주식 현황 ···95
<표 3-13> 로컬리티(Locality)의 현황 ···98
<표 3-14> CAT를 요청할 수 있는 단체들 ···99
<표 3-15> 사례 분석의 시사점 ···108
<표 4-1> 사회적 부동산관리조직 유형별 장단점 비교 ···122
<표 4-2> 도시재생 스타트업 현황 ···126
<표 4-3> 벤처기업 제한 업종 ···128
<표 4-4> 중소벤처기업부 혁신창업 붐 조성대책 주요 내용 ···132
<표 4-5> 온라인소액투자중개업자 현황 ···137
<표 5-1> 사회적 부동산관리조직의 단계별 성과 ···148
<그림 1-1> 연구 흐름도 ···8
<그림 2-1> 사회적 부동산관리조직 개념 비교 ···16
<그림 2-2> 국공유와 사유를 넘어서는 제3의 소유권 개념 ···17
<그림 2-3> 경제의 세 가지 시스템 ···26
<그림 2-4> 지역개발 방식의 변화 ···42
<그림 2-5> 각 사업 유형별 사업비 구성 ···49
<그림 2-6> 시흥시 시민자산화 추진 방식 ···53
<그림 3-1> ㈜빌드의 사업 비전 ···62
<그림 3-2> 월곶지역 구역별 공실률 현황(2016년) ···62
<그림 3-3> ㈜빌드 사업 컨셉 ···63
<그림 3-4> ㈜빌드가 운영 중인 매장 위치도 ···64
<그림 3-5> ㈜빌드가 운영 중인 매장들 ···65
<그림 3-6> ㈜빌드 연도별 수입 현황 ···67
<그림 3-7> 정부소유·임대모델 (Government Owned/Sponsored Model) ···72
<그림 3-8> 민간소유모델(Private Ownership Model) ···73
<그림 3-9> 단일 비영리소유모델(Single Non-profit Ownership Model) ···74
<그림 3-10> 협력적 비영리소유모델(Collaborative Non-profit Ownership Model) ·· 74
<그림 3-11> 협동적 비영리소유모델(Co-operative Non-profit Ownership Model) ··75
<그림 3-12> 콘도미니엄 소유모델(Condominium Ownership) ···76
<그림 3-13> Artspeak 1호 공간 ···77
<그림 3-14> 리커머닝 프로젝트의 개념 ···80
<그림 3-15> RECOMMONING 선발대회 운영 구조 ···81
<그림 3-16> 사업 참여자 발굴 프로세스 ···82
<그림 3-17> 금융자원 연계방안 ···85
<그림 3-18> 사회주택 주요 파트너 그룹 ···87
<그림 3-19> RESONANCE 조직 구조 ···88
<그림 3-20> 커뮤니티 주도 계획의 영향 ···89
그림차례
LIST OF FIGURES
<그림 3-21> BCLT 거주자 및 주택 조감도 ···90
<그림 3-22> NEIC 조합원 증가 추이 ···92
<그림 3-23> NEIC가 매입하여 리모델링한 지역 주점의 전후 비교 ···93
<그림 3-24> 도시민박촌 이바구캠프 전경 ···96
<그림 3-25> 공동체 주식 인증 마크 ···101
<그림 3-26> 2017 BCS 연차 보고서 ···104
<그림 3-27> Triodos Bank의 크라우드펀딩을 통한 자금 마련 및 관련 프로젝트 ·· 105
<그림 4-1> 사회적 부동산 관리를 위한 전제조건 ···116
<그림 4-2> 사회적 부동산관리회사와 지역 이익 ···118
<그림 4-3> 사회적 부동산관리조직의 범위 ···121
연구의 개요
1. 연구의 배경과 목적 | 3 2. 연구의 범위와 방법 | 6 3. 선행연구 검토 및 차별성 | 9 CHAPTER
1
CHAPTER 1
연구의 개요
이 장에서는 변화하는 사회적 여건과 이로 인한 지역에서의 부동산 개발방식 등의 변화에 따른 지역기반 자산관리조직 도입의 필요성과 연구의 목적을 제시하였다. 분석을 위한 범위와 방법을 기술하고 선행연구 검토를 통해 본 연구의 차별성을 부각시켰다.
1. 연구의 배경과 목적
1) 연구 배경
저성장과 인구감소의 시대를 맞이하여 도시재생이 강조되고 있는 상황에서 종 래의 대규모 개발방식이 아닌 중소규모 부동산의 개발 및 공급 필요성이 증대되고 있 다. 대규모 부동산 개발방식으로는 각 지역마다 새롭게 부상하고 있는 다양한 수요에 유연하게 대응하기 어렵기 때문이다. 지역발전의 관점에서는 공공이나 민간의 대형 개 발업자(주로 공기업 또는 대형 건설사)들이 지역의 부동산을 개발하고 공급(분양)한 이후 지역에 남아 지속적으로 부동산을 유지·관리하는 것이 아니라 다른 사업을 위해 빠져나가 개발사업의 이익과 성과가 지역에 축적되지 못하고 있는 실정이다.
부동산 시장의 여건도 시대 변화에 따라 개발·공급 중심에서 임대·관리·리모델링 등 으로 변화하는 추세이다. 과거 부동산 가격 대세상승기의 개발 사업은 분양을 통해 사 업시행자가 자본이득을 취한 후 지역을 떠나는 개발·공급 위주의 방식이었으나, 최근 에는 해외 선진국과 마찬가지로 분양 후 임대·관리에 이르기까지 부동산 생애주기의
전 과정을 통해 이익을 창출하는 사업 형태가 증가하고 있고 이에 따라 부동산의 임대 관리, 시설관리, 리모델링 등의 시장이 성장하고 있다. 또한 각 지역마다 실정에 따라 다양한 중소규모 부동산 개발·관리 수요가 있고, 이러한 곳에서는 대형 개발업자들보 다는 중소형 사업자들의 역할이 확대될 것으로 예상된다.
