1. 부동산시장의 특징
주택을 비롯한 부동산은 삶의 터전으로 회 자되고 있지만 현실은 부동산을 투자 혹은 투 기수단으로 여기는 인식이 만연한 상황이다.
부동산 개념에 대해 학자들 간에는 다소간 표 현의 차이가 있지만1), 우리 민법(제99조1항)에 서는‘토지와 그 정착물’로 부동산을 정의하고 있다. 여기서 정착물이란 주택, 업무 및 상업용 건물, 공장, 수목 등 땅에 부착된 모든 것을 말 한다. 그러나 대부분의 일반 국민과 언론에서 는 토지와 주택, 혹은 주택이라는 제한된 개념 으로 부동산을 인식하고 있기 때문에 논의의 편의상 이 글에서도 주택과 토지라는 제한된 개념으로 부동산이란 용어를 사용하기로 한다.
주지하는 바와 같이 과거 우리나라의 부동
산시장은 주기적 불안양상을 반복하면서 국민 들의 주거생활은 물론 경제의 건전한 성장에 많은 문제를 야기한 바 있다. 가격안정에 대한 정책당국의 강력한 대책에 힘입어 국지적 불안 양상 속에서도 최근의 부동산시장은 외형적인 안정세를 유지하고 있다. 하지만 시장불안을 초래했던 요인들은 여전히 남아있는 실정이다.
일반적인 시장은 재화 및 서비스의 공급자 와 수요자 쌍방이 직접 혹은 매개를 통해 가격 을 결정하며 매매가 이루어지는 장소로 정의되 지만, 부동산시장은 일반재화시장과는 달리 지 리적 특정성이란 제약을 수반한다. 이로 인해 부동산시장은“부동산에 대한 권리의 교환, 유 리한 교환을 위한 가격설정, 경쟁적 이용간의 공간배분, 토지 및 공간의 이용유형 결정, 그리 고 수요와 공급의 용이한 조절이 이루어지도록
수요자 중심의 부동산시장 기반조성
이 수 욱
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국토연구원 연구위원1) 부동산을 뜻하는 real estate는 구영국보통법(old English common law)에 의하면‘real’은 차입금의 상환을 하지 못할 경우 대출자가 부동산에 대해 법적인 소송(real action)을 할 수 있다는 개념이고, ‘estate’는 소송 등의 권리의 집합(a collection of rights)을 의미한다. 서양법제에서는“지상물은 토지에 따른다”는 로마법의 원칙에 따라서 건물과 같은 토 지의 정착물은 이를 독립된 부동산으로 다루지 않는 것이 일반적이다(예를 들어 독일 민법 제93·94조, 스위스 민법 제 655·677조, 프랑스 민법 제517조 이하 등). 이와 달리 한국의 민법은 토지뿐만 아니라 토지의 정착물에 관하여도 이를 독립된 부동산으로 취급하고 있다. 개념에 있어서도 민법에서 정한 것외에도 토지와 그 부착물(attachment) 또는 토지와 그 부속물(appurtenance)이라고 하며, 토지와 그 개량물(improvement)이라고 하기도 한다(손경환·김승종 외. 『부동산 시장의 선진화를 위한 기반정비 연구』. 국토연구원, 2004. pp 10)
2) 손경환₩김승종 외 전게서. pp 10~11. 이와 유사하게 보이스(Byrl N. Boyce)는 부동산시장을“부동산권리의 교환으로서 공간적 배분과 공간이용이 패턴을 결정하고 수요와 공급에 의하여 가격이 결정되는 상업활동”이라고 정의하고 있다(정상 철 등. 『부동산경제론』, 형설출판사. 2007. pp 172).
하는 상업적 활용”으로 정의되고 있다2). 이러한 부동산시장은 첫째 시간제약 및 법 적 규제로 인한 공급의 비탄력성 때문에 부동 산의 수급조절이 어렵고 가격 왜곡화 현상이 자주 나타난다 점, 둘째 국지화된 시장으로 부 동산의 지역₩위치₩규모₩용도에 따라 세분화된 세부시장별로 불균형과 차별화가 이루어진다 는 점, 셋째 통화정책 등과 같은 자금의 흐름과 밀접한 관계를 가진다는 특징을 지닌다.
2. 부동산문제 발생의 주요 원인
경제적 관점에서 보면 부동산은 실제 재산 으로서 운영할 수 있는 자본적 성격을 지니며, 생산재인 동시에 최종소비재의 기능을 가지면 서 시장에서 거래되는 상품이다. 이러한 부동 산은 고용과 소득을 창출하는 원천이면서 동시 에 개인과 법인에게는 부를 형성하는 수단이 되기 때문에 부동산시장 불안을 야기하는 주요 원인이 되고 있다.
