프롭테크의 최종 주자 부동산 핀테크

특집 4차 산업혁명과 부동산 시장의 변화

프롭테크의 최종 주자 부동산 핀테크

2016년 1월 20일 스위스 다보스 세계경제포럼(다보스 포럼)에서 ‘4차 산업혁명의 이해’가 주요 의제로 설정되면서 광범위하게 사용되는 4차 산업혁명은 부동산 분야에서도 부동산 과 첨단 정보통신기술(IT)이 융합하면서 프롭테크라는 신산업을 만들어내고 있다. 부동산 (Property)과 기술(Technology)의 합성어인 프롭테크는 모바일과 빅데이터, 사물인터넷 (IoT), 인공지능(AI) 등 4차 산업혁명의 기제들을 부동산 각 분야에 활용해 부동산 산업의 새로운 업무 영역을 만들어 내는 기업이나 서비스를 의미한다.

이러한 프롭테크 중 부동산 투자와 자금조달 관련 분야는 핀테크와 융합되면서 부 동산 핀테크라는 새로운 영역을 창출하고 있다. 핀테크는 금융(Financial)과 기술 (Technology)의 결합어로 기술을 핵심요소로 하는 혁신적인 금융 서비스이다. 4차 산업 혁명의 진척과 더불어 우리나라에서도 새로운 산업 분야로 각광받고 있으며 정부에서 추 진하는 금융 혁신의 주요 분야로서 활성화되고 있다. 핀테크 산업은 아래와 같이 크게 여 섯 가지 산업으로 분류할 수 있으며, 핀테크 산업 자체의 활성화 정도와 부동산 산업과의 연관성 정도, 주요 업체 현황을 정리해 보면 <표 1>과 같다.

부동산 핀테크는 프롭테크와 핀테크의 교집합 부분으로, 부동산 산업에서 금융과 기술 을 결합해 사용자 인터페이스(User Interface), 사용자 경험(User Experience)을 바탕으 로 빅데이터, 인공지능과 사물인터넷, 증강현실(AR)/가상현실(VR), 블록체인 등 4차 산 업혁명의 발전된 기제들을 활용, 효율성을 증대시켜 합리적 비용으로 금융의 새로운 영역 을 만들어 내는 것을 말한다(<그림 1> 참조).

4차 산업혁명의 기제를 사용해 진행되고 있는 프롭테크에는 중개와 임대 프롭테크, 관

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최수석 | 헬로펀딩 부대표([email protected])

부동산 핀테크(FinTech) 산업의

현황과 과제

<그림 1> 부동산 핀테크 구성요소 모식도

<표 2> 부동산 핀테크 관련 용어

용어 설명

사용자 환경(User Interface: UI), 사용자 경험(User Experience: UX)

기기 조작방법, 콘텐츠, 프로그램 등을 구성할 때 사용자 편의성 강화 에 중점을 두는 트렌드

인공지능(Artificial Intelligence: AI) 사고나 학습 등 인간이 지닌 능력을 컴퓨터를 통해 구현하는 기술 사물인터넷(Internet of Things: IoT) 스마트폰, PC뿐만 아니라 자동차, 냉장고, 세탁기, 스피커, 시계 등 모

든 사물이 인터넷에 연결되는 것

증강현실(Augmented Reality: AR) 컴퓨터 그래픽을 통해 현실 환경에 가상의 사물이나 정보를 합성해 나 타내는 기술

가상현실(Virtual Reality: VR) 현실세계와 분리되어 새로운 디지털 환경을 구현해 그 환경 속에서 실 제와 유사한 체험을 제공하는 기술

핀테크 산업 분류 산업 활성화 정도¹⁾ 부동산 산업과의 연관성²⁾ 주요 업체

결제 서비스 ◎ △ 페이코, 한국NFC

송금 서비스 ◎ △ 토스, MOIN

자산관리 서비스 △ ○ 핀크, 뱅크샐러드

증권형 크라우드펀딩 △ △ 와디즈, 오픈트레이드

대출형 크라우드펀딩(P2P) ◎ ◎ 헬로펀딩, 테라펀딩

암호화폐 △ ○ 빗썸, 코빗

<표 1> 핀테크 산업 분류와 활성화 정도

주: 1) 매우 활성화 ◎, 약간 활성화 ○, 활성화 저조 △.