한편, 현 정부에서 대규모로 추진되고 있는 도시재생뉴딜 사업 추진 과정에서 필연 적으로 발생할 것으로 예상되는 부동산 가격 상승에 따른 부작용이 우려되고 있다. 즉, 지역에서 발생한 부동산 가치상승의 이익이 외부에 거주하는 부재 건물주들에게 대부 분 흡수되어 투기를 유발할 것이라는 우려가 제기되고 있다. ‘관(官)트리피케이션’이 라는 용어의 등장에서 볼 수 있듯이 정책자금 투입의 결과로 임차인들이 쫓겨나게 되는 것은 더 큰 문제이다. 이것은 원래의 정책 목표와 동떨어진 부작용이기 때문이기도 하 지만, 규범적인 측면에서도 도시재생사업으로 인한 개발이익이 지역 주민들에게 골고 루 돌아가는 것이 바람직한 방향이기 때문이다.
따라서 이제는 지역 부동산의 개발·관리·운영을 지역이익 공유(共有)의 관점에서 접근하여 젠트리피케이션과 양극화 문제의 해결을 도모할 필요성이 제기되고 있다(최 명식 외, 2016, 2017). 이를 통해 지역 부동산 개발·관리의 이익과 성과가 지역적·사 회적으로 공유되며, 지역에서 발생한 이익이 지역 내에 재투자되는 선순환 구조가 구 축되어야 한다. 이러한 구조를 구축하기 위해서는 지역자산화1)를 통해 다수의 주민들 이 공동으로 소유권을 가지는 지역 부동산을 만들어 나가는 것이 중요하며, 지역에 기 반한 자산 공유의 주체가 등장하여 이 역할을 담당해야 한다.
그동안 부동산 분야는 시장경제체제에서 사적 이익 극대화의 장으로 여겨져 왔으며, 특히 우리나라에서는 급속한 개발시대를 지나며 심각한 부동산 투기로 인해 부동산에 대한 국민들의 인식이 부정적인 상황이다. 그러나 이제는 부동산 분야도 이익 추구 뿐 만 아니라 사회적 가치를 창출할 수 있는 건전한 산업으로 자리잡을 필요가 있으며, 이를 위한 기반 마련이 필요한 실정이다.
1) 사적(private) 혹은 공적(public) 재산권에 귀속되어 있는 토지 및 건물을 공동체(community)의 공유자산으로 전환함으로써 사용자의 토지이용의 안정성과 효율성을 제고하고, 자산에서 발생하는 가치를 지역공동체가 함께 향유하는 과정(최명식 외, 2017)
한편 최근 사회적 경제의 규모 증가와 함께 그 활동의 유형도 다양화되고 있으며 사 회적 경제의 활성화를 위한 정부의 정책2)도 발표 되는 등 전반적으로 사회적 경제 활 성화를 위한 분위기가 조성되고 있다3). 이에 지역사회의 중소규모 부동산 개발 및 임 대관리를 효과적으로 수행하고 지역자산화를 통해 사회적 가치를 창출하기 위해서는 지역공동체 형성을 도울 수 있는 사회적경제조직들의 역할이 필요하다. 지역의 다양한 수요를 반영하고 사회적 가치를 창출할 수 있는 중소규모 부동산의 개발이나 관리를 위해서는 이와 관련된 기존 사회적 경제주체들(시행, 시공, 임대관리, 리모델링 관련 사회적 기업 등)4)이 늘어나고 그 역할도 확대되어야 한다. 그러나 현실적으로는 국·공 유 부동산의 개발이나 관리조차도 사회적경제조직의 진입이 어려운 실정5)이므로 이에 대한 해결 방안이 필요한 실정이다.
2) 연구 목적
이 연구는 지역기반 자산관리조직의 도입을 위해 사회적 부동산업 창업을 활성화하 는 방안과 지역 공유(共有) 부동산의 관리운영 방안을 제시하고자 한다. 이를 위해 먼 저 자산의 양극화 및 젠트리피케이션 문제를 해결하고 지역 이익의 지역 내 순환을 통 한 지역발전을 위해 공유(共有) 방식의 지역 부동산 관리의 필요성을 검토한다. 지역 기반 자산관리조직의 필요성을 살펴보기 위해서는 지역 현장의 수요와 국내외 사례를 검토하고, 사회적 부동산업 창업 활성화 방안을 제시하기 위해서는 기존 법·제도를 검
2) 일자리위원회에서는 관계부처 합동으로 「사회적 경제 활성화 방안」을 발표하였으며(2017.10.18.), 후속조치로 금융위원회에서 「사회적 금융 활성화 방안」발표(2018.2.8.)
3) 부산혁신도시 소재 6개 공기관(기술보증기금, 주택도시보증공사, 한국남부발전, 한국예탁결제원, 한국자산관리공 사, 한국주택금융공사)과 부산시는 ‘지역경제 및 사회적 경제 활성화를 위한 부산시 및 문현혁신도시 공공기관 공동지원 업무협약(MOU)’을 체결하고 다양한 지원활동 전개(2017.11.21.)
