* 정회원 ․ 홍익대학교 도시계획과 박사과정 (Hongik University ․ [email protected])
** 정회원 ․ 교신저자 ․ 홍익대학교 도시공학과 교수 (Corresponding Author ․ Hongik University ․ [email protected]) Received December 14, 2015/ revised December 31, 2015/ accepted January 15, 2016
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DOI: http://dx.doi.org/10.12652/Ksce.2016.36.1.0157
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가구내부 공유외부공지의 조성실태에 관한 연구 - 서판교 점포주택지를 중심으로
박경서*ㆍ강준모**
Park, Kyung Seo*, Kang, Jun Mo**
Evaluation of Privately Owned Public Spaces within Detached Housing Areas in Pangyo City - Focusing on the Mixed use Housing Areas
ABSTRACT
Detached residential housing areas are located in the west part of Pangyo City. Seven areas of them are designated for the displaced residents from their original homes by the city development, in which commercial use on the first floor is permitted. The District Plan for the areas were establishes, and one of its main goals is to secure privately owned public spaces (POPS). This research conducted a post enumeration survey on the POPS on the blocks in the seven areas, which blocks contain inner corridors between two rows of housing units. Analytical review of the survey result reveals that (1) POPS facing roads are mainly being used as parking lots or expansion-spaces for the commercial use on the first floor, (2) inner POPS forming corridors are being neglected and otherwise being used as storage areas or outdoor sub-kitchen spaces, and (3) no consideration has been taken for the continuity of the sloped corridors.
Regardless of a few good practices in terms of air circulation and lighting, the POPS in the blocks prove to be limited in following the plan's original design intentions and principles
Key words : District plan, Privately-owned public exterior space 초 록
본 연구는 판교택지 개발사업 시행 시 지구단위계획에 반영된 공유외부공지의 확보규정이 지정취지에 맞게 조성되었는지를 조사해 봄으로서 그 실효성과 개선점을 도출하는 것을 목적으로 하였다. 서판교지역의 단독 주택지를 대상으로 하되 다가구주택과 1층의 상업시설이 허용되는 이주 자택지 중 2열의 필지 중앙에 지정되어 있는 가구에(30개 가구, 221필지) 한하여 전수조사를 진행하였다. 대상으로 한 가구에 지정된 공유외부 공지는 도로변에 지정된 건축선에 의해 생기는 전면공지와는 위치와 성격이 다르고 가구 내부에 위치하여 일반인에게 잘 노출되지 않는다. 또한 서판교 지역은 경사지에 조성되어 있어 외부공간의 연속성에 제한이 있는 것으로 조사되었다. 가구 단부에서 도로와 만나는 필지는 보행과 유리 한 조망으로 대부분 상업시설의 확장공간으로 사용되거나 주차장으로 사용되고, 내부 필지의 공유외부공지는 방치된 조경 공간, 상업시설의 창 고, 보조 주방 등으로 사용되는 예가 많아 환경 정비가 요구된다. 건축물의 이격 거리 확보로 인한 가구 내 환기, 채광에는 긍정적인 효과가 있는 것으로 판단되었고 레벨차이를 적극적으로 이용한 사례도 조사되었다.
검색어 : 지구단위계획, 공유외부공지
지역 및 도시계획
Regional and Urban Planning
Fig. 1. Surveyed Block Views
Fig. 2. Type of Privately-Owned Public Exterior Space
1. 서 론
1.1 연구의 배경 및 목적
판교 신도시 지구단위계획에 의하면 계획 부지는 수도권 택지난 해소를 위하여 2백4십만 제곱미터의 주택면적을 제공하며 약 8만8 천명의 인구와 2만9천호를 수용하는 것으로 계획되었다. 이 중 단독주택은 이주자택지 9개 블록과 협의 양도자 택지 18개 블록 및 블록형 단독주택용지 3개 블록 등 총 30개 블록으로 계획되었다 (KNHC, 2006).
지구단위계획은 도시설계가 제도화된 하나의 형태로서 건축행 위에 담겨있는 개별건물의 주장과 이념을 도시의 구조적 성격에까 지 영향을 미친다. 또 전체적인 조화와 효율이라는 공공성을 추구하 는 도시계획의 이념이 개개의 건물 주변은 물론 그 내부까지 침투하 게 하려는 도시계획의 한 과정으로 이해할 수 있다. 이는 공공의 장소를 바람직한 장소로 만들기 위한 것이기 때문에 장소를 구성하 는 물리적 요소가 갖고 있는 개체적 특성보다는 그것들이 이루는 집합된 형태에 중점을 두게 된다(UDIK, 2005).