2) 매우 연관 ◎, 약간 연관 ○, 연관 적음 △.

프롭테크 핀테크

UI / UX 빅데이터, AI

IoT, AR 등 부동산 핀테크

부 동 산

특집 4차 산업혁명과 부동산 시장의 변화

부동산 핀테크가 활용되고 있는 부동산 산업 분야

국내 상황이나 IT강국들의 상황도 유사하지만 아직까지는 부동산 핀테크가 본격적인 궤도에 오르지는 못하고 있다. 빅데이터 분석이나 활용, AI 등의 기술이 경천동지할 정도의 발전 속도 를 보이고 있지 못하는 점과 부동산 시장 정보 자체가 가지는 비대칭성, 암호화폐 산업에 대한 정부의 규제 등으로 부동산 핀테크 산업은 빅사이클의 초입 구간에 진입 중인 것으로 보인다.

현재는 주로 대출형 크라우드 펀딩(이하 ‘P2P 금융’)에 가장 활용도가 높으나 이마저도 P2P 관련 법률의 부재로 P2P 금융시장의 발전에 애로가 많은 상황이다(국회 정무위원회 에서 ‘온라인 투자연계 금융업 및 이용자 보호에 관한 법률안’으로 올해 8월 22일 의결하 여 독자 법률 제정 진행 중). P2P 금융에서는 정형데이터가 많이 확보된 주택담보대출에 서 가장 많은 활용도를 보이고 있다. 앞으로도 주택담보대출 분야에서 부동산 핀테크가 가장 큰 발달을 보일 것으로 예상되며, 비대면 금융거래와 전자등기 등에서도 활발한 진 전이 있을 것으로 관측된다. 우리나라의 주요 부동산 핀테크 기업을 좀 더 들여다본다면, 우선 ‘피노텍’을 들 수 있다. 피노텍은 클라우드 기반 비대면 부동산담보대출 플랫폼으로, 금융회사와 담보대출 서비스를 협업하고 있다.

구분 세부 내용 주요 업체

P2P 금융

주택담보대출 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부동산 부실채권(NPL) 공통 활용

· 매매가/전세가 산출, 적정 주택담보대출비율(LTV) 산출

· 건축현장 실시간 스트리밍 서비스

· 적정 낙찰가격 산출

· AI 활용, 비대면 대출서비스, 전자등기

암호화폐 부동산 관련 코인 부동산을 기초자산으로 한 코인 발행 추진

<표 3> 우리나라의 부동산 핀테크 활용현황

<그림 2> 피노텍의 비대면 담보대출 플랫폼 화면

비대면 담보대출 플랫폼

클라우드 기반 무방문 실시간 담보대출 서비스 플랫폼 핀테크

플랫폼 비즈니스

전자문서 기반 대출 서류 자동 발급 및 생성

실시간 정보 제공으로 담보물에 대한 안정성 확보

고객 결과전송

결과전송인터넷등기소

비대면 담보대출 플랫폼(전자등기)

세금 납부 / 채권 매입 / 권리 확보 대출신청

금융기관

법무기관 권리확보의뢰

대출금 지급

등기접수 담보대출

경쟁력 확보를 위한 필수 서비스

자료: 피노텍.

다음으로는 부동산 예상수익률 분석에 특화된 집펀드가 있다. 집펀드는 부동산 빅데이 터에 AI를 접목하여 개인과 법인 소유 부동산의 예상수익률을 분석한다. 그리고 P2P 금융 사로서 부동산 핀테크를 활발하게 접목시키는 회사로 ‘헬로펀딩’과 ‘탱커펀드’ 등이 있다. 이 중 헬로펀딩의 ‘헬로 라이브TV’는 P2P 금융 최초로 PF 현장을 365일 24시간 생중계를 실시 하는 서비스를 제공한다. P2P 투자자들이 투자한 현장에 직접 가지 않고도 실시간으로 확인 할 수 있도록 함으로써 투자 상품 신뢰성 제고에 IT 기술을 적극 활용하고 있는 예이다.

