iii S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
제 1장 서론
그동안 도시개발사업은 체계적인 도시공간의 조성과 주택공급 등에 많은 기여를 하여왔다. 하지만 사업의 추진과정에서 공공성 측면이나 사업 자체의 타당성 등 측 면에서 만족스럽지 못하거나 부작용을 초래한 경우가 적지 않았던 것도 사실이다.
도시개발사업의 성과는 상당부분 사업과정에 참여하고 있는 주체들의 성격, 권 한, 역량 등에 의하여 결정된다는 점에서 도시개발사업의 문제는 사업 주체의 문 제라고도 할 수 있다. 따라서 보다 선진화된 도시개발사업을 위해서는 사업에 참 여하는 주체들의 역할을 검토하여 바람직한 방향으로 다시 정립할 필요가 있다.
이 연구는 도시개발사업이 공익적 목적을 효과적으로 달성하고 부작용을 최소 화할 수 있도록 사업에 참여하는 주체들의 역할을 재정립하고 상호 협력할 수 있 는 방안을 모색하는데 그 목적이 있다. 프로젝트 파이낸싱에 의한 개발사업들을 연구의 주요 대상으로 상정하였으나 도시개발사업 전반에 유사한 논의가 적용될 수 있을 것으로 판단된다.
제 2장 도시개발사업의 현황 및 문제점
제 2장에서는 PF사업 등 도시개발사업의 현황과 문제점을 살펴보았다. 그동안 도시개발사업의 문제점으로는 우선 개발의 물리적 성과측면에서 기반시설이나 생활편의시설이 충분히 확보되지 못한 채 주택공급 위주로 고밀도․난개발이 이 루어졌다는 지적을 받아왔다. 이와 함께 원주민의 재정착률이 낮고 세입자에 대
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한 이주대책이 미비하다는 문제로 말미암아 개발의 공공성에 대한 회의론이 제 기되고 있다. 이밖에 개발수요가 충분히 뒷받침 되지 않은 무리한 사업계획과 동 일권역내의 중복된 개발사업, 과도한 토지가격 등의 문제는 사업성의 측면에서도 매우 취약한 구조를 노정시키고 있는 실정이다.
도시개발사업의 문제점들을 다시 보면 사업이 도시발전과 주민생활 등 공익적 효과 측면에서 한계를 보이고 있다는 점과 함께, 무리한 계획, 비용관리가 안 되는 구조 등 사업자체의 수익성 추구라는 측면에서도 문제가 있다는 것으로 나누어진 다. 이는 결국 공공의 역할이 취약하다는 점과 민간 입장에서는 사업을 책임지고 끌고 갈 수 있는 주체가 부재하다는 점으로 귀착된다고 할 수 있는 것이다.
제 3장 해외사례
본 장에서는 미국, 일본 등 해외선진국의 도시개발의 특징을 민관협력사업의 차원에서 살펴보고 우리나라 도시개발에 주는 시사점을 얻고자 하였다.
일본은 2000년대 이후 중앙정부 주도하에 민간개발을 유도하기 위한 각종 제 도와 지원체계를 만들어 시행중이다. 일본 도시개발의 대표적 조직인 도시재생 기구가 민관협력을 위해 조직의 업무를 시대흐름에 따라 수정한 것을 살펴보았 다. 그리고 도쿄역 주변의 공공민간협력개발인 다이마루유 지구 재개발사례를 통해 공공은 법과 제도를 통한 인센티브를 부여하고, 민간은 자발적으로 다양한 조직을 만들고 전체적인 지역관리를 위한 가이드라인을 만들고 협의를 통해 조 정하면서 지켜가는 것을 볼 수 있었다. 록본기힐즈 재개발 사례에서는 민간디벨 로퍼가 주민들의 요구사항을 듣고 이를 반영한 계획을 위해 노력하는 모습과 공 공과 민간의 의견조율과정을 살펴보았다. 미국에 대해서는 시정부 산하 재개발 청의 대표격인 보스톤 재개발청 사례를 통해 공공조직을 대표하는 주체들의 역 할을 살펴보았다. 영국은 여러 차원에 걸쳐 도시개발의 다양한 주체가 조직되어 서로 거버넌스 체계를 구축하고 있는 것이 특징으로, 이 중 RDA(Regional Development Agencies)를 포함한 대표적인 개발주체를 살펴보았다.
해외사례 검토를 통해 도시개발에 있어 중앙정부보다는 지역이 중심이 되는
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개발체계를 만들어가고 있다는 점과, 공공과 민간 영역에서 매우 다양한 주체들 이 각자의 역할을 충실히 하면서 동시에 협력하고 있음을 살펴보았다.