그러나 이러한 취지는 개개 필지의 건축행위로 이어지면서 가구 나 지구 전체의 계획 의도보다는 건축주와 건물이용자를 우선 고려한 결과 상위계획의 의도가 반영되기 어려운 것도 사실이다.
개개 필지의 건축 의도가 좋았다 하더라도 이웃 필지와의 관계를 감안한 지구단위계획의 취지와 상충이 될 수도 있는 것이다.
판교신도시 지구단위계획을 살펴보면 경사진 지형을 유지하여 도시 전체가 남에서 북측으로 완만한 경사를 이루고 있으며 북측으 로 갈수록 심한 경사를 이루고 있다(Fig. 1참조). 단독주택지에 공유외부공지라는 개념을 도입하여 건물 간의 이격 거리를 유지하 게 함으로서 상업 활동을 원활히 하고 채광, 통풍을 유리하게 하였 다. 이러한 계획의도가 최종단계의 건축 계획에 잘 반영되어 있다면 쾌적한 보행 환경을 갖춘 주거지가 형성되어 있을 것이다. 이에 본 연구는 지구단위계획에서 의도한 내용이 각 필지에 반영된 결과를 조사하고 사용 실태를 분석하여, 추후 경사지나 가구 내에 계획되는 공지설정에 반영할 수 있는 사항과 유지․관리의 개선점을 도출 하고자 하였다.
1.2 연구의 범위 및 방법 1.2.1 연구의 범위
연구는 판교신도시 지구단위계획구역 내의 30개 단독주택지 중에서 서판교 지역에 위치한 이주자 단독주택지(R1) 7개 블록을 범위로 선정하였다.
이주자 택지는 점포주택
1)을 허용하여 이주자들이 생활 기반을 마련할 수 있도록 한 택지로서 근린생활시설을 제외한 단독주택만 을 허용한 협의양도자택지(R2)와 구별된다.
이주자택지에 지정된 공유외부공지의 형태는 Fig. 2와 같이 3가지 유형으로 분류할 수 있다. A유형은 2열 필지 내부에 인접대 지 경계선에 건축한계선이 지정되어 선형의 내부공유공간을 형성 한다.
B 유형은 도로변에 전면공지형태로 건축한계선이 지정되었으며, 이는 기존의 건축물 전면공지(공개공지나 건축선 지정에 의한)와 유사한 형태이다.
C유형은 전․후면 도로를 연결하는 관통 형태로 건축한계선이 지정되어 있고, 위치에 따라 필지의 좌·우측을 선택할 수 있는 유형도 있다. C유형의 경우 해당 필지의 건축계획만 연관되므로 연구에서 제외하였다.
본 연구에서는 2열 필지 내에 지정되어 외부와 분리되어 있으며 내부필지 간의 연결선 상에 있는 A유형만을 대상으로 하였다.
A유형의 공유외부공지가 지정되어있는 필지는 서판교지역의 총 7개 블록(F1-1, F2-1, F4-1, F5-1, F6-1, F7-1, F8-1)중 30개가 구의 221필지다.
1) 건축법 시행령의 용도분류에서 정한 제1종 근린생활시설과 제2종 근린 생활시설의 일부를 1층에 설치할 수 있고 3가구의 다가구주택이 허용된 단독주택.
Table 1. Comparison of the Control Elements Building Line Division Purpose Guideline Application Criteria
Limited Line
Control Elements Building
Line
Road
at least width 4-6m
·Setback from the center line of the road
·Setback from the Cadastral Line Segregation
of Pedestrian and Vehicle
at least width 1-2m
·Setback from the Property Line
Landscaping Facilities
Frontage Space
·Setback for Frontage Space
·Incentive for Frontage Space
Source : UDIK, 2005
Table 2. Words of Open Space in Building Site
Division Purpose Words Type Application
Sub. Control Purpose
Open space in
site
for rest Public O.S.
Pouch type
·Walking focus area
·Securing scarce open space
·Improve pedestrian environment
·Roadside pedestrian rest area
for move
Frontage O.S.
Setback Building
line
·Mani roadside
·Inside roadside
·Widening of the road and path by roadside utilization of O.S.