해외에는 암호화폐 관련 회사인 임브렉스(Imbrex)의 이더리움 기반의 MLS(Multiple Listing Service)¹⁾, AI 파운드리(AI Foundry)의 AI를 활용한 주택담보대출 등(<그림 4>

참조)이 있으나 아직은 도입 초기단계라고 볼 수 있다.

1) 미국 부동산 유통 시스템.

공공 API (Application Programming

Interface)

시각적 분류 (Visual Classification)

추출 (Extraction)

로봇 (Robots)

규칙 엔진 (Rules Engine)

탄력적인 스케일 (Elastic Scale)

산업 솔루션 산업 분류별 솔루션 시장 분야

(Field Library) 규정 분야 (Rules Library)

로봇 에이전트 (Robotic Agents)

신청내용 분석 (Analytics)

통합 의사결정

(Integrations) 솔루션별 특징

상품 구성 대출 관리 2차 대출시장 중기업 /

소기업 상업적 비대출 금융기관

파트너 및 정부

애자일 모기지(Agile Mortgages™) 대출기관과 모기지 파트너에게 판매

애자일 뱅킹 (Agile Banking™)

애자일 렌딩 (Agile Lending™)

애자일 오토메이션 (Agile Automation™)

추후 결정 (To Be Determined

: TBD) 서류 분야

(Document Library)

인지 비즈니스 자동화 플랫폼(Cognitive Business Automation Platform)

<그림 4> AI 파운드리(AI Foundry)의 애자일 모기지 솔루션(Agile Mortgage Solution) 이미지

주: 인지 비즈니스 자동화 플랫폼은 Al 파운드리가 최신 AI, 기계학습, 컴퓨터 영상장치 등을 적용 구축하고 있는 금융사무 자동화 플랫폼으로, 애자일 모기지 솔루션은 주택담보대출 서류 심사에 특화돼 있음.

자료: https://www.aifoundry.com/cognitive-business-automation (2019년 8월 22일 검색).

자료: 헬로펀딩.

특집 4차 산업혁명과 부동산 시장의 변화

부동산 핀테크 산업의 시장 현황과 미래

앞에서 살펴본 것처럼 우리나라 부동산 핀테크 분야는 주로 P2P 금융에서 활용되고 있으 며 은행 등 제도 금융권에서는 비대면 부동산 담보대출이나 전자등기 등 보조적인 역할을 하는 데 그치고 있다. 그러나 빅데이터 산업과 머신러닝, AI 기술 등이 가져올 부동산 핀테 크 산업의 미래는 무궁무진하며 그 파급 효과 역시 매우 클 것으로 예상된다. 예를 들면 3 년 후 아파트 가격을 빅데이터와 머신러닝으로 예측해 담보대출 비율을 더 높게 가져가거 나 낮게 가져가 대출 자산 확대와 리스크 관리에 유용하게 활용할 수 있으며, 부동산 부실 채권(NPL)에서도 낙찰 예상 가격을 제대로 예측함으로써 투자의 수익성을 높일 수 있다.

한국은행이 발표한 2019년 2/4분기 가계신용 자료에 의하면 가계 부문의 주택담보대출 은 769조 원에 이르고 있다(한국은행 2019). 여기에 자영업자 앞 주택담보대출과 법인용 주택담보대출 등을 합하면 900조~1천조 원 수준에 이를 것으로 추정된다. 이러한 기존 주택 관련 부동산 금융시장은 부동산 핀테크가 1차적으로 대체 가능한 시장이며, 실명 확 인의 특례와 같은 금융실명제 탄력적 적용의 기반 위에 핀테크 수용에 대한 제도 금융권 의 인식 전환이 추가된다면 다양한 형태의 새로운 시장이 열릴 것이다. 단순 주택담보대 출에서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF), NPL 등 부동산 금융에 IT 기술이 접목되고 부동 산 실물투자에 투자수익률 분석과 예측, 다른 투자수단과의 내재적 가치의 상호비교 등을 통한 최적 투자수단 등이 제공되면 부동산 핀테크 산업이 엄청난 규모로 확장되면서 부동 산 산업의 새로운 장을 열어갈 수 있을 것이다.

