정책과 시장
KRIHS 국토연구원부동산시장 조사분석 봄호 _ 2016. 4 VOl. 13
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들어가는 글
과거 부동산시장에서 벌어진 논란들을 살펴보면 자극적인 통계에 휘둘렸던 경우들이 많고, 그 정서적 효과는 파괴적이었다. 몇 년 전 하우스푸어가 200만이라는 모 연구기관의 발표는 하우스푸어의 실체가 무엇인지도 정의되지 못하는 상황 속에서 뜨겁게 회자되어 대선후보들의 가장 중요한 공약사항이 되는 웃지 못 할 상황이 연출되었다. 그 이전인 2010년 모 연구기관에서 발표한 서울의 소득대비주택가격비율이 13배에 이르고 이는 뉴욕의 7배에 비해 지나치게 높다는 분석결과는 주택시장붕괴론의 기폭제가 되었다. 이와 같은 사례를 회상하면 합리적이고 책임지는 부동산시장 통계의 생산이 얼마나 중요한지를 되새기게 한다.
여기에 더하여 최근 부동산시장은 과거의 고성장기 경험했던 높은 변동성이 사라진 저성장기 매매시장의 움직임을 보여주고 있어, 쉽게 가격변동의 방향성을 읽기도 어려운 상황들이 연출되고 있다. 월세화는 급격히 가속화되어 과거 전세를 중심으로 형성된 임대료 통계로 시장을 판단하는 한계가 절실하게 드러나고 있다. 인구 및 가구구조도 급변하여 1인 가구를 중심으로 한 소형가구 비율이 증가하고 있고, 이러한 수요 변화에 대응하는 과거 가족단위 및 소유단위를 기본으로 산정되는 주택 재고 및 공급통계의 한계가 심각하게 대두되고 있다.
본 고에서는 주택시장과 관련된 통계 중 논란의 여지가 많은 주택가격 및 주택재고와 관련된 통계를 좀 더 비판적인 시각에서 살펴보고, 그런 논란의 여지를 줄일 수 있는 통계 개선방향에 대한 몇 가지를 제안해보고자 한다.
소득대비 주택가격 비율에 대한 논란
앞에서 언급한 한 예로 버블붕괴론이 기폭제가 되었던 사건인 소득대비주택가격비율(PIR)에 대한 논쟁을 되짚어보도록 하자. 여러 가지 오류가 많은 통계였다. PIR은 여러 가지 산정방식이 있으나 해외비교가 가능하도록 대상 지역 자가대상 주택의 중위 가격을 대상지역 거주가구의 중위 경상소득으로 나누어 계산하는 것이 일반적이다. 우선 도시간의 PIR 비교를 위해서는 비교대상이 되는 시장의 공간적인 범위를 일치시켜야 한다. 과거 논란 당시 비교가 되었던
부동산시장의 구조적 변화에 부응하는 통계개선
※ 외부 필자의 기고는 국토연구원의 견해와 다를 수 있습니다.
부동산시장 변화와 진단 심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향
뉴욕은 800만이 거주하는 중심도시인 뉴욕시(서울시 1,000만)가 아니라 2,000만이 거주하는 뉴욕대도시권의 PIR이었다. 합리적으로 비교하자면 서울대도시권을 포괄하는 수도권이 비교대상이어야 했다. 다음으로 분자가 되는 주택가격의 중위값을 내는 주택범주의 문제이다.
국내에서 아파트는 자가주택의 절반을 약간 상회하는 수준으로 주택가격의 중위값은 상대적으로 가격인 낮은 비아파트를 포함하여 산정되었어야 했다. 또한 단독주택 위주인 해외에는 시세조사가 불가능함으로 국제비교를 위해서는 동일하게 실거래가에 기초한 통계가 필요하다.
다음으로 분모가 되는 가구소득의 문제이다. 국내에서 가장 취약한 것이 소득과 관련된 통계이다. 서울의 PIR을 계산하는데 전국 가구의 중위소득을 쓸 수는 없다. 국내에서 세분화된 시도별로 경상소득이 조사되어 공표되기 시작한 것은 2011년 가계금융조사부터로 얼마 되지 않았다. 이렇게 해외비교를 위해 모든 조건을 동일하게 유지하여 PIR을 계산하면 2010년 수도권의 PIR은 5.9로 금융위기로 주택가격이 폭락한 뉴욕대도시권의 6.1에 비해 낮았었다.
또한 중심도시인 서울시는 7.8로 뉴욕시의 11.8에 비해 현저히 낮은 수준이었다.