·Public sector and integrated induction Source : UDIK, 2005
1.2.2 연구의 방법
연구는 문헌조사와 현장조사로 이루어졌다. 문헌조사는 건축선 지정에 의한 외부공간형성에 관하여 조사하였으며 판교신도시 지 구단위계획에서 의도한 단독주택지의 지침에 대하여 정리하였다.
현장조사는 221필지를 전수조사 하였다.
2)가구 내부의 공유외부공간이 사용되는 용도를 건축법상의 불․합 법에 상관없이 현재 사용하고 있는 실태를 조사하였고 인접대지와 의 상호보행이동의 가능성을 체크하였다.
지구단위계획지침서의 대지 경계부 처리규정에 따라 대지 간 수평면의 연속성을 유지하고 있는지를 확인하기 위해, 대지 상호간 레벨차이를 가구의 직각방향대지와의 차이값으로 비교하였다.
이 경우 1개의 대지가 2개의 대지와 경계를 접하고 있을 때 2 개의 경우수로 산정하였다. 블록과 가구별로 사용실태를 분류하여 주변상황이나 인접대지와의 경사도에 따라 어떠한 특성을 갖는지 분석하였다.
결과에 따라 향후 도시적 관리차원의 개선점이나 추후계획시 반영할 대안을 제시하도록 하였다.
2. 예비적 고찰
2.1 선행연구 검토
선행연구에 대한 문헌검토는 2가지 분야로 진행하였다. 서판교 지역의 특성인 경사면에 조성된 가로구역의 연속된 외부공지의 형태와 유사한 외부공지에 대한 연구사례와 판교신도시의 단독주 택지에대한 연구사례를 조사하였다.
먼저 외부공지를 규정하는 건축선은 조성유형에 따라 최소폭 4m 이상의 도로조성유형, 최소폭 1m 이상의 보차분리조성유형
2) 미건축 공지 14필지 포함
전면공지에 시행하는 조경시설조성유형으로 세 가지로 구분된다.
적용 기준은 Table 1과 같다.
대지 내 공지에 관련된 용어로는 조성 목적에 따라 구분되어 있다. 공개공지는 휴식공간이 목적인 공간으로 간선도로변 및 이면부의 보행 집중지역에 적용한다. 이동공간의 조성이 목적인 전면공지는 간선도로변 필지 및 이면도로변 필지에 건축선 후퇴로 조성한다.
이승희 연구에 따르면 전면 공지를 개별적 존재로 보지 않고 선형 open space라는 전제하에 연결성을 위주로 보행에 관하여 연구하였다. 논현로의 전면 공간 조사 시 도로지형이 경사지게 되면 각 건물마다 1층 레벨이 달라지므로, 그에 따라 각 건물의 전면공간도 1층 레벨에 대응해 달라지므로 보행의 연속성이 떨어진 다는 지적을 하였다(Lee and Kim, 2006). 이는 본 연구의 진행에도 시사하는 바가 있다.
윤채규는 도시공간을 사회적 활동을 하는 건축공간과 커뮤니티 를 위한 가로공간으로 구분하여 규정하고 전면 공간의 구성요소와 사용실태를 조사하여 개선방향을 도출하였다. 개별 필지별로 지정 하는 것보다는 미관지구확대 등 지구단위의 계획에 의하여 종합적 인 계획이 이루어져야 한다고 주장하였다(Yoon et al., 2003).
김지엽은 법령에 의해 지정되고 확보된 전면 공지가 사적 전유물 로 사용되어질 때 법적으로 어디까지 제어할 수 있는지, 그것이 정당한 것인지를 법리 해석을 통해 알아보고, 개선 방향을 제시하였 다. 일방적이고 획일적인 지침이 오히려 다양한 조성형태나 방향을 저해할 수 있음을 지적하였다(Kim et al., 2010).
조성익 연구는 판교신도시 지구단위계획 지침에서 규정하고
있는 인근 주택과의 경계와 대지 내 공지 제한 사항들에 대한
Table 3. Size of Building in Residential Units Division Residential units
Building Usage
Map
Symbol R1 (for migrant unit)
Permitted Use
Detached house (except multiplex house) store house (1st neighbourhood living facility, a or f, i of 2nd neighbourhood living facility) Not
Permitted Use
·Except permitted use
·Prohibited facilities in school zone Building Coverage
Ratio under 50%
Floor Area Ratio under 150%
Top floor F3
Households per
Parcel under 3 family
The corresponding
block F1-1, F2-1, F4-1, F5-1, F6-1, F7-1, F8-1 Source : MLTM, 2008
거주자 만족도 조사를 실시하였다. 그 결과 가로에서 1층 바닥높이 규정(20cm이내)과 공유외부공지의 담장불허규정이 가장 낮은 선 호도를 보이는 것으로 조사되었다. 담장 불허규정의 경우 선호도 차이가 심하여 긍정적인 답변과 부정적인 답변이 혼재하는 것으로 나타났다(Cho and Park, 2012). 상기한 2가지 사항은 본 연구에서 조사할 사항과 밀접한 관계가 있을 것으로 예상된다.