아울러 암호화폐에 대한 규제 틀이 완성되고 국내에서 코인 발행이나 유통이 정상적으 로 원활히 진행된다면 부동산 관련 코인은 투자와 자금조달의 큰 축을 맡을 가능성이 높 다. 스테이블 코인(기존 화폐에 고정 가치로 발행되는 암호화폐)을 기반으로 하는 부동산 개발사업 관련된 코인에 대한 투자와 유통, 스마트시티에서 활용되는 부동산 코인 등은 부동산 개발사업에 대한 자금조달을 용이하게 만들면서 부동산 관리 측면에서도 새로운 산업을 열어갈 수 있을 것으로 보인다.

부동산 핀테크 산업의 과제

부동산 핀테크 산업은 아직 걸음마 단계이며, AI 등 4차 산업혁명의 기제를 제대로 사용 하는 단계에 이른다면 시장을 제패할 수 있는 플랫폼으로 성장할 것으로 기대된다. 플랫 폼이 성공하려면 기술력을 바탕으로 공통된 규칙을 선점하고 새로운 가치를 창조하며, 네 트워크와 데이터를 가지고 있어야 한다. 부동산 핀테크를 영위하는 기업이 역량 있고 가

부 당국과 금융 당국, 한국데이터진흥원 등에서는 IT에 기초한 핀테크 활성화에 많은 지 원을 실행하고 있으며, 이를 바탕으로 개별회사에서 CEO 주도 아래 부동산 핀테크를 부 흥시킨다면 절대 강자가 없는 현 업계에서 지각변동을 일으킬 수 있을 것이다.

둘째, 부동산 핀테크 업체도 혁신 금융 도입을 활성화해야 한다. 금융 당국에서 추진하 고 있는 규제 샌드박스는 「금융혁신지원 특별법」에 기초해 우리나라를 금융 강국으로 키 워내기 위한 절박하면서도 매우 효율적인 활용방안으로 평가되고 있다. 지난 8월 7일에 발표된 금융규제 샌드박스 사전 수요조사를 보면 7월 15일에서 26일까지 142개 회사에서 219개의 다양한 혁신금융서비스를 제출했고, 상반기 사전신청보다 회사 수는 61%, 서비 스 수는 108% 증가했다(금융위원회 2019).

부동산 산업이나 부동산 금융업은 각종 규제로 발전이 늦어지고 있지만, 이를 돌파하는 데 혁신금융 서비스와 지정대리인 제도는 매우 효율적으로 활용될 수 있으므로 기존 금융 권과 협업하거나 자체적으로 추진하여 업체의 비전을 이루는 데 적극 활용해야 한다.

셋째, 부동산 핀테크 전문인력의 양성을 더 이상 미루어서는 안 된다. 부동산 핀테크의 가장 큰 영역 중 하나는 빅데이터 활용인바, 기술이나 통계 전문가는 아니어도 빅데이터 를 기획하는 전문가, 즉 ‘시민 데이터 과학자(Citizen Data Scientist)’를 양성해 빅데이터 를 활용한 부동산 핀테크를 도입해야 한다.

아울러 금융과 IT 소양을 검증하는 ‘부동산 핀테크 전문인력제도’ 도입, 상업용 부동 산 데이터 개방 강화, 금융 오픈 API 활성화, 데이터 매매시장 형성 등 부동산 핀테크 를 발전시키기 위한 각종 제도에 대한 정책당국의 한 차원 더 강화된 지원도 필요한 시 점이다.

참고문헌

금융위원회. 2019. 금융규제 샌드박스 수요조사(7.15~7.26) 결과. 8월 7일, 보도자료.

한국은행. 2019. 2019년. 2분기 가계신용. 8월 22일, 보도자료.

AI Foundry. https://www.aifoundry.com/cognitive-business-automation (2019년 8월 22일 검색).