(출처: 국제뉴스. 2017.11.21. 2018년 10월 20일 검색)
4) 서울시 사회주택 공급자로는 시행(녹색친구들, 함께주택협동조합 등 5개), 건설(두꺼비하우징 등 9개), 관리(민달 팽이 등 7개), 공동체(어반 하이브리드 등 4개) 등이 있음 (최경호 2017, 30)
5) 국유재산 개발의 주체가 될 수 있는 요건이 까다로움 (자본시장법상 ‘부동산투자회사’만 가능하여 일정 규모 이상 의 자기자본 확보 등의 조건을 충족시켜야 함) (부록 2 참조)
토하며 전문가와 현장의 이해관계자들의 의견을 반영한다. 또한 지역기반 자산관리조 직 도입을 위한 주체의 등장을 위해 사회적경제조직이 부동산 개발 및 관리 분야에 원 활하게 진출할 수 있는 제도적 기반을 마련하여 사회적 경제의 활성화를 도모한다.
2. 연구 범위와 방법
1) 연구 범위
이 연구는 그동안의 대규모 개발시대의 부동산 개발 및 관리 방식의 문제점을 살펴 보고 현재 지역기반 자산관리조직 도입에 어떤 한계점이 있는지를 파악하기 위해 시간 적 범위를 1990년대 이후부터 현재까지로 한정한다. 공간적 범위로는 우리나라 전국 각지의 사례와 해외 선진국 사례를 대상으로 조사를 수행한다. 내용적으로는 사회적 경제와 사회적 부동산, 사회적 부동산관리조직의 개념과 필요성, 국내외 사례와 시사 점, 사회적 부동산관리조직 도입 방안, 관련 법·제도 검토 및 개선방안 도출, 사회적 부동산관리조직 창업 지원 방안 등을 다룬다.
2) 연구 방법 (1) 문헌조사
지역공동체 소유권(community ownership), 사회적 경제 등에 관한 기존 문헌과 각 종 자료들을 검토하며, 사회적 경제와 지역자산 활용에 관한 이론과 관련 개념을 검토·
종합하여 사회적 부동산에 대한 개념을 설정한다. 이를 바탕으로 정부 발표 자료, 언론 보도 등을 통해 관련 현황을 분석한다.
(2) 관련 법·제도 및 정책 분석
부동산 자산관리와 중소기업 및 벤처기업 창업 지원, 사회적경제조직의 설립·운영 등에 관한 법률과 각종 정책·제도를 검토한다.
(3) 전문가 및 이해관계자 의견수렴
관련 전문가를 활용하여 전문가 자문 회의, 간담회, 인터뷰, 원고 의뢰를 통해 공공·
민간부문의 의견을 수렴하고 보고서에 반영한다. 이를 위해 관련 이해관계자를 공무 원, 사회적경제조직 운영 주체(기업가 또는 활동가 등), 지역주민, 학계 등으로 나누 어 심층 인터뷰를 실시하며 지역의 부동산 개발 및 관리와 관련해서는 사회적 기업이나 소셜벤처 담당자와의 인터뷰도 진행한다.
(4) 사례 연구
국내에서 지역 자산화 관련 개념을 구현하고 있는 현장 인터뷰 등을 통해 사업 추진 실태와 문제점, 애로사항을 도출한다. 또한 각 지역의 부동산 관리 사례를 분석하여 실태와 문제점을 파악하고 정책방안을 도출한다.
해외 사례는 2차 자료를 활용하여 개별 사례와 함께 관련 정책을 중심으로 분석하 며, 사회적 부동산업 창업 생태계 조성과 지역의 부동산 관리 사례를 분석하고, 시사점 을 얻기 위해 공공과 민간의 지원 역할을 중심으로 살펴본다.
3) 연구 흐름
연구흐름 세부내용 연구방법
연구의 개요
연구의 배경과 목적
문헌조사 연구의 범위와 방법
선행연구 검토 및 차별성
⇓ ⇓
지역기반 사회적 부동산관리조직
도입의 필요성
지역기반 자산관리조직과 사회적 부동산관리조직
문헌조사 전문가 자문 사회적 부동산관리조직과 사회적경제
사회적 부동산관리조직 도입의 필요성 사회적 부동산관리조직의 특징 사회적 부동산과 창업 지원 정책의 현황
⇓ ⇓
국내 ․ 외 사례 분석
지역 부동산 공유구조 확립
현장 조사 담당자 인터뷰
사례 조사 사회적 부동산 창업생태계 구축 사례
주민투자 성공 사례 주민역량 강화 사례
사회적 부동산 관련 공공의 역할 사례 분석의 시사점
⇓ ⇓
지역기반 사회적 부동산관리조직 도입
방안
사회적 부동산관리조직 도입의 기본 방향
법 ․ 제도 분석 전문가 자문 현장 의견수렴 지역 자산 공유 구조 구축 방안
사회적 부동산관리조직 창업생태계 구축 방안 주민투자 활성화 방안
주민의 지역개발 역량 강화 방안
⇓ ⇓
결론
사회적 부동산관리조직 도입의 효과
요약 정리 주요 정책 방안 및 한계
향후 정책 과제 그림 1-1 | 연구 흐름도
자료: 저자 작성
3. 선행연구 검토 및 차별성
1) 선행연구 현황
이 연구와 관련된 선행연구는 지역자산을 활용한 지역개발이나 지역공동체 활성화를 위한 연구, 도시재생사업의 현황 및 평가와 관련된 연구, 지역공동체의 소유권과 관련 된 연구로 나누어 살펴볼 수 있다.