김민경은 분당과 일산의 점포주택지 분석을 통해 단독주택지 내의 노상주차로 인해 가로기능이 축소, 제한되고 있음을 지적하고, 단독주택지에서의 가로공간은 보행을 통해 공유하는 장소성을 가 진 ‘다목적 생활공간’으로서의 기능도 고려해야한다고 지적하였다.
특히 이런 다목적 행위를 수용하는 데에 있어 가로와 인접한 옥외 공간, 즉 외부공간이 가로공간의 질을 결정하는데 중요한 역할로 작용한다고 하였다(Kim and Lee, 2006).
2.2 판교신도시 지구단위계획 지침 고찰 및 공유외부공지에 대한 이해
2.2.1 이주자택지(R1)의 건축물에 대한 용도, 규모 제한 판교신도시 지구단위계획 시행지침에 의하면 단독 주택용지와 근린생활시설용지의 건축물의 규모는 Table 3에 의하며, 필지별 세부기준은 지구단위계획 지침도에 의해 결정된다. 단독 주택용지 의 건축물 용도표시는 R1,R2로 구분한다. R1의 허용용도는 다중주 택을 제외한 단독주택과 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시 설 중 가,바,자목
3)에 해당하는 용도이다.
점포주택의 경우 ‘점포주택의 규정
4)’을 따라야 하고, 점포주택 의 지하층 층별 면적은 건축면적 이내로 하며, 지하 2층 이하는 기계실 및 주차장용도에 한한다(MLTM, 2008).
2.2.2 이주자택지(R1)의 공유외부공지 조성에 관한 규정 판교신도시 지구단위계획 시행지침(2008)에서 정의하는 공유 외부공지는 단독주택용지 내에 위치하며 건축한계선에 의해 구획
3) 건축법 시행령 제3조 5호관련 별표14. 제2종 근린생활시설
가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
바. 사진관, 표구점 자. 일반음식점
4) 제1편 제1장 제7조 ⑦항(점포주택)
“점포주택”이라 함은 건물의 일부를 근린생활시설 용도로 사용하는 주택으로서 주거 이외의 용도로 사용되는 부분에 대하여는 다음 각 호와 같이 규정한다.
위치:1층 또는 지하1층에 한한다.
규모:바닥면적의 합계가 총 연면적(지하층 포함)의 40%를 초과할 수 없다.
되어진 영역으로 대지경계선으로 부터 2.5m이격(일부 클러스터형 필지 4.5m)으로 확보된 대지안의 공유공지를 말한다. 이때, 공유외 부공간은 해당 필지의 개발 주체가 건축물의 신축 시 이를 조성한다.
공유외부공지 조성 기준 및 방법은 총 4가지로 정해져 있다.
첫째는 점포의 외부공간으로 활용이다. 이주자택지 내의 공유외부 공지는 보행자의 점포 진입로, 점포의 외부 공간 등으로 활용하여 보행자의 통행을 원활하게 하며, 점포의 상업적 이용을 더욱 활성화 한다. 단, 점포가 없을 경우 공유외부공지에 조경을 식재하여 시각적 인 공유를 가능하게 한다.
둘째, 공유외부공지의 경계부에는 담장 설치를 금지한다. 단, 점포가 없을 경우, 도로(공공공지내의 자전거도로를 포함)와 인접 한 경계부에 한해 담장을 설치할 수 있다. 경계블록 등 담장이 아닌 재료로 경계표시는 가능하며, 이는 수평면의 연속성을 유지해 야 한다.
셋째로 공유외부공지의 주차를 금지하지 않으나, 재료는 반드시 잔디블록과 같은 ‘투수성 포장’으로 하여야 한다. 이를 통해 시각적 으로나마 공유하는 경관형성의 취지에 부합되도록 한다.