부동산문제를 보는 시각은 개인이 처한 사 회₩경제적 배경과 인식수준에 따라 차이가 있 을 것이다. 또한 부동산문제에 대한 접근은 가 격 상승, 소유의 편중 등 결과적으로 나타난 현 상을 진단하고 평가한 내용들이 주를 이루고 있지만, 이러한 현상은 수급불균형(가수요와 공급시차), 과잉 유동성, 공정거래질서 미확립 (투명성과 형평성 부족) 등 여러 요인들로 인해 발생한 것이라 할 수 있다.
부동산문제를 야기했던 대표적 요인으로 제 한된 토지, 공급자 중심의 시장구조, 수급 불안 정, 불로소득환수장치의 미비 등을 드는 데는
별반 이견이 없을 듯하다. 먼저, 제한된 토지와 공급자 중심의 부동산시장 구조의 정착은 수요 자인 국민의 주거비 부담을 가중시키는 결과를 낳고 있다. 우리나라처럼 수도권 집중이 심하 고 개발 가능한 택지가 많지 않은 나라에서는 토지와 주택 등 부동산 가치의 희소성은 상대 적으로 높아질 수밖에 없다. 또한 우리나라 주 택시장처럼 특정 지역에 수요가 몰리는 경우에 는 수요자와 공급자간의 정보비대칭이 더욱 심 해져 수요자들이 구조적으로 고분양가 등 공급 자 우위의 시장을 받아들일 수밖에 없는 구조 를 형성하게 했다.
둘째는 수요와 공급의 불일치는 만성적 수 급불안을 낳았다. 지역 선별적 경제성장 모형 은 서울 등 대도시 중심의 급속한 도시화와 이 에 따른 택지 및 주택 부족 문제를 초래했다.
산업화를 통한 경제성장만을 추구한 결과, 국 민의 생활터전인 주택문제에 대해서는 상대적 으로 관심이 적었던 것이 사실이며, 주택관련 지표도 이에 일조했다. 예를 들어 주택보급률 이라는 긍정적 지표가 우리나라 주택가격 상승 은 주택수 부족 때문이 아니라 투기적 가수요 때문이라는 논리를 제공해 부동산 보유세 등 주택가격억제 정책의 근거를 제공했고 이로 인 해 공급시장을 더욱 위축시키는 결과를 가져왔 다고 볼 수 있다.
셋째 불로소득환수장치의 미비는 부동산이 가장 확실한 투자대상이라는 그릇된 인식을 국 민에게 심어주었다. 과거 기업과 부동산투기의 대표세력으로 불리던 복부인 등이 투기의 중심 이었다면, 최근에는 부동산 소유에 대한 국민들 의 열망이 저금리 기조와 맞물리면서 빚어낸 분 위기에 편승한 가계가 부동산 수요의 중심을 차
지하고 있다. 이는 근로소득보다 높은 자본이득 을 부동산이 가져다준다는 그릇된 인식에 기인 하며, 미흡했던 불로소득 환수장치가 문제의 본 질적 해결을 어렵게 해왔음을 짐작케 한다.
3. 부동산시장 선진화의 요건
부동산시장은 자율조정기능이 취약하기 때 문에 관리가 소홀해지면 시장이 악화되는 성 향이 강하다3). 또한 부동산문제에는 경제적, 제도적 측면 등이 복합적으로 내포되어 있다.
따라서 해결수단도 세제, 금융, 주택공급, 택 지개발 등을 포괄하는 종합대책의 성격을 띠 게 된다.
그 간 정부는 부동산문제의 해결을 위해 주 로 두 가지 측면에서 부동산시장에는 개입해 왔다. 하나는 사회적 목표를 달성하기 위해 저 소득층을 위한 주택공급 정책 등의 방법으로 형평성(정치적 기능) 제고를 위한 것이고, 다른 하나는 시장실패를 보완하고 자원의 효율적 배 분(경제적 기능)을 위한 시장개입이었다. 그 결 과로 지난 1967년 부동산투기억제에관한특별 조치법으로 부동산투기억제세(현 양도소득세) 가 도입된 이후, 2008년 3월 말까지 투기억제 책 31건, 경기부양책 17건, 서민주거복지책 12
건 등 모두 60건의 부동산정책이 시행됐다.