이와 같이 다른 관점에서 해외와의 일관성을 유지한 통계를 통해 판단하면 수도권의 주택가격이 붕괴될 정도로 높지 않았었다는 것을 보여준다. 이와 같은 PIR과 관련된 논란은 사실 우리가 지닌 주택시장 가격 정보의 한계 및 국내 주택시장의 주택재고에 대한 이해의 부족 등 가장 근본적인 부동산시장 통계의 문제점이 집약된 사례라고 생각된다.
시세조사기반 가격지수 vs. 실거래가기반 가격지수
과거 주택시장에서 거래되는 가격에 대한 정보를 파악하지 못하는 시점에 국내 아파트를 대상으로 손쉬운 가격조사방식으로 도입 운영되어 온 것이 시세조사방식이다. 이는 당시 국내 대규모 아파트단지의 경우도 표준화된 몇 개의 평형만이 존재했던 관계로 실제 거래사례가 부족해도 부동산 중개인들의 경험에 기초한 주관적인 판단으로 시세라는 형태의 시장가격을 주단위로 보고할 수 있기 때문에 가능했다. 또한 임대시장에서의 시세조사 역시 전세라는 임대계약이 주를 이루고 있었기 때문에 가능했다.
이런 시세를 매 주단위로 조사하고 이를 가격지수화하여 발표하는 나라는 우리나라가 유일할
이 창 무
한양대학교 도시공학과 교수, 한국주택학회 회장
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것이다. 이제 실제 거래사례에 대한 정보가 파악되고 10년 넘게 축적되어 있음에도 시세라는 가격정보에 너무 익숙해져 실거래가 정보의 활용도를 높이지 못하고 있다. 그러나 아파트가 아닌 다세대주택이나 단독주택의 경우는 개별 물건의 특성이 다 다르고, 거래도 빈번하지 않아 현실적으로 시세를 조사한다는 것이 거의 불가능하다. 또한 임대료의 경우 전세가 아닌 보증부 월세는 다양한 보증금 비중의 선택이 가능하여 표준화된 시세 조사가 실질적으로 불가능하다.
시세 기반의 가격지수를 향후 주택시장의 가격 움직임을 판단하는 기본 지수로 활용하는데는 적지 않은 문제점을 내포되어 있다. 가격의 변동성이 큰 시기 시세지수는 여전히 2~3개월의 시차로 늦기는 하지만 실거래가지수의 변곡점을 쫓아왔었다. 그러나 최근 주택시장의 가격 변동성이 크지 않은 상황이 전개되자 시세의 시장변화를 읽어내는 적시성이 현저하게 저하되는 문제점이 발생하고 있다. 그런 영향으로 과거와 다르게 생산주체별 시세지수의 움직임이 심하게 차별화되는 현상이 관측되고 있다. 이는 시세의 보고주체가 확신하기 힘든 가격변동이 발생하는 저성장기의 주택시장에서 어찌보면 당연한 결과라고 볼 수 있다.
결국 이런 문제점들을 해결하는 유일한 방법은 실거래가에 기반한 가격지수를 확대 개발하는 것이다. 현재 실거래자료에 기반한 지수는 아파트 실거래가 매매지수만이 공표되고 있는 상황이다.
매매지수와 관련해서는 단독주택 및 다세대주택 등 지수작성대상이 되는 주택유형을 확대할 필요가 있다. 또한 현재 계약시점과 신고시점의 격차로 발생하는 2개월 정도의 지수 생산 시차의 문제를 극복하기 위한 방안으로 신고일에 기반한 잠정지수의 개발도 실거래가지수의 활용도를 높이는 중요한 방향이 될 것이다. 이밖에도 전월세확정신고자료를 이용한 전세 및 월세 실거래가지수도 임대시장의 움직임을 좀 더 합리적으로 읽어낼 수 있는 필수적인 가격통계로 요구된다.
주택보급률에 대한 논란
국내에서 주택보급률로 주택수급 상황을 판단하려는 경향이 강하다. 필자는 주택공급과 관련된 논란에서 인구도 줄어들고 주택보급율도 100% 넘어섰는데 무슨 신규주택공급이 필요하냐는 질문을 자주 받는다. 그러나 우리가 주택을 정말 제대로 세고 있는지도 의문이지만, 정확하게 세고 있다고 하더라도 주택보급율 100%의 주택시장은 여전히 주택공급이 심각하게 부족한 상황을 의미한다. 왜냐하면 주택보급율 100%의 주택시장은 공상과학영화에서 나오는 공간이동 장치를 이용하여 특정 시점 주거이동이 필요한 가구들이 서로 순간이동을 해야 하는 시장을 의미한다. 따라서 정상적인 주택시장이라면 5% 이상의 공실주택을 원활한 주거이동을 위한 버퍼로 이용할 수 있어야 한다.