지역개발과 지역자산 활용과 관련하여 국내외 사례를 분석‧평가하고 지역공동체 활 성화를 위한 방안을 제시한 연구로는 채종헌(2014), 윤지영 외(2014) 등이 있다. 기 존 도시재생사업의 현황을 분석·평가하고 지역자산화 및 유사한 방법으로 향후 정책방 향을 제시한 연구로는 한승욱(2016), 김형균 외(2015) 등이 있다. 지역공동체의 소유 권, 지역 자산에 대한 이론적 논의와 정의를 제시하고 지역 자산을 활용한 지역 정책 방안을 제시한 연구로는 윤지영 외(2014), 전대욱 외(2016) 등이 있다. 선행연구들을 요약하고 본 연구의 특징을 비교해 보면 다음 표와 같다.
구 분 선행연구와의 차별성
연구목적 연구방법 주요 연구내용
주요 선행 연구
1
∙ 과제명: 지역공동체 활성화를 통한 사회통합 증진방안에 관 한 연구
∙ 연구자: 채종헌(2014)
∙ 연구목적: 공동체 활성화와 사 회통합을 위한 사회적경제 시 스템 설계
∙ 국내외 문헌검고찰
∙ 국내외 사례조사
∙ 지역공동체 설문조사
∙ 전문가 대상 AHP 분석
∙ 인과지도 작성 및 시나리오 분석
∙ 공동체 및 사회통합 이론 분석
∙ 지역공동체 활성화 정책우선순위 분 석 및 시나리오(인과지도) 분석
∙ 사회적경제와 지역사회 발전 위한 거 버넌스, 협의‧조정시스템 구축 제시
2
∙ 과제명: 도시재생사업 활성화 를 위한 공공시설물의 지역자 산화 방안 연구
∙ 연구자: 한승욱(2016)
∙ 연구목적: 공공재원으로 조성 된 공공시설물의 지역자산화 방안 도출
∙ 이론적 고찰
∙ 국내외 문헌 검토
∙ 해외 지역자산화 사례 분석
∙ 국내(부산시) 사례 분석
∙ 관련 이론고찰(지역자산화의 개념)
∙ 지역공동체 역량 강화를 위한 제도 고찰
∙ 부산시 도시재생사업 관련 공공시설 물 운영 현황 분석
∙ 제도적 지원, 지역금융기관 설립, 지 역자산공사 설립 등을 제안
3
∙ 과제명: 지역자산을 기반으로 하는 지역커뮤니티 활성화 방 안
∙ 연구자: 윤지영 외 (2014)
∙ 연구목적: ABCD 접근방법을 토대로 지역공동체 활성화를 위한 정책방안 제안
∙ 이론적 고찰
∙ 국내외 사례조사
∙ 주민 설문조사
∙ 통계자료 분석
∙ 주민 설문조사를 통해 시사점 도출
∙ 단계별 지역자산 활용 프로세스 제시
∙ 지역 커뮤니티가 주체가 되어 경제활 동하는 방안 제시
∙ 현 마을 재생사업과 연계활동 필요
4
∙ 과제명: 지역공동체 소유권과 자산화 전략
∙ 연구자: 전대욱 외 (2016)
∙ 연구목적: 지역공동체 소유권 의 주요 개념과 정책동향 리뷰
∙ 이론적 검토
∙ 국내외 사례조사
∙ 현행 법제도 검토
∙ 공동체 소유재산의 법적 형태 검토
∙ 국내외 다양한 공동체 소유권 확보 및 자산화를 위한 정책사례 제시
∙ 지역공동체의 공유자산 축적을 위한 조건 제시
본 연구
∙ 지역공동체에 기반한 자산관 리조직을 도입하여 사회적경 제를 활성화시키고 지역 발전 을 위한 제도적 기반 마련
∙ 국내외 문헌 및 정책 분석
∙ 관련 법률 등 제도 분석
∙ 전문가 심층면담 및 국내외 사례 조사
∙ 지역자산의 지역주도 관리 필요성
∙ 기존 지역개발 방식의 한계 및 사회적 부동산의 필요성
∙ 사회적 부동산업 창업 생태계 구축 방안
∙ 사회적 부동산관리조직 운영 방안 표 1-1 | 선행연구 요약 및 차별성
자료: 저자 작성
2) 선행연구에 대한 본 연구의 차별성
선행연구들은 지역공동체 활성화와 이를 위한 지역자산 형성의 필요성을 바탕으로 제도적, 실제적 지원방안을 제시하였으나 지역의 부동산 관리방안에 초점을 맞추어 분 석한 연구는 없었다. 일부 연구에서는 지역자산화를 위한 지원방안을 제시하고 있으나 지역과 관련하여 실제로 부동산 개발 및 관리 영역에서 어떤 형태의 전략이 필요한지에 대한 종합적 연구는 없는 실정이다. 게다가 지역자산의 형성과 사회적 경제의 관계나 지역자산 형성의 주체로서 사회적경제조직의 역할을 주목한 연구도 없었다.
이 연구에서는 사회적 경제 활성화를 위한 방안으로 지역기반 자산관리조직의 필요 성을 검토함과 동시에 지역 주민들이 공유(共有)하는 부동산 개발방식의 필요성과 효 과에 대해 검토한다. 이와 연계하여 기존 부동산 개발방식의 한계에 대한 대안으로 지 역을 기반으로 한 개발 및 관리를 제안하고, 지역개발 및 자산관리의 주체로서 사회적 경제조직의 역할을 할 수 있는 방안을 제시하고자 한다는 점에서 선행연구들과 차별성 을 갖는다.