그러나 부동산정책은 경기 침체기에는 부동 산 활성화 대책을, 그리고 호황기에는 수요억 제 및 관리, 공급확대 정책을 병행하는 단기 처 방 위주의 정책이 이루어지면서 본래 취지가 퇴색되는 경우가 많았다. 전문가들은 이로 인 해 부동산이 주기적으로 불안양상을 반복하며 가구의 주거비 부담을 가중시키고 국민경제 성 장의 걸림돌이 되는 부작용을 초래하는 주범이 되고 말았다는 평가를 내놓고 있다.
부동산정책의 일관성 유지는 시장 변동을 완화하고 효율적인 시장으로 만드는데 있어 매 우 중요하다. 따라서 부동산시장의 안정유지와 선진화를 위해서는 확고한 부동산정책의 기조 하에서 각종 수단이 수립되고 시행되는 것이 필요하다. 이는 정책적 일관성이나 수단의 합 목적성이 부재된 정책은 부동산시장을 왜곡시 키고 부동산투기를 근절하지 못함을 의미한다.
일반적으로 선진화된 부동산시장이란 투명 하고 효율적인 시장을 말한다4). 투명한 부동산 시장은 관련정보의 공유 하에서 공개적으로, 공평하게, 합리적인 규칙을 바탕으로 부동산 거래, 소유, 과세 등이 이루어지는 시장이며, 효율적인 부동산시장은 부동산 거래, 소유, 과 세 등의 제도가 정비되어 있어, 모든 시장참여 자가 정보의 획득에 따른 초과수익을 얻을 수
3) 예를 들어 주택공급 감소하거나 중단되면 주택의 양적, 질적 문제가 악화되고, 토지이용규제가 소홀하면 난개발 및 외연적 확산이 확대된다.
4) 부동산시장 선진화 수준 즉, 부동산시장의 투명성 또는 효율성을 측정하는 수단으로는 크게 2가지 접근방법이 사용되고 있다. 첫째는 관련된 사회₩경제적 지표를 평가하거나, 전문가 등을 대상으로 투명성 수준에 관한 척도를 조사해 지수화하 는 방법으로 Jones Lang Lasalle (프랑스), IMD(스위스 국제경영개발원), 국제투명성기구(독일), 헤리티지재단(미국) 등 에서 매년 조사해 발표하고 있다. 둘째는, 투명성과 관련을 가진 간접지표를 개발하는 방법이 이용된다. 예를 들면 부동산 가격 형성 과정을 분석하는 것이다(손경환, 김승종 외. 『부동산시장 선진화를 위한 기반정비 연구』, 국토연구원, 2004.
pp 16~36).
없는 시장이다. 결국 부동산시장의 선진화는 공정하고 투명한 시장질서의 확립과 가격의 장 기 안정기반 마련 여부에 따라 그 성패나 수준 이 결정됨을 알 수 있다.
이를 정리하면 부동산시장 선진화란‘부동 산시장의 장기 안정구조 정착’이라는 말이 된 다. 부동산시장의 장기 안정을 위해서는 정책 의 일관성과 정책수단의 합목적성이 매우 중요 하다. 정책 일관성 유지와 수단의 합목적성은 부동산시장 변동을 정확히 분석하고 전망할 수 있는 물리적 시스템이 구축될 때 달성 가능하 게 된다. 또한 부동산문제 발생의 원인이 되어 왔던 공급자 중심의 시장구조를 수요자 중심의 시장구조로 개선하고, 부동산시장 조절 기능을 수행할 수 있는 기반을 갖출 때 비로소 실현될 수 있음을 시사한다.
4. 부동산시장 선진화를 위한 정책방향
1) 물리적 시스템 구축을 통한 부동산시장 전망 및 예측기능 제고
부동산시장 선진화를 위해 부동산 정보의 불균형을 최소화하는 것은 매우 중요하다. 현 재 우리나라에서 부동산정보가 제대로 체계를 갖추고 있는 분야는 부동산거래 정보 분야라 할 수 있으며, ‘부동산 실거래가 등록시스템’
은 부동산시장 투명화에 크게 기여한 것으로
평가받고 있다. 그러나 부동산정보체계가 정 보망의 구축이라는 하드웨어 측면에서는 상당 한 진전을 이루고 있지만, 정보의 활용과 같은 소프트웨어 측면에는 여전히 미흡한 상태에 있다5).
부동산정보체계가 시장의 선진화를 위한 효 과적인 수단으로 작동하기 위해서는 정확한 정 보체계의 구축과 함께, 이를 바탕으로 정보를 효과적으로 활용할 수 있는 다양한 수단이 마 련되어야 한다. 특히 장래 부동산시장 변동에 대한 전망과 예측기능을 대폭적인 강화와 시장 변동에 대한 사전 대처능력의 배양은 시장안정 을 위한 정책 일관성과 정책수단의 합목적성 확보에 있어 매우 중요하다.