넷째, 주차장으로의 이용을 제외한 공유외부공지의 포장은 개별 필지의 주체에 의해 자율적으로 조성하나, 이웃필지와 조화를 이루 도록 규정하고 있다(MLTM, 2008).
2.2.3 공유외부공지의 이해
법적으로 정의된 공유외부공지라는 용어와 동일한 용어로 지정,
계획 되어진 도시설계지침은 사례를 찾아보기 힘들다. 그러나 선행
Fig. 3. Location of the Surveyed Block
연구들에서 언급하고 있는 유사한 개념의 정의를 살펴봄으로서 그 개념을 이해할 수 있도록 하였다.
공유의 사전적 의미를 살펴보면 ‘두 사람 이상이 한 물건을 공동으로 소유함’이라고 정의되어 있으며(Dong-a, 2011), 영어 에서는 ‘joint (common) ownership’이라고 쓰이고 있다(Kyohak, 2004).
정석은 함께(共)에 대한 건축의 태도란 낱낱(個)이 아닌 건축이 낱낱에 머무르지 않고 이웃과 얼마나 함께 하느냐에 달려있다고 하였다. 또 개별 건축이 대지경계선 안에서 문제를 푸느라 시간과 공간을 낭비하는 것이 아니라 문을 열어 밖을 향해 울타리를 넘어서 면서 도시로 들어가 문제를 해결하는 것이 열린 건축에 대한 태도라 고 하였다.
공지라는 개념은 도시안의 공지와 대지안의 공지로 나눌 수 있는데, 두 가지 모두 채광, 통풍, 일조 등의 소극적 개념보다는 보행, 휴식 등 좀 더 적극적인 공간으로 해석하고 있다(Jeong, 1994).
이러한 해석과 판교신도시 지구단위계획지침의 내용을 정리해 보면 인접대지 경계선 사이에 지정된 건축한계선에 의한 공유외부 공지는 외부도로에서의 보행연결은 필수사항이 아니라 하여도 인 접대지 간에 공지를 함께 사용하거나 시각적으로 차폐된 느낌을 주지 않도록 의도하였음을 알 수 있다. 이에 본 연구에서는 인접한 대지경계선 상호간의 보행가능성에 대한 계획의도가 있었는지의 여부와 물리적으로 어떠한 문제가 있었는지를 조사하여 지정취지 의 유효성과 개선점을 도출하도록 하였다.
3. 대상지 조사 및 분석
3.1 대상지 조사
서판교 지역은 남북방향으로 경사진 지형에 자연스러운 경사를 이루도록 동서로 배치되어 있다.
이러한 원지형의 영향과 계획의 결과로 대부분의 점포주택지도 남저․북고의 지형을 이룬다. 현장조사는 각 필지별로 공유외부공지
가 사용되어지고 있는 용도를 아래와 같이 분류하고 인접대지와의 높이 차이를 조사 하였다.
Fig. 4. Survey Examples (Block F4)
Fig. 5. Survey Examples (Block F7) EN : Entrance for upper level of residential unit CX : commercial extension of ground floor ET : Etc. (storage, subkitchen etc.) EX : Out side
● : Possibility of trip between open space
▲ : Optional mobility (not intended but can move)
× : Impossibility of trip between open space
3.2 조사 결과 분석
인접한 필지와의 공유외부공지 조성레벨차이를 조사한 결과를 보면 블록전체의 경사도와 밀접한 관계가 있다.
가구와 접하고 있는 전면도로가 경사를 이루고 있으나 가로변과
1 층의 높이 차이가 20cm를 넘을 수 없다(MLTM, 2008)는 지침에
따라 필지 내에 위치한 공유외부공지 또한 전면도로나 1층 높이와
연계된 높이로 조성되며, 반대편 도로와 접하고 있는 인접대지는
Table 4. The Difference of Height Between Privately-Owned Public Exterior Spaces
Division Plot Under 30 30-60 Over60 Etc.
F1-1 37 21 1 Gentle slope
F2-1 16 6 2 0 Gentle slope
F4-1 28 14 1 2 Gentle slope,
Wonjung riverside
F5-1 23 6 3 0
Gentle slope, Recrangle site, Wonjung riverside
F6-1 29 6 4 10
Slope, Commercial development
of a lower part
F7-1 44 16 3 9 Slope
F8-1 30 22 2 0 Gentle slope,
Commercial development
Total 91 16 21 -
Fig. 6. Overcoming Measures 1
Fig. 7. Overcoming Measures 2
(a) Design 1 (b) Design 2
(c) Design 3 (d) Design 4
(e) Design 5 (f) Design 6
(g) Design 7 (h) Design 8 Fig. 8. Case by Open Space Design
해당전면도로의 높이에 맞게 조성될 수밖에 없다.