지역기반 사회적 부동산관리조직 도입의 필요성
1. 지역기반 자산관리조직과 사회적 부동산관리조직 | 15 2. 사회적 부동산관리조직과 사회적 경제 | 25 3. 사회적 부동산관리조직 도입의 필요성 | 38 4. 사회적 부동산관리조직의 특징 | 45 5. 사회적 부동산과 창업 지원 정책 현황 | 51 CHAPTER
2
CHAPTER 2
지역기반 사회적 부동산관리조직 도입의 필요성
이 장에서는 지역기반 자산관리조직을 일컫는 용어로 ‘사회적 부동산관리조직’의 개념과 정의를 제시하고 사회적 경제와의 관계를 살펴본다. 이를 바탕으로 사회적 부동산관리조직의 도입 필요성 을 세 가지 관점에서 제시하고 사회적 부동산관리조직의 특징을 살펴본다. 마지막으로 현재 사회적 부동산 관련 지원 현황과 창업 지원 현황을 살펴보아 정부 지원 역할 정립에 대한 시사점을 얻는다.
1. 지역기반 자산관리조직과 사회적 부동산관리조직
지역기반 자산관리조직은 이 연구에서 제안하는 조직의 성격을 표현하는 용어로, 실 제로 이러한 조직들이 설립(기존 조직의 변경 또는 창업)되면 이를 일반적으로 지칭하 는 명칭이 필요하다. 즉, 조직 형태에 따라 ‘OO 사회적 부동산관리회사’, ‘OO 사회적 부동산관리협동조합’, ‘OO 사회적 부동산관리재단’ 등의 명칭을 사용할 수 있는 것이 다. 따라서 지역기반 자산관리조직의 특징과 목적을 더욱 선명하게 나타내기 위해 이 연구에서는 그 명칭을 ‘사회적 부동산관리조직’으로 사용하기로 한다.
‘지역기반’의 의미는 지역공동체가 지역의 부동산을 소유하고 관리한다는 의미를 내 포하는 것으로 지역공동체 주도를 통한 지역공동체의 역량 강화, 지역성 회복 등과 같 은 사회적 가치와 일맥상통한다. 본 연구에서 ‘자산’은 ‘부동산’을 의미하지만 비물리 적 자산, 금전적 자산 등과 혼동될 가능성이 있으며, 기존의 OO 자산관리공사, OO 자산관리회사 등과 명칭이 유사하여 혼란을 가져올 수 있으므로 ‘부동산’으로 명확히 표현하기로 한다(그림 2-1).
지역기반 자산관리조직 조직의 성격을 나타내는 용어
사회적 부동산관리조직 실제 조직을 지칭하는 보통 명사 그림 2-1 | 사회적 부동산관리조직 개념 비교
자료: 저자 작성
이하에서는 사회적 부동산관리조직 개념의 이론적 근거와 관련 개념을 살펴보고 이 를 바탕으로 사회적 부동산관리조직을 정의하기로 한다.
1) 지역 공유(共有)자산
지역에서 발생하는 개발 이익이 일부 주민이나 토지 등의 소유자들에게만 귀속되고 지역 주민들에게는 전혀 돌아가지 않는 현상은 시장경제체제에서는 필연적인 측면이 다. 모든 재화, 특히 부동산에 대한 배타적 소유권을 인정하는 것을 근간으로 하고 있 는 시장경제체제에서 부동산의 개발로 발생한 이익이 부동산 소유자에게 돌아가는 것 은 자연스러운 현상이다. 따라서 현재의 체제를 혁명적으로 바꾸지 않고는 이 문제의 근본적 문제 해결은 불가능하며, 혁명적 변화가 있더라도 또 다른 형태의 예기치 않은 문제들이 발생하게 될 것으로 추측할 수 있다.
최근 세계적으로도 이와 같은 시장경제체제의 모순을 극복하고자 하는 시도가 점점 더 활발해지고 있다. 특히 2008년 미국발 경제위기 이후 ‘월가를 점령하라(Occupy Wall Street)’와 같은 시위가 발생하는 등 시장경제체제의 모순에 대한 저항과 대안의 필요성이 부각되기 시작하였다. 2009년 노벨 경제학상 수상자인 엘리너 오스트롬 (Elinor Ostrom)은 ‘공유의 비극을 넘어(Governing the Commons)’라는 저서에서 공유자원이 사유화되거나 정부에 의해 통제되어야 한다는 기존의 주장들을 여러 사례 들을 분석해 반박하고 자치적 제도의 가능성과 그 조건을 제시하였다(최명식 외,
2017: 20). 즉 지역 주민들이 공동으로 소유하는 공유자산을 형성하여 시장경제체제 의 한계를 넘어서자는 주장이 대안으로 등장하고 있다.
지역의 공유자산 형성을 통해 지역에서 발생하는 개발 이익이 지역 주민들에게 더욱 분산적으로 나누어지며, 그렇게 지역 내에 나누어진 이익들이 지역에 남아서 소비되고 재투자되는 선순환의 고리를 만들 수 있다.
자료: 최명식 외 2016, 86.
그림 2-2 | 국공유와 사유를 넘어서는 제3의 소유권 개념
공간적 관점에서도 국가와 민간 어디에도 속하지 않는 제3의 공간을 확보함으로써 구매력이 낮거나 공간을 필요로 하는 도시 거주민들에게 제공할 필요가 있다. 국가나 지자체에 속한 공간은 엄격한 규정이 적용되며 사회적 규범에 종속될 수밖에 없어 창의 성이 발휘되기 어렵다(실험이 용인되지 않음). 민간에 속한 공간은 시장원리에 의해 작동되므로 사회적 약자를 위한 모험적 투자를 할 수 있는 여지가 거의 없고 물질적, 비인간적 속성을 가진다(이용자의 사정을 고려하지 않음). 따라서 다양하고 많은 인구 가 거주하고 있는 현대 도시에서는 창의성이 발휘되고 사회적 약자들을 포용하여 공동 체에 기여할 수 있는 공공·민간이 아닌 제3의 공간 조성이 필요하다.