시장변동에 대한 대응능력 제고를 위한 한 방안으로‘부동산시장상황판별시스템(가칭. 이 하‘시스템’)’의 개발 필요성을 들 수 있다6).
‘시스템’은 부동산시장관련 정보, 부동산시장 분석, 부동산시장 예측 및 판별에 관한 기능을 One-stop으로 실시하는 물리적 시스템으로 4 개 정보DB의 부동산시장정보DB와 부동산시 장분석시스템으로 구성되며, 주로 거시적₩미 시적 부동산시장을 분석 및 예측하게 된다.
‘시스템’이 거시적 분석 외에 미시적 즉 단 위지역의 부동산시장 분석기능을 수행하기 위 해서는 투기지역이나 투기과열지구 등 부동산 문제를 초래할 가능성이 높은 전국의 기초자치 단체를 대상으로 부동산관련 자료를 구축하여 야 한다. 특히 부동산정보는 기존의 가격, 거
5) 외국의 경우 부동산시장의 투명성을 확보하기 위해 일반적인 시장상황뿐 아니라 개별부동산의 거래가격 등을 신속하게 제 공하는 시스템을 갖추고 있다. 상당수의 국가에서는 거래가격을 포함한 등기정보를 전산화하고, 인터넷 등을 통하여 거래 가격정보를 공개하고 있다.
6) ‘부동산시장상황판별시스템’은 국토연구원에서 현재 개발 중이다.
래, 정책 외에 수요자인 일반 국민의 심리정보 까지 자료로 구축하는 선까지 확장하여 시장변 동 가능성에 대한 원인발굴과 예측의 정확도를 높이는 것이 중요하다. ‘시스템’의 핵심은 정 보DB의 구축에 있다. 따라서 정책당국 및 유 관기관과의 상호연계가 성패의 관건이 된다.
‘시스템’이 구축되면 전국 및 단위지역적 (洞 단위) 관점에서 부동산시장에 대한 종합 분석 및 예측이 가능해지고, 이를 기반으로 이상시장 지역에 대한 사전파악과 그에 적합 한 정책수단의 적절한 구현이 가상실험을 통 해 가능해지게 된다. 이처럼 정책수립 이전에 관련수단을 적용해 봄으로써 정책의 일관성 과 수단의 합목적성을 크게 높일 수 있고, 부 가기능 개발을 통해 다양한 부동산시장지수 개발도 가능할 수 있다는 것이 이 시스템의 장점이다.
2) ‘수요자 중심(Consumer oriented)’의 부 동산시장 형성
지난 3월 26일 주택업계와의 조찬간담회에 서 정종환 국토해양부 장관은 "그동안 공급자 중심으로 주택정책을 펼쳐왔는데 이젠 수요자 중심으로 정책을 펼쳐나갈 것"임을 밝혔다7). 여기서‘수요자 중심’이란 부동산을 구매하거 나 이용하는 입장에서 제도와 공급 등이 이루 어지는 것을 말한다. 이를 달리 말하면 수요자 관점이 될 것이고, 공급자의 관점에서 벗어나
고객의 관점에서 공급의 규모와 장소, 가격, 관 련정보의 공개 등이 이루어짐을 말한다.
수요자 중심의 시장을 형성하기 위해서는 다음과 같은 몇 가지 전제가 해결될 필요가 있 다. 첫째, 실수요자층의 부동산에 대한 접근이 용이해야 한다. 이는 규모와 지역, 가격 등에 대해 수요자가 원하는 바에 따라 선택할 수 있 어야 함을 말한다. 둘째는 다양한 형태의 부동 산 공급이 적재적소에, 그리고 적시에 합리적 인 가격으로 이루어져야 한다. 여기서 합리적 가격이란 수요자가 원하는 정보의 획득이 가능 한 시장 투명성을 기초로 형성된 가격을 의미 한다. 이런 측면에서 분양가내역공시제도는 매 우 큰 의미가 있다. 셋째는 생활수준에 맞는 소 비선택이 가능하도록 부동산 공급이 이루어져 야 한다. 1인가구나 신혼부부, 노인가구, 저소 득층을 고려한‘맞춤형 주택공급’을 생각할 수 있다.