제 4장 개발주체별 역할 재정립 방향
제4장에서는 선진적인 도시개발사업을 추진하기 위하여 공공과 민간의 참여 주체별로 역할이 보다 합리적이고 명확하게 정립될 필요가 있음을 주장하고 각 주체별 역할 분담과 협력방안을 제시하였다.
중앙정부는 도시개발사업에 대한 직접적 권한을 가급적 지방에 이양하는 것을 원칙으로 하되, 국가차원에서의 파급효과가 큰 개발, 타당성 없이 무리한 재정투 자를 유발할 가능성이 높은 개발, 중복개발 등에 대한 조정을 위한 보다 적극적 인 역할이 필요하다. 도시개발사업이 지니고 있는 공공성 측면에서의 역할을 고 려할 때, 재정적 측면에서의 지원도 필요하다. 특히 우리나라는 지방세에 비하여 국세비중이 높다는 점을 감안할 때, 국유지를 활용한 지분 출자, 리스크의 분담 등의 방식으로 중앙정부 차원의 재정적 기여를 제고할 필요가 있다.
앞으로의 도시개발사업 추진과정에서 지방자치단체는 공공디벨로퍼로서 보다 주도적인 역할을 담당할 필요가 있다. 지방정부는 도시개발사업이 원활하게 진 행될 수 있도록 지원하는 한편, 공공의 관점에서 바람직한 방향으로 추진될 수 있도록 조정 및 통제의 역할을 담당하여야 할 것이다. 개발단계 뿐만 아니라 개 발 이후의 관리 운영과 함께 지역발전과 연계시키는 등 장기적이고 종합적인 관 점에서 도시발전을 선도하여야 할 것이다. 단 지방재정의 부담을 가중시키는 직 접투자 보다는 토지를 지분으로 하거나 인허가권 등을 기반으로 하여 사업에 영 향력을 행사하는 것이 바람직하다. 도시개발사업을 전략적으로 도시발전과 연계 시키기 위해서는 도시발전 전담기구와 같은 지속적이고 통합적인 전담조직을 구 성하는 것도 생각해 볼만하다.
무엇보다 자금력과 전문성이 있는 민간디벨로퍼가 적극 육성되어 장기적이고 안정적인 투자상품을 발굴․기획하는 것이 중요한 과제이다. 그러나 단기간에 역량있는 디벨로퍼가 출현하기를 기대하기 어려운 현실에서는 공공, 금융 등과
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의 유기적 연계, 시행사간의 네트워크, 부동산신탁과의 결합 등 대안을 고려해 볼 수 있다. 반면 종전 시공사가 보증 등 막대한 책임을 지면서 동시에 사업의 주도적 역할을 하던 관행을 지양하고 본래의 역할에 전념하도록 하는 것이 개발 사업의 수익성이나 건설회사의 리스크 등 측면에서 바람직한 것으로 판단된다.
도시개발사업에 대한 금융기관의 보다 적극적인 참여도 요구된다. 이를 위해 서는 대출 뿐만 아니라 투자를 장려하기 위한 인센티브를 정책적으로 강구할 필 요가 있으며, 수익성과 리스크 면에서 타당성 있는 사업이 선정되도록 모니터링 을 강화할 필요가 있다.
각 주체별 여건이나 역량을 감안할 때 제시된 바와 같은 역할을 수행하는 것이 단기적으로는 어려울 것으로 여겨진다. 따라서 각 주체간에 보완하고 협력하는 파트너쉽이 중요하다. 민간의 참여주체간의 협력도 중요하지만 공공과 민간의 긴밀한 협력이 무엇보다 중요하다. 이 과정에서 앞서 언급한 전담조직이 민간 개 발자와의 파트너가 될 수 있을 것이다.
제 5장 결론
제5장에서는 연구의 주요 결과를 요약하고 연구의 한계 및 향후 과제를 제시 하였다. 도시개발사업 참여주체간의 역할이 단순히 이론적 관점에서 정립되어 일시에 분담될 수 있는 것은 아니다. 각 주체의 여건과 역량이 각각 다르기 때문 이다. 따라서 당위론적인 역할 재정립 방향의 제시에 앞서 각 주체별로 심도 있 는 조사와 인터뷰 등이 선행될 필요가 있으나 본 연구에서는 그와 같은 접근이 이루어지지 못하였다. 후속연구에서 보다 구체적인 근거에 입각한 현실적인 방 안이 도출되기를 기대한다.
￭ 색인어 _ 도시개발사업, 참여주체, 프로젝트 파이낸싱, 공공디벨로퍼