이러한 공간이 조성된다면 다음과 같은 원칙으로 관리되어야 한다.
① 지속 가능성: 초기에 공공부문이나 지역 외부로부터 지원을 받더라도 중장기적으 로 그러한 외부적 도움 없이도 부동산의 관리·운영이 원활하게 이 루어질 수 있는가?
② 지역 자치(주민참여도): 지역 주민들의 의사결정과정 참여에 대한 개방성과 참여 수준은 어느 정도인가?
③ 사회적 가치 실현: 부동산 관리를 통한 이익이 사회적 이익이나 사회적 가치 실현 에 도움이 되는가?
2) 지역 공유자산 형성 관련 개념 (1) 도시권 (Right to the City)
도시권이란 모든 도시거주민이 삶의 질 향상을 위해 필수적인 요소이자 공공재인 도 시를 ‘포용적이며 지속가능하도록’ 만들고 점유하고 향유할 집단적인 권리를 의미하 며, 도시권이 보장받지 못할 때 사회적 배제 현상이 나타난다(김수진 2015, 21).
도시권 논의가 도시를 ‘공유자원(commons)’으로 간주하고 사회적 배제를 막기 위 해 거주자들의 권리를 보장해야 한다고 주장하는 것은 지역 공유자산 형성의 관점과 매우 유사하다고 할 수 있다.
(2) 도시포용성 (Urban Inclusiveness)
도시포용성이란 모든 도시거주민이 삶의 질 향상을 위해 필요조건인 공공재로 서의 도시(그리고 도시가 제공하는 서비스, 기회, 자원에의 접근을 포함)를 사용하고 점유하고 변화시킬 수 있는 정도를 의미한다(김수진, 2015: 21). 이러한 관점에서 지 역의 공유자산을 형성하는 것은 도시포용성이 높은 포용도시(Inclusive Cities)를 만들 기 위해 중요한 역할을 할 것이다.
(3) 회복력 (Resilience)
회복력이란 하나의 시스템이나 사회, 집단, 더 나아가 개인이 외부의 충격을 받아 이로부터 회복하는 일련의 과정 전체를 의미한다(홍사흠 외 2016, 15). 즉, 회복력은 사회경제적 구조 변화에 대한 적응력을 의미한다.
지역의 공유자산을 형성하는 것은 자산의 양극화로 인한 불평등도 상승과 젠트리피 케이션과 같은 사회적 문제를 완화시키는 데 커다란 역할을 할 수 있다. 회복력의 핵심 원리들을 반영하기 위한 추진 전략으로는 첫째, 공유자산 확보, 둘째, 민주주의 재창 조, 셋째, 사회연대경제 구축, 넷째, 전지구적 문제에 대한 가치 측정 등이 제시(마이 클 루이스, 팻 코너티 2015, 58-84)되고 있으며, 이 전략들은 지역 공유자산 형성의 원리와 유사함을 알 수 있다.
3) 공평한 개발(Equitable Development) 원칙
최근 그동안의 사익 추구 극대화를 위한 부동산 개발로부터 공평한 개발(Equitable Development)로의 전환 필요성이 제시되고 있다. 공평한 개발은 지역 내 일자리 창 출, 지역기반 서비스의 수익 증대, 삶의 질 개선 등 지역경제를 안정시키고 세수를 증 대시키는 데 목적이 있고, 이는 주민의 활발한 참여에 기반하며 개발에 따른 적절한 보상이 이루어지는 체계를 의미한다(Policylink 2008, 3-8).
공평한 개발의 주요 요소는 다음과 같다.
① 지역 공동의 소유권 확보: 지역 소유권에 기반한 개발로 지역경제에 미치는 파급 력 극대화
② 주민의 지역개발 역량 강화: 도시재생사업 등에서 주민 또는 사회적경제조직의 부동산개발 역량 강화
③ 주민투자 확대: 저소득층을 포함한 지역주민의 투자기회를 확대하여 주민이 직접 지역 자산의 소유권을 가진 주체가 되는 진정한 주민참여 실현
공평한 개발의 주요 전략으로는 사회적 기업, 지역개발회사(Community Development Company), 지역개발금융기구(Community Development Financial Insitution), 협동 조합, 종업원 소유 회사, 토지신탁(Land Trust), 마을투자 등을 활성화 시키는 것이 다. 또한 대학교나 대형병원과 같은 지역 내 앵커시설의 활용도 중요하게 여겨지고 있 다(최명식 외 2017, 19).
4) 사회적 부동산관리조직 관련 개념 (1) 지역
지역이나 근린(Neighborhood)에 대한 정의는 매우 다양하고 자의적인 경우도 많으 므로 명확한 정의에 한계가 있다. 행정안전부에서는 ‘마을’을 ‘지리적으로 타 지역과 구분되는 경계를 가지면서 지역 내부에 상호 관계나 정서적 공감대가 형성되어 있는 곳’으로 정의1)하고 있다. 그러나 지역공동체(Community)는 지리적 경계보다는 생활 패턴, 인간관계 등으로 정의되는 경우가 많아 지리적으로 특정할 수 있는 단순한 기준 을 마련하기는 어려우며(Chaskin 1997; Park, Rogers 2015), dl 연구의 주요 탐구 대상도 아니다.