그러나 부동산시장에서 소비자가 재화를 자 신의 선호에 따라 선택하기란 쉽지 않기 때문 에 정책당국의 부동산시장 패러다임 변화에 대 한 시도는 보다 면밀한 검토 과정을 거치며 시 행될 필요가 있다. 일례로 2007년『주택법』개 정으로 민간부문까지 확대된 분양가상한제와 분양가내역공시제도 그리고 실수요자를 위한 가점제 청약제도 등이 본격화되면서 부동산시 장에 일어난 일대 변화를 들 수 있다. 보다 저 렴한 주택을 구입하고자 하는 수요자들의 대기 수요가 늘어나고 있는 반면, 일각에서는 개정
7) 수요자 중심이라는 용어를 정부가 사용하기 시작한 것은 김영삼 정부시절인 1996년‘5.31 교육개혁안(교원의 전문성 확보 와 수요자 중심의 교육 실현)’이 발표되면서 부터라 할 수 있다. 하지만 10여년 전 사용된 용어가 교육분야의 시장경제논 리 도입을 위한 것이었다면, 지금은 시장의 한 주체인 소비자와 공급자의 권리와 의무를 제대로 정립하겠다는 것이어서 두 용어의 사용배경에는 많은 차이가 있다.
된 법률이 시장의 자유로운 발전을 저해해 주 택산업의 경쟁력을 약화시키고, 건축비 제한은 시공시 최고의 품질의 주택을 건설할 수 없게 하여 결국 그 피해를 소비자가 입게 될 것이라 는 의견도 있다.
이로 인해 시장에는 기존 주택보다 저렴한 주택의 공급은 주택시장의 흐름을 공급자 중심 에서 수요자 중심으로 바꾸어 놓는 기폭제가 될 것이란 기대감과 정책변화로 기대가 무산될 것이라는 수요자의 우려감이 상존하고 있다.
이처럼 정책이 시장에서 제대로 평가받지 못하 고 있는 이유는 그 동안 정책 일관성 결여라는 경험이 국민의 잠재의속 속에 크게 퍼져있기 때문이다. 따라서 앞으로의 부동산정책이 국민 의식 속에 잠재된 정책불신을 끄집어 내 없애 기 위해서는 다양하고 저렴한 맞춤형 주택을 공급하는 최소한의 기반을 갖추어 국민에게 제 시하는 것이 필요하다.
이의 출발점은‘이명박 정부’가 새로운 주 택공급방식으로 제안한 신혼부부용 주택, 지분 형 주택공급 등이 될 것이며, 앞으로 보다 심층 적인 주택수요 변화구조와 종합적인 주택공급 체계 틀 안에서의 검토가 필요하다. 또한 지역 별, 계층별, 주택특성별 주택수요 변화구조를 보다 구체화하는 방안을 강구하지 못한다면, 현행과 마찬가지로 일부 계층을 겨냥한 주택공 급 방식을 제안하는데 그치고 말 것이다.
현재 국토해양부와 국토연구원은 공동으로 매년‘국민주거실태조사’를 실시하고 있다. 이 를 보다 강화하고 주거서비스 수준에 대한 질 적 평가를 기초로‘수요자 중심’의 시장에 접 근해 나간다면 앞서 제시한 세 가지의 전제조 건을 모두 충족시킬 수 있을 것이며, 이 과정에
서 지역과 규모 그리고 가구생애주기, 대상계 층과 그 형평성을 보다 면밀히 분석한다면 보 다 큰 성과를 얻을 수 있을 것이다.
3) 도심내 저렴한 주택공급을 통한 부동산시장 조절 기반구축
현 정부는 출범이전부터 서민주거안정을 위 해 분양가 20% 인하, 공공택지 조성비 인하, 연간 50만호₩신혼부부주택 12만호를 추진하겠 다고 공약했다. 이를 위해 기존 시가지에 대한 재개발과 재건축을 통해 택지와 주택을 공급하 겠다는 방안과 재건축주택의 일부를 지분형 주 택으로 분양하겠다는 방안을 제시하기도 했다.
저렴한 주택을 공급하고자 도입된 제도들은 주택 실수요자의 초기부담을 낮춰 서민의 내 집 마련기회를 확대하고, 주거서비스를 향상시 켜 나가겠다는 공통된 목적을 지니고 있다. 따 라서 대기수요가 많은 곳에 우선적으로 적용해 저렴한 주택 공급을 늘려나간다면 서민주거안 정과 주택시장 조절기능을 매우 효과적으로 수 행할 수 있을 것이다.
