160
K R I H S 보 고 서
대규모개발사업 주변지역의 토지시장 안정화 방안 Policy Tools for Stabilizing Land Markets of
Areas Surrounding Large Development 채미옥・김용순・김태훈・이우진・조판기・송하승
지음개발사업 주변지역의 지가상승 억제 및 지가 불균등 해소를 위한 정책방향 제시
류해웅｜한국부동산연구원 부원장(서평)
개발사업은 자신의 노력이나 비용을 투입하여 건축 적 이용이 가능한 토지로 전환하기 때문에 개발토 지는 가치가 증대되어 지가수준이 높아진다. 그러 나 개발사업의 주변지역은 토지소유자의 노력이나 비용투자도 없이 지가가 상승한다. 주변지역의 지 가상승은 개발사업의 영향으로 나타나며, 기대이익 을 추구하는 투기적 수요의 정도에 따라 차이가 나 타난다. 따라서 주변지역은 개발사업으로 인해 개 발 잠재력이 그만큼 커지고, 개발지역의 기반시설 에 편승할 수 있다는 기대감에서 지가가 상승한다.
그러나 주변지역의 지가상승은 토지시장을 불안정 하게 함으로써 사회문제로까지 대두되고 있다.
이 연구보고서는 대규모 개발사업의 주변지역 에서 발생하는 난개발과 급격한 지가상승을 방지 하기 위한 방안의 모색에 주안점을 두고 있다. 이 를 위해 이 보고서는 대규모 개발사업에 따른 주변 의 지가상승 원인과 실태를 살펴보고, 대규모 개발
사업 주변지역의 토지시장 관리제도를 검토한 다 음 토지시장 안정화 방안을 제시하고 있다. 대규모 개발사업 주변지역의 토지시장 관리는 최근 동시 다발적 국책사업에 따라 야기되고 있는 지가상승 등의 문제를 해결하기 위한 정책방향을 제시해주 는 길잡이가 되고 있다.
첫째, 개발사업지 주변의 지가상승이다. 지가상 승의 원인은 토지시장에서 수요자의 행태와 제도 상의 문제에서 찾고 있다. 지가상승은 주변지역의 입지여건 개선에 대한 기대감으로 투기적인 토지 보유 및 개발수요가 일시에 증가하고, 공익사업의 보상금에 의한 대체토지 수요증가에 기인하는 것 으로 보고 있다. 그리고 토지이용규제가 느슨하여 어느 지역이든 쉽게 개발할 수 있기 때문에 지가가 상승한다고 한다.
둘째, 주변지역 토지시장 관리제도다. 대규모 개발사업지 주변의 투기나 지가상승을 방지하는
161
수단으로 시가화조정구역 등의 지정이 활용되고 있으나, 용도규제와 밀도규제가 느슨하여 지가가 급격히 상승한다고 한다.
그리고 토지거래허가제도는 허가기준의 모호 성, 사후관리 미흡 등으로 실효성이 없으며, 토지 시장 안정의 효과가 일시적이어서 지속적인 지가 안정 수단으로서 기능하지 못하는 것으로 파악하 고 있다. 또한 토지투기지역은 일시적으로 투기자 금 유입을 차단시켜 토지거래를 위축시키지만 그 효과는 지속되지 않는다. 따라서 이들 정책수단은 단기적으로 활용될 수 있으나, 지속적인 시장안정 을 위해서는 한계가 있는 것으로 판단하고 있다.
그러나 정책효과의 분석이 어떠한 분석 틀에 의해 이루어졌는가를 명백히 할 때 그 결과는 한층 설득 력을 가질 수 있을 것이다.
한편 최근 수년간 대규모 개발사업으로 보상금 이 크게 증가하였으며, 이는 사업 주변지역의 대토 수요로 이어져 토지시장의 혼란을 가중시켰다. 따 라서 현금보상이 투기자금화하는 것을 방지하기 위해 정책적으로 토지투기가 우려되는 지역으로서 대규모 개발사업이 시행되는 지역에서 부재부동산 소유자의 토지에 대해서는 1억 원을 초과하는 부 분을 의무적으로 채권으로 보상하도록 하였다. 그 럼에도 불구하고 주변지역의 지가상승이 멈추어지 지 않는 것이 실로 문제다.
셋째, 주변지역 토지시장의 안정화 방안이다.
이 보고서는 주변지역의 급격한 지가상승을 방지 하기 위해서 난개발이 발생할 수 있는 여지를 축소 하여 투기적인 가수요를 차단하여야 하고, 이를 위 해서는 다양한 정책수단을 상호 보완적으로 활용 하여야 한다고 주장하고 있다. 그래서 단기적으로 는 토지의 이용 잠재력을 낮추는 토지이용규제제
도, 거래단계의 투기수요 축소를 위한 토지거래허 가제 및 투기지역 지정, 토지투기의 수익성을 낮추 는 토지관련 조세, 보상제도 등의 개선을 제안하고 있다.
그리고 시가화조정구역은 완화하여 활용하되, 이보다 다소 완화된 용도지구를 신설하고, 개발행 위허가제한구역의 시한을 연장하며, 투기적 자금 의 유입을 차단하기 위해 토지거래허가제도나 보 상제도 등을 개선해야 한다는 것이다. 또, 토지거 래허가구역의 지정 및 해제기준을 명확히 하여 제 도운용의 합리성을 높여야 한다고 주장하고 있다.
한편, 장기적 방안은 토지이용규제체계를 개선 하고, 개발이익이 사유화되지 않도록 용적률거래제 의 도입을 제안하고 있다. 토지이용규제의 틀은 토 지개발 잠재력을 축소하여 투기적 토지보유 및 개 발수요를 차단하기 위해 용적률 기준을 기본용적률 과 목표용적률로 개편하도록 한다는 것이다. 그리 고 주변지역의 시장안정을 위해 용적률거래제를 활 용하여 개발이익을 환수하도록 하여야 한다는 것이 다. 이와 같은 장기적 방안은 기대차익을 겨냥한 투 기심리로 왜곡된 토지시장 기능을 정상화하는 효과 를 거둘 수 있을 것으로 판단하고 있다.
대규모 개발사업 주변지역의 지가상승과 난개 발을 방지하기 위한 단기적 방안은 설득력을 가질 수 있다. 그러나 장기적 방안에 대해서는 설득력이 부족한 점이 있다. 예를 들어 용적률 기준의 개편 이 어떻게 시장관리에 이바지할 것인가다. 그리고 용적률거래제가 대규모 개발사업 주변지역의 시장 안정을 위해 기능할 수 있을지도 의문이다. 왜냐하 면 이 제도는 토지이용규제를 강화하여 토지의 보 전을 도모할 수 있는 제도로서 용도지역제를 보완 하는 정책수단이기 때문이다.