선행연구들을 바탕으로 지역이란, ‘하나의 생활권으로 도보로 접근이 가능한 범위, 지역의 사람들(거주하는 사람과 일하는 사람)간 대면접촉이 일상적이고 접근 가능한 범위’로 폭넓게 정의한다.
(2) 지역(커뮤니티) 자산 (Community Asset)
지역 자산이란 지역공동체가 공유하고 있는 경제적 가치가 있는 유·무형의 재산을 의미한다(최명식 외 2017, 20). 즉, 지역 자산은 유형적 자산과 무형적 자산으로 나눌
1) 행정안전부의 「마을기업 육성사업 시행 지침」에서는 지역의 범위를 농촌지역은 ‘읍 ․ 면’, 도시지역은 ‘구(자치행정 구)’를 기본으로 하고, ‘구’가 없는 시(도농복합시, 행정시 등)는 ‘동’ 지역간 연계가 가능하도록 정하고 있음 (출처:
행정안전부, 2018. 2. 2018 마을기업 육성사업 시행 지침)
수 있으며, 유형적 자산에는 자연적 자산(장소적 자산, 환경적 자산), 구조적 자산(공 간적 자산, 시설적 자산)이, 무형적 자산에는 문화적 자산(역사적 자산, 관광적 자 산), 사회적 자산(인적 자산, 이미지 자산), 경제적 자산(기업체 자산, 노동력 자산) 이 있다(이왕건 외 2011, 46).
영국 Locality의 정의에 따르면 커뮤니티 자산(community asset)이란 ‘커뮤니티 조 직이 소유하거나 관리하는 토지와 건물’2)과 유·무형의 자산이 모두 포함된다. 그렇지 만 영국 Locality의 정의에 토지나 건물, 즉 ‘부동산’만을 커뮤니티 자산으로 명시하고 있는 것은 유형 자산의 일종인 부동산이 지역 자산의 핵심이라는 것을 나타내고 있다.
따라서 이 연구에서는 지역 자산을 ‘커뮤니티 조직이 소유하고 관리하는 토지와 건 물’로 정의한다.
(3) 커뮤니티 조직 (Community Organization)
우리나라에서 ‘커뮤니티 조직’이란 마을 단위의 사회적 가치 창출과 공동체 활성화 를 목적으로 하고 있는 마을기업3)을 비롯해 사회적 기업4), 협동조합(일반 및 사회적 협동조합), 자활기업, 농어촌 공동체회사, 비영리조직(NPO) 등의 사회적경제조직이 라고 볼 수 있다. 특히 지역기반(community-based)의 사회적경제조직은 지역성을 갖 추어 지역 구조의 일부분이 되며, 지역 사회와 상호 관계를 통해 지역 역량 형성에 긍 정적 영향을 미친다(임상연 외 2016, 2).
그러나 공동주택 입주자대표 회의, 재건축조합,영농조합법인, 어촌계5), 종친회, 향 우회 등은 지역성이 있다고 하더라도 조직 구성원의 공동이익 증진을 우선적 목적으로
2) 출처: http://locality.org.uk/our-work/assets/what-are-community-assets/ (2018년 5월 20일 검색) 3) ‘마을기업’은 법적 개념이 아니라 행정안전부 부처 사업으로 ‘지역주민이 각족 지역자원을 활용한 수익사업을
통해 공동의 지역문제를 해결하고, 소득 및 일자리를 창출하여 지역공동체 이익을 효과적으로 실현하기 위해 설립 ․ 운영하는 마을단위의 기업’으로 정의됨 (김륜희, 윤정란 2017, 22)
4) 「사회적 기업 육성법」에 의해 인증하고 있으며, ‘취약계층에게 사회서비스 또는 일자리를 제공하여 지역주민의 삶의 질을 높이는 등의 사회적 목적을 추구하면서 재화 및 서비스의 생산 ․ 판매 등 영업활동을 하는 기업으로서 고용노동부 장관의 인증을 받은 기관’으로 정의됨
5) ‘영농조합법인’과 ‘어촌계’는 출자를 수행한 조직구성원의 공동이익 증진을 우선시함 (변필성 외 2011, 17)
하므로, 불특정 다수의 이익과 관련되는 사회적 가치의 창출과 관련이 적으므로 본 연 구에서는 커뮤니티 조직으로 간주하지 않는다. 또한 가치지향 조직(일반적으로 ‘시민 단체’)들도 지역보다는 전국적 이슈를 다루는 경우가 많으므로 커뮤니티 조직으로 보 기는 어렵다(지역별로 지부가 있는 단체들도 있으나 지역의 범위가 너무 넓고6) 중앙단 위의 이슈를 지역에서 대리하는 경우가 많음).
(4) 사회적 가치
사회적 가치란 ‘시민들의 삶의 질을 향상시키고 사회문제를 해결하기 위한 방향으로 사회적 상태를 개선시키기 위한 것으로, 사회가 중요하게 여기는 일들에 먼저 영향을 미치는 활동을 펼침으로 창출되는 가치’를 의미하며, 여기에는 소외되고 배제된 사람 들을 위한 모든 활동들을 포함한다(진희선 2013, 137). 또한 ‘수치적으로 측정될 수 없는 가치로 종사자의 자존감 변화, 종사자가 얻는 심리적 안정감, 직무만족도 향상, 공동체 의식의 심화, 사회적 공감대 형성 등 정성적인 복합 가치’를 의미한다(김은희, 이용재 2017, 604).