이러한 상이한 계획높이가 서로 만나게 되는 공유외부공지 부분에서의 해결방법은 공지사이에 높이 차이를 두는 방법과(Fig.
6) 필지내부에서 높이 차이를 두는 방법(Fig. 7)이 있다. 그러나 Fig. 7의 경우 공유외부공지 부분이 상층부의 출입구나 1층 시설과 연계된 용도로 사용될 경우(화장실, 창고 등의 출입동선) 필지내의 이동 동선 문제로 단 차이를 두기가 어렵다. 결론적으로 전면도로의 높이 차이는 인접대지경계선이 있는 공유외부공지에서 생기게 된다.
평지에 가까운 F8-1 블록 중 필지 간 높이 차이가 30cm 이하인 경우는 총 22개소로 동일 블록 중 91.67%의 비율을 보이고 있다.
가구 내에서 필지 간 높이차이가 제일 심한 F7-1 블록의 경우는 28개의 조사지 중 32.14%의 비율을 보이고 있다. F7-1의 조사지 중에 오히려 높이 차이를 적극적으로 이용해 지하층에 채광을 유도하고 있다(Fig. 8). 이것은 최소 1.5m정도의 높이차이가 나는 경우에 가능 하다.
공유외부공지를 사용하는 용도별 실태를 보면 저층부의 시설
종류에 따라 다양한 행태를 보이고 있다. 근린생활시설 및 업무시설
과 가까워 음식점이 많이 분포되어있는 곳에서는 창고나 보조의
서비스공간으로 이용하는 장소가 41개소(17.75%)로 분포하고 있
Table 5. Use Type of Privately-Owned Public Exterior Space
Division Plot EN CX ET EX Etc.
F1-1 37 12 12 2 13 Gentle slope
F2-1 16 4 3 11 4 Gentle slope
F4-1 28 5 14 7 8 Wonjung riverside
F5-1 23 17 5 3 6 Gentle slope,
Wonjung riverside F6-1 29 8 6 7 12 Commercial development
of a lower part
F7-1 44 14 13 1 14 Slope
F8-1 30 7 3 10 10 Gentle slope,
Commercial development
total 67 56 41 67 -
Table 6. The Migratory Potential of Privately-Owned Public Exterior Space
Division Plot Positive Negative Etc.
F1-1 37 8 16 Gentle slope
F2-1 16 1 7 Gentle slope
F4-1 28 0 14 Wonjung riverside
F5-1 23 6 3 Gentle slope, Recrangle site, Wonjung riverside
F6-1 29 0 20 Slope, Commercial
development of a lower part
F7-1 44 8 17 Slope
F8-1 30 5 16 Gentle slope, Commercial development of a lower part
total 28 93 -
Fig. 9. Immovably
Fig. 10. Open Space Inter-Block
다. 상업시설 확장으로 사용되는 곳은 56개소(24.24%)로 그 중
운중천과 가까워 산책로와 CAFE가 밀집해있는 F4-1블록은 14개 소로 동일 블록 중 가장 많은 분포(41.18%)를 보이는 것으로 조사되 었다.
F5-1블록의 경우 운중천과 근접해 F4-1블록과 유사한 위치에 있으나, 공유외부공지의 사용용도 비율은 상이하다. F5-1의 경우는 상층부의 출입구 진입공간으로 사용되는 경우가 54.84%로 가장 많고, 상업시설의 확장공간으로 사용되는 경우는 16.13%로 적다.
이에 비해 F4-1블록의 경우 상업시설 확장이 41.18%로 가장 많고, 출입구로 사용되는 경우가 14.71%로 가장 적은 것으로 조사되었다.
이는 F5-1블록의 필지크기와 장방형비례에서 나오는 건축물용 도와 계획안의 방향이 F4-1 블록과 상이하기 때문으로 사료된다.
인접한 필지간의 공유외부공지로의 보행이동 가능성에 대한 조사는 ‘보행자의 통행을 원활하게 하며 경계부는 담장이 아닌 재료로 경계표시만 가능하고 수평면의 연속성을 유지해야 한다 (MLTM, 2008).’라는 조항에 부합하는지를 확인하였다.