지난 해 저렴한 주택공급의 한 방안으로 시 행한 토지임대부와 환매조건부 분양주택은 토 지공급과 막대한 재정부담 문제해결이 선행되 어야 가능했던 제도이다. 경기도 군포 부곡지 구에서 이루어진 토지임대부 및 환매조건부 주 택분양의 시범공급 결과 총 804가구 모집에 모두 178가구만이 청약해 전체 공급물량의 77.9%가 미분양되는 결과를 낳았다. 이를 두 고 정치권과 정부의 날선 공방이 있었지만 정 작 중요한 것은 토지임대부나 환매조건부 분양 주택 같은 저렴한 주택의 공급이“주택가격이
반값이다, 아니다”하는 것이 아니라, 주거약자 와 실수요자를 지원하면서 주택시장을 조절할 수 있는 가능성을 검증하는 새 지평을 열고자 했다는데서 그 의의를 찾아야 한다는데 있다8).
① 주택재건축을 통한 저렴한 주택 공급 가능성 과도한 택지비 부담을 최소화하는 대안으로 제시 가능한 것이 재건축 단지에서 토지임대부 주택 혹은 환매조건부 주택을 분양하는 것이 다. 현행「도시및주거환경정비법(이하 도정법)」
에 따르면 주택재건축을 할 경우, 사회적 형평 성, 개발이익환수 등을 위해 증가한 용적률의 25%를 임대주택으로 공급하도록 되어 있다.
그러나 그 실효성에 대해서는 의문이 가는 것 이 사실이다. 따라서 유사한 목적을 달성하면 서 지역여건에 맞게 차등 적용할 수 있는 방안 을 모색하는 것이 보다 효과적인 제도 운용을 가능하게 할 것이다.
저렴한 주택 공급 확대방안을 도심내 주택 재건축을 통해 검토하고자 하는 것은 입지적 측면에서 지난해 시범운영했던 토지임대부 및 환매조건부 분양주택과는 큰 차이가 있고, 가 격불안의 진원지라는 지목과 대기수요가 상존 하는 곳이기 때문이다. 이러한 점들은 주거약 자의 주거서비스 향상을 위해 주택공급을 확대 하고, 주택시장을 조절할 수 있지의 여부에 대 해 시험할 수 있게 해준다.
② 토지임대부 분양주택 공급 가능성
토지임대부 주택의 성패는 택지가격에 의해 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 따라서 토지 임대부 주택을 고밀 재건축단지에서 분양하기 위해서는 인센티브 용적률 부여가 반드시 필요 하다. 고밀 재건축단지를 계획용적률 내에서 토지임대부 주택으로 분양할 경우, 군포 부곡 시범운영과 마찬가지의 결과를 낳을 수밖에 없 기 때문이다. 따라서 계획용적률 외에 인센티 브 용적률 제도를 적용함으로서 택지비를 대폭 줄여야 한다.
실례로 아래 <표 1>과 같이 계획용적률내의 임대주택의무비율 면적과 동일한 인센티브 용 적률을 부여하게 되면, 택지비용은 계획용적률 적용시와 동일한 공급가격을 지불하고도 약 2 배 내외에 달하는 면적을 확보할 수 있다. 따라 서 고밀 재건축 단지에서 택지비와 토지임대료 를 인하하기 위해서는 현행의 용적률 인센티브 제도를 적극 활용 및 확대할 필요가 있다.
인센티브 용적률 부여를 전제로 사례단지를 분석한 결과, 토지임대부 분양주택의 가격은 6 억 300만원으로 나타났다. 이 중 60%(3억 6180만원)를 분양가격으로 하고, 잔여 40%에 대해서는 월세형, 혼합형, 완전 보증금형 방식 으로 토지임대료를 납부하도록 할 수 있다. 이 방식에 따라 분양면적 105㎡(32형)을 분석해 본 결과, 월세형은 초기부담이 적은 대신 월 임 대료로 114만여원을 지불해야 하는 것으로 나 타났다.
반면 혼합형 토지임대 방식을 도입할 경우,
8) 우리의 경우는 외국과 상황이 매우 다르다. 싱가폴, 스웨덴 등 외국의 경우처럼 토지를 오래전부터 국유지화 하는 정책을 사용하였거나 과거 왕토사상의 전통이 계속되고 있는 국가와는 달리, 우리는 전국토의 20.5%에 달하는 국공유지 가운데 도시지역내 위치하고 있는 국공유지가 2.5% 수준에 불과하다. 그나마 주거용도로 사용하기에는 한계가 있다. 이는 과다한 토지구입비 투입으로 저렴한 주택공급을 어렵게 하고, 자칫 재정적자를 유발시킬 가능성도 배제할 없다.