그러나 여기서 정말 중요한 문제는 우리가 주택수를 제대로 파악하고 있는가이다. 주택 보급율이 100%가 안 된다고 알고 있던 시점에도 가구들은 어디엔가 공간을 점유하고 살아가고 있었고, 활발한 주거이동이 이루어졌었던 것이 사실이다. 이러한 사실은 우리가 주택수를 세는데 있어 심각한 실수가 있을 수 있다는 점을 보여준다. 1인 가구가 늘고, 노령화가 가속화되고 있는 현재도 과거 성장기 가족단위의 주거소비가 이루어지던 정형화된 주택들을 대상으로 소유단위로
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주택수를 세는 관행에서 크게 벗어나지 못하고 있다. 또한 수요량은 1인 가구를 포함하는 거주 단위로 추정해놓고 소유단위로 산정된 정형화된 주택유형의 공급량과 비교하여 수급상황을 판단하고 있는 것이 현재 우리의 모습이다.
주택수를 산정하는데 있어 근본적인 문제가 되는 여러 요인들이 있다. 우리가 생각하는 유형의 주택내 거처가 아닌 경우도 적지 않고 늘어가는 추세이다. 대표적인 것이 주거용 오피스텔이다.
상가나 업무용 건물내 거주공간을 마련하는 경우도 적지 않다. 그런 거주공간을 주택수에 포함시키고자 해도 건축물대장상에서 그런 주거용 공간을 식별해내기가 쉽지 않다는 점이다.
특히 독립적인 출입구를 가진 거주공간인 다가구주택의 거주단위 세대의 경우 소유단위가 아닌 관계로 중요한 주거공간에 정보가 누락되어 있으며, 주차장 설치요건과 같은 규제를 회피하고자 아예 단독주택으로 신고되는 비율도 극히 높다.
결국 국내에서 주택수를 있는 그대로 세는 문제는 그리 단순하지가 않다. 물론 주택재고 및 신규공급량을 좀 더 정확하게 산정하기 위한 노력이 무의미한 작업은 아니다. 다만 현실적으로 주택보급률의 의미 그대로를 인정할 수 있을 정도의 정확도를 달성하기가 어렵다는 것이다. 이 점을 인정하면 주택보급율을 주택시장의 수급상황을 판단하는 지표로 활용하는 것은 그리 바람직한 선택은 아닐 것이다. 오히려 그 대안은 달성하기 힘든 목표인 주택수 산정에 매달리기보다는 주택시장의 공실상황을 주기적으로 조사하여 시장통계화하는 것이 주택시장이 수급상황을 판단할 수 있는 좀 더 직접적이고 효율적인 선택이라고 판단된다. 이는 또한 향후 인구축소로 인한 주택시장의 공실 급증 문제에 대비할 수 있는 기본적인 통계 개선방향이 될 수도 있다.
맺음말
최근 진행되고 있는 주택시장의 구조적 변화는 여러 가지 면에서 정책적 대응의 변화를 요구하고 있다. 주택가격통계와 관련해서는 과거 시세라는 모호한 성격의 가격 정보에 기반을 둔 통계에서 벗어나 자료의 축적이 10년을 넘게 이루어진 실거래가 정보의 확대된 활용, 그리고 전세에서 탈피하여 보증부월세에 대한 임대사례 정보를 어떻게 활용하는가가 중요한 가격통계의 개선방향이 될 것이다. 그리고 주택재고 및 공급에 있어서는 고성장기 정형화되었던 주택에 대한 정의와 판단 기준을 조정할 필요가 있다. 앞으로 저성장기조와 1인 가구의 증가 및 노령화가 가속화되는 상황 속에서 가족단위의 소비를 위한 소유 단위의 주택이 아닌 거주 단위의 주거공간을 의미하는 주택에 대한 정의와 주택수의 산정이 필수적으로 요구된다.
주택시장은 생각보다 빠른 속도로 구조적인 변화를 겪고 있다. 그러나 합리적인 정책적 대응을 담보하기 위해 필요한 관련 통계의 개선은 그리 빠르게 이루어지고 있지 못하다. 어찌보면 불합리한 통계에 휘둘려 선택된 정책의 집행을 위해 세금을 낭비하는 것보다 그 판단의 기초가 되는 부동산통계의 합리성을 제고하기 위해 노력하고 투자하는 것이 좀 더 필요한 시점이 아닌가 생각을 해본다.