공지상호간의 레벨차이를 조사한 항목에서 알 수 있듯이 물리적 인 높이 차이가 심한 곳에서는 이동이 불가능하다(Fig. 9). 그러나 30cm이하의 이동이 가능한 높이라고 판단되는 지역에서도 조경 또는 차폐시설로 인해 심리적, 물리적으로 이동이 불가능하도록 차단하고 있는 곳이 대부분이다. 위 두 가지 이유로 이동이 불가능한 지역은 전체 조사지역 중 76.86%의 분포 비율을 보이고 있다.
조사블록 중에는 이동할 수 있는 공유외부공지가 한 곳도 존재한 다(F4-1, F6-1). 이는 공유외부공지가 상층부의 주거시설로 진입하 는 동선인 경우, 사생활 침해 가능성에 대한 우려(Cho and Park, 2012) 로 판단된다(Fig. 10).
상업시설의 확장이나 서비스 공간으로 사용되는 경우에는 차폐
시설을 하거나, 가설 건축물 형태로 공간을 축조하여 사유공간화
Fig. 11. Spatial Privatization
Fig. 12. The Best Case
(a) Block Edge 1 (b) Block Edge 2 Fig. 13. The Commercial Facility at Block Edge
Table 7. Open Space Use at Block Edge
Division Plot For commercial
For
walk For etc. Etc.
F1-1 37 10 8 4 -
F2-1 16 3 2 1 -
F4-1 28 10 6 4 Wonjung riverside
F5-1 23 5 2 1 Wonjung riverside
F6-1 29 2 3 3 commercial development of a lower part
F7-1 44 7 6 7 -
F8-1 30 2 2 8 commercial development of a lower part
total 96 39 29 28 -
하고 있는 것이 확인 되었다(Fig. 11). 지침에서 요구한 의도한 요구 사항이 잘 실현되어 좋은 환경을 만들고 있는 사례도 드물게 조사되었다(Fig. 12).
가구 단부에 위치하여 2개의 전면도로에 맞닿고(보행자 도로 포함)있는 필지는 공유외부공지가 가로와 연결되는 부분으로, 상업 시설이 없는 경우 담장을 설치할 수 있도록 규정하고 있어 가구
내로 통과 동선이 유입되는 것을 차단할 수 있다. 그러나 가각부의 평지는 상업시설의 입지로는 우선적으로 선택되는 위치로서 대부 분 상업시설이 위치하고 있다.
조사 결과에 따르면 공유외부공간을 상업시설로 확장한 지역은 40.63%(39개소)로 가장 많은 비율을 보이고, 보행공간으로 사용되 는 경우는 30.21%의 비율을 보이고 있다.
상업시설이 위치할 경우 공유외부공간으로 조성되어 보행 연결 을 고려하여야 하나, 상업시설로서의 옥외 테라스 공간 등이 가장 유용하게 사용될 수 있는 위치여서 다른 필지들 보다 상업공간으로 의 확장사용이 많은 위치임을 알 수 있다(Fig. 13). 분당의 카페거리 의 데크 시설처럼 법적인 다툼의 소지가 있어 보이는 부분이다.
이 경우 지침에서 규정한 가구내로의 시각적 공유나 이동은 불가능 한 경우도 있다.
4. 분석의 종합 및 결론
4.1 분석의 종합 및 개선방안 4.1.1 공유와 연속성의 문제
판교신도시 지구단위계획 지침에 의하면 공유외부공지 지정은 저층부 상업시설 주변의 보행이동을 원활히 하고 상업 활동을 활성화하기 위한 수단이며, 건물의 간격을 적정히 유지하여 채광, 환기 등 환경을 쾌적하게 유지하는데 그 목적이 있다고 할 수 있다.
그러나 어디서 어디까지 보행이 가능하게 할 것인지, 대지 상호간 수평을 유지하라는 것은 이동을 전제로 하는 것인지 명확치 않다.
다만 시각적으로나마 공유가 가능하도록 한다는 문구를 유추 해석해보면 보행이동 등 물리적인 공유는 한계가 있음을 포함하고 있는지 짐작해 볼 수 있다.
공간에서의 공유라는 것은 이동이나 머무름의 연속성이 있어야
Fig. 15. Building Interval between Road(A) and Open Space(B) Fig. 14. Lost Continuity
가능하다. 그러나 서판교지역의 경우 경사지에 위치한 가로구획의 특성상 다른 지역과 동일한 건축 기준을 적용하는 것은 어렵다 판단된다. 각각의 대지 내에서 높이를 조정한 후 동일한 높이로 공지가 만나게 만드는 것이 가능하기는 매우 어렵다(Fig. 14).