수요자는 결국 조성원가의 80%에 해당하는 초 기비용을 부담하게 되고, 잔여 20%에 대해서 는 월 57만 5000원(㎡당 5440원)의 임대료를 부담하면 된다. 이는 주변지역의 전세가격(4억
~4억5천 수준)보다 분양가격이 다소 높다는 단점이 있지만 시세와 비교해서는 30%이상 저 렴한 수준이다.
③ 환매조건부 주택공급과 가격안정 가능성 인센티브 용적률이 적용되지 않거나, 적용 할 수 없는 단지에 대해서는 임대주택을 환매 조건부 주택으로 분양하는 방안을 적용할 수 있다. 이 때 환매기간은‘반값아파트 시범사업
평가단’이 지적한대로 환매기간을 줄일 수도 있지만, 서울 도심등 지역적 특성에 따라서는 굳이 그럴 필요가 없을 수도 있다. 환매조건부 분양주택을 계획용적률 적용시의 임대주택 조 성가격의 150%(약 9억 500만원 추정)에 일반 분양하고, 환매기간 20년 그리고 건물기한 40 년, 정액법에 의한 감가상각, 지가상승률 4.7%
로 가정하여 분석해 보았다. 분석 결과, 20년 간 환매주택 가격상승률은 매년 1~2% 수준으 로 유지되는 것으로 나타났다.
④ 지분형 분양주택 공급 가능성 검토
지분형 분양주택 제도는 입주자가 지분매입
<표 1> 인센티브 용적률 부여시의 주택분양가격과 토지임대료
구분 단위
토지임대부 주택공급(용적률 230%에 인센티브 용적률 추가부여 → 240%)
비용 비고(가정)
면적 ㎡ 39,718 연면적 증가분 25%(19,859㎡) + 인센티브 용적률(25% 해당분 19,859㎡ 가정) 택지비
천원
167,808,550 ·｛(계획용적률 면적+인센티브 용적률 면적) ×공시지가(845만원/㎡)｝/2 공사비 44,484,160 표준건축비(280만원)+가산비용 ≒ 370만원, 112만원/㎡
기타 15,519,456 건축비 가산비용 39만2천원/㎡으로 가정
합계 227,862,166 -
조성원가
전체
천원/㎡
5,737 18,932/3.3㎡ (분양가격 약 6억 300만원) 토지 4,535 14,965/3.3㎡
건물 1,202 3,967/3.3㎡
토지 임대료
(보증금 0%) 10.9 ·｛(조성원가/2)×최초임대료율(5.69%)｝/12
· 114만 3000원 / 월 보증금
(20%)
보증금 1,147 약 1억 2048만원(조성원가의 20%) 월 임대료 5.44 57만 5천원/월 (2년마다 5% 범위내 상승)
주) 1. 소형의무건설비율(2:4:4)을 유지한 채 고밀재건축 단지에서 공급 가능한 저렴한 주택의 규모를 알아보기 위해 서울 강남권에 입지하고 있는 한 단지 를 사례지로 선정하여 분석한 것임. 사례단지는 1979년에 준공된 14층, 24개동으로 102㎡(31형) 2674세대와 112㎡(34형) 1750세대 등 모두 4424세 대로 구성되어 있으며, 대지면적 239,200㎡, 연면적 470,726㎡로 용적률 197%, 건폐율 26.5%의 제3종일반주거지역임.
2. 편의를 위해 공급평형 규모는 분양면적 105㎡(32형)만을 대상으로 하여 분석을 실시하였음
을 통해 주택의 전부가 아닌 일부만 소유하고, 일정기간 전매가 제약된다는 점에서 참여정부 가 추진한 토지임대부 주택이나 환매조건부 주 택 제도의 연장선상에 있다고도 볼 수 있다. 임 대주택이나 토지임대부 분양주택과는 달리 입 주자가 월 임대료에 대한 부담을 갖지 않지만, 전매제한기간이나 불완전한 재산권 행사 등에 서 유사한 특성들을 지니고 있다고 볼 수 있기 때문이다.
지분형 분양주택은 공공부문의 관여 없이 투자자 펀드에 의해 주택분양 비용의 일부 (49%)를 충당하는 것이기 때문에 공공기관이 관리하는 저렴한 주택처럼 별도의 분양방식이 나 지원이 필요치 않다. 지분형 주택의 수요자 초기 비용부담은 절반 수준(51%)에 해당하지 만 투자자가 개입되는 관계로 일반분양방식을 채택할 수밖에 없는 것이다. 따라서 주택재건 축 단지에서의 지분형 주택공급은 투자자 펀드 에 의한 자금조성이 이루어진 상황이라면 소형
주택의 일반분양 세대분 전체를 주택수요자가 원할 경우에는 지분형 주택으로 공급할 수도 있을 것이다.