「공공기관의 사회적 가치 실현에 관한 기본법안」7)에 따르면, 사회적 가치란 ‘사회 적·경제적·환경적·문화적 영역에서 공공의 이익과 공동체 발전에 기여하는 가치’이다.
발의된 법안에 따르면 인권, 노동권, 안전, 생태, 사회적 약자 배려, 양질의 일자리, 대-중소기업 상생협력 등 공공의 이익과 공동체 발전에 기여하는 사회적 가치가 경제 운영원리의 중요한 축으로 자리매김할 필요가 있고, 사회적 가치를 의사결정의 핵심요 소로 고려하는 사회·경제적 기제가 절실하며, 공동체의 발전과 공공의 이익을 핵심 국 가운영원리의 하나로 규정할 필요가 있다.
6) 광역자치단체나 기초자치단체 단위의 지부들이 대부분이므로 그보다 더 작은 범위를 의미하는 본 연구의 ‘커뮤니 티 조직’에는 해당하지 않음 (예를 들면 ‘oo시 xx연합’)
7) 2014.6.17. 문재인의원 대표발의 법안
(5) 소셜벤처
소셜벤처에 대한 명확한 학술적 또는 법적 정의는 없지만, 경제적 목적만으로 운영 되는 일반 벤처 또는 사업화의 개념이 부족한 사회적기업과 구분하기 위한 상대적 개념 으로 사용된다(최세경 2018, 29).
구 분 내 용
정 의 창의적이고 도전적인 벤처 정신으로 사회적 문제의 솔루션을 제공하는 혁신적인 기업 모델
목 적 기존의 방식으로 해결되지 않았던 사회문제를 새로운 상품개발과 서비스 제공을 통해, 그리고 과정 자체의 변화, 주체간 협력, 기존 틀의 조합을 통해 해결하고자 함(혁신을 통한 사회 변화)
속 성 기존의 사회적경제조직들이 사회적 문제 해결을 통해 창출하는 사회적 가치와 일반 벤처기업이 혁신 성, 진취성, 위험감수를 통해 창출하려는 경제적 가치를 동시에 추구하는 혼합적 속성을 가짐 자료: 한국사회적기업진흥원, 2014
표 2-1 | 소셜벤처의 특징
소셜벤처는 사회적기업과 목적 및 운영원리는 유사하지만, 정부 인증을 받아야 하는 사회적기업과 달리 인증제도에 의한 설립 기준에 구애받지 않으며, 다양한 방식과 형 태를 통해 더욱 창의적이고 도전적으로 사업을 운영할 수 있다. 사회적기업이나 협동 조합 등 기존의 사회적경제조직은 사회적 가치를 창출하여 공동체 구성원이나 지역 사 회에 기여하는 것이 존립의 목적이지만 경제적 이익을 창출해야 하는 의무는 없다는 점에서 소셜벤처와 차이가 있다(김진수 외 2016).
구분 사회적기업 소셜벤처 일반 벤처기업 개념
사회적 목적을 우선적으로 추구하 면서 재화‧서비스의 생산‧판매 등 영 업활동을 수행하는 조직
사회문제를 해결할 혁신적인 아 이디어를 사업화하기 위해 설립 된 신생기업
(기술) 혁신 아이디어를 사업화 하기 위해 설립된 신생기업
형태 법인, 회사, (사회적)협동조합, 비 영리민간단체, 마을기업 등
다양한 기업 (주로 주식회사 또
는 협동조합) 다양한 기업 (주로 주식회사)
인증 정부의 인증 필요 인증 필요 없음 인증 필요 없음
특징 사회적 영향력이 예상되며, 주로 정 부 주도로 성장
높은 위험 부담, 성공 시 사회적 가치와 기대 이익 예상
높은 위험부담, 성공시 높은 기 대 이익 예상
목적 사회적 가치 창출 사회적 가치/경제적 가치 창출
동시추구 경제적 가치 창출
출처: 박재홍·황금주 2017, 134를 바탕으로 재구성 표 2-2 | 소셜벤처와 유사 개념의 비교
5) 사회적 부동산관리조직의 정의
‘사회적 부동산관리조직’이란 지역공동체가 부동산을 소유하고 자율적으로 운영하 는 부동산 임대 및 운영조직을 의미한다. 이 때 소유권은 지역공동체의 지분(주민투자 등), 공공부문의 지분(공공의 출자‧투자 등), 민간의 지분(사회적 투자 등)이라는 다양 한 지분으로 구성된 소유권을 의미하나, 관리운영은 지분의 규모와는 별개로 규정된 바에 따라 이루어진다.
사회적 부동산관리조직에서 ‘사회적’이라는 단어가 내포하고 있는 주요 개념과 의의 는 다음과 같다. 먼저 지역자산(부동산)의 공유(共有)이다. 지역자산의 공유란 국가 나 시장 어디에도 속하지 않는 제3의 소유권이 가능토록 하는 것으로 지역공동체의 자 율성, 지역의 포용성, 부동산의 이용자 지향성을 나타낸다. 또한 분산된 소유권과 공 평성, 민주성을 나타내며, 자원의 독점을 분산시키는 역할을 한다. ‘지역’에 근거하고 있는 자산을 공유하는 것은 그 자산으로부터 발생하는 이익이 지역 내에서 나누어지고 결국은 지역 내에 다시 재투자되는 선순환 구조를 만들어 내는 요소이다. 다음으로는 지역공동체가 지역자산을 소유한다는 것을 의미한다. 지역공동체의 소유는 주민이 지 역의 주인이 되는 진정한 주민참여를 가져올 수 있으며, 지역공동체의 자율성이 확보된