4.1.2 물리적인 공간조성과 심리적 공유 의사
경사가 있는 가구에서 전면도로와 1층 바닥의 높이 차이(20cm 이내)규정은 건축 허가과정에서 지켜질 수밖에 없는 규정이어서 결과적으로 후면 또는 측면으로 인접대지와 마당의 높이 차이가 날 수밖에 없는 상황으로 조사되었다. 그러나 경사가 거의 없는 F8-1블록이나 경사가 심하지 않아 보행이 가능한 높이로 차이가 나는 경우도 보행이나 시선차단을 위한 조경시설물이나 차폐시설 이 설치되어 보행이나 시선차단이 일어나는 곳이 대부분이다. 이것 은 심리적으로 공유가 부담스럽거나 프라이버시가 침해당한다는 생각 때문인 것으로 판단된다. 이는 조성익
5)의 만족도조사에서도 증명된 것과 일치한다. 더욱이 점포주택의 경우는 상부에 3가구가 생활하는 다가구 주택(법적으로 단독)으로 외부공간에 대한 주인의 식이나 사후관리에 매우 소극적인 것으로 조사되었다. 그 결과 조경시설이나 구조물들의 관리상태가 방치되고 있다.
점포주택은 1층의 상업시설이 가로변과 최대한 접하도록 계획하 고 상층부와 출입구, 계단 등의 코어부가 측면이나 후면에 위치하므
5) 조성익의 연구(2012)는 판교신도시의 단독주택지의 거주자를 대상으로 하여 점포주택(다가구) 거주자는 제외 되었으나 단독주택지의 주거시 설 이라는 공통점이 있고 주거시설 주변의 외부공지에 대한 심리 상태는 유사점이 있을 것으로 보아 참조 하였다. 조사에 의하면 공유외부공지의 담장 불허규정과 1층 바닥높이 규정이 매우만족 5점 기준에 2.61과 2.66점을 받아 최하위를 기록하였다.
로 주출입구가 공지에 노출된다는 부담감이 있을 것으로 판단된다.
또한 상층부 주거로의 진입이 주차장이나 상업시설(외부에 확장된) 을 통하여 진입하게 되므로 주거의 쾌적성이 현저히 떨어진다고 사료된다.
4.1.3 주변지역의 상황에 따른 공지조성 관리 형태
조사대상지 7개 블록의 특징을 보면 주변의 중대형 근린생활시 설과 접하여 상업시설이 활성화된 지역 중 특히 음식점이 많은 경우는 공유외부공지가 창고나 외부주방으로 사용되는 경우가 많 은 것으로 조사되었다(F2-1/F8-1). 그리고 운중천 주변의 CAFE가 많은 F4-1블록은 노천CAFE 등의 상업시설 확장 행위가 빈번히 발생했다. 경사도가 심한 F7-1블록의 605번지 가구의 경우는 9개 의 필지가 공유외부공지를 모두 공유하며 이동이 자유롭게 조성되 어 있다(Fig. 12). 지하층 채광이 가능한 형태로 건축하여 작업공간 과 CAFE등으로 이용하는 사례도 조사되었다. 대지를 해석하는 건축가의 개념이 외견상으로는 비슷해 보여 상호보완의 효과를 발휘하고 있음을 알 수 있다.
사례를 살펴보면 동일한 규정에 의한 공간이 주변상황에 따라 다르게 작동하는 것을 알 수 있다. 예상되는 환경에 따라 공지조성 규제를 달리할 필요가 있다고 판단된다.
4.1.4 건축한계선이 만드는 인동간격의 효과
공유외부공지의 보행이나 사용문제와 달리 건축한계선 지정으 로 확보된 인동간격은 채광, 환기, 프라이버시 보장에 긍정적인 효과를 발휘하고 있는 것으로 분석된다.
건축법에서는 채광, 환기, 등의 확보를 위하여 인접대지경계선 에서의 이격 거리를
6)규정하고 있으나 일조방향(판교 신도시의
6) 성남시 건축조례 제24조 별표3, 대지안의 공지규정에 의하면 연구대상 지의 건축물은 인접대지 경계선에서의 이격 거리가 0.5m이다.