다만 주택수요자의 경우, 낮은 초기 부담으 로 2배의 주거서비스를 확보할 수 있게 되기 때문에 가격상승시 이에 대한 투자자와의 분배 를 당연한 것으로 인정해야 하며, 투자자 역시 주택가격 상승률이 시중은행 금리보다 낮아질 수도 있음을 인정해야 한다. 물론 투자자 펀드 를 통해 주택분양이 이루어지는 경우, 주택지 분을 이용한 주택 파생금융상품을 발달시키고 거래시장에서 활발히 거래될 수 있도록 제도적 기반을 갖춰나가야 한다.
지분형 주택은 주택수요자에게는 주택금융 을 이용할 경우 지불해야 하는 금융비용을 줄 일 수 있고, 실현이 유보된 이익분에 대해서만 분배를 하면 되므로 매우 유리한 제도라 할 수 있다. 다만 앞서 언급한 주택소유에 대한 인식 전환이 선행되어야 하고, 주택지분 파생상품이
기준 주택가(A) 감가상각(B) A-B(환매가격)
10 년 1,433 백만원 226 백만원 1,206 백만원
11 년 1,500 백만원 249 백만원 1,251 백만원
12 년 1,570 백만원 272 백만원 1,299 백만원
13 년 1,644 백만원 294 백만원 1,350 백만원
14 년 1,721 백만원 317 백만원 1,405 백만원
15 년 1,802 백만원 339 백만원 1,463 백만원
16 년 1,887 백만원 362 백만원 1,525 백만원
17 년 1,976 백만원 385 백만원 1,591 백만원
18 년 2,069 백만원 407 백만원 1,661 백만원
19 년 2,166 백만원 430 백만원 1,736 백만원
20 년 2,268 백만원 453 백만원 1,815 백만원
<표 2> 환매기간별 주택환매가격
거래될 수 있는 시장을 조기에 정착시킨다면 또 다른 형태의 저렴한 주택 공급방식이 정착 될 가능성이 열리게 된다.
5. 맺음말
부동산시장의 선진화를 위해서는 시장의 투 명성과 효율성이 선행되어야 한다. 그 간의 정 책당국의 노력으로 우리나라의 부동산시장은 선진화의 상당한 진전이 있었음을 부인할 수 없다. 그러나 보다 나은 부동산시장 환경조성 을 위해서는 경기변동에 크게 영향을 받지 않 을 정도로 독립된 시장을 형성하거나 시장안정 기조를 유지하겠다는 강한 정책적 신념이 필요 하다. 전자의 경우 외부적 영향에 매우 민감한 만큼 실현에는 어려움이 있지만, 후자의 경우 는 몇 가지 원칙과 기반조성으로 어느 정도 달 성이 가능하다고 판단된다.
먼저 큰 틀에서 부동산정책을 정책기조와 시장대응책으로 구분하고, 시장변동과 관계없 이 일관성을 유지하는 정책의 기조를 수립하는 한편, 이러한 정책기조를 바탕으로 경기변동에 탄력적으로 대응할 수 있는 시장관리대책으로 양분 정책을 시행해 나가는 것이 필요하다. 이 를 위해서는 앞서 제시한 부동산시장을 전망하 고 예측하여 정책의 선제적 기능을 대폭 제고 시켜줄 물리적 시스템을 구축하고, 도심내 주 택재건축을 통한 저렴한 주택의 공급은 적정한 공급수준을 유지하면서 세분된 수요자 시장에 맞는‘맞춤형 주택공급’과 주택수급과 가격조 절 기능을 동시에 수행할 수 있는 방향에서 제 도개선이 이루어져야 한다. 이러한 기반이 형
성되었을 때 비로소 부동산시장의 안정적 관리 와 수요자에게 보다 다양한 선택의 기회를 제 공하는‘수요자 중심’의 시장 형성이 가능할 것이다.
〈참고문헌〉
이수욱. “주거서비스 향상과 저렴한 주택의 공 급확대”, 『국토』, 국토연구원, 2008. 3 이수욱₩손경환₩지대식₩박천규. 『부동산시장의
환경변화에 대응한 정책방향 연구』, 국토 연구원, 2007
손경환₩이수욱. 『부동산정책의 성과와 과제』, 국토연구원, 2007
손경환₩김승종 외. 『부동산시장의 선진화를 위 한 기반정비 연구』, 국토연구원, 2004